Przegląd planowania przestrzennego

Prosty plan zagospodarowania przestrzennego

Prosty plan zagospodarowania przestrzennego ma zastosowanie, gdy nie są spełnione warunki ani dla planu zagospodarowania przestrzennego kwalifikowanego, ani dla planu zagospodarowania przestrzennego związanego z konkretnym przedsięwzięciem. Zasadniczo nie regulują one w sposób wyczerpujący dopuszczalności przedsięwzięć budowlanych w świetle prawa zagospodarowania przestrzennego. Ocena stanu faktycznego lub przedsięwzięcia budowlanego, dla którego brakuje określonych przepisów, odbywa się zgodnie z § 34 BauGB (w przypadku obszarów wewnętrznych) lub § 35 BauGB (w przypadku obszarów zewnętrznych). W przypadku braku określenia uwzględnia się zatem zabudowę w najbliższym otoczeniu.

Kwalifikowany plan zagospodarowania przestrzennego

Kwalifikowany plan zagospodarowania przestrzennego ma miejsce wtedy, gdy plan zagospodarowania przestrzennego zawiera co najmniej ustalenia dotyczące

• rodzaju i skali zabudowy,
• powierzchni działek przeznaczonych pod zabudowę oraz
• lokalne powierzchnie komunikacyjne

. Jeżeli działka budowlana znajduje się w obszarze obowiązywania kwalifikowanego planu zagospodarowania przestrzennego, projekt budowlany jest dopuszczalny z punktu widzenia prawa planistycznego, o ile nie jest sprzeczny z ustaleniami planu zagospodarowania przestrzennego i zapewniona jest infrastruktura.

Plan zagospodarowania przestrzennego dotyczący konkretnego przedsięwzięcia

Plany zagospodarowania przestrzennego dotyczące konkretnego przedsięwzięcia mogą być sporządzane przez gminy na podstawie planu przedsięwzięcia i planu uzbrojenia terenu, uzgodnionych przez (prywatnego) inwestora z gminą. Warunkiem jest, aby inwestor był gotowy i zdolny do realizacji projektu oraz działań związanych z uzbrojeniem terenu, a także zobowiązał się do przeprowadzenia tych działań w umowie o realizacji.

Wniosek o sporządzenie planu zagospodarowania przestrzennego związanego z konkretnym przedsięwzięciem jest dostępny w sekcji Pliki do pobrania.

Wszczęcie postępowania

Inicjatywa sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego wychodzi od administracji, polityków, inwestorów lub obywateli. Nie istnieje prawo do sporządzenia planów zagospodarowania przestrzennego i nie można go również ustanowić na mocy umowy (§ 1 ust. 3 BauGB).

Rada miejska lub właściwa komisja branżowa (w Jenie jest to Komisja ds. Rozwoju Miasta i Środowiska) ustala najpierw, w drodze uchwały o wszczęciu postępowania (zwanej również uchwałą o sporządzeniu) zgodnie z § 2 ust. 1 BauGB, konieczność sporządzenia planu zagospodarowania przestrzennego / planu zagospodarowania przestrzennego związanego z konkretnym przedsięwzięciem.

Opracowanie wstępnego projektu

Po wydaniu uchwały o wszczęciu postępowania właściwy wydział – często we współpracy z biurem projektowym – opracowuje alternatywne warianty planu zagospodarowania przestrzennego lub wstępne projekty planu zagospodarowania przestrzennego. Gdy są one gotowe, administracja zazwyczaj w odpowiednim czasie informuje o tym opinię publiczną (§ 3 ust. 1 BauGB) oraz podmioty reprezentujące interesy publiczne (§ 4 ust. 1 BauGB).

Celem wczesnego poinformowania jest upublicznienie celów i założeń planowania oraz możliwych wariantów, tak aby zastrzeżenia, propozycje ulepszeń i sugestie mogły zostać uwzględnione w projekcie. Często w tym kontekście organizowane są spotkania informacyjne, podczas których można publicznie omówić stan zaawansowania planowania z przedstawicielami administracji i polityków. Organy, stowarzyszenia i inne wyspecjalizowane urzędy są angażowane w ten proces niezależnie od tych spotkań.

Opracowanie projektu

Biorąc pod uwagę wyniki wczesnego udziału społeczeństwa i organów administracji, administracja sporządza projekt planu, który dalej konkretyzuje założenia planistyczne i zawiera bardziej szczegółowe ustalenia.

