Model zagospodarowania terenów budowlanych w Jenie – budownictwo mieszkaniowe

Napięta sytuacja na rynku mieszkaniowym

Jena należy do nielicznych miast w nowych krajach związkowych, w których od początku XXI wieku odnotowuje się stały wzrost liczby ludności. W połączeniu ze wzrostem liczby gospodarstw domowych według danych statystycznych, nieustannym spadkiem aktywności budowlanej od 2016 roku oraz bardzo niskim wskaźnikiem pustostanów wynoszącym 2,1 % (stan na 2023 r., co odpowiada ok. 1 250 mieszkaniom), prowadzi to w Jenie do napiętej sytuacji na rynku mieszkaniowym. Aby miasto mogło nadal pozostawać konkurencyjnym ośrodkiem regionalnym i zapewnić mieszkania dla wykwalifikowanych pracowników, konieczna jest odpowiednia podaż mieszkań.

Gminne grunty przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową

„Koncepcja terenów pod zabudowę mieszkaniową w Jenie 2035” określa przewidywany do 2035 r. kwalifikowany popyt na mieszkania oraz niezbędne potencjalne tereny pod zabudowę mieszkaniową. Aktualizacja ogólnomiejskiego planu zagospodarowania przestrzennego (FNP) uwzględnia ten kontekst terenowy. Jednak same te koncepcje urbanistyczne nie wystarczają do szybkiej mobilizacji terenów pod zabudowę. Jeśli miasto dysponuje własnymi terenami, może wywierać wpływ na cele społeczno-polityczne, urbanistyczne, ekologiczne i fiskalne rozwoju miasta. Jednak ilość działek będących własnością gminy jest bardzo ograniczona, a nabywanie terenów okazuje się trudne ze względu na napiętą sytuację na rynku. Tylko około 12 procent wszystkich potencjalnych terenów pod zabudowę mieszkaniową określonych w „Koncepcji terenów pod zabudowę mieszkaniową Jena 2035” stanowi własność miasta.

Mieszkania socjalne

Bez długoterminowego gromadzenia rezerw gruntów nie można zapewnić społecznie akceptowalnego zaopatrzenia w mieszkania poprzez tworzenie mieszkań o regulowanych czynszach i warunkach najmu, przyznawanie kontraktów na podstawie koncepcji oraz szybkie udostępnianie mieszkań w przystępnych cenach. Dla zaspokojenia potrzeb gospodarstw domowych o niskich dochodach kluczowe znaczenie mają przede wszystkim mieszkania objęte programami pomocy publicznej. Ich zasoby znacznie jednak zmniejszyły się od 2015 roku. Ze względu na aktualne warunki przyznawania środków pomocowych w ramach obecnej kadencji parlamentu do 2024 roku w Wolnym Kraju Związkowym Turyngii nie udało się zrealizować dodatkowego budownictwa mieszkaniowego objętego programami pomocy w wymaganym zakresie.

Niedobór podaży mieszkań przyczynia się do wzrostu czynszów i cen gruntów budowlanych – można temu przeciwdziałać jedynie poprzez zwiększenie podaży. Przyszła miejska polityka w zakresie gruntów budowlanych ma zatem kluczowe znaczenie dla zrównoważonego rozwoju miast, sprzyjającego sprawiedliwości społecznej i klimatycznej.

Model z Ulm

Różne gminy w Niemczech dysponują już modelem zagospodarowania gruntów budowlanych i stosują go w duchu sprawiedliwego społecznie wykorzystania gruntów. Należą do nich na przykład Stuttgart, Monachium, Poczdam czy Münster. „Model z Ulm”, który posłużył niektórym miastom za wzór, jest stosowany w mieście Ulm od lat 90. XIX wieku i opiera się w szczególności na zasadzie, że miasto nabywa działki na wczesnym etapie i zachowuje je we własnym posiadaniu, aby kierować długoterminowym i zrównoważonym rozwojem miasta.

Zgodnie z uchwałą rady miejskiej „Od modelu ulmskiego do modelu jenańskiego” (21/0977-BVz dnia 08.12.2021 r.) powstała grupa robocza złożona z przedstawicieli administracji miejskiej, miejskiego przedsiębiorstwa KIJ oraz przedstawicieli wszystkich frakcji rady miejskiej, której zadaniem było opracowanie „modelu jenańskiego” w oparciu o „model ulmski” planowania rezerw gruntowych. W wyniku intensywnego procesu prac oraz w ramach wymiany doświadczeń z innymi gminami stwierdzono: nie ma gotowego wzorca dla modelu gruntów budowlanych.

