Jena woningbouw grondmodel

Gespannen huizenmarkt

Jena is een van de weinige steden in de nieuwe deelstaten met een voortdurend groeiende bevolking sinds het begin van de jaren 2000. In combinatie met een toegenomen aantal statistische huishoudens, een voortdurende daling van de bouwactiviteit sinds 2016 en een zeer laag leegstandspercentage van 2,1% (vanaf 2023, wat overeenkomt met ongeveer 1.250 appartementen), heeft dit geleid tot een krappe woningmarkt in Jena. Om concurrerend te blijven als regionaal centrum en om te kunnen voorzien in huisvesting voor geschoolde werknemers, is een overeenkomstig aanbod van woningen nodig.

Gemeentelijk grondbezit

Het "Jena 2035 residential development area concept " definieert de verwachte gekwalificeerde vraag naar woningen tot 2035 en de noodzakelijke potentiële woonontwikkelingsgebieden. De update van het bestemmingsplan van de stad (FNP) houdt rekening met dit gebied. Deze stedenbouwkundige concepten alleen zijn echter niet voldoende om snel bouwgrond vrij te maken. Als de stad over eigen grond beschikt, kan ze invloed uitoefenen op de sociaal-politieke, stedenbouwkundige, ecologische en fiscale doelstellingen van stedelijke ontwikkeling. Grond in gemeentelijk bezit is echter zeer beperkt beschikbaar en het verwerven van grond is moeilijk vanwege de krappe markt. Slechts ongeveer 12 procent van alle potentiële woningbouwgrond in het "Jena 2035 woningbouwgrondconcept" is eigendom van de stad.

Sociale woningbouw

Zonder een langetermijnaanbod van grond is het niet mogelijk om te zorgen voor een sociaal aanvaardbaar aanbod van woningen door het creëren van huur- en koopgerelateerde woningen of concepttoewijzing en het snel aanbieden van betaalbare woningen. Door de overheid gesubsidieerde huisvesting is vooral belangrijk voor huishoudens met een laag inkomen. Hun aantal is sinds 2015 echter aanzienlijk gedaald. Aanvullende gesubsidieerde woningen konden in de deelstaat Thüringen niet in de noodzakelijke omvang worden gebouwd vanwege de huidige financieringsvoorwaarden voor de periode tot 2024.

Het tekort aan woningen voedt de stijging van de huren en de bouwgrondprijzen - dit kan alleen worden tegengegaan door het aanbod te vergroten. Het toekomstige stedelijke bouwgrondbeleid is daarom van cruciaal belang voor een duurzame, sociale en klimaatvriendelijke stedelijke ontwikkeling.

Het model van Ulm

Verschillende gemeenten in Duitsland hebben al een bouwgrondmodel en passen dit toe in de zin van sociaal rechtvaardig grondgebruik. Dit zijn bijvoorbeeld Stuttgart, München, Potsdam en Münster. Het "model van Ulm", dat voor sommige steden als leidraad heeft gediend, wordt in de stad Ulm al sinds de jaren 1890 toegepast en is met name gebaseerd op het principe dat de stad in een vroeg stadium grond koopt en in eigen handen houdt om een duurzame stadsontwikkeling op de lange termijn te sturen.

In overeenstemming met het besluit van de gemeenteraad "Van het model van Ulm naar het model van Jena" (21/0977-BV van 8 december 2021) werd een werkgroep gevormd bestaande uit vertegenwoordigers van het stadsbestuur, het stadsbedrijf KIJ en vertegenwoordigers van alle gemeenteraadsfracties om een "model van Jena" te ontwikkelen op basis van het "model van Ulm" voor de planning van het grondaanbod. Als resultaat van een intensief werkproces en in dialoog met andere gemeenten werd het volgende vastgesteld Er is geen blauwdruk voor een bouwgrondmodel.

Het Jena-model moet worden afgestemd op de individuele randvoorwaarden van de stad en de daarmee samenhangende ernstige beperkingen (locatie, topografie, natuurbehoud, overstromingsgebieden, speciale kenmerken van de nederzettingsstructuur, beperkte beschikbaarheid van grond, beperkte financiële en personele capaciteiten, enz.)

