Compensatiebedrag op grond van de saneringswetgeving

Eigenaren van een perceel of een appartement binnen een formeel vastgesteld saneringsgebied zijn verplicht om na voltooiing van de saneringsmaatregelen een compensatiebedrag in geld aan de stad Jena te betalen ter gedeeltelijke financiering van de sanering.

Compensatiebedragen vormen de bijdrage van de eigenaren van onroerend goed aan de totale kosten van de saneringsmaatregel. Daarbij worden niet de daadwerkelijk gemaakte kosten vergoed, maar alleen de door een deskundige vastgestelde, door de sanering veroorzaakte stijging van de grondwaarde van hun percelen. 

Het Duitse Bouwbesluit (BauGB) definieert in § 154, lid 2, de stijging van de grondwaarde als volgt:

De door de sanering veroorzaakte stijging van de grondwaarde van het perceel bestaat uit het verschil tussen de grondwaarde die voor het perceel zou gelden indien een sanering noch was voorgenomen, noch was uitgevoerd (beginwaarde), en de grondwaarde die voor het perceel voortvloeit uit de juridische en feitelijke herinrichting van het formeel vastgestelde saneringsgebied (eindwaarde).

De eigenaar van het perceel betaalt dus niet de waardestijging die zich sinds het begin van de sanering heeft voorgedaan, maar uitsluitend het verschil tussen de waarde die het perceel daadwerkelijk heeft bij de voltooiing van de sanering en de waarde die het zou hebben gehad als er geen sanering was uitgevoerd.

Voor de renovatieperiode geldt in formeel aangewezen renovatiegebieden volgens de Duitse bouwverordening (BauGB) een bijzonder stedenbouwkundig recht. Met overheidsmiddelen worden hier grotere gebieden, die aanzienlijke stedenbouwkundige tekortkomingen vertonen, aanzienlijk verbeterd en heringericht. Dit gebeurt bijvoorbeeld door de verbetering van de infrastructuur, de uitbreiding van straten en pleinen, het ontmantelen van te dicht bebouwde bouwblokken en de sloop van vervallen gebouwen.

Deze maatregelen worden voornamelijk gefinancierd met overheidssubsidies en komen zowel de gemeenschap als de eigenaren van percelen in het saneringsgebied ten goede. Door de opwaardering van de saneringsgebieden kan de marktwaarde van de betreffende percelen stijgen.

Maar de aanwijzing van een saneringsgebied brengt nog meer voordelen met zich mee: zo kunnen eigenaren van percelen onder andere subsidies ontvangen voor bepaalde moderniseringsmaatregelen en aanspraak maken op fiscale voordelen.

Om een gelijke behandeling van alle burgers te waarborgen, heeft de wetgever bepaald dat ook eigenaren van percelen in het saneringsgebied een bijdrage moeten leveren aan de financiering van de totale maatregel.

De wettelijke grondslag wordt gevormd door § 154 van het Bouwbesluit:

De eigenaar van een perceel dat gelegen is in een formeel aangewezen saneringsgebied, is verplicht ter financiering van de sanering aan de gemeente een compensatiebedrag in geld te betalen dat overeenkomt met de door de sanering veroorzaakte stijging van de grondwaarde van zijn perceel (§ 154, lid 1, eerste zin BauGB).

De waarden waarop het compensatiebedrag is gebaseerd, worden door een deskundige vastgesteld in overleg met de commissie van deskundigen voor grondwaarden voor het gebied van het district Saale-Holzland, het district Saale-Orla-Kreis en de kreisvrije stad Jena, waarvan het secretariaat is gevestigd bij het Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation in Pößneck, vastgesteld na een nauwkeurige waardebepaling. De taxatiecommissie is een instelling die onafhankelijk is van de stad Jena.

Bij de waardebepaling worden binnen een duidelijk gestructureerd beoordelingskader de gebreken vóór de sanering en de maatregelen die zijn uitgevoerd om deze te verhelpen, geclassificeerd en ten opzichte van elkaar afgezet. Vervolgens wordt met behulp van een wiskundig-statistisch rekenmodel de overeenkomstige, door de sanering veroorzaakte stijging van de grondwaarde bepaald.

