Kwota wyrównawcza wynikająca z przepisów dotyczących rekultywacji

Właściciele działki lub mieszkania własnościowego położonego na terenie formalnie wyznaczonego obszaru rewitalizacji są zobowiązani do wpłacenia miastu Jena, po zakończeniu działań rewitalizacyjnych, kwoty wyrównawczej w formie pieniężnej, przeznaczonej na proporcjonalne sfinansowanie rewitalizacji.

Kwoty wyrównawcze stanowią wkład właścicieli nieruchomości w całkowite koszty działań renowacyjnych. Nie należy przy tym zwracać faktycznie poniesionych kosztów, lecz jedynie wartość wzrostu wartości gruntu wynikającą z renowacji, ustaloną na podstawie ekspertyzy. 

Kodeks budowlany (BauGB) definiuje w § 154 ust. 2 wzrost wartości gruntu w następujący sposób:

Wzrost wartości gruntu spowodowany renowacją stanowi różnicę między wartością gruntu, jaką osiągnęłaby dana działka, gdyby renowacja nie była ani planowana, ani przeprowadzona (wartość początkowa), a wartości gruntu, jaką uzyskałaby ta działka w wyniku prawnego i faktycznego przekształcenia formalnie wyznaczonego obszaru rewitalizacji (wartość końcowa).

Właściciel nieruchomości nie pokrywa zatem wzrostu wartości, który nastąpił od początku renowacji, lecz wyłącznie różnicę między wartością, jaką nieruchomość faktycznie posiada po zakończeniu renowacji, a wartością, jaką miałaby, gdyby renowacja nie została przeprowadzona.

W okresie renowacji na obszarach formalnie wyznaczonych jako obszary renowacyjne zgodnie z BauGB obowiązują szczególne przepisy dotyczące urbanistyki. Dzięki środkom publicznym większe obszary, na których występują poważne nieprawidłowości urbanistyczne, są tu znacznie ulepszane i przekształcane. Odbywa się to na przykład poprzez poprawę infrastruktury, rozbudowę ulic i placów, wyburzanie nadmiernie zagęszczonych bloków zabudowy oraz likwidację zniszczonych budynków.

Działania te są finansowane głównie ze środków publicznych i służą zarówno interesowi publicznemu, jak i właścicielom nieruchomości położonych na terenie obszaru rewitalizacji. Dzięki podniesieniu wartości obszarów rewitalizacyjnych może wzrosnąć wartość rynkowa odpowiednich nieruchomości.

Jednak wyznaczenie obszaru rewitalizacyjnego niesie ze sobą jeszcze inne korzyści – właściciele nieruchomości mogą m.in. uzyskać dotacje na określone działania modernizacyjne oraz skorzystać z ulg podatkowych.

Aby zapewnić równe traktowanie wszystkich obywateli, ustawodawca przewidział, że również właściciele nieruchomości na obszarze objętym rewitalizacją wnoszą wkład w finansowanie całego przedsięwzięcia.

Podstawę prawną stanowi § 154 Kodeksu budowlanego:

Właściciel działki położonej na formalnie wyznaczonym obszarze rewitalizacji jest zobowiązany do uiszczenia na rzecz gminy kwoty wyrównawczej w formie pieniężnej, odpowiadającej wzrostowi wartości gruntu jego działki wynikającemu z rewitalizacji (§ 154 ust. 1 zdanie 1 BauGB).

Wartości stanowiące podstawę kwoty wyrównawczej są ustalane na podstawie ekspertyzy w porozumieniu z komisją rzeczoznawców ds. wartości nieruchomości na terenie powiatu Saale-Holzland, powiatu Saale-Orla oraz miasta Jena, którego sekretariat mieści się w Turyńskim Urzędzie ds. Gospodarki Gruntami i Geoinformacji w Pößneck, na podstawie dokładnej wyceny. Komisja rzeczoznawców jest instytucją niezależną od miasta Jena.

W trakcie wyceny, w ramach jasno ustrukturyzowanych ram oceny, klasyfikuje się nieprawidłowości występujące przed renowacją oraz działania podjęte w celu ich usunięcia, a następnie zestawia się je ze sobą. Następnie za pomocą matematyczno-statystycznego modelu obliczeniowego określa się odpowiedni wzrost wartości gruntu wynikający z renowacji.