De volgende zeven punten werden door de gemeenteraad met het politieke besluit bevestigd als de leidende beginselen van het woningbouwbeleid van Jena:

1. De stad Jena streeft naar een duurzame en sociaal evenwichtige ontwikkeling van de woningbouw door het behoeftegericht creëren van woningen in een sociaal-politieke en prijsstabiliserende doelgrootte op basis van de momenteel geldende versie van het woningbouwgrondconcept. Dit komt momenteel overeen met een doelstelling van 4.830 appartementen in 2035.
2. De stad Jena zet zich in voor de strategische aankoop van grond en de langetermijnvoorziening van belangrijke eigendommen in overeenstemming met ISEK-sleutelproject nr. 9 "Strategisch grondbeheer" met als doel de gemeentelijke speelruimte van de stad Jena op de lange termijn uit te breiden voor het algemeen welzijn.
3. De stad Jena bevordert de implementatie van sociale beleidsdoelen en klimaatbeschermingsdoelen door stedelijke ruimtelijke ordeningsprocedures te initiëren om bouwrechten te creëren in overeenstemming met de vraag en bevordert in het bijzonder de ontwikkeling van woningbouwgrond in gemeentelijke handen.
4. De stad Jena blijft de toewijzing van gemeentelijke bouwpercelen actief beheren via de concepttoewijzing en de richtlijn voor de op criteria gebaseerde toewijzing van eigen woningbouwpercelen (richtlijn eigen woningbouw).
5. De stad Jena blijft vertrouwen op de inzet en betrokkenheid van private partijen bij de ontwikkeling van bouwgrond, mits zij kwantitatieve en kwalitatieve eisen aan de woningstructuur stellen of verplichtingen aangaan.
6. De stad Jena streeft naar een passende en eerlijke verdeling van de kosten voor de ontwikkeling van bouwgrond tussen de begunstigden van de planning en haarzelf.
7. De stad Jena streeft voortdurend naar het behoud en de ontwikkeling van Jena als een "stad van korte afstanden" door een klimaatvriendelijke toevoeging van compacte en gemengde structuren dicht bij het stadscentrum met een dichtheid die compatibel is met het klimaat en het stadsbeeld en door de integratie van stedelijk groen in overeenstemming met het leidende principe van "dubbele binnenontwikkeling".

Dit model bouwt voort op bestaande resoluties van de gemeenteraad over het woonbeleid van Jena.

Stabilisatie van het huisvestingsbeleid: richtlijnen en concepttoewijzing

Om te zorgen voor een kwalitatief toereikend woningaanbod binnen de stad voor de verdere duurzame en sociaal evenwichtige ontwikkeling van de woningmarkt in het regionale centrum van Jena, werd inde resolutie van de gemeenteraad "Stabilisering van het woonbeleid voor Jena: richtlijnen en concepttoewijzing" (20/0482-BV van 14.10.2020) de prijsstabiliserende sociale beleidsdoelstelling vastgelegd om tegen 2035 4.830 wooneenheden te creëren.

ISEK Jena 2030+

In het geïntegreerde stadsontwikkelingsconcept Jena 2030+ (ISEK, StR-resolutie 17/1632-BV) is de versterking van de gemeentelijke speelruimte door strategische grondaankoop als doelstelling geformuleerd in kernproject nr. 9 over "Strategisch grondbeheer", wat alleen kan worden bereikt door het opbouwen van een grondreserve voor de lange termijn (d.w.z. grondvoorraad die verder gaat dan de huidige behoeftebeoordelingen van de specialistische concepten). Strategisch gemeentelijk grondbeheer dient het duurzame en verantwoorde gebruik van de beperkte grondvoorraad en houdt niet alleen rekening met economische, maar ook met ecologische, klimatologische en sociale overwegingen.

Richtlijnen voor huisvestingsbeleid

De toewijzing van gemeentelijke bouwpercelen is geregeld in de "Richtlijnen voor het huisvestingsbeleid" als overkoepelende strategie van het huisvestingsbeleid van Jena. Deze worden ondersteunddoor de resoluties van de gemeenteraad nr. 20/0482-BV over de conceptuele toewijzing van gestapelde woongebouwen, nr. 22/1740-BV over de op criteria gebaseerde toewijzing van koopwoningen en nr. 21/0903-BV over het creëren van huur- en bewonerswoningen in overeenstemming met het Jena-model voor sociale woningbouw van 2020 tot 2022.

Klimaatvriendelijke stedelijke ontwikkeling

De bouwgrondresolutie kan de implementatie van het "stad van korte afstanden"-model en klimaatvriendelijke stadsontwikkeling ondersteunen, aangezien de sleutel tot een klimaatvriendelijke toevoeging aan compacte en gemengde structuren, voornamelijk dicht bij het stadscentrum, ligt in de gemeentelijke toegang tot grond. Een grondreserve in gemeentelijk eigendom opent ontwerpmogelijkheden en creëert een basis voor een snelle, kosteneffectieve voorziening van de benodigde grond.

