Model terenu budynku mieszkalnego Jena

Napięty rynek mieszkaniowy

Jena jest jednym z niewielu miast w nowych krajach związkowych o stale rosnącej liczbie ludności od początku XXI wieku. W połączeniu ze zwiększoną liczbą statystycznych gospodarstw domowych, ciągłym spadkiem aktywności budowlanej od 2016 r. i bardzo niskim wskaźnikiem pustostanów wynoszącym 2,1% (od 2023 r., co odpowiada ok. 1250 mieszkaniom), doprowadziło to do napiętego rynku mieszkaniowego w Jenie. Aby pozostać konkurencyjnym ośrodkiem regionalnym i móc zapewnić mieszkania wykwalifikowanym pracownikom, wymagana jest odpowiednia podaż mieszkań.

Własność gruntów miejskich

"Koncepcja obszaru zabudowy mieszkaniowej Jena 2035 " określa oczekiwany kwalifikowany popyt na mieszkania do 2035 r., a także niezbędne potencjalne obszary zabudowy mieszkaniowej. Aktualizacja miejskiego planu zagospodarowania przestrzennego (FNP) uwzględnia ten obszar. Jednak same te koncepcje rozwoju urbanistycznego nie wystarczą do szybkiej mobilizacji gruntów budowlanych. Jeśli miasto posiada własne grunty, może wpływać na społeczno-polityczne, urbanistyczne, ekologiczne i fiskalne cele rozwoju obszarów miejskich. Jednak grunty będące własnością miasta są w bardzo ograniczonej podaży, a ich nabycie jest trudne ze względu na napięty rynek. Tylko około 12 procent wszystkich potencjalnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w "Koncepcji gruntów pod budownictwo mieszkaniowe Jena 2035" jest własnością miasta.

Mieszkalnictwo socjalne

Bez długoterminowej podaży gruntów nie jest możliwe zapewnienie społecznie akceptowalnej podaży mieszkań poprzez tworzenie mieszkań powiązanych z czynszem i obłożeniem lub przydział koncepcji i szybkie zapewnienie przystępnych cenowo mieszkań. Mieszkania dotowane ze środków publicznych są szczególnie ważne dla gospodarstw domowych o niskich dochodach. Jednak ich liczba znacznie spadła od 2015 roku. W Wolnym Kraju Związkowym Turyngii nie można było zbudować dodatkowych dotowanych mieszkań w niezbędnym zakresie ze względu na obecne warunki finansowania na okres do 2024 roku.

Niedostateczna podaż mieszkań napędza wzrost czynszów i cen gruntów budowlanych - można temu przeciwdziałać jedynie poprzez zwiększenie podaży. Przyszła polityka dotycząca gruntów budowlanych ma zatem kluczowe znaczenie dla zrównoważonego, przyjaznego dla społeczeństwa i klimatu rozwoju miast.

Model Ulm

Różne gminy w Niemczech mają już model gruntów budowlanych i stosują go w sensie społecznie sprawiedliwego użytkowania gruntów. Należą do nich na przykład Stuttgart, Monachium, Poczdam i Münster. "Model Ulm", który posłużył jako przewodnik dla niektórych miast, jest praktykowany w mieście Ulm od lat 90-tych XIX wieku i opiera się w szczególności na zasadzie, że miasto kupuje grunty na wczesnym etapie i utrzymuje je we własnych rękach w celu kierowania długoterminowym i zrównoważonym rozwojem obszarów miejskich.

Zgodnie z uchwałą rady miasta "Od modelu Ulmdo modelu Jena" (21/0977-BV z dnia 8 grudnia 2021 r.) utworzono grupę roboczą składającą się z przedstawicieli administracji miasta, spółki miejskiej KIJ oraz przedstawicieli wszystkich frakcji rady miasta w celu opracowania "modelu Jena" opartego na "modelu Ulm" planowania podaży gruntów. W wyniku intensywnego procesu pracy i dialogu z innymi gminami ustalono, że Nie istnieje plan dla modelu gruntów budowlanych.

