Het bouwgrondmodel voor woningen in Jena

Een krappe woningmarkt

Jena is een van de weinige steden in de nieuwe deelstaten waarvan de bevolkingsgroei sinds het begin van de jaren 2000 gestaag toeneemt. In combinatie met een gestegen aantal statistische huishoudens, een sinds 2016 voortdurend dalende bouwactiviteit en een zeer laag leegstandspercentage van 2,1 % (stand 2023, wat overeenkomt met ca. 1.250 woningen) leidt dit in Jena tot een gespannen woningmarkt. Om als regionaal centrum concurrerend te blijven en woonruimte voor geschoolde arbeidskrachten te kunnen bieden, is een passend aanbod aan woonruimte noodzakelijk.

Gemeentelijk grondbezit

Het „Woningbouwgrondconcept Jena 2035“ definieert de tot 2035 te verwachten gekwalificeerde vraag naar woonruimte en de benodigde potentiële bouwgrond. Bij de herziening van het stadsbrede bestemmingsplan (FNP) wordt rekening gehouden met deze grondvoorraad. Deze stedenbouwkundige concepten zijn echter op zichzelf niet voldoende voor een snelle mobilisatie van bouwgrond. Als de stad over eigen terreinen beschikt, kan zij invloed uitoefenen op de sociaal-politieke, stedenbouwkundige, ecologische en fiscale doelstellingen van de stadsontwikkeling. Er zijn echter maar zeer beperkte gemeentelijke percelen beschikbaar, en het verwerven van grond blijkt moeilijk vanwege de krappe markt. Slechts ongeveer 12 procent van alle potentiële bouwgrond in het „Bouwgrondconcept Jena 2035“ is eigendom van de stad.

Sociale woonruimte

Zonder een grondreserve voor de lange termijn kan een sociaal aanvaardbare woningvoorziening – door het creëren van huurwoningen met huurprijs- en bewoningsbeperkingen, respectievelijk concepttoewijzing en een snelle beschikbaarstelling van betaalbare woningen – niet worden gewaarborgd. Voor de huisvesting van huishoudens met een laag inkomen zijn vooral door de overheid gesubsidieerde woningen van belang. Het aantal daarvan is sinds 2015 echter aanzienlijk afgenomen. Aanvullende gesubsidieerde woningbouw kon vanwege de huidige subsidievoorwaarden van de zittingsperiode tot 2024 in de Vrijstaat Thüringen niet in de vereiste omvang plaatsvinden.

Het schaarse aanbod aan woonruimte werkt de stijging van de huurprijzen en de prijzen van bouwgrond in de hand – dit kan alleen worden tegengegaan door het aanbod te vergroten. Het toekomstige stedelijke beleid inzake bouwgrond is daarom van cruciaal belang voor een duurzame, sociaal en klimaatrechtvaardige stadsontwikkeling.

Het Ulmer-model

Verschillende gemeenten in Duitsland beschikken al over een bouwgrondmodel en passen dit toe met het oog op een sociaal rechtvaardig grondgebruik. Hiertoe behoren bijvoorbeeld Stuttgart, München, Potsdam en Münster. Het „Ulmer-model“, dat voor sommige steden als leidraad heeft gediend, wordt in de stad Ulm al sinds de jaren 1890 toegepast en is met name gebaseerd op het principe dat de stad grond in een vroeg stadium aankoopt en in eigen beheer houdt om een langdurige en duurzame stadsontwikkeling te sturen.

Overeenkomstig het besluit van de gemeenteraad „Van het Ulmer-model naar het Jena-model“ (21/0977-BVvan 8 december 2021) werd een werkgroep gevormd bestaande uit vertegenwoordigers van het stadsbestuur, het gemeentelijk bedrijf KIJ en vertegenwoordigers van alle fracties in de gemeenteraad, om in navolging van het „Ulmer model“ voor grondvoorraadplanning een „Jenaer model“ uit te werken. Als resultaat van een intensief werkproces en in overleg met andere gemeenten werd vastgesteld: er bestaat geen blauwdruk voor een model voor bouwgrond.