Model jenański musi być dostosowany do indywidualnych uwarunkowań miasta i związanych z nimi poważnych ograniczeń (położenie, topografia, ochrona przyrody, tereny zalewowe, specyfika struktury osadniczej, ograniczona dostępność terenów, ograniczone możliwości finansowe i kadrowe itp.).

W ramach zasadniczej uchwały politycznej rada miasta zatwierdziła następujące siedem punktów jako wytyczne dla polityki miasta Jena w zakresie gruntów pod budownictwo mieszkaniowe:

1. Miasto Jena dąży do zrównoważonego i społecznie wyważonego rozwoju budownictwa mieszkaniowego poprzez tworzenie powierzchni mieszkalnej dostosowanej do potrzeb, w ramach celów społeczno-politycznych i stabilizujących ceny, w oparciu o aktualnie obowiązującą wersję koncepcji terenów pod zabudowę mieszkaniową. Obecnie odpowiada to docelowej liczbie 4 830 mieszkań do 2035 roku.
2. Miasto Jena promuje strategiczne nabywanie gruntów oraz długoterminowe utrzymywanie kluczowych działek zgodnie z kluczowym przedsięwzięciem ISEK nr 9 „Strategiczne zarządzanie terenami”, mając na celu długoterminowe poszerzenie zakresu działań gminnych miasta Jena w interesie dobra wspólnego.
3. Miasto Jena wspiera realizację celów polityki społecznej oraz celów związanych z ochroną klimatu poprzez wszczynanie, w zależności od potrzeb, procedur planowania przestrzennego w celu uzyskania praw budowlanych, a przy tym kładzie szczególny nacisk na rozwój terenów pod zabudowę mieszkaniową pozostających w rękach gminy.
4. Miasto Jena nadal aktywnie kieruje procesem przyznawania gminnych działek budowlanych poprzez system przyznawania działek na podstawie koncepcji oraz wytyczne dotyczące przyznawania działek pod budowę domów własnościowych w oparciu o kryteria (wytyczne dotyczące domów własnościowych).
5. Miasto Jena nadal stawia na zaangażowanie i włączenie podmiotów prywatnych w zagospodarowanie terenów budowlanych, o ile realizują one ilościowe i jakościowe wytyczne dotyczące struktury mieszkaniowej lub podejmują odpowiednie zobowiązania.
6. Miasto Jena dąży do odpowiedniego i sprawiedliwego podziału kosztów zagospodarowania terenów budowlanych pomiędzy beneficjentów planowania a samo miasto.
7. Miasto Jena nieustannie dąży do zachowania i rozwoju Jeny jako „miasta krótkich odległości” poprzez przyjazne dla klimatu uzupełnianie, przede wszystkim w pobliżu centrum miasta, o zwartej zabudowie i zróżnicowanym przeznaczeniu, o gęstości zgodnej z zasadami ochrony klimatu i krajobrazu miejskiego, a także poprzez integrację zieleni miejskiej zgodnie z koncepcją „podwójnego rozwoju wewnętrznego”.

Model ten opiera się na istniejących już uchwałach Rady Miasta dotyczących polityki mieszkaniowej w Jenie.

Utrwalenie polityki mieszkaniowej: wytyczne i przyznanie zlecenia na opracowanie koncepcji

Aby zapewnić w obrębie miasta ofertę mieszkaniową o odpowiedniej jakości, umożliwiającą dalszy zrównoważony i społecznie wyważony rozwój rynku mieszkaniowego w Jenie jako ośrodku regionalnym, uchwałą Rady Miasta „Utrwalenie polityki mieszkaniowej dla Jeny: wytyczne i przyznanie koncepcji” (20/0482-BVz dnia 14.10.2020 r.) przyjęto cel polityki społecznej mający na celu stabilizację cen poprzez stworzenie 4 830 lokali mieszkalnych do 2035 r.