Model z Jeny musi być dostosowany do indywidualnych warunków ramowych miasta i związanych z nimi poważnych ograniczeń (lokalizacja, topografia, ochrona przyrody, tereny zalewowe, szczególne cechy struktury osadniczej, ograniczona dostępność gruntów, ograniczone możliwości finansowe i kadrowe itp.)

Następujące siedem punktów zostało potwierdzonych przez radę miasta jako zasady przewodnie polityki mieszkaniowej Jeny w uchwale politycznej:

1. Miasto Jena dąży do celu, jakim jest zrównoważony i społecznie zrównoważony rozwój budownictwa mieszkaniowego poprzez oparte na potrzebach tworzenie mieszkań w społeczno-politycznej i stabilizującej ceny docelowej wielkości w oparciu o obecnie obowiązującą wersję koncepcji gruntów pod budownictwo mieszkaniowe. Obecnie odpowiada to docelowej liczbie 4 830 mieszkań do 2035 roku.
2. Miasto Jena dąży do strategicznego nabywania gruntów i długoterminowego zapewniania kluczowych nieruchomości zgodnie z kluczowym projektem ISEK nr 9 "Strategiczne zarządzanie gruntami" w celu rozszerzenia pola manewru miasta Jena w perspektywie długoterminowej dla wspólnego dobra.
3. Miasto Jena promuje wdrażanie celów polityki społecznej i ochrony klimatu poprzez inicjowanie miejskich procedur planowania przestrzennego w celu tworzenia praw budowlanych zgodnie z zapotrzebowaniem, a w szczególności promuje rozwój gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w rękach gminy.
4. Miasto Jena nadal aktywnie zarządza przydziałem miejskich działek budowlanych poprzez koncepcję przydziału i wytyczne dotyczące opartego na kryteriach przydziału działek mieszkaniowych zajmowanych przez właścicieli (wytyczne dotyczące mieszkań zajmowanych przez właścicieli).
5. Miasto Jena nadal polega na zaangażowaniu i udziale podmiotów prywatnych w rozwoju gruntów budowlanych, pod warunkiem, że wdrożą one ilościowe i jakościowe wymagania dotyczące struktury mieszkaniowej lub podejmą zobowiązania.
6. Miasto Jena dąży do odpowiedniego i sprawiedliwego podziału kosztów zagospodarowania terenów budowlanych między beneficjentów planowania a siebie.
7. Miasto Jena nieustannie dąży do zachowania i rozwoju Jeny jako "miasta krótkich odległości" poprzez przyjazne dla klimatu dodawanie kompaktowych i wielofunkcyjnych struktur w pobliżu centrum miasta o gęstości zgodnej z klimatem i krajobrazem miasta oraz poprzez integrację zieleni miejskiej zgodnie z zasadą przewodnią "podwójnego rozwoju wewnętrznego".

Model ten opiera się na istniejących uchwałach rady miasta w sprawie polityki mieszkaniowej Jeny.

Stabilizacja polityki mieszkaniowej: wytyczne i podział koncepcji

W celu zapewnienia jakościowo wystarczającej podaży mieszkań w mieście dla dalszego zrównoważonego i społecznie zrównoważonego rozwoju rynku mieszkaniowego w regionalnym centrum Jeny,uchwała rady miasta "Stabilizacja polityki mieszkaniowej dla Jeny: wytyczne i koncepcja alokacji" (20/0482-BV z 14.10.2020) wyznaczyła stabilizujący ceny cel polityki społecznej polegający na utworzeniu 4 830 mieszkań do 2035 r.

ISEK Jena 2030+

W Zintegrowanej Koncepcji Rozwoju Miejskiego Jena 2030+ (ISEK, uchwała StR 17/1632-BV) wzmocnienie pola manewru gminy poprzez strategiczne pozyskiwanie gruntów jest sformułowane jako cel w projekcie kluczowym nr 9 dotyczącym "Strategicznego zarządzania gruntami", który można osiągnąć jedynie poprzez stworzenie długoterminowej rezerwy gruntów (tj. gromadzenie gruntów wykraczające poza bieżące oceny potrzeb specjalistycznych koncepcji). Strategiczne zarządzanie gruntami komunalnymi służy zrównoważonemu i odpowiedzialnemu wykorzystaniu ograniczonych zasobów gruntów i uwzględnia nie tylko kwestie ekonomiczne, ale także ekologiczne, klimatyczne i społeczne.