Het Jena-model moet worden afgestemd op de specifieke omstandigheden van de stad en de daarmee samenhangende strenge beperkingen (ligging, topografie, natuurbescherming, overstromingsgebieden, bijzonderheden in de nederzettingsstructuur, beperkte beschikbaarheid van grond, beperkte financiële en personele capaciteiten, enz.).

Met dit politieke beleidsbesluit heeft de gemeenteraad de volgende zeven punten bekrachtigd als leidraad voor het beleid inzake bouwgrond voor woningen in Jena:

1. De stad Jena streeft naar een duurzame en sociaal evenwichtige ontwikkeling van de woningbouw door het creëren van woonruimte die aansluit bij de behoefte, binnen een sociaal-politiek en prijsstabiliserend streefcijfer op basis van de telkens geldende versie van het concept voor bouwgrond voor woningbouw. Dit komt momenteel neer op een streefcijfer van 4.830 woningen tot 2035.
2. De stad Jena stimuleert strategische grondverwerving en het op lange termijn reserveren van sleutelpercelen overeenkomstig ISEK-sleutelproject nr. 9 „Strategisch grondbeheer“, met als doel de gemeentelijke handelingsruimte van de stad Jena in het belang van het algemeen welzijn op lange termijn uit te breiden.
3. De stad Jena bevordert de verwezenlijking van de sociaal-politieke doelstellingen en de klimaatdoelstellingen door het op basis van de behoefte inleiden van ruimtelijke ordeningsprocedures voor het creëren van bouwrechten, en stimuleert daarbij in het bijzonder de ontwikkeling van woonbouwgrond in gemeentelijk bezit.
4. De stad Jena blijft de toewijzing van gemeentelijke bouwkavels actief sturen via de concepttoewijzing en de richtlijn inzake de op criteria gebaseerde toewijzing van kavels voor eigen woningen (richtlijn eigen woningen).
5. De stad Jena blijft inzetten op de betrokkenheid en participatie van particulieren bij de ontwikkeling van bouwgrond, mits zij kwantitatieve en kwalitatieve eisen met betrekking tot de woningstructuur naleven of zich hieraan verbinden.
6. De stad Jena streeft naar een redelijke en rechtvaardige verdeling van de ontwikkelingskosten van bouwgrond tussen de begunstigden van de ruimtelijke ordening en de stad zelf.
7. De stad Jena streeft voortdurend naar het behoud en de ontwikkeling van Jena als „stad van de korte afstanden“ door een klimaatvriendelijke uitbreiding van voornamelijk dicht bij het stadscentrum gelegen, compacte en gemengd bestemde structuren met een klimaat- en stadsbeeldvriendelijke dichtheid, en door de integratie van stedelijk groen volgens het leidende principe van de „dubbele binnenstedelijke ontwikkeling“.

Dit leidraad bouwt voort op reeds bestaande besluiten van de gemeenteraad inzake het woningbeleid van Jena.

Vastlegging van het huisvestingsbeleid: richtlijnen en concepttoewijzing

Om binnen de stad een kwalitatief toereikend woningaanbod te bieden voor de verdere duurzame en sociaal evenwichtige ontwikkeling van de woningmarkt in het regionale centrum Jena, werd met het besluit van de gemeenteraad „Vervolging van het huisvestingsbeleid voor Jena: richtlijnen en concepttoewijzing” (20/0482-BVvan 14-10-2020) de prijsstabiliserende sociaal-politieke doelstelling vastgesteld om tegen 2035 4.830 wooneenheden te realiseren.

ISEK Jena 2030+

In het geïntegreerde stadsontwikkelingsconcept Jena 2030+  (ISEK, gemeenteraadsbesluit 17/1632-BV) wordt in kernproject nr. 9 over „Strategisch grondbeheer“ de versterking van de gemeentelijke handelingsruimte door middel van strategische grondverwerving als doel geformuleerd, wat alleen haalbaar is door het opbouwen van een grondreserve voor de lange termijn (d.w.z. het aanleggen van een grondreserve die verder reikt dan de huidige behoeftebepalingen in de vakconcepten) kan worden bereikt. Een strategisch gemeentelijk grondbeheer draagt bij aan een duurzaam en verantwoord gebruik van de beperkte grondvoorraad en houdt naast economische ook rekening met ecologische, klimatologische en sociale belangen.