ISEK Jena 2030+

W Zintegrowanej Koncepcji Rozwoju Miasta Jena 2030+  (ISEK, uchwała Rady Miasta nr 17/1632-BV) w kluczowym przedsięwzięciu nr 9 dotyczącym „strategicznego zarządzania terenami” sformułowano cel wzmocnienia swobody działania gminy poprzez strategiczny zakup terenów, który jest możliwy do osiągnięcia wyłącznie poprzez stworzenie długoterminowej rezerwy terenów (tj. gromadzenie gruntów wykraczające poza aktualne ustalenia dotyczące zapotrzebowania zawarte w koncepcjach branżowych). Strategiczne gminne zarządzanie terenami służy zrównoważonemu i odpowiedzialnemu gospodarowaniu ograniczonym zasobem, jakim jest teren, i uwzględnia nie tylko kwestie ekonomiczne, ale także ekologiczne, klimatyczne i społeczne.

Wytyczne dotyczące polityki mieszkaniowej

Przyznawanie gminnych działek budowlanych regulują „Wytyczne dotyczące polityki mieszkaniowej” jako nadrzędna strategia polityki mieszkaniowej miasta Jena. Zostały one przyjęte wraz z uchwałami Rady Miasta nr 20/0482-BVw sprawie przyznawania działek pod budownictwo wielokondygnacyjne, nr 22/1740-BVw sprawie przyznawania działek pod budowę domów własnościowych w oparciu o kryteria oraz nr 21/0903-BVw sprawie tworzenia mieszkań o regulowanych czynszach i warunkach najmu zgodnie z modelem Jeny dotyczącym budownictwa socjalnego na lata 2020–2022.

Rozwój miasta przyjazny dla klimatu

Uchwała w sprawie gruntów budowlanych może wspierać realizację wizji „miasta krótkich odległości” oraz rozwoju urbanistycznego przyjaznego dla klimatu, ponieważ kluczem do przyjaznego dla klimatu uzupełnienia struktur – przede wszystkim położonych w pobliżu centrum miasta, zwartych i o zróżnicowanym przeznaczeniu – jest dostęp gminy do gruntów. Rezerwa terenów będących własnością gminy otwiera możliwości planistyczne i tworzy podstawę do szybkiego i ekonomicznego udostępniania niezbędnych terenów.

Model zagospodarowania terenów budowlanych w Jenie w zakresie budownictwa mieszkaniowego składa się z następujących czterech elementów strategicznych (zob. również załącznik 1 „Przegląd elementów strategicznych” w sekcji plików do pobrania):

Element A – Zagospodarowanie terenów gminnych

Własność gminna terenów umożliwia szybką realizację sprawiedliwego społecznie, zrównoważonego i zgodnego z zasadami urbanistyki zagospodarowania terenów budowlanych. Aby zrealizować ilościowe i jakościowe cele związane z zagospodarowaniem terenów budowlanych, w Jenie – oprócz terenów prywatnych – w coraz większym stopniu przygotowuje się do zabudowy tereny miejskie, które są uwzględnione w aktualnej wersji koncepcji terenów mieszkaniowych.

W przypadku terenów mieszkaniowych będących własnością gminy wszczynane są, w zależności od potrzeb, procedury związane z planami zagospodarowania przestrzennego. Za planowanie, uzbrojenie i wprowadzenie na rynek odpowiada miasto. W tym zakresie stosuje się „Wytyczne dotyczące polityki mieszkaniowej miasta Jena” (20/0482-BVw sprawie przyznawania koncesji na budowę budynków wielokondygnacyjnych oraz 22/1740-BVw sprawie przyznawania działek pod budowę domów własnościowych na podstawie określonych kryteriów). Ponadto miasto wspiera na swoich terenach wspólnotowe projekty budownictwa mieszkaniowego (uchwała Rady Miasta nr 21/0989-BV).

W przyszłości w odniesieniu do terenów przeznaczonych pod budownictwo wielokondygnacyjne obejmujące co najmniej 15 lokali mieszkalnych obowiązywać będzie minimalny udział w wysokości 30 procent na tworzenie mieszkań o regulowanych czynszach i warunkach najmu. Warunkiem realizacji tego celu jest odpowiedni program wsparcia ze strony Wolnego Kraju Związkowego Turyngii.