Wytyczne polityki mieszkaniowej

Przydział miejskich działek budowlanych jest regulowany przez "Wytyczne polityki mieszkaniowej" jako nadrzędną strategię polityki mieszkaniowej Jeny. Opierająsię one na uchwałach Rady Miasta nr 20/0482-BV w sprawie koncepcyjnego przydziału wielopiętrowych budynków mieszkalnych, nr 22/1740-BV w sprawie opartego na kryteriach przydziału nieruchomości zajmowanych przez właścicieli oraz nr 21/0903-BV w sprawie tworzenia mieszkań czynszowych i lokatorskich zgodnie z modelem budownictwa socjalnego w Jenie w latach 2020-2022.

Przyjazny dla klimatu rozwój obszarów miejskich

Uchwała w sprawie gruntów budowlanych może wspierać wdrażanie modelu "miasta krótkich odległości" i przyjaznego dla klimatu rozwoju obszarów miejskich, ponieważ kluczem do przyjaznego dla klimatu uzupełnienia zwartych i wielofunkcyjnych struktur, głównie w pobliżu centrum miasta, jest dostęp gminy do gruntów. Rezerwa gruntów będąca własnością gminy otwiera opcje projektowe i tworzy podstawę do szybkiego i opłacalnego zapewnienia wymaganych gruntów.

Model gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w Jenie składa się z następujących czterech strategicznych bloków konstrukcyjnych (patrz również Załącznik 1 "Przegląd bloków konstrukcyjnych strategii" w obszarze pobierania):

Blok A - Rozwój gruntów komunalnych

Własność gruntów komunalnych umożliwia krótkoterminową realizację społecznie odpowiedzialnego, zrównoważonego i kwalifikującego się do rozwoju urbanistycznego rozwoju gruntów budowlanych. Aby móc zrealizować ilościowe i jakościowe cele rozwoju gruntów budowlanych, Jena w coraz większym stopniu rozwija grunty komunalne - oprócz gruntów prywatnych - które są uwzględnione w aktualnej wersji koncepcji gruntów pod budownictwo mieszkaniowe do punktu, w którym są gotowe do budowy.

Miejskie procedury planowania przestrzennego są inicjowane zgodnie z wymaganiami dla miejskich terenów pod zabudowę mieszkaniową. Miasto jest odpowiedzialne za planowanie, rozwój i marketing. Stosowane są "Wytyczne polityki mieszkaniowej miasta Jena" (20/0482-BV w przypadku koncepcyjnego przydziału bloków mieszkalnych i 22/1740-BV w przypadku kryterialnego przydziału działek zajmowanych przez właścicieli). Miasto wspiera również społeczne projekty mieszkaniowe na swoich gruntach (uchwała Rady Miasta 21/0989-BV ).

W przyszłości minimalna proporcja 30 procent dla tworzenia mieszkań powiązanych z czynszem i obłożeniem będzie miała zastosowanie do terenów pod zabudowę mieszkaniową przeznaczonych pod wielopiętrowe budownictwo mieszkaniowe z co najmniej 15 lokalami mieszkalnymi. Warunkiem wstępnym realizacji tego celu są odpowiednie ramy finansowania ze strony Wolnego Państwa Turyngii.