Richtlijnen voor het huisvestingsbeleid

De toewijzing van gemeentelijke bouwkavels wordt geregeld in de „Richtlijnen voor het huisvestingsbeleid“ als overkoepelende strategie van het huisvestingsbeleid van Jena. Deze zijn vastgelegd in de gemeenteraadsbesluiten nr. 20/0482-BVinzake de toewijzing van concepten voor meergezinswoningen, nr. 22/1740-BVinzake de op criteria gebaseerde toewijzing van percelen voor eigen woningen en nr. 21/0903-BVinzake de realisatie van huurprijs- en bezettingsgebonden woonruimte volgens het Jena-model voor sociale woningbouw uit de jaren 2020 tot en met 2022.

Klimaatvriendelijke stadsontwikkeling

Het besluit inzake bouwgrond kan de uitvoering van het concept van de „stad van de korte afstanden“ en een klimaatvriendelijke stadsontwikkeling ondersteunen, want de sleutel tot een klimaatvriendelijke uitbreiding van voornamelijk dicht bij het stadscentrum gelegen, compacte en gemengd bestemde structuren ligt in de gemeentelijke toegang tot de grond. Een grondreserve in gemeentelijk bezit biedt ontwerpmogelijkheden en legt de basis voor een snelle, kostenefficiënte beschikbaarstelling van de benodigde grond.

Het bouwgrondmodel voor wonen van Jena bestaat uit de volgende vier strategische bouwstenen (zie ook bijlage 1 „Overzicht van de strategische bouwstenen“ in het downloadgedeelte):

Bouwsteen A – Ontwikkeling van gemeentelijke terreinen

Gemeentelijk grondbezit maakt de snelle realisatie mogelijk van een sociaal rechtvaardige, duurzame en stedenbouwkundig hoogwaardige ontwikkeling van bouwgrond. Om aan de kwantitatieve en kwalitatieve doelstellingen van de bouwgrondontwikkeling te kunnen voldoen, worden in Jena – naast particuliere terreinen – in toenemende mate gemeentelijke terreinen, die zijn opgenomen in de geldende versie van het woonbouwgrondconcept, bouwrijp gemaakt.

Voor woonbouwgrond in gemeentelijk bezit worden, afhankelijk van de behoefte, ruimtelijke ordeningsprocedures in gang gezet. De planning, ontsluiting en verkoop zijn de verantwoordelijkheid van de stad. Hierbij worden de „Richtlijnen voor het woningbeleid van de stad Jena“ toegepast (20/0482-BVbetreffende de toewijzing van concepten in de meerlaagse woningbouw en 22/1740-BVbetreffende de op criteria gebaseerde toewijzing van percelen voor eigen woningen). Verder ondersteunt de stad op haar terreinen collectieve woningbouwprojecten (raadsbesluit 21/0989-BV).

In de toekomst geldt voor bouwgrond die bestemd is voor meergezinswoningen met ten minste 15 wooneenheden een minimumpercentage van 30 procent voor het creëren van huurwoningen met een vast huurbedrag en een vaste bewoningsduur. Voorwaarde voor de verwezenlijking van deze doelstelling is een passend stimuleringskader van de Vrijstaat Thüringen.

Bouwsteen B – Strategische grondverwerving en beleid inzake grondreserves op lange termijn

Om te voorzien in de lopende behoefte aan grond voor projectontwikkeling op korte en middellange termijn en om een grondreserve voor de lange termijn op te bouwen, moet de stad tijdig en in voldoende mate grond verwerven. De stad Jena (eigen bedrijf KIJ) zal in de toekomst in toenemende mate grond verwerven die met name is opgenomen in het actuele concept voor woningbouwgrond. Daarnaast koopt zij onderhands andere gronden aan die geschikt zijn voor ontwikkeling, gronden voor natuurbeschermingsmaatregelen ter compensatie en vervanging, gronden die geschikt zijn voor ruil, en gronden in het kader van een langetermijnvoorraad van gronden met open bestemming.