Deze door de sanering veroorzaakte stijging van de grondwaarde vormt de basis voor de berekening van het compensatiebedrag. De stijging van de grondwaarde vloeit voort uit het verschil tussen de grondwaarde die het perceel zou hebben gehad als er geen sanering had plaatsgevonden (beginwaarde) en de grondwaarde die na de sanering ontstaat (eindwaarde). Beide waarden hebben betrekking op de dag waarop de saneringsprocedure is beëindigd en de saneringsverordening is ingetrokken.

Het compensatiebedrag heeft uitsluitend betrekking op de door de sanering veroorzaakte waardestijging van het perceel. Algemene, dus conjunctureel bepaalde, stijgingen of dalingen van de grondwaarde worden daarentegen niet in aanmerking genomen.

Aangezien afzonderlijke deelgebieden binnen het saneringsgebied vaak in verschillende mate van de sanering hebben geprofiteerd, wordt hiermee bij de berekening van de compensatiebedragen rekening gehouden doordat de vaststelling altijd per perceel (ligging, grootte enz.) en individueel plaatsvindt.

De persoon die op het moment van intrekking van het saneringsreglement eigenaar is van een perceel dat in het saneringsgebied ligt, dat wil zeggen die op dat moment in het kadaster is ingeschreven, is betalingsplichtig.

Mede-eigenaren zijn hoofdelijk aansprakelijk. Bij appartements- of gedeeltelijk eigendom zijn de betreffende eigenaren slechts aansprakelijk voor betaling naar rato van hun aandeel in het mede-eigendom (§ 154, lid 1, zin 2 BauGB).

De stad Jena moet van de eigenaren een compensatiebedrag heffen. Het heffen van dit bedrag is daarbij niet aan de hand van een discretionaire bevoegdheid. De wetgever heeft dit in het Bouwbesluit in principe dwingend voorgeschreven.

Aangezien de omvang van de saneringsmaatregelen per gebied sterk verschilt en de gevolgen voor de grondwaarde daardoor eveneens verschillen vertonen, kan de vraag naar de financiële lasten voor een voorbeeldperceel niet in algemene termen worden beantwoord. Het compensatiebedrag wordt altijd individueel voor elk perceel afzonderlijk vastgesteld.

Mogelijk komt ook een vervroegde afkoop van het compensatiebedrag in aanmerking, wat onder andere financiële voordelen met zich meebrengt voor degene die later tot betaling verplicht is.

Voor vragen over een specifiek perceel staat het team Stadsvernieuwing graag tot uw beschikking.

De basis voor de berekening van het compensatiebedrag wordt gevormd door de door de sanering veroorzaakte stijging van de grondwaarde. Er wordt geen rekening gehouden met de waardestijging van de gebouwen die op deze grond staan.

Stijgingen van de grondwaarde die de eigenaren op rechtmatige wijze door eigen uitgaven hebben bewerkstelligd, kunnen op het compensatiebedrag in mindering worden gebracht, mits hiervoor een overeenkomst met de stad Jena is gesloten. Hieronder vallen bijvoorbeeld de sloop van gebouwen of de aanleg en wijziging van infrastructuurvoorzieningen.

De verrekening van zelf uitgevoerde maatregelen kan in individuele gevallen worden besproken in het kader van de hoorzitting, voordat het besluit tot heffing van het compensatiebedrag wordt vastgesteld.

Met de voltooiing van de stedenbouwkundige saneringsmaatregelen, dat wil zeggen met de intrekking van het saneringsreglement voor het betreffende gebied, ontstaat de verplichting tot betaling van het compensatiebedrag. Dit betekent dat na de intrekking de vaststelling en inning van het compensatiebedrag plaatsvinden door middel van een besluit van de stad Jena. Het vastgestelde compensatiebedrag moet binnen een maand na bekendmaking van het besluit worden betaald (§ 154, leden 3 en 4 BauGB). 
Voordat het compensatiebedrag wordt vastgesteld, krijgt elke persoon die tot betaling van het compensatiebedrag verplicht is, de gelegenheid om zijn standpunt kenbaar te maken en de omstandigheden te bespreken die bepalend zijn voor de waardebepaling van zijn perceel, evenals de bedragen die volgens § 155, lid 1, BauGB in mindering mogen worden gebracht (hoorzitting).