Het Jena Residential Building Land Model bestaat uit de volgende vier strategische bouwstenen (zie ook Bijlage 1 "Overzicht van de strategiebouwstenen" in het downloadgebied):

Bouwsteen A - Ontwikkeling van gemeentegrond

Gemeentelijk grondeigendom maakt het mogelijk om op korte termijn een maatschappelijk verantwoorde, duurzame en stedenbouwkundig gekwalificeerde bouwgrondexploitatie te realiseren. Om te kunnen voldoen aan de kwantitatieve en kwalitatieve doelen van bouwgrondontwikkeling, ontwikkelt Jena in toenemende mate gemeentelijke grond - naast particuliere grond - die is opgenomen in de huidige versie van het woningbouwgrondconcept tot het punt waarop het bouwrijp is.

Voor woningbouwlocaties in gemeentelijk bezit worden de vereiste procedures voor stedelijke ruimtelijke ordening gestart. De stad is verantwoordelijk voor planning, ontwikkeling en marketing. De "Richtlijnen voor het huisvestingsbeleid van de stad Jena" worden toegepast (20/0482-BV voor de conceptmatige toewijzing van appartementenblokken en 22/1740-BV voor de criteriagerichte toewijzing van kavels voor eigen bewoning). De stad ondersteunt ook woningbouwprojecten op haar grond (Resolutie 21/0989-BV van de gemeenteraad ).

In de toekomst zal een minimumaandeel van 30 procent voor de creatie van huur- en koopgerelateerde woningen gelden voor woningbouwlocaties die bestemd zijn voor gestapelde woningbouw met minstens 15 wooneenheden. Voorwaarde voor het realiseren van dit doel is een overeenkomstig financieringskader van de Vrijstaat Thüringen.

Onderdeel B - Strategische grondverwerving en langetermijnbeleid voor grondvoorziening

Om te kunnen voorzien in de voortdurende behoefte aan grond voor projectontwikkeling op de korte en middellange termijn en om een grondvoorraad voor de lange termijn op te bouwen, moet de stad in een vroeg stadium voldoende grond verwerven. In de toekomst zal de stad Jena (Eigenbetrieb KIJ) in toenemende mate grond aankopen die met name is opgenomen in het huidige woningbouwconcept. Daarnaast zal zij andere gebieden aankopen die geschikt zijn voor ontwikkeling, gebieden voor natuurbehoudcompensatie en vervangingsmaatregelen, gebieden die geschikt zijn voor ruil en gebieden in de zin van een langdurige open-gebruik grondreserve.

De afdeling grondbeheer van KIJ is beschikbaar als aanspreekpunt voor eigenaren die willen verkopen en ondersteunt het gehele aankoopproces, van de eerste vrijblijvende aanvraag tot en met het sluiten van de koopovereenkomst.

In de toekomst zal de stad Jena het gebruik van de algemene (artikel 24 BauGB) en speciale voorkooprechten (artikel 25 BauGB) voortzetten en intensiveren. De mogelijkheden voor het uitgeven van statuten voor voorkooprechten zullen worden onderzocht door het stadsbestuur en ter besluitvorming worden voorgelegd aan de gemeenteraad.

Onderdeel C - Coöperatieve ontwikkeling van woongebieden

De stad Jena blijft vertrouwen op de inzet en betrokkenheid van particulieren bij de ontwikkeling van bouwgrond. Strategiemodule C is gebaseerd op het geval dat de te ontwikkelen gebieden eigendom zijn van derden en identificeert met modules C1 en C2 twee mogelijkheden voor samenwerking met particulieren bij de ontwikkeling van bouwgrond.

C1 - Aanbod ontwikkelingsplan

De stad ontwikkelt en ontsluit toekomstige aanbodontwikkelingsplannen met de volledige tussentijdse verwerving van de bijbehorende percelen (100 procent van het ontwikkelingsgebied).

De stad past de concepttoewijzing (20/0482-BV) en de richtlijnen voor eigen woningbezit (22/1740-BV)toe bij het op de markt brengen van deze bouwkavels.