Vanuit KIJ staat de afdeling Grondbeheer ter beschikking als aanspreekpunt voor eigenaren die van plan zijn te verkopen en begeleidt het gehele aankoopproces, vanaf de eerste vrijblijvende aanvraag tot aan het sluiten van de koopovereenkomst.

De stad Jena zal in de toekomst het gebruik van het algemene (§ 24 BauGB) en het bijzondere voorkeursrecht (§ 25 BauGB) voortzetten en intensiveren. Hierbij worden de mogelijkheden voor het vaststellen van verordeningen inzake voorkeursrecht door het stadsbestuur onderzocht en telkens ter besluitvorming aan de gemeenteraad voorgelegd.

Bouwsteen C – Coöperatieve ontwikkeling van woonbouwgrond

De stad Jena blijft ook inzetten op de betrokkenheid en inbetrokkenheid van particulieren bij de ontwikkeling van bouwgrond. Strategieonderdeel C gaat uit van het scenario dat de te ontwikkelen terreinen eigendom zijn van derden en biedt met de onderdelen C1 en C2 twee mogelijkheden voor samenwerking met particulieren bij de ontwikkeling van bouwgrond.

C1 – Aanbod-bestemmingsplan

Toekomstige bestemmingsplannen voor aanbod worden door de stad ontwikkeld en ontsloten bij volledige tussentijdse aankoop van de betreffende percelen (100 procent van het ontwikkelingsgebied).

Op deze bouwpercelen past de stad bij de verkoop de concepttoewijzing (20/0482-BV) en de richtlijn voor eigen woningen (22/1740-BV) toe.

De stad kan, met name voor de realisatie van eigenwoningbouw of woningbouw door bestaande eigenaren, voormalige eigenaren op verzoek een proportioneel recht op teruggave van de ontsloten bouwpercelen toekennen, waarbij het overgrote deel van de percelen doorgaans bestemd is voor verkoop via concepttoewijzing en/of de richtlijn voor eigen woningen. De teruggave vindt plaats tegen de oorspronkelijke aankoopprijs, vermeerderd met de evenredige kosten van de ontwikkeling van de bouwgrond. 

C2 – Projectgebonden bestemmingsplan

Met de toepassing van projectgebonden bestemmingsplannen blijft er een belangrijk instrument bestaan voor het beschikbaar stellen van woonruimte door derden. De projectontwikkelaar (woningbouwonderneming, particulieren) is verantwoordelijk voor de ontwikkeling, bouw en verkoop van het woningbouwproject. Door de ondertekening van een projectontwikkelingsovereenkomst (zie bijlage 2 „Ontwerp voor de intentieverklaring inzake projectontwikkeling“ in het downloadgedeelte) verbindt de projectontwikkelaar zich ertoe de beginselen van het „Jenaer bouwgrondmodel voor wonen“ te erkennen. 

In de toekomst zal in de stedenbouwkundige overeenkomst met de projectontwikkelaar, voor zover er sprake is van een wijkgerelateerde behoefte en er een overeenkomstige prioritering door de gemeente is vastgesteld, regelmatig een minimumpercentage van 30 procent worden overeengekomen voor het creëren van gesubsidieerde woonruimte. Voor woningbouwprojecten in het kleinschalige segment moet de verkoop van eigen woningen met een aandeel van ten minste 30 procent worden gebaseerd op de „Richtlijn voor een op criteria gebaseerde toewijzing van gemeentelijke bouwkavels voor eigen woningen“ (22/1740-BV) en plaatsvinden volgens de daarin vastgelegde toewijzingscategorieën 1 en 2 (toewijzing op basis van sociale criteria en deels aanvullend rekening houdend met de inkomenssituatie van de aanvragende huishoudens). Bovendien garandeert de projectontwikkelaar dat hij de kosten en overige uitgaven voor zijn rekening neemt. Voor het uitvoeren van planningsopdrachten en het waarborgen van stedenbouwkundige kwaliteit worden regelmatig concurrerende procedures toegepast.