Ten wzrost wartości gruntu wynikający z renowacji stanowi podstawę do ustalenia kwoty rekompensaty. Wzrost wartości gruntu wynika z różnicy między wartością gruntu, jaką posiadałaby działka, gdyby nie przeprowadzono rekultywacji (wartość początkowa), a wartością gruntu uzyskaną po rekultywacji (wartość końcowa). Obie wartości odnoszą się do dnia, w którym zakończono procedurę rewitalizacji i uchylono statut rewitalizacyjny.

Kwota rekompensaty odnosi się wyłącznie do wzrostu wartości działki wynikającego z rewitalizacji. Nie uwzględnia się natomiast ogólnych, czyli związanych z koniunkturą, wzrostów wartości gruntu ani też spadków tej wartości.

Ponieważ poszczególne części obszaru objętego programem rewitalizacji często w różnym stopniu skorzystały z rewitalizacji, uwzględnia się to przy obliczaniu kwot wyrównawczych poprzez to, że wycena zawsze odbywa się w odniesieniu do konkretnej nieruchomości (lokalizacja, wielkość itp.) i ma charakter indywidualny.

Obowiązek zapłaty spoczywa na osobie, która w momencie uchylenia statutu rewitalizacyjnego jest właścicielem nieruchomości położonej na obszarze rewitalizacji, a więc jest wpisana do księgi wieczystej w tym właśnie momencie.

Współwłaściciele ponoszą odpowiedzialność solidarną. W przypadku własności mieszkaniowej lub częściowej poszczególni właściciele są zobowiązani do zapłaty jedynie proporcjonalnie do swojego udziału we współwłasności (§ 154 ust. 1 zdanie 2 BauGB).

Miasto Jena musi pobrać od właścicieli opłatę wyrównawczą. Pobranie tej opłaty nie leży w gestii miasta. Ustawodawca z zasady nakazał to w Kodeksie budowlanym.

Ponieważ zakres działań rekultywacyjnych był w poszczególnych obszarach bardzo zróżnicowany, a co za tym idzie, wpływ na wartość gruntu również wykazuje odpowiednie różnice, nie można udzielić ogólnej odpowiedzi na pytanie dotyczące obciążenia finansowego dla przykładowej działki. Kwota wyrównawcza jest zawsze ustalana indywidualnie dla każdej działki.

Możliwe jest również rozważenie przedterminowej spłaty kwoty wyrównawczej, co wiąże się m.in. z korzyściami finansowymi dla osoby zobowiązanej do późniejszej płatności.

W przypadku pytań dotyczących konkretnej działki zespół ds. przebudowy miasta chętnie służy pomocą.

Podstawą do ustalenia kwoty wyrównawczej jest wzrost wartości gruntu wynikający z renowacji. Wzrost wartości budynków stojących na tym gruncie nie jest brany pod uwagę.

Wzrost wartości gruntu, do którego właściciele przyczynili się w sposób dopuszczalny poprzez własne nakłady, może zostać zaliczony na poczet kwoty wyrównawczej, o ile zawarto odpowiednią umowę z miastem Jena. Obejmuje to np. rozbiórkę budynków lub budowę i przebudowę infrastruktury.

Możliwość zaliczenia działań przeprowadzonych we własnym zakresie może zostać omówiona w poszczególnych przypadkach przed wydaniem decyzji o nałożeniu kwoty wyrównawczej w ramach postępowania wyjaśniającego.

Wraz z zakończeniem działań związanych z rewitalizacją urbanistyczną, a więc wraz z uchyleniem statutu rewitalizacyjnego danego obszaru, powstaje obowiązek uiszczenia opłaty wyrównawczej. Oznacza to, że po uchyleniu statutu miasto Jena ustala i nakłada opłatę wyrównawczą w drodze decyzji. Ustaloną kwotę wyrównawczą należy uiścić w ciągu miesiąca od ogłoszenia decyzji (§ 154 ust. 3 i 4 BauGB). 
Przed ustaleniem kwoty wyrównawczej każda osoba zobowiązana do jej uiszczenia ma możliwość przedstawienia uwag i omówienia okoliczności mających decydujące znaczenie dla wyceny jej nieruchomości, a także kwot podlegających zaliczeniu zgodnie z § 155 ust. 1 BauGB (przesłuchanie).