Komponent B - Strategiczne nabywanie gruntów i długoterminowa polityka podaży gruntów

W celu pokrycia bieżącego zapotrzebowania na grunty dla krótko- i średnioterminowego rozwoju projektów oraz w celu zbudowania długoterminowej podaży gruntów, miasto musi nabyć wystarczającą ilość gruntów na wczesnym etapie. W przyszłości miasto Jena (Eigenbetrieb KIJ) będzie w coraz większym stopniu nabywać grunty, które są w szczególności objęte obecną koncepcją zabudowy mieszkaniowej. Ponadto będzie nabywać inne obszary nadające się pod zabudowę, obszary pod kompensację przyrodniczą i środki zastępcze, obszary nadające się do wymiany oraz obszary w sensie długoterminowej rezerwy gruntów do użytku otwartego.

Dział zarządzania gruntami KIJ jest dostępny jako punkt kontaktowy dla właścicieli chcących sprzedać i wspiera cały proces zakupu, od wstępnego niewiążącego zapytania do zawarcia umowy kupna.

W przyszłości miasto Jena będzie kontynuować i intensyfikować korzystanie z ogólnych (§ 24 BauGB) i specjalnych praw pierwokupu (§ 25 BauGB). Możliwości wydania statutu prawa pierwokupu zostaną przeanalizowane przez administrację miasta i przedłożone radzie miasta do uchwalenia.

Komponent C - Spółdzielczy rozwój obszarów mieszkalnych

Miasto Jena nadal polega na zaangażowaniu osób prywatnych w rozwój terenów budowlanych. Moduł strategiczny C opiera się na przypadku, gdy obszary, które mają zostać zagospodarowane, są własnością osób trzecich, a wraz z modułami C1 i C2 określa dwie możliwości współpracy z podmiotami prywatnymi w zakresie zagospodarowania terenów budowlanych.

C1 - Plan rozwoju oferty

Miasto opracowuje i otwiera przyszłe plany rozwoju podaży z całkowitym tymczasowym nabyciem odpowiednich działek (100% powierzchni zabudowy).

Miasto stosuje koncepcję przydziału (20/0482-BV) i wytyczne dotyczące własności domów (22/1740-BV) przy wprowadzaniu do obrotu tych działek budowlanych.

Miasto może, w szczególności w przypadku tworzenia mieszkań zajmowanych przez właścicieli lub budowy mieszkań przez obecnych właścicieli, zagwarantować byłym właścicielom proporcjonalne prawo do ponownego przeniesienia zabudowanych działek budowlanych na żądanie, przy czym większość działek powinna być zasadniczo sprzedawana zgodnie z koncepcją przydziału i/lub wytycznymi dotyczącymi mieszkań zajmowanych przez właścicieli. Ponowne przeniesienie odbywa się po pierwotnej cenie zakupu powiększonej o proporcjonalne koszty zagospodarowania działki budowlanej.

C2 - Plan rozwoju związany z projektem

Wykorzystanie planów rozwoju związanych z projektem pozostaje ważnym instrumentem zapewniania mieszkań przez osoby trzecie. Deweloper (spółka mieszkaniowa, osoba prywatna) jest odpowiedzialny za rozwój, budowę i marketing projektu mieszkaniowego. Podpisując umowę deweloperską (patrz załącznik 2 "Projekt oświadczenia woli w sprawie rozwoju projektu" w obszarze pobierania), deweloper zobowiązuje się do uznania zasad "Jena Building Land Model Housing".

W przyszłości minimalna stawka 30 procent na tworzenie dotowanych mieszkań ma być regularnie uzgadniana z deweloperem w umowie urbanistycznej, pod warunkiem, że istnieje potrzeba związana z dzielnicą i przeprowadzono odpowiednią priorytetyzację urbanistyczną. W przypadku projektów budownictwa mieszkaniowego w segmencie małoskalowym, marketing mieszkań własnościowych z limitem co najmniej 30% powinien opierać się na "Wytycznych dotyczących opartego na kryteriach przydziału gminnych działek mieszkaniowych" (22/1740-BV) i być przeprowadzany zgodnie z kategoriami przydziału 1 i 2 (przydział oparty na kryteriach społecznych i, w niektórych przypadkach, uwzględniający również sytuację dochodową wnioskujących gospodarstw domowych) zakotwiczonymi w tym dokumencie. Ponadto sponsor projektu zapewnia pokrycie kosztów i innych wydatków. Procedury konkursowe są regularnie wykorzystywane do rozwiązywania zadań planistycznych i zapewnienia jakości rozwoju obszarów miejskich.