Bouwsteen D – Mobilisatie van woningbouwgrond met overgedragen bestemmingsplan

Woningbouwgrond met overgedragen bestemmingsplannen (E-gebieden van het „Woningbouwgrondconcept Jena 2035“) biedt een aanzienlijk potentieel voor het creëren van woonruimte in Jena. Hier bestaat al bouwrecht, maar er zijn aanzienlijke belemmeringen die de mobilisatie van deze grond in de weg staan. De potentiële bouwgronden zijn doorgaans verdeeld over een groot aantal eigenaren; deels ontbreekt de nodige bereidheid tot medewerking of verkoop bij de eigenaren en is de ontsluiting niet gewaarborgd.

In de overgenomen bestemmingsplannen zal de stad Jena de ontsluitingsplanning voor onbebouwde potentiële terreinen voortzetten en de bebouwbaarheid waarborgen door middel van – in eerste instantie vrijwillige en in tweede instantie door de overheid opgelegde – herverdeling.

Het besluit inzake het „Jenaer Baulandmodell Wohnen“ is een politiek principebesluit. Dit bevat de algemene strategische doelstellingen en leidende principes van het beleid inzake bouwgrond voor woningen in Jena. Wat de inhoudelijke invulling betreft, zijn in het besluit een reeks onderzoeksopdrachten geformuleerd, die in het nu volgende uitvoeringsproces door een interne werkgroep van het stadsbestuur zullen worden uitgewerkt.

De stad Jena streeft naar een redelijke en rechtvaardige verdeling van de ontwikkelingskosten voor bouwgrond tussen de begunstigden van de ruimtelijke ordening en de stad zelf. De begunstigde van de ruimtelijke ordening moet op duurzame wijze bijdragen aan de kosten en overige uitgaven voor de ontwikkeling van bouwgrond. In een volgende stap zal het stadsbestuur bindende regels opstellen met betrekking tot de inhoud en omvang van deze bijdrage.

Met het politieke principebesluit werd het stadsbestuur bovendien opgedragen te onderzoeken in hoeverre de invoering van een revolverend vastgoedfonds zinvol is om de toekomstige financiering van grond aankopen en -ontwikkelingen veilig te stellen. De opbrengsten van de ontwikkeling van bouwgrond vloeien terug naar het fondsvermogen en moeten zoveel mogelijk doelgebonden worden ingezet voor het aanleggen van een grondreserve en/of de ontwikkeling van bouwgrond.

In het kader van de toepassing van het bouwgrondmodel kan het bovendien nodig zijn om de instrumenten van het grondbeleid inhoudelijk te concretiseren en op maat verder te ontwikkelen. Vanaf 2026 zal verslag worden uitgebracht over de voortgang van het bouwgrondmodel van Jena.

1. Welke uitdagingen zijn er bij de uitvoering van het bouwgrondmodel?

Een bouwgrondmodel kan in het algemeen een doeltreffend instrument zijn om betaalbare woonruimte te creëren, maar het vereist een duidelijke strategie, politieke steun en een grondbeleid voor de lange termijn. Tot de grootste uitdagingen behoren de volgende aspecten:

Beschikbaarheid van grond

De stad Jena bezit slechts weinig eigen (woon)bouwgrond en moet deze eerst aankopen. Particuliere eigenaren vragen vaak hoge prijzen of houden grond soms achter de hand om te profiteren van eventueel stijgende waarden. Om deze speculatieve objecten om te kunnen zetten in toekomstige bouwgrond voor woningen, streeft de stad Jena naar een vroegtijdige aankoop van grond en een intensiever gebruik van voorkeursrechten (strategiebouwsteen B). Door op lange termijn een voorraad aan potentiële bouwgrond aan te leggen, krijgt de stad de mogelijkheid om te reageren op onrealistische prijsverwachtingen en een project elders op te starten. 