De stad kan, in het bijzonder voor het creëren van koopwoningen of woningbouw door bestaande eigenaren, voormalige eigenaren op verzoek een pro rata recht op heroverdracht van de ontwikkelde bouwkavels garanderen, waarbij de meerderheid van de kavels over het algemeen op de markt moet worden gebracht met behulp van de concepttoewijzing en/of de richtlijnen voor koopwoningen. De heroverdracht wordt uitgevoerd tegen de oorspronkelijke aankoopprijs plus de pro rata kosten voor het ontwikkelen van de bouwgrond.

C2 - Projectgerelateerd ontwikkelingsplan

Het gebruik van projectgebonden ontwikkelingsplannen blijft een belangrijk instrument voor het aanbieden van huisvesting door derden. De ontwikkelaar (huisvestingsmaatschappij, particulier) is verantwoordelijk voor de ontwikkeling, bouw en marketing van het huisvestingsproject. Door het ondertekenen van een projectontwikkelingsovereenkomst (zie bijlage 2 "Ontwerp intentieverklaring voor projectontwikkeling" in het downloadgebied) verplicht de ontwikkelaar zich tot het erkennen van de principes van het "Jena Building Land Model Housing".

In de toekomst moet een minimumpercentage van 30 procent voor de bouw van gesubsidieerde woningen regelmatig met de ontwikkelaar worden overeengekomen in de stedenbouwkundige overeenkomst, op voorwaarde dat er een wijkgerelateerde behoefte is en een overeenkomstige stedelijke prioriteitstelling is uitgevoerd. Voor woningbouwprojecten in het kleinschalige segment moet de commercialisering van koopwoningen met een quotum van minstens 30 procent gebaseerd zijnop de "Richtlijn voor de criteriagerichte toewijzing van gemeentelijke kavels voor koopwoningen" (22/1740-BV) en uitgevoerd worden volgens de daarin verankerde toewijzingscategorieën 1 en 2 (toewijzing op basis van sociale criteria en in sommige gevallen ook rekening houdend met de inkomenssituatie van de aanvragende huishoudens). Bovendien verzekert de projectsponsor de overname van kosten en andere uitgaven. Concurrerende procedures worden regelmatig gebruikt om planningstaken op te lossen en de kwaliteit van de stadsontwikkeling te waarborgen.

Component D - Mobilisatie van woonontwikkelingsgebieden met een overgedragen ontwikkelingsplan

Woonontwikkelingsgebieden met overgedragen ontwikkelingsplannen (E-gebieden van het "Jena 2035 residential development area concept") vertegenwoordigen een aanzienlijk potentieel voor het creëren van woningen in Jena. Hier bestaan al bouwrechten, maar er zijn uitgebreide obstakels voor het mobiliseren van grond. De potentiële bouwterreinen zijn over het algemeen verspreid over een groot aantal eigenaren, waarvan sommigen niet willen meewerken of verkopen, en de ontwikkeling is niet verzekerd.

In de overgedragen ontwikkelingsplannen zal de stad Jena de ontwikkelingsplanning voor onbebouwde potentiële locaties doorzetten en ervoor zorgen dat ze bebouwd kunnen worden door middel van - aanvankelijk vrijwillige en later soevereine - herverkaveling.

De resolutie over het "Jena Woningbouwgrondmodel" is een fundamentele politieke resolutie. Het bevat de algemene strategische doelstellingen en leidende beginselen van het woningbouwgrondbeleid van Jena. De resolutie formuleert een reeks testopdrachten voor de inhoud van het beleid, die in het daaropvolgende implementatieproces door een interne administratieve werkgroep zullen worden behandeld.

De stad Jena streeft naar een passende en eerlijke verdeling van de ontwikkelingskosten voor bouwgrond tussen de planbegunstigden en haarzelf. De begunstigde van de planning moet op duurzame basis deelnemen in de kosten en andere uitgaven voor de ontwikkeling van bouwgrond. Bindende voorschriften over de inhoud en omvang van deze deelname zullen in een volgende stap door het stadsbestuur worden opgesteld.

Met het politieke principebesluit kreeg het stadsbestuur ook de opdracht om te onderzoeken in hoeverre de invoering van een revolverend vastgoedfonds zinvol is om de toekomstige financiering van grondaankopen en -ontwikkelingen veilig te stellen. De inkomsten uit bouwgrondontwikkeling vloeien terug in het fondsvermogen en moeten zoveel mogelijk worden bestemd voor verdere grondreserves en/of bouwgrondontwikkeling.