Element B – Strategiczne nabywanie gruntów i długoterminowa polityka tworzenia rezerw gruntowych

W celu zaspokojenia bieżącego zapotrzebowania na tereny pod realizację projektów krótko- i średnioterminowych, a także w celu stworzenia długoterminowych rezerw gruntów, miasto powinno nabywać tereny z odpowiednim wyprzedzeniem i w wystarczającym zakresie. Miasto Jena (przedsiębiorstwo miejskie KIJ) będzie w przyszłości w większym stopniu nabywać grunty, które są w szczególności uwzględnione w aktualnej koncepcji terenów pod zabudowę mieszkaniową. Ponadto miasto nabywa w drodze transakcji prywatnych kolejne grunty nadające się pod zabudowę, grunty przeznaczone na działania kompensacyjne i zastępcze w zakresie ochrony przyrody, grunty nadające się do wymiany, a także grunty w ramach długoterminowego gromadzenia rezerw gruntów o otwartym przeznaczeniu.

Ze strony KIJ dział zarządzania gruntami służy pomocą właścicielom zamierzającym sprzedać nieruchomości i towarzyszy im w całym procesie zakupu, od pierwszego niezobowiązującego zapytania aż do zawarcia umowy kupna.

Miasto Jena będzie w przyszłości kontynuować i intensyfikować stosowanie ogólnego (§ 24 BauGB) oraz szczególnego prawa pierwokupu (§ 25 BauGB). W tym kontekście sprawdzane są możliwości uchwalenia przez władze miejskie regulaminów dotyczących prawa pierwokupu, które są następnie przedkładane radzie miejskiej do podjęcia uchwały.

Element C – Wspólne zagospodarowanie terenów pod zabudowę mieszkaniową

Miasto Jena nadal stawia również na zaangażowanie i włączenie podmiotów prywatnych w zagospodarowanie terenów budowlanych. Element strategiczny C opiera się na założeniu, że tereny przeznaczone do zagospodarowania są własnością osób trzecich, i wskazuje, wraz z elementami C1 i C2, dwie możliwości współpracy z podmiotami prywatnymi w zakresie zagospodarowania terenów budowlanych.

C1 – Plan zagospodarowania przestrzennego oparty na ofercie

Miasto opracowuje i zagospodarowuje przyszłe planów zagospodarowania przestrzennego oparte na ofercie po całkowitym nabyciu odpowiednich działek (100 procent powierzchni przeznaczonej pod zabudowę).

W odniesieniu do tych terenów budowlanych miasto stosuje przy ich wprowadzaniu na rynek procedurę przyznawania koncesji koncepcyjnych (20/0482-BV) oraz wytyczne dotyczące budownictwa mieszkaniowego (22/1740-BV).

Miasto może, w szczególności w celu stworzenia mieszkań na własny użytek lub realizacji budownictwa mieszkaniowego przez dotychczasowych właścicieli, byłym właścicielom na ich wniosek zagwarantować proporcjonalne prawo do odzyskania zagospodarowanych terenów budowlanych, przy czym przeważająca część terenów powinna regularnie trafiać do sprzedaży w ramach procedury przyznawania na podstawie koncepcji i/lub wytycznych dotyczących własnego mieszkania. Przeniesienie własności następuje po pierwotnej cenie zakupu powiększonej o proporcjonalne koszty zagospodarowania terenu budowlanego. 

C2 – Plan zagospodarowania przestrzennego związany z konkretnym przedsięwzięciem

Stosowanie planów zagospodarowania przestrzennego związanych z konkretnym przedsięwzięciem pozostaje ważnym instrumentem zapewniania mieszkań przez osoby trzecie. Na inwestorze (przedsiębiorstwie mieszkaniowym, podmiocie prywatnym) spoczywa obowiązek opracowania, realizacji i wprowadzenia na rynek projektu budownictwa mieszkaniowego. Podmiot realizujący projekt, podpisując umowę o realizacji projektu (patrz załącznik 2 „Projekt listu intencyjnego w sprawie realizacji projektu” w sekcji plików do pobrania), zobowiązuje się do przestrzegania zasad „Jenaer Baulandmodells Wohnen”. 

W przyszłości, o ile istnieje zapotrzebowanie na poziomie dzielnicy i miasto nadało temu odpowiedni priorytet, w umowie urbanistycznej z inwestorem będzie regularnie uzgadniany minimalny udział w wysokości 30 procent na tworzenie mieszkań objętych programem wsparcia. W przypadku projektów mieszkaniowych w segmencie małych obiektów sprzedaż domów własnościowych, w których co najmniej 30 procent stanowi część przeznaczona na mieszkania socjalne, powinna opierać się na „Wytycznych dotyczących przyznawania miejskich działek pod budowę domów własnościowych w oparciu o kryteria” (22/1740-BV) oraz zgodnie z określonymi w niej kategoriami przydziału 1 i 2 (przydział na podstawie kryteriów społecznych, a częściowo dodatkowo z uwzględnieniem sytuacji dochodowej gospodarstw domowych wnioskodawców). Ponadto realizator projektu zobowiązuje się do pokrycia kosztów i innych wydatków. W celu realizacji zadań planistycznych i zapewnienia jakości urbanistycznej regularnie stosuje się procedury konkursowe.