Projekt planu zagospodarowania przestrzennego musi zostać zatwierdzony przez komisję ds. rozwoju miasta (w ramach konsultacji wstępnych) oraz radę miejską, a następnie poddany publicznej konsultacji na okres jednego miesiąca, jednak co najmniej przez 30 dni, lub – w przypadku zaistnienia ważnego powodu – na dłuższy okres (§ 3 ust. 2 BauGB). Miejsce i czas trwania tego publicznego wglądu muszą zostać ogłoszone co najmniej tydzień wcześniej w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

W trakcie publicznego wglądu można ponownie zgłaszać uwagi dotyczące planu, do czego uprawnieni są wszyscy obywatele, nawet jeśli plan nie dotyczy ich bezpośrednio. Równolegle powiadamia się zainteresowane organy, organizacje oraz tzw. podmioty reprezentujące interesy publiczne o udostępnieniu projektu i zwraca się do nich o zgłoszenie uwag, jeśli projekt ich dotyczy.

Uchwała w sprawie rozważenia uwag i uchwalenia planu zagospodarowania przestrzennego

Otrzymane uwagi są analizowane przez administrację i przedkładane radzie miejskiej do rozstrzygnięcia. Rada musi wówczas sprawiedliwie wyważyć interesy publiczne i prywatne względem siebie oraz między sobą (§ 1 ust. 7 BauGB) i podjąć decyzję o ich uwzględnieniu lub odrzuceniu (§ 3 ust. 2 BauGB). Osoby, które zgłosiły uwagi, muszą zostać poinformowane o wyniku decyzji.

Jeżeli uwzględnienie uwag prowadzi do istotnych zmian, należy sporządzić nowy projekt i przeprowadzić ponowne ogłoszenie (§ 4a ust. 3 BauGB).

Jeżeli uwagi nie mają znaczenia dla planowania i nie prowadzą do istotnych zmian w planie, postępowanie jest kontynuowane, a plan zagospodarowania przestrzennego zostaje zatwierdzony uchwałą statutową (§ 10 BauGB).

Skuteczność prawna

Wraz z ogłoszeniem uchwały uchwalającej plan zagospodarowania przestrzennego plan ten wchodzi w życie (§ 10 ust. 3 BauGB).

Każdy może w dowolnym momencie zapoznać się z planami zagospodarowania przestrzennego, które nabrały mocy prawnej, wraz z załączonymi uzasadnieniami w odpowiednim wydziale.

W ramach procedury sporządzania planów zagospodarowania przestrzennego zazwyczaj przewidziano dwa etapy, na których można zgłaszać sugestie, uwagi i opinie:

1. Wczesne zaangażowanie społeczeństwa (§ 3 ust. 1 BauGB)

Na pierwszym etapie udziału społeczeństwa obywatele są informowani o zamiarach planistycznych w możliwie najwcześniejszym terminie. Przedmiotem informacji są ogólne cele i zadania planowania, możliwe warianty planu, które można rozważyć w związku z przebudową lub zagospodarowaniem obszaru objętego planem, a także przewidywane skutki planowania.

W tym celu plany są zazwyczaj poddawane publicznej wglądowi. W trakcie okresu publicznego wglądu każdy ma możliwość wypowiedzenia się na temat planów. Biorąc pod uwagę wyniki tego wczesnego udziału społeczeństwa, właściwy wydział sporządza projekt do dalszego postępowania planistycznego. Sposób wczesnego informowania ogłasza się co najmniej w dzienniku urzędowym.

2. Publiczne wyłożenie planów (§ 3 ust. 2 BauGB)

Na drugim etapie udziału społeczeństwa uzgodniony projekt planu, uwzględniający wyniki wczesnego udziału obywateli, wraz z uzasadnieniem planu, jest poddawany publicznej wglądowi przez okres jednego miesiąca (lub dłużej). Miejsce i czas trwania tego publicznego wglądu są ogłaszane co najmniej tydzień wcześniej w Dzienniku Urzędowym zgodnie z lokalnymi zwyczajami. Odpowiednie informacje są jednocześnie dostępne w Internecie. W trakcie trwania okresu publicznego wglądu każdy może zgłaszać uwagi i propozycje zmian do planów. Można to zrobić listownie, pocztą elektroniczną lub poprzez ustne oświadczenie, które zostanie spisane na miejscu.

Administracja analizuje otrzymane uwagi, dokonuje ich rozważenia i przedkłada je radzie miejskiej do rozstrzygnięcia. Rada miejska rozważa interesy publiczne i prywatne, porównując je ze sobą oraz w kontekście wzajemnych relacji, a następnie podejmuje decyzję o ich uwzględnieniu lub odrzuceniu. Osoby, które zgłosiły uwagi, zostaną pisemnie poinformowane o wyniku decyzji rady miejskiej.

Aktualnie trwające konsultacje publiczne można sprawdzić tutaj.