Als onderdeel van de toepassing van het bouwgrondmodel kan het ook nodig zijn om de inhoud van de grondbeleidsinstrumenten te concretiseren en op maat verder te ontwikkelen. Over de voortgang van het bouwgrondmodel Jena zal vanaf 2026 worden gerapporteerd.

1. wat zijn de uitdagingen bij het implementeren van het bouwgrondmodel?

Een bouwgrondmodel kan over het algemeen een effectief instrument zijn voor het creëren van betaalbare huisvesting, maar het vereist een duidelijke strategie, politieke steun en een grondbeleid voor de lange termijn. De grootste uitdagingen omvatten de volgende aspecten:

Beschikbaarheid van grond

De stad Jena heeft zeer weinig eigen (residentiële) bouwgrond en moet deze eerst aankopen. Particuliere eigenaren vragen vaak hoge prijzen of houden grond achter om te profiteren van de stijgende waarden. Om deze speculatieve eigendommen om te zetten in toekomstige woningbouwgrond, probeert de stad Jena grond in een vroeg stadium te kopen en meer gebruik te maken van voorkooprechten (strategiecomponent B). De langetermijnvoorraad van potentiële woningbouwgrond moet de stad de mogelijkheid geven om te reageren op onrealistische prijsverwachtingen en elders met de ontwikkeling te beginnen.

Verstrekken van subsidies

Voor de bouw van sociale woningen is financiering nodig, die niet in de vereiste mate beschikbaar is onder de huidige "Richtlijn ter bevordering van betaalbare huisvesting in de Vrijstaat Thüringen" (07/2023). Hier moet de stad Jena invloed uitoefenen op de Vrijstaat Thüringen om aantrekkelijke financieringsvoorwaarden te bieden en zo de bouw van sociale woningen te garanderen.

Personele en financiële middelen van de stad

De succesvolle implementatie van het bouwgrondmodel van Jena gaat gepaard met extra en intensievere werktaken. Het geïntensiveerde aankoopbeleid van de stad en de beheersactiviteiten van de stad in verband met bouwsteen C1 (planning, ontwikkeling en marketing van nieuwe woningbouwlocaties) hebben geleid tot een aanzienlijke toename van de financiële en personele capaciteiten die nodig zijn voor de eigen onderneming KIJ. Hetzelfde geldt voor de afdeling stedenbouw als gevolg van de intensivering van de uitvoering van planningsprocedures, voor het opstellen, afsluiten en controleren van stedenbouwkundige contracten, een voortdurende beoordeling van geschiktheid en voor het opstellen en uitvaardigen van statuten voor voorkeursrecht.

2 Welke betekenis heeft het bouwgrondmodel van Jena voor particuliere eigenaren van onroerend goed?

Het bouwgrondmodel heeft een directe invloed op particuliere grondeigenaren, vooral als ze grond bezitten in potentiële bouwgebieden voor woningbouw.

Het "Jena 2035 residential development area concept" toont de geplande woonontwikkelingsgebieden voor Jena. Deze gebieden worden daarom ook als zodanig weergegeven in het bestemmingsplan. Potentiële nieuwe bouwlocaties in buitengebieden (bijv. groen- of tuingrond) hebben echter nog geen bouwrechten.

Ontwikkelingsstadia van bouwgrond

Totdat hier woningbouw mogelijk is, doorloopt het gebied verschillende ontwikkelingsfasen. Bouwrechten worden alleen gecreëerd via een bindend ontwikkelingsplan. Zodra het besluit om het ontwikkelingsplan in gang te zetten is genomen, wordt er "bouwgrond" gecreëerd. Met het juridisch bindende besluit over het ontwikkelingsplan wordt de grond "ruwe bouwgrond" genoemd. Pas wanneer de ontwikkeling is voltooid - d.w.z. de aanleg van wegen en de aanleg van aan- en afvoerleidingen - ontstaat "bouwrijpe grond". Met deze ontwikkelingsfasen verandert ook de waarde van de grond aanzienlijk. Hiermee moet rekening worden gehouden in de vraagprijs.