Element D – Mobilizacja terenów pod zabudowę mieszkaniową z przeniesionym planem zagospodarowania przestrzennego

Tereny pod zabudowę mieszkaniową z przeniesionymi planami zagospodarowania przestrzennego (tereny typu E z „Koncepcji terenów pod zabudowę mieszkaniową Jena 2035”) stanowią istotny potencjał dla tworzenia przestrzeni mieszkaniowej w Jenie. Istnieje tu już prawo do zabudowy, jednak mobilizacji tych terenów stoją na przeszkodzie znaczne utrudnienia. Potencjalne tereny budowlane są zazwyczaj rozdzielone między wielu właścicieli, częściowo brakuje niezbędnej gotowości właścicieli do współpracy lub sprzedaży, a uzbrojenie terenu nie jest zapewnione.

W ramach przeniesionych planów zagospodarowania przestrzennego miasto Jena będzie kontynuować planowanie infrastruktury dla niezabudowanych terenów o potencjale budowlanym oraz zapewni możliwość zabudowy poprzez – początkowo dobrowolną, a w dalszej kolejności administracyjną – wymianę gruntów.

Uchwała w sprawie „Modelu gruntów budowlanych pod zabudowę mieszkaniową w Jenie” stanowi zasadniczą uchwałę polityczną. Zawiera ona ogólne cele strategiczne oraz wytyczne dotyczące polityki miasta Jeny w zakresie gruntów budowlanych pod zabudowę mieszkaniową. W celu doprecyzowania treści w uchwale sformułowano szereg zadań analitycznych, które w ramach następującego po niej procesu wdrażania będą realizowane przez wewnętrzną grupę roboczą administracji.

Miasto Jena dąży do odpowiedniego i sprawiedliwego podziału kosztów zagospodarowania terenów budowlanych pomiędzy beneficjentów planowania a samo miasto. Osoba korzystająca z planowania ma w sposób trwały uczestniczyć w kosztach i dalszych wydatkach związanych z zagospodarowaniem terenów budowlanych. W kolejnym etapie administracja miejska opracuje wiążące przepisy dotyczące treści i zakresu tego udziału.

Wraz z podjęciem tej zasadniczej decyzji politycznej władze miejskie otrzymały ponadto zadanie zbadania, w jakim stopniu wprowadzenie odnawialnego funduszu nieruchomościowego jest celowe w celu zabezpieczenia przyszłego finansowania zakupów i zagospodarowania terenów. Przychody z zagospodarowania terenów budowlanych powracają do majątku funduszu i powinny być w miarę możliwości przeznaczone na dalsze gromadzenie rezerw terenów i/lub zagospodarowanie terenów budowlanych.

W ramach stosowania modelu gruntów budowlanych może ponadto zaistnieć konieczność doprecyzowania treści instrumentów polityki gruntowej oraz ich dalszego dostosowywania do konkretnych potrzeb. Postępy w realizacji modelu gruntów budowlanych w Jenie będą przedmiotem sprawozdań począwszy od 2026 roku.

1. Jakie wyzwania wiążą się z wdrożeniem modelu gruntów budowlanych?

Model gruntów budowlanych może ogólnie stanowić skuteczne narzędzie tworzenia przystępnych cenowo mieszkań, ale wymaga jasnej strategii, wsparcia politycznego oraz długoterminowej polityki gruntowej. Do największych wyzwań należą następujące aspekty:

Dostępność terenów

Miasto Jena dysponuje jedynie niewielką ilością własnych gruntów budowlanych (mieszkalnych) i musi je najpierw nabyć. Prywatni właściciele często żądają wysokich cen lub wstrzymują się z sprzedażą niektórych działek, aby skorzystać z ewentualnego wzrostu ich wartości. Aby przekształcić te obiekty spekulacyjne w przyszłe tereny pod zabudowę mieszkaniową, miasto Jena dąży do wczesnego nabywania gruntów oraz do szerszego korzystania z prawa pierwokupu (element strategii B). Długoterminowe gromadzenie potencjalnych terenów pod zabudowę mieszkaniową ma dać miastu możliwość reagowania na nierealistyczne oczekiwania cenowe oraz rozpoczęcia inwestycji w innym miejscu. 