Komponent D - Mobilizacja obszarów zabudowy mieszkaniowej z przeniesionym planem zagospodarowania przestrzennego

Obszary zabudowy mieszkaniowej z przeniesionymi planami zagospodarowania przestrzennego (obszary E "Koncepcji obszarów zabudowy mieszkaniowej Jena 2035") stanowią znaczący potencjał dla tworzenia mieszkań w Jenie. Istnieją tu już prawa budowlane, ale istnieją rozległe przeszkody w mobilizacji gruntów. Potencjalne tereny budowlane są generalnie podzielone na dużą liczbę właścicieli, z których niektórzy nie chcą współpracować lub sprzedawać, a rozwój nie jest zapewniony.

W przekazanych planach rozwoju miasto Jena będzie kontynuować planowanie rozwoju niezagospodarowanych potencjalnych terenów i zapewni, że będą one mogły zostać zabudowane za pomocą - początkowo dobrowolnej, a następnie suwerennej - realokacji.

Uchwała w sprawie "Modelu gruntów pod budownictwo mieszkaniowe w Jenie" jest podstawową uchwałą polityczną. Zawiera ona ogólne cele strategiczne i zasady przewodnie polityki mieszkaniowej Jeny. W uchwale sformułowano szereg zadań testowych dotyczących treści polityki, którymi zajmie się wewnętrzna administracyjna grupa robocza w późniejszym procesie wdrażania.

Miasto Jena dąży do odpowiedniego i sprawiedliwego podziału kosztów rozwoju gruntów budowlanych między beneficjentów planowania a siebie. Beneficjent planowania powinien partycypować w kosztach i innych wydatkach związanych z zagospodarowaniem terenów budowlanych w sposób zrównoważony. Wiążące przepisy dotyczące treści i zakresu tej partycypacji zostaną opracowane przez administrację miasta w kolejnym kroku.

Wraz z decyzją polityczną co do zasady, administracja miasta została również poinstruowana, aby zbadać, w jakim stopniu wprowadzenie odnawialnego funduszu nieruchomości byłoby wskazane w celu zabezpieczenia przyszłego finansowania zakupów gruntów i rozwoju. Dochód z rozwoju gruntów budowlanych wraca do aktywów funduszu i powinien być przeznaczony w miarę możliwości na dalsze rezerwy gruntów i/lub rozwój gruntów budowlanych.

W ramach stosowania modelu gruntów budowlanych może być również konieczne skonkretyzowanie treści instrumentów polityki gruntowej i dalsze ich rozwijanie w sposób dostosowany do indywidualnych potrzeb. Postępy modelu gruntów budowlanych w Jenie będą raportowane od 2026 roku.

1. jakie są wyzwania związane z wdrażaniem modelu gruntów budowlanych?

Model gruntów budowlanych może być ogólnie skutecznym instrumentem tworzenia przystępnych cenowo mieszkań, ale wymaga jasnej strategii, wsparcia politycznego i długoterminowej polityki gruntowej. Największe wyzwania obejmują następujące aspekty:

Dostępność gruntów

Miasto Jena ma bardzo mało własnych gruntów budowlanych (mieszkaniowych) i musi je najpierw kupić. Prywatni właściciele często żądają wysokich cen lub zatrzymują część gruntów, aby czerpać zyski z rosnących wartości. Aby przekształcić te nieruchomości spekulacyjne w przyszłe grunty pod budownictwo mieszkaniowe, miasto Jena stara się nabywać grunty na wczesnym etapie i w większym stopniu korzystać z prawa pierwokupu (element strategii B). Długoterminowe gromadzenie potencjalnych gruntów pod budownictwo mieszkaniowe powinno dać miastu możliwość zareagowania na nierealistyczne oczekiwania cenowe i rozpoczęcia rozwoju w innym miejscu.