Aankoop van grond door de stad

Als grondeigenaren nu of voor toekomstige generaties woongebouwen willen neerzetten op grond zonder bouwrechten, is dit in de toekomst alleen mogelijk in samenwerking met de stad Jena. De stad zal alleen zogenaamde ontwikkelingsplannen opstellen als ze volledig eigenaar is van de grond die nodig is voor het geplande woonontwikkelingsgebied. Daarom koopt de stad de grond proactief en zo vroeg mogelijk aan. Daartoe maakt ze gebruik van het gemeentelijke recht van voorkoop en geeft ze de vereiste statuten van voorkooprecht uit (artikel 25 BauGB). De stad gaat bij elke (bestaande) eigenaar die een eigen woongebouw wil bouwen na of de optie van een pro rata overdracht van de bouwkavels een zinvol aanbod is. Deze vorm van samenwerking stelt de grondeigenaar in staat om grotendeels risicoloos en met een hoge mate van planologische zekerheid bouwrijpe grond te verkrijgen.

3. welke voordelen biedt het bouwgrondmodel voor projectontwikkelaars?

Met strategiemodule C2 maakt het bouwgrondmodel van Jena de ontwikkeling van woningbouwgrond mogelijk door samenwerking met investeerders. De stad werkt nauw samen met de projectontwikkelaars (investeerders) om ervoor te zorgen dat de stedelijke ontwikkelingsdoelen van de stad worden bereikt en er tegelijkertijd rekening wordt gehouden met de behoeften van het project. De investeerders zijn verantwoordelijk voor de ontwikkeling, bouw en, indien nodig, marketing van het project. De stad speelt een coördinerende rol.

Transparantie en veiligheid

Een centraal aandachtspunt van het bouwgrondmodel van Jena is het creëren van een gereguleerd kader voor de onderhandelingen over stadsontwikkelingscontracten in overeenstemming met artikel 11 van de Duitse BauGB (bouwwet) en daarmee het creëren van transparantie en zekerheid voor alle partijen die betrokken zijn bij het planningsproces. Het gebruik van stadsontwikkelingscontracten vergemakkelijkt goedkeuringsprocessen en zorgt voor een betere berekenbaarheid van kosten, lasten en verplichtingen. Een begrijpelijke passendheidstoets zorgt ervoor dat de door de investeerders te leveren diensten en de voordelen die voor hen voortvloeien uit de ontwikkeling van de bouwgrond in een passende verhouding staan. Ongerechtvaardigde aanspraken van de stad of het publiek kunnen worden vermeden en de financiële lasten voor investeerders blijven in evenwicht.

4 Waarom wil de stad Jena herverkavelingsprocedures gebruiken?

De woonontwikkelingsgebieden met het zogenaamde overgedragen ontwikkelingsplan hebben al bouwrechten. Volgens het "Jena 2035 residential development area concept" omvat dit de E-gebieden, die een niet te verwaarlozen potentieel hebben van 256 vrijstaande en halfvrijstaande huizen en 160 appartementen in appartementenblokken.

Mobilisatie van bouwpercelen

Vanwege het grote aantal grondeigenaren en een gebrek aan bereidheid om mee te werken of te verkopen, meestal van de kant van individuele eigenaren, is de toepassing van het tussentijdse aankoopmodel (bouwblok C1) of het coöperatieve model (bouwblok C2) vaak geen realistische optie. De stad Jena ziet het instrument van herverkaveling van bouwgrond daarom als een belangrijke manier om bouwkavels beschikbaar te stellen en te mobiliseren - voor de bouw van gesubsidieerde woningen, maar ook voor kleinschalige woningbouw. Het doel van de stad Jena om te voorzien in voldoende woonruimte kan worden bemoeilijkt en vertraagd, maar niet langer fundamenteel worden verhinderd, door het blokkerende gedrag van individuele eigenaren.

Implementatie van juridisch bindende ontwikkelingsplannen

Herbestemming is een wettelijk geregelde grondruilprocedure waarbij percelen binnen een bepaald gebied opnieuw worden ingedeeld om een passend gebruik van gebouwen mogelijk te maken. Het dient dus om het wettelijk bindende ontwikkelingsplan te realiseren. Het doel is om versnipperde, ongeorganiseerde percelen om te vormen tot bouwrijpe gebieden met een passende ontwikkeling (wegen, paden, groene ruimten). Na de reorganisatie krijgen de eigenaars een gelijkwaardig, maar volledig ontwikkeld en bouwrijp stuk grond.

Vrijwillige herverkaveling

De stad ondersteunt eerst een vrijwillige herverkaveling waarbij de grondeigenaren het eens worden over een vrijwillige herverkaveling door een eenvoudige ruil van grond. Als dit niet lukt, kan een soevereine (officiële) herverkaveling worden toegepast. De herverkavelingscommissie is hiervoor verantwoordelijk.