Miasto Jena oferuje właścicielom nieruchomości we wszystkich nadal istniejących obszarach rewitalizacyjnych możliwość dobrowolnego wykupienia kwoty wyrównawczej jeszcze przed uchyleniem statutu rewitalizacyjnego na podstawie umowy prawa publicznego (umowa wykupu) z dodatkowymi korzyściami (§ 154 ust. 3 BauGB).

Na tej stronie zebraliśmy dla Państwa szczegółowe informacje dotyczące przedterminowego wykupu kwoty wyrównawczej oraz związanych z tym korzyści, takich jak zniżka w wysokości do 25%.
 

Jeżeli nie można oczekiwać od właściciela, że wywiąże się z obowiązku płatności ze środków własnych lub obcych, miasto Jena ma możliwość przekształcenia kwoty wyrównawczej w pożyczkę spłacaną ratami. 

Pożyczka ta jest oprocentowana i musi zostać zabezpieczona w księdze wieczystej (§ 154 ust. 5 BauGB).

W tym celu właściciel składa po otrzymaniu decyzji nieformalny pisemny wniosek.

W przypadku obszarów objętych programem rewitalizacji, które zostały już wyłączone z programu, nie ma już możliwości przedterminowego wyłączenia.

W przypadku wszystkich nadal istniejących obszarów rewitalizacyjnych w mieście Jena realizacja rewitalizacji trwa z reguły kilka lat, aż do momentu ogłoszenia jej zakończenia. Statut rewitalizacyjny należy wówczas uchylić zgodnie z § 162 BauGB. Następnie miasto Jena zwraca się z urzędu do urzędu katastralnego o usunięcie adnotacji dotyczących rewitalizacji.

Inną możliwością jest wydanie oświadczenia o zakończeniu renowacji dla poszczególnych działek przed zakończeniem całego przedsięwzięcia. Jeżeli dana działka została zabudowana zgodnie z celami i założeniami renowacji lub budynek został zmodernizowany lub wyremontowany, renowację tej działki można uznać za zakończoną (§ 163 BauGB).

W takim przypadku właściciel otrzymuje decyzję o zwolnieniu z programu renowacji oraz – o ile nie został on wcześniej dobrowolnie wykupiony – kolejną decyzję dotyczącą wypłaty kwoty wyrównawczej. Adnotacja o renowacji zostaje w tym przypadku usunięta z księgi wieczystej przed uchyleniem statutu. Działki można wówczas sprzedawać bez konieczności wypłacania kwoty wyrównawczej. Zwolnienie poszczególnych udziałów we współwłasności nie jest możliwe.

Przedwczesne zwolnienie z programu rewitalizacji – a w konsekwencji przedwczesne wykreślenie adnotacji o rewitalizacji z księgi wieczystej – może wiązać się z pewnymi korzyściami, ale także ze znacznymi wadami. Zawsze zalecamy, aby przed złożeniem takiego wniosku zasięgnąć szczegółowej porady zespołu ds. przebudowy miasta, ponieważ wyłączenie z programu rewitalizacji – o ile w ogóle jest to prawnie możliwe – miałoby charakter ostateczny, a tym samym ewentualnych wad przedwczesnego wyłączenia nie dałoby się już naprawić.

W określonych warunkach kwoty wyrównawcze można uwzględnić na potrzeby podatku dochodowego. W tym celu właściciel składa do miasta Jena wniosek o wydanie zaświadczenia o kwotach wyrównawczych lub odszkodowawczych wynikających z przepisów dotyczących renowacji, które można przedłożyć właściwemu urzędowi skarbowemu. Udział kosztów podlegających odliczeniu jest następnie ustalany przez urząd skarbowy.

Bardziej szczegółowych informacji na ten temat udzielą Państwu doradcy podatkowi oraz właściwy urząd skarbowy. Podane tutaj informacje należy traktować jako wskazówki ogólne.