Verstrekking van subsidies

Sociale woningbouw vereist subsidiemiddelen die volgens de huidige „Richtlijn ter bevordering van betaalbare huisvesting in de Vrijstaat Thüringen“ (07/2023) niet in de benodigde omvang beschikbaar zijn. Hier moet de stad Jena druk uitoefenen op de Vrijstaat Thüringen om aantrekkelijke subsidievoorwaarden te creëren en zo de realisatie van sociale woningen te waarborgen.

Personeels- en financiële middelen van de stad

De succesvolle uitvoering van het bouwgrondmodel van Jena gaat gepaard met extra en intensievere taken. Het versterkte aankoopbeleid van de stad en de aan bouwsteen C1 gekoppelde sturende rol van de stad (planning, ontsluiting en vermarkting van nieuwe woonbouwgebieden) leiden bij het gemeentelijk bedrijf KIJ tot een aanzienlijk toegenomen behoefte aan financiële en personele capaciteiten. Hetzelfde geldt voor de afdeling Stadsplanning als gevolg van de intensivering van de uitvoering van planningsprocedures, de voorbereiding, het sluiten en de controle van stedenbouwkundige overeenkomsten, een voortdurende toetsing van de redelijkheid en de uitwerking en vaststelling van verordeningen inzake het voorkeursrecht.

2. Welke betekenis heeft het bouwgrondmodel van Jena voor particuliere eigenaren?

Het bouwgrondmodel heeft directe gevolgen voor particuliere grondeigenaren, met name wanneer zij percelen bezitten in potentiële bouwgebieden voor woningbouw.

Het „Woonbouwgrondconcept Jena 2035“ geeft de voor Jena geplande woonbouwgronden weer. Deze gronden worden bijgevolg ook als zodanig in het bestemmingsplan weergegeven. Potentiële nieuwe bouwgronden in het buitengebied (bijv. groen- of tuinland) beschikken echter nog niet over bouwrecht.

Ontwikkelingsfasen van bouwgrond

Voordat er op een perceel woningbouw mogelijk is, doorloopt het perceel verschillende ontwikkelingsfasen. Bouwrecht ontstaat pas via een bindend bestemmingsplan. Zodra het besluit tot inleiding van de procedure voor het bestemmingsplan is genomen, ontstaat er „grond met bouwverwachting“. Zodra het bestemmingsplan definitief is vastgesteld, spreekt men van „grond in ruwbouwfase“. Pas na voltooiing van de ontsluiting – dat wil zeggen de aanleg van wegen en het aanleggen van nutsvoorzieningen voor toevoer en afvoer – ontstaat „bouwrijp terrein“. Met deze ontwikkelingsfasen verandert ook de waarde van het perceel aanzienlijk. Hiermee dient rekening te worden gehouden bij de prijsverwachtingen.

Aankoop van grond door de stad 

Als de eigenaren van de percelen nu of voor toekomstige generaties de wens hebben om woongebouwen te bouwen op percelen zonder bouwrecht, zal dit in de toekomst alleen nog mogelijk zijn in samenwerking met de stad Jena. De stad stelt zogenaamde voorstelbestemmingsplannen uitsluitend op wanneer zij volledig eigenaar is van de percelen die nodig zijn voor het geplande woonbouwgebied. De stad koopt de percelen daarom proactief en zo vroeg mogelijk aan. Hiervoor maakt zij gebruik van het gemeentelijk voorkeursrecht en stelt zij indien nodig verordeningen inzake het voorkeursrecht vast (§ 25 BauGB). Met elke (voormalige) eigenaar die een eigen woongebouw wil bouwen, onderzoekt de stad of de optie op een proportionele teruggave van de bouwpercelen een zinvol aanbod vormt. Deze vorm van samenwerking stelt de grondeigenaar in staat om vrijwel zonder risico en met een hoge mate van planningszekerheid bouwrijpe grond te verkrijgen.

