
Rozwój nieruchomości komercyjnych
Przestrzeń komercyjna w Jenie
Określenie przyszłego zapotrzebowania na powierzchnię komercyjną i naukową (specjalne obszary rozwoju badań i nauczania) - w oparciu o analizy i prognozy - jest jednym z kluczowych zadań perspektywicznego i strategicznie zorientowanego planowania rozwoju miasta, aby nadal zapewniać wystarczającą ilość i jakość powierzchni biurowej i handlowej w celu zabezpieczenia i rozwoju istniejących firm (ekspansje i relokacje), a także w celu pozyskiwania (relokacji) i zakładania nowych firm oraz wspierania rozwoju specjalnych obszarów rozwoju badań i nauczania.
Jena od wielu lat jest rozwijającym się miastem o rosnącym zapotrzebowaniu na powierzchnie komercyjne. Celem jest zatem zapewnienie wystarczająco dużej i dobrej podaży powierzchni komercyjnej, aby zaspokoić oczekiwany przyszły popyt. Główną podstawą do tego jest strategiczna polityka gruntowa, która uwzględnia zarówno zróżnicowany popyt na powierzchnie komercyjne, jak i ekonomiczne zużycie gruntów i wysokiej jakości rozwój urbanistyczny.
Ekonomiczne i oszczędzające zasoby wykorzystanie gruntów jest jednym z kluczowych celów zrównoważonego rozwoju obszarów miejskich (sekcja 1 (6) BauGB). Władze lokalne są zobowiązane do zapewnienia uporządkowanego rozwoju miast w celu zapewnienia humanitarnego środowiska i ochrony naturalnych podstaw życia. W ramach uchwały "2030 - Agenda na rzecz zrównoważonego rozwoju" (17/1200-BV z dnia 15 marca 2017 r.) miasto Jena zobowiązało się do realizacji 17 celów zrównoważonego rozwoju (SDGs), które mają zastosowanie na całym świecie.
Rozwój miejsc pracy i przestrzeni komercyjnej Jena 2035
Wraz z aktualizacją "Koncepcji rozwoju miejsc pracy i przestrzeni komercyjnej dla miasta Jena" z 2012 roku, długoterminowe cele dla miasta do 2035 roku zostały opracowane, uzgodnione i sformalizowane w przejrzystym procesie. Od tego czasu to nieformalne planowanie jest wykorzystywane do przeglądu skuteczności celów oraz zaleceń rozwojowych i wdrożeniowych określonych w koncepcji. Koncepcja służy również jako niezbędna podstawa techniczna do aktualizacji planu zagospodarowania przestrzennego.
Aktualizacja koncepcji została zlecona przez miasto Jena firmom Prognos AG i Complan Kommunalberatung GmbH. Obie firmy były już odpowiedzialne za opracowanie oryginalnej koncepcji.
Począwszy od aktualizacji, w 2019 r. powołano komitet sterujący towarzyszący projektowi, składający się z przedstawicieli administracji, polityki, izb i stowarzyszeń, a także firm z Jeny, którzy byli w stanie wnieść swoją wiedzę specjalistyczną do opracowania koncepcji rozwoju miejsc pracy i powierzchni komercyjnych w nowym horyzoncie czasowym do 2035 roku.
Sytuacja nieruchomości komercyjnych w Jenie
Obiekty komercyjne i naukowe w Jenie - status quo
Poniższe punkty należą do najważniejszych wyników analizy sytuacji w zakresie powierzchni komercyjnych i naukowych (SO F+L):
- Miasto Jena posiada 348 ha powierzchni komercyjnej. Z tego prawie 80% (277 ha) jest wykorzystywane do celów komercyjnych i jest uważane za teren zabudowany.
- Niezabudowane obszary stanowią obecnie około jednej piątej gruntów (71 ha). Ze względu na brak prawa planistycznego, grunty, które zostały już sprzedane lub wykupione, lub sytuację własnościową, tylko około jedna dziesiąta (7,6 ha) niezabudowanych gruntów jest obecnie dostępna do komercjalizacji. Z tego 1,7 ha, ostatni, ale także największy przyległy teren budowlany, jest własnością miasta.
- Popyt na grunty jest szczególnie wysoki w obszarach Jena South i Jena Motorway. Obszary te odpowiadają łącznie za 34 hektary popytu lub 72 procent wszystkich gruntów zajętych od 2010 roku.