Przyznawanie środków pomocowych

Budownictwo mieszkaniowe o charakterze socjalnym wymaga środków pomocowych, które zgodnie z aktualnymi „Wytycznymi dotyczącymi wspierania budownictwa mieszkaniowego w przystępnych cenach w Wolnym Państwie Turyngii” (07/2023) nie są dostępne w niezbędnym zakresie. W tej kwestii miasto Jena musi wywrzeć wpływ na Wolne Państwo Turyngię, aby zapewnić atrakcyjne warunki dotacji i tym samym zagwarantować tworzenie mieszkań socjalnych.

Zasoby kadrowe i finansowe miasta

Pomyślna realizacja modelu gruntów budowlanych w Jenie wiąże się z dodatkowymi i bardziej intensywnymi zadaniami. Wzmocniona polityka zakupowa miasta oraz działania sterujące miasta związane z modułem C1 (planowanie, uzbrojenie i wprowadzanie na rynek nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową) powodują w miejskiej spółce KIJ znacznie zwiększone zapotrzebowanie na zasoby finansowe i kadrowe. To samo dotyczy wydziału urbanistyki w związku z intensyfikacją procedur planistycznych, przygotowywaniem, zawieraniem i kontrolą umów urbanistycznych, bieżącą weryfikacją adekwatności oraz opracowywaniem i uchwalaniem regulaminów dotyczących prawa pierwokupu.

2. Jakie znaczenie ma model gruntów budowlanych w Jenie dla prywatnych właścicieli?

Model terenów budowlanych ma bezpośredni wpływ na prywatnych właścicieli gruntów, zwłaszcza jeśli posiadają oni działki na potencjalnych obszarach zabudowy przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.

„Koncepcja terenów mieszkaniowych w Jenie 2035” określa tereny mieszkaniowe zaplanowane dla Jeny. Tereny te są zatem również przedstawione jako takie w planie zagospodarowania przestrzennego. Potencjalne nowe tereny budowlane na obszarach pozamiejskich (np. tereny zielone lub ogrodowe) nie posiadają jednak jeszcze prawa do zabudowy.

Etapy zagospodarowania terenu budowlanego

Zanim na danym terenie będzie można rozpocząć zabudowę mieszkaniową, przechodzi on różne etapy rozwoju. Prawo do zabudowy powstaje dopiero na mocy wiążącego planu zagospodarowania przestrzennego. Wraz z wydaniem decyzji o wszczęciu procedury sporządzania planu zagospodarowania przestrzennego powstaje „teren z przeznaczeniem pod zabudowę”. Wraz z prawomocną uchwałą w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego mówi się o „terenie pod budowę w stanie surowym”. Dopiero po zakończeniu uzbrojenia terenu – czyli po wybudowaniu dróg i ułożeniu sieci zaopatrzenia oraz odprowadzania mediów – powstaje „teren gotowy do zabudowy”. Wraz z tymi etapami rozwoju znacznie zmienia się również wartość działki. Należy to uwzględnić przy ustalaniu oczekiwanej ceny.

Zakup gruntów przez miasto 

Jeśli właściciele działek pragną obecnie lub w przyszłości wznosić budynki mieszkalne na terenach bez prawa zabudowy, będzie to możliwe wyłącznie we współpracy z miastem Jena. Miasto opracowuje tzw. planów zagospodarowania przestrzennego wyłącznie wtedy, gdy jest wyłącznym właścicielem działek niezbędnych do realizacji planowanego terenu pod zabudowę mieszkaniową. Miasto nabywa zatem grunty proaktywnie i w miarę możliwości jak najwcześniej. W tym celu korzysta z gminnego prawa pierwokupu i w razie potrzeby uchwala regulaminy dotyczące prawa pierwokupu (§ 25 BauGB). W przypadku każdego (dotychczasowego) właściciela, który chce wybudować własny budynek mieszkalny, miasto sprawdza, czy opcja proporcjonalnego przeniesienia własności działek budowlanych stanowi sensowną ofertę. Ten rodzaj współpracy umożliwia właścicielowi gruntu uzyskanie terenu gotowego pod zabudowę przy niemal zerowym ryzyku i wysokim stopniu pewności planistycznej.