3. Welke voordelen biedt het bouwgrondmodel voor projectontwikkelaars?

Het bouwgrondmodel van Jena maakt met strategiebouwsteen C2 de ontwikkeling van bouwgrond voor woningen mogelijk door samenwerking met investeerders. De stad werkt hierbij nauw samen met de projectontwikkelaars (investeerders) om ervoor te zorgen dat de stedenbouwkundige doelstellingen van de stad worden bereikt en tegelijkertijd rekening wordt gehouden met de behoeften van het project. De investeerders nemen de ontwikkeling, bouw en eventueel de verkoop van het project voor hun rekening. De stad vervult een coördinerende rol.

Transparantie en zekerheid

Een centraal streven van het bouwgrondmodel van Jena is het creëren van een gereguleerd kader voor het onderhandelen over stedenbouwkundige overeenkomsten volgens § 11 BauGB en daarmee het waarborgen van transparantie en zekerheid voor alle bij de planning betrokken partijen. Het gebruik van stedenbouwkundige overeenkomsten vereenvoudigt vergunningsprocedures en zorgt voor een betere voorspelbaarheid van de kosten, lasten en verplichtingen. Een controleerbaar redelijkheidsonderzoek zorgt ervoor dat de door de investeerders te verrichten prestaties en de voordelen die zij door de bouwgrondontwikkeling genieten, in een redelijke verhouding tot elkaar staan. Ongerechtvaardigde eisen van de kant van de stad of de gemeenschap kunnen worden voorkomen en de financiële lasten voor investeerders blijven evenwichtig.

4. Waarom wil de stad Jena herverdelingsprocedures toepassen?

De woonbouwgebieden met een zogenaamd overgedragen bestemmingsplan beschikken al over bouwrecht. Volgens het „Woongebiedenconcept Jena 2035“ behoren hiertoe de E-gebieden, die een niet onaanzienlijk potentieel hebben van 256 een- en tweegezinswoningen en 160 appartementen in meergezinswoningen.

Mobilisatie van bouwkavels

Vanwege het grote aantal grondeigenaren en het gebrek aan bereidheid tot medewerking of verkoop – meestal bij individuele eigenaren – is de toepassing van het tussentijdse aankoopmodel (bouwsteen C1) of het coöperatieve model (bouwsteen C2) vaak geen realistische optie. De stad Jena ziet daarom in het instrument van de herverdeling van bouwgrond een belangrijke mogelijkheid om bouwkavels beschikbaar te stellen en te mobiliseren – voor de bouw van gesubsidieerde woningen, maar ook voor kleinschalige woningbouw. Het doel van de stad Jena om voldoende woonruimte beschikbaar te stellen, kan weliswaar worden bemoeilijkt en vertraagd door de blokkerende houding van individuele eigenaren, maar kan in principe niet meer worden verhinderd.

Uitvoering van rechtsgeldige bestemmingsplannen

De herverdeling is een wettelijk geregelde procedure voor de ruil van percelen, waarbij percelen binnen een bepaald gebied opnieuw worden ingedeeld om een doelmatig bouwkundig gebruik mogelijk te maken. Zij dient dus ter uitvoering van het rechtsgeldige bestemmingsplan. Het doel is daarbij om van versnipperde, ongeordende percelen bouwrijpe terreinen te creëren met een zinvolle ontsluiting (wegen, paden, groenvoorzieningen). Na de herschikking krijgen de eigenaren een gelijkwaardig, maar volledig ontsloten en bouwrijp perceel terug. 

Vrijwillige herverdeling

De stad geeft in eerste instantie de voorkeur aan een vrijwillige herverdeling, waarbij de grondeigenaren overeenstemming bereiken over een vrijwillige herindeling door middel van een eenvoudige grondruil. Mocht dit niet lukken, dan kan een overheidsmatige (ambtelijke) herverdeling worden toegepast. De herverdelingscommissie is hiervoor bevoegd.