Zapewnienie dotacji

Budowa mieszkań socjalnych wymaga finansowania, które nie jest dostępne w wymaganym zakresie zgodnie z obowiązującą "Dyrektywą w sprawie wspierania przystępnych cenowo mieszkań w Wolnym Państwie Turyngii" (07/2023). W tym przypadku miasto Jena musi wywrzeć wpływ na Wolny Kraj Turyngię, aby zapewnić atrakcyjne warunki finansowania, a tym samym zapewnić tworzenie mieszkań socjalnych.

Personel i zasoby finansowe miasta

Pomyślne wdrożenie modelu gruntów budowlanych w Jenie wiąże się z dodatkowymi i zintensyfikowanymi zadaniami. Zintensyfikowana polityka akwizycyjna miasta i działania zarządcze miasta związane z blokiem C1 (planowanie, rozwój i marketing nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową) doprowadziły do znacznego wzrostu zdolności finansowych i kadrowych wymaganych przez własne przedsiębiorstwo miejskie KIJ. To samo dotyczy wydziału planowania urbanistycznego w wyniku intensyfikacji wdrażania procedur planistycznych, przygotowywania, zawierania i monitorowania umów urbanistycznych, bieżącej kontroli stosowności oraz opracowywania i uchwalania statutów prawa pierwokupu.

2 Jakie znaczenie ma model gruntów budowlanych z Jeny dla prywatnych właścicieli nieruchomości?

Model gruntów budowlanych ma bezpośredni wpływ na prywatnych właścicieli gruntów, zwłaszcza jeśli są oni właścicielami gruntów w potencjalnych obszarach zabudowy mieszkaniowej.

"Koncepcja obszaru zabudowy mieszkaniowej Jena 2035" przedstawia obszary zabudowy mieszkaniowej planowane dla Jeny. Obszary te są zatem również pokazane jako takie w planie zagospodarowania przestrzennego. Jednak potencjalne nowe tereny budowlane na obszarach zewnętrznych (np. tereny zielone lub ogrodowe) nie mają jeszcze praw budowlanych.

Etapy rozwoju terenów budowlanych

Dopóki zabudowa mieszkaniowa nie jest tu możliwa, obszar ten przechodzi przez różne etapy rozwoju. Prawo zabudowy powstaje wyłącznie na podstawie wiążącego planu zagospodarowania przestrzennego. Po podjęciu decyzji o rozpoczęciu planu zagospodarowania przestrzennego powstaje "grunt budowlany". Wraz z prawnie wiążącą uchwałą w sprawie planu zagospodarowania przestrzennego, grunt jest określany jako "surowy grunt budowlany". Dopiero z chwilą ukończenia inwestycji - tj. budowy dróg oraz ułożenia mediów doprowadzających i odprowadzających - powstaje "grunt gotowy pod zabudowę". Wraz z tymi etapami rozwoju, wartość gruntu również ulega znacznym zmianom. Należy to uwzględnić w cenie wywoławczej.

Zakup gruntu przez miasto

Jeśli właściciele gruntów chcą wznosić budynki mieszkalne na gruntach bez prawa zabudowy obecnie lub dla przyszłych pokoleń, będzie to możliwe w przyszłości tylko we współpracy z miastem Jena. Miasto opracuje tak zwane plany rozwoju oferty tylko wtedy, gdy będzie w pełni właścicielem gruntu wymaganego dla planowanego obszaru zabudowy mieszkaniowej. W związku z tym miasto nabywa grunty proaktywnie i tak wcześnie, jak to możliwe. W tym celu wykorzystuje ono prawo pierwokupu przysługujące miastu i w razie potrzeby wydaje statut prawa pierwokupu (§ 25 BauGB). Miasto sprawdza z każdym (istniejącym) właścicielem, który chciałby wybudować własny budynek mieszkalny, czy opcja proporcjonalnego przeniesienia działek budowlanych jest rozsądną ofertą. Ten rodzaj współpracy umożliwia właścicielowi gruntu uzyskanie gruntu gotowego do budowy w dużej mierze bez ryzyka i z wysokim stopniem bezpieczeństwa planowania.