3. Jakie korzyści oferuje model gruntów budowlanych deweloperom?

Model gruntów budowlanych w Jenie, w ramach elementu strategicznego C2, umożliwia zagospodarowanie terenów pod zabudowę mieszkaniową poprzez współpracę z inwestorami. Miasto ściśle współpracuje w tym zakresie z realizatorami projektów (inwestorami), aby zapewnić osiągnięcie celów urbanistycznych miasta przy jednoczesnym uwzględnieniu potrzeb danego projektu. Inwestorzy przejmują odpowiedzialność za opracowanie, realizację i, w razie potrzeby, wprowadzenie projektu na rynek. Miasto pełni rolę koordynacyjną.

Przejrzystość i bezpieczeństwo

Głównym celem modelu zagospodarowania terenów budowlanych w Jenie jest stworzenie uregulowanych ram dla negocjacji umów urbanistycznych zgodnie z § 11 niemieckiej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym (BauGB), a tym samym zapewnienie przejrzystości i bezpieczeństwa wszystkim podmiotom zaangażowanym w proces planowania. Stosowanie umów urbanistycznych ułatwia procesy uzyskiwania pozwoleń i zapewnia lepszą przewidywalność kosztów, obciążeń i zobowiązań. Przejrzysta ocena adekwatności gwarantuje, że świadczenia, które mają wykonać inwestorzy, oraz korzyści, jakie uzyskują oni dzięki zagospodarowaniu terenu budowlanego, pozostają w odpowiedniej proporcji. Pozwala to uniknąć nieuzasadnionych roszczeń ze strony miasta lub ogółu społeczeństwa, a obciążenia finansowe inwestorów pozostają zrównoważone.

4. Dlaczego miasto Jena chce skorzystać z procedury wymiany gruntów?

Tereny mieszkaniowe objęte tzw. przeniesionym planem zagospodarowania przestrzennego posiadają już prawo do zabudowy. Zgodnie z „Koncepcją terenów mieszkaniowych Jena 2035” obejmują one tereny typu E, które charakteryzują się znacznym potencjałem – 256 domów jedno- i dwurodzinnych oraz 160 mieszkań w budynkach wielorodzinnych.

Mobilizacja działek budowlanych

Ze względu na dużą liczbę właścicieli gruntów oraz brak gotowości do współpracy lub sprzedaży ze strony przeważającej większości indywidualnych właścicieli, zastosowanie modelu nabycia pośredniego (moduł C1) lub modelu kooperacyjnego (moduł C2) często nie jest realną opcją. Miasto Jena postrzega zatem instrument wymiany gruntów budowlanych jako ważną możliwość zapewnienia i mobilizacji działek budowlanych – zarówno na potrzeby budowy mieszkań objętych programem wsparcia, jak i na potrzeby budownictwa mieszkaniowego na małą skalę. Cel miasta Jena, jakim jest zapewnienie wystarczającej ilości powierzchni mieszkalnej, może wprawdzie zostać utrudniony i opóźniony przez blokadę ze strony poszczególnych właścicieli, ale nie da się go już zasadniczo uniemożliwić.

Realizacja prawomocnych planów zagospodarowania przestrzennego

Przekształcenie gruntów to uregulowana prawnie procedura wymiany działek, w ramach której działki na określonym obszarze są poddawane reorganizacji w celu umożliwienia ich celowego wykorzystania budowlanego. Służy ona zatem realizacji prawomocnego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem jest przekształcenie rozdrobnionych, nieuporządkowanych działek w tereny gotowe do zabudowy, wyposażone w odpowiednią infrastrukturę (ulice, drogi, tereny zielone). Po reorganizacji właściciele otrzymują w zamian działkę o równoważnej wartości, ale w pełni uzbrojoną i gotową do zabudowy. 

Dobrowolna wymiana działek

Miasto w pierwszej kolejności wspiera dobrowolną wymianę gruntów, w ramach której właściciele działek uzgadniają dobrowolną reorganizację poprzez zwykłą wymianę działek. Jeśli to się nie powiedzie, można zastosować wymianę gruntów z mocy prawa (urzędową). Organem właściwym jest komisja ds. wymiany gruntów.