- Ilość specjalnych gruntów budowlanych przeznaczonych na badania i nauczanie (około 92 hektarów) prawie nie zmieniła się w ostatnich latach, chociaż dokonano zmian i dostosowań w ramach istniejących zasobów.
- Rozpoczęta koncentracja i reorganizacja terenów uniwersyteckich będzie kontynuowana w nadchodzących latach. Wraz z Inselplatz jako nowym placem budowy i trzema istniejącymi dzielnicami Landgrafenareal, Bachstraße i byłym szpitalem dziecięcym, istnieją potencjalne obszary i opcje ponownego wykorzystania do wykorzystania w przyszłości. Wraz z koncentracją na mniejszej liczbie lokalizacji uniwersyteckich, dalsze rozproszone i indywidualne lokalizacje mają zostać porzucone zgodnie z planami Wolnego Państwa Turyngii.
Aktualne wymagania (dotyczące przestrzeni) firm z Jeny
Ankieta przeprowadzona przez Gesellschaft für angewandte Kommunalforschung mbH (GEFAK) w 2019 r. posłużyła do oceny zapotrzebowania firm z Jeny na przestrzeń. Około 450 firm zapytano o ich potrzeby, wyzwania i ocenę Jeny jako lokalizacji biznesowej. Przy 97 odpowiedziach wskaźnik odpowiedzi wyniósł około 22 procent.
Ogólnie rzecz biorąc, ankietowane firmy były zadowolone z warunków lokalizacyjnych w Jenie. Podobnie jak w przypadku wyników ankiety przeprowadzonej wśród firm w 2012 r., największą wagę przywiązywano do dobrych połączeń szerokopasmowych i telefonii komórkowej, a także dostępności siły roboczej. Badanie wykwalifikowanej siły roboczej z 2019 r. potwierdza ogromne znaczenie wykwalifikowanych pracowników dla przyszłego rozwoju Jeny jako lokalizacji biznesowej. Największe rozbieżności między znaczeniem a satysfakcją są również widoczne w dostępności wykwalifikowanej siły roboczej i mieszkań, a następnie w dostępności i poziomie cen powierzchni komercyjnych i nieruchomości.
Prawie trzy czwarte firm koncentruje się na rozwoju i zwiększeniu liczby pracowników. Nieco mniej niż połowa wszystkich ankietowanych firm planuje ekspansję lub relokację w ciągu najbliższych trzech lat. Większość z tych firm chciałaby pozostać lojalna wobec miasta Jena (60%) lub przynajmniej regionu (23%).
Po dostępności siły roboczej, dostępność przestrzeni jest wymieniana jako największe wyzwanie dla realizacji potencjalnej ekspansji lub relokacji firmy. Łącznie około jedna trzecia firm wskazała na potrzebę dodatkowej powierzchni komercyjnej.
Największy popyt dotyczy powierzchni biurowych. Ich całkowite zasoby wzrosły o 7,5% w latach 2015-2020, podczas gdy wskaźnik pustostanów spadł z 3,8% do 2,0%.
Zapotrzebowanie na powierzchnię komercyjną do 2035 r.
W oparciu o obecną sytuację w zakresie powierzchni komercyjnych, prognozę siły roboczej i określenie wskaźników powierzchni specyficznych dla lokalizacji, prognozowano popyt na powierzchnie komercyjne do 2035 roku. Łącznie obliczonocztery scenariuszeprzy użyciu modelu równowagi ekonomicznej, w którym podaż i popyt na powierzchnię odpowiadają w roku bazowym, biorąc pod uwagę produktywność i obszary rezerwowe. Metodologia ta została już wykorzystana w 2012 r. do prognozy powierzchni komercyjnej. Z perspektywy czasu podejście to wykazało tolerancję błędu mniejszą niż 2% dla roku 2020. Z tego powodu podejście to zostanie ponownie wykorzystane w aktualizacji.
Cechą wspólną wszystkich czterech scenariuszy jest to, że dla każdego z nich rozważono dwa warianty A (bez Rothensteina) i B (z Rothensteinem). Umożliwiło to uwzględnienie w obliczeniach popytu przyszłego rozwoju międzygminnego obszaru handlowego Rothenstein należącego do spółki komunalnej - zgodnie z umową celową między Rothenstein i Jeną od 2019 r.