3. Jakie korzyści oferuje deweloperom model gruntów budowlanych?

Dzięki modułowi strategicznemu C2 model gruntów budowlanych w Jenie umożliwia rozwój gruntów pod budownictwo mieszkaniowe poprzez współpracę z inwestorami. Miasto ściśle współpracuje z deweloperami projektów (inwestorami), aby zapewnić, że cele rozwoju urbanistycznego miasta zostaną osiągnięte, a potrzeby projektu zostaną uwzględnione w tym samym czasie. Inwestorzy są odpowiedzialni za rozwój, budowę i, w razie potrzeby, marketing projektu. Miasto pełni rolę koordynatora.

Przejrzystość i bezpieczeństwo

Głównym celem modelu gruntów budowlanych w Jenie jest stworzenie uregulowanych ram dla negocjacji umów urbanistycznych zgodnie z sekcją 11 niemieckiego kodeksu budowlanego (BauGB), a tym samym zapewnienie przejrzystości i bezpieczeństwa wszystkim stronom zaangażowanym w proces planowania. Wykorzystanie umów urbanistycznych ułatwia procesy zatwierdzania i zapewnia lepszą kalkulację kosztów, obciążeń i zobowiązań. Zrozumiały test adekwatności zapewnia, że usługi świadczone przez inwestorów i korzyści wynikające dla nich z zagospodarowania terenu budowlanego są w odpowiedniej relacji. Można uniknąć nieuzasadnionych roszczeń ze strony miasta lub ogółu społeczeństwa, a obciążenie finansowe inwestorów pozostaje zrównoważone.

4 Dlaczego miasto Jena chce stosować procedury realokacji?

Obszary zabudowy mieszkaniowej z tzw. przeniesionym planem zagospodarowania przestrzennego posiadają już prawa zabudowy. Zgodnie z "Koncepcją obszaru zabudowy mieszkaniowej Jena 2035" obejmuje to obszary E, które mają niemały potencjał 256 domów jednorodzinnych i bliźniaczych oraz 160 mieszkań w blokach mieszkalnych.

Mobilizacja działek budowlanych

Ze względu na dużą liczbę właścicieli gruntów i brak chęci do współpracy lub sprzedaży, głównie ze strony indywidualnych właścicieli, zastosowanie modelu tymczasowego nabycia (blok C1) lub modelu spółdzielczego (blok C2) często nie jest realistyczną opcją. Miasto Jena postrzega zatem instrument realokacji gruntów budowlanych jako ważny sposób dostarczania i mobilizowania działek budowlanych - do budowy dotowanych mieszkań, ale także do budowy mieszkań na małą skalę. Cel miasta Jena, jakim jest zapewnienie wystarczającej przestrzeni życiowej, może być utrudniony i opóźniony, ale nie jest już zasadniczo uniemożliwiony, przez blokujące zachowanie indywidualnych właścicieli.

Wdrażanie prawnie wiążących planów rozwoju

Realokacja to prawnie uregulowana procedura wymiany gruntów, w ramach której działki na określonym obszarze są reorganizowane w celu umożliwienia odpowiedniego wykorzystania budynków. W ten sposób służy realizacji prawnie wiążącego planu zagospodarowania przestrzennego. Celem jest przekształcenie rozdrobnionych, zdezorganizowanych działek w obszary gotowe do budowy z odpowiednim zagospodarowaniem (drogi, ścieżki, tereny zielone). Po reorganizacji właściciele otrzymują równoważną, ale w pełni zagospodarowaną i gotową do zabudowy działkę.

Dobrowolny podział

Miasto w pierwszej kolejności wspiera dobrowolną realokację, w ramach której właściciele gruntów zgadzają się na dobrowolną reorganizację poprzez prostą wymianę gruntów. Jeśli to się nie powiedzie, można zastosować suwerenną (oficjalną) realokację. Odpowiedzialny za to jest komitet ds. realokacji.