De stad Jena biedt de eigenaren van onroerend goed in alle nog bestaande saneringsgebieden de mogelijkheid om het compensatiebedrag nog vóór de intrekking van de saneringsverordening op vrijwillige basis af te kopen via een publiekrechtelijke overeenkomst (afkoopovereenkomst) met extra voordelen (§ 154, lid 3 BauGB).

Op deze pagina hebben wij uitgebreide informatie voor u verzameld over de vervroegde afkoop van het compensatiebedrag en de voordelen daarvan, zoals een korting van maximaal 25%.
 

Indien van de eigenaar niet kan worden verwacht dat hij aan de betalingsverplichting voldoet met eigen of vreemde middelen, heeft de stad Jena de mogelijkheid om het compensatiebedrag om te zetten in een aflossingslening. 

Over deze aflossingslening is rente verschuldigd en deze moet in het kadaster worden vastgelegd (§ 154, lid 5 BauGB).

De eigenaar dient hiervoor na ontvangst van het besluit een vrijblijvend schriftelijk verzoek in.

Voor saneringsgebieden die al zijn opgeheven, komt vervroegde beëindiging niet meer in aanmerking.

Voor alle nog bestaande saneringsgebieden in de stad Jena geldt dat de uitvoering van de sanering zich doorgaans over meerdere jaren uitstrekt, totdat deze als voltooid wordt verklaard. De saneringsverordening moet dan overeenkomstig § 162 BauGB worden ingetrokken. De stad Jena verzoekt vervolgens ambtshalve het kadaster om de saneringsvermeldingen te schrappen.

Een andere mogelijkheid is de verklaring van voltooiing voor afzonderlijke percelen vóór de voltooiing van de totale maatregel. Wanneer het betreffende perceel is bebouwd in overeenstemming met de doelstellingen en doeleinden van de sanering, of wanneer het gebouw is gemoderniseerd of gerenoveerd, kan de sanering voor dat perceel als voltooid worden verklaard (§ 163 BauGB).

In dat geval ontvangt de eigenaar een besluit over de ontheffing van de sanering en – indien dit niet al eerder vrijwillig is afgelost – een aanvullend besluit over de betaling van het compensatiebedrag. De saneringsaantekening wordt hier uit het kadaster geschrapt voordat de verordening wordt ingetrokken. Percelen kunnen dan zonder compensatiebedrag worden verkocht. Het is niet mogelijk om afzonderlijke mede-eigendomsdelen vrij te stellen.

Een voortijdige vrijstelling van de sanering – en daarmee uiteindelijk een voortijdige schrapping van de saneringsaantekening in het kadaster – kan daarbij mogelijk voordelen, maar ook aanzienlijke nadelen met zich meebrengen. Wij raden altijd aan om u voorafgaand aan een dergelijke aanvraag uitgebreid te laten adviseren door het team Stadsvernieuwing, aangezien een uittreding uit de sanering – voor zover dit juridisch überhaupt mogelijk is – definitief zou zijn en daarmee ook de mogelijke nadelen van een voortijdige uittreding niet meer zouden kunnen worden verholpen.

Compensatiebedragen kunnen onder bepaalde voorwaarden fiscaal worden afgetrokken. De eigenaar vraagt hiervoor bij de stad Jena een verklaring aan betreffende compensatie- of afkoopbedragen in het kader van de saneringswetgeving, die bij het bevoegde belastingkantoor kan worden ingediend. Het aandeel van de in aanmerking te nemen kosten wordt vervolgens door het belastingkantoor vastgesteld.

Meer informatie hierover kunt u verkrijgen bij een belastingadviseur of bij het bevoegde belastingkantoor. De hier verstrekte informatie dient in dit verband te worden beschouwd als algemene aanwijzingen.