W porozumieniu z komitetem sterującym projektu scenariusz 2został wybrany jako scenariusz bazowy, a scenariusz 4 jako scenariusz docelowy. Oba scenariusze uwzględniają większą część przestrzeni rezerwowej (rezerwa na wahania) na poziomie 5% niż scenariusze 1 i 3, a tym samym umożliwiają miastu Jena bardziej elastyczne reagowanie na specyficzne wymagania firm, np. w przypadku relokacji firm. Wybrane podejście oznacza jednak, że w bilansie należy uwzględnić dodatkowe obszary o powierzchni do 16 hektarów.
W wyniku obliczeń popyt w scenariuszu bazowym przekracza podaż o 5 hektarów w 2030 roku. W 2035 r.stosunek ten jest z grubsza zrównoważony. Powodem takiego rozwoju sytuacji jest wspomniany wcześniej spadek siły roboczej w wyniku zmian demograficznych. W scenariuszu docelowym popyt przekracza dostępną podaż gruntów o około 8 hektarów już w 2025 roku. W kolejnych latach niedobór gruntów będzie stopniowo wzrastał do około 26 hektaróww 2035 roku. Ze względu na szybszy wzrost wskaźników użytkowania gruntów (szybsza automatyzacja, a tym samym zwiększone zużycie gruntów), nie oczekuje się spadku w latach 2030-2035.
Zalecenia dotyczące rozwoju i wdrażania
Koncepcja zawiera następujące zaleceniadotyczące przyszłego rozwoju obszarówkomercyjnych i naukowych :
- Potrzeba przestrzeni powinna być traktowana priorytetowo poprzez utrzymanie i zabezpieczenie istniejących obszarów komercyjnych, w tym obecnie niedostępnych obszarów i specjalnych obszarów budowlanych do badań i nauczania. Obejmuje to szybkie stworzenie prawa planistycznego dla obszarów już przeznaczonych do użytku komercyjnego. Należy zainicjować planowanie przestrzenne dla obszarów Isserstedt 1 i Östlich der Landesärztekammer podlegających planowaniu przestrzennemu.
- Należy dogłębnie przeanalizowaćistniejące obszary wymagające reorganizacji i restrukturyzacji oraz podjąć wysiłki w celu ich konsolidacji i optymalizacji. Należą do nich tereny przemysłowe Löbstedt-Ost, tereny przemysłowe Unteraue, tereny Am Reifsteine i tereny przemysłowe Göschwitz.
- Potencjał gruntów można zmobilizowaćpoprzez rewitalizację terenów komercyjnych, które nie są (lub nie będą) już wykorzystywane. Dotyczy to terenów TEAG i obecnej siedziby Carl Zeiss AG w budynku 6/70 (po przeniesieniu).
- Ponadto w przyszłej FNP mogą zostać wyznaczonedodatkowe obszary komercyjne o powierzchni do 8 hektarów . Po ich zmobilizowaniu można je wykorzystać do uzupełnienia istniejących zasobów komercyjnych na niektórych obszarach. Należą do nich małe obszary konsolidacji Saalepark III, przedłużenie Burgau i obszary kolejowe Göschwitz (po zwolnieniu przez Deutsche Bahn AG).
- Do tego dochodzi rozwój międzygminnego obszaru handlowego wraz z gminą Rothenstein oraz pogłębiona współpraca międzygminna z sąsiednimi gminami i powiatami.
- Biorąc pod uwagę rezerwy gruntów w lokalizacjach uniwersyteckich i rozpoczęte procesy koncentracji, a także istniejące potencjalne obszary dla osiedli naukowych ("Im Hahnengrunde" i obszar ekspansji Seidelstraße), które są nadal zabezpieczone na mocy prawa planistycznego, nie ma potrzeby pozyskiwania dodatkowych specjalnych gruntów budowlanychbez specjalnych zapytań dotyczących osiedli . Istniejące obszary są zatem wystarczające z obecnej perspektywy. Jeśli potrzebne będą dodatkowe obszary, możliwe jest również zlokalizowanie obiektów badawczych na terenach komercyjnych lub mieszanych lub w głównych obszarach. W tym celu zapewniono rezerwę elastyczności, tj. połączenie terenów, na których możliwe jest elastyczne połączenie zastosowań komercyjnych i naukowych (teren TEAG, Bau 6/70 i An der Saalbahn).