Модель земельної ділянки житлового будинку в Єні

Напружений ринок житла

Єна - одне з небагатьох міст у нових федеральних землях, населення якого постійно зростає з початку 2000-х років. У поєднанні зі збільшенням кількості статистичних домогосподарств, постійним зниженням будівельної активності з 2016 року та дуже низьким рівнем вакантності на рівні 2,1 % (станом на 2023 рік, що відповідає приблизно 1 250 квартирам), це призвело до напруженості на ринку житла в Єні. Для того, щоб залишатися конкурентоспроможним як регіональний центр і бути здатним забезпечити житлом кваліфікованих працівників, необхідна відповідна пропозиція житла.

Муніципальна власність на землю

"Концепція житлової забудови Єни 2035 " визначає очікуваний кваліфікований попит на житло до 2035 року, а також необхідні потенційні території для житлової забудови. Оновлення міського плану землекористування (FNP) враховує цю сферу. Однак лише цих містобудівних концепцій недостатньо для швидкої мобілізації земельних ділянок під забудову. Якщо місто має власну землю, воно може впливати на соціально-політичні, містобудівні, екологічні та фіскальні цілі міського розвитку. Однак, землі, що перебувають у комунальній власності, дуже обмежені, а придбання землі є складним через обмеженість ринку. Лише близько 12 відсотків усіх потенційних земельних ділянок під житлову забудову, передбачених у "Концепції житлової забудови Єни до 2035 року", перебувають у власності міста.

Соціальне житло

Без довгострокової пропозиції землі неможливо забезпечити соціально прийнятну пропозицію житла шляхом створення житла, що залежить від орендної плати та зайнятості, або концептуального розподілу та швидкого надання доступного житла. Житло, що субсидується державою, є особливо важливим для забезпечення домогосподарств з низькими доходами. Однак їхня кількість значно зменшилася з 2015 року. Додаткове субсидоване житло не може бути побудоване в необхідному обсязі у Вільній державі Тюрингія через поточні умови фінансування на період до 2024 року.

Дефіцит житла сприяє зростанню орендної плати та цін на земельні ділянки під забудову - цьому можна протидіяти лише шляхом збільшення пропозиції. Тому майбутня земельна політика у сфері міської забудови має центральне значення для сталого, соціального та кліматичного розвитку міст.

Ульмська модель

Різні муніципалітети в Німеччині вже мають модель земельних ділянок під забудову і застосовують її в сенсі соціально справедливого землекористування. До них належать, наприклад, Штутгарт, Мюнхен, Потсдам і Мюнстер. "Ульмська модель", яка слугує орієнтиром для деяких міст, практикується в місті Ульм з 1890-х років і ґрунтується, зокрема, на принципі, що місто купує землю на ранній стадії і тримає її у своїх руках, щоб керувати довгостроковим і сталим розвитком міста.

Відповідно до рішення міської ради "Від Ульмської моделі до Єнської моделі" (21/0977-BV від 8 грудня 2021 року) була сформована робоча група, до складу якої увійшли представники міської адміністрації, міської компанії KIJ та представники всіх фракцій міської ради для розробки "Єнської моделі" на основі "Ульмської моделі" планування земельної пропозиції. В результаті інтенсивного робочого процесу та діалогу з іншими муніципалітетами було визначено, що Не існує шаблону для моделі земельної ділянки під забудову.

Модель Єни має бути адаптована до індивідуальних рамкових умов міста та пов'язаних з ними суворих обмежень (розташування, топографія, охорона природи, заплави, особливості структури розселення, обмежена доступність землі, обмежені фінансові та кадрові можливості і т.д.).

Наступні сім пунктів були підтверджені міською радою як керівні принципи житлової земельної політики Єни у політичному рішенні:

1. Місто Єна переслідує мету сталого та соціально збалансованого розвитку житлового будівництва шляхом створення житла на основі потреб у соціально-політичному та ціностабілізуючому цільовому розмірі на основі чинної версії концепції земельної ділянки під житлову забудову. Наразі це відповідає цільовому показнику у 4 830 квартир до 2035 року.
2. Місто Єна наполягає на стратегічному придбанні землі та довгостроковому забезпеченні ключових об'єктів нерухомості відповідно до ключового проекту ISEK № 9 "Стратегічне управління земельними ресурсами" з метою розширення муніципального простору для маневру в довгостроковій перспективі задля загального блага.
3. Місто Єна сприяє реалізації цілей соціальної політики та захисту клімату, ініціюючи процедури міського планування землекористування для створення прав на забудову відповідно до попиту і, зокрема, сприяє розвитку земельних ділянок під житлову забудову, що перебувають у муніципальній власності.
4. Місто Єна продовжує активно управляти розподілом муніципальних земельних ділянок під забудову за допомогою концепції розподілу та інструкції з розподілу на основі критеріїв житлових ділянок, зайнятих власниками (інструкція з розподілу житла, зайнятого власниками).
5. Місто Єна продовжує покладатися на зацікавленість та участь приватних осіб у забудові земельних ділянок за умови, що вони виконують кількісні та якісні вимоги до житлової структури або беруть на себе відповідні зобов'язання.
6. Місто Єна прагне до належного та справедливого розподілу витрат на забудову земельних ділянок між бенефіціарами планування та собою.
7. Місто Єна постійно прагне до збереження та розвитку Єни як "міста коротких відстаней" через сприятливу для клімату забудову компактними та багатофункціональними структурами поблизу центру міста з щільністю, сумісною з кліматом та міським ландшафтом, а також через інтеграцію міських зелених насаджень відповідно до керівного принципу "подвійного внутрішнього розвитку".

Ця модель ґрунтується на існуючих рішеннях міської ради щодо житлової політики Єни.

Стабілізація житлової політики: керівні принципи та розподіл концепцій

З метою забезпечення якісно достатньої пропозиції житла в межах міста для подальшого сталого та соціально збалансованого розвитку ринку житла в регіональному центрі Єни, рішенням міської ради "Стабілізація житлової політики в Єні: керівні принципи та концептуальний розподіл" (20/0482-BV від 14.10.2020) було визначено мету соціальної політики щодо стабілізації цін на житло, яка полягає у створенні 4 830 одиниць житла до 2035 року.

ISEK Єна 2030+

У Концепції інтегрованого розвитку міста Єна 2030+ (ISEK, резолюція StR 17/1632-BV) посилення муніципального простору для маневру шляхом стратегічного придбання земель сформульовано як мету в ключовому проекті № 9 "Стратегічне управління земельними ресурсами", яка може бути досягнута лише шляхом створення довгострокового земельного резерву (тобто накопичення земель, що перевищує поточні оцінки потреб, передбачені спеціалізованими концепціями). Стратегічне управління муніципальними землями слугує сталому та відповідальному використанню обмеженого земельного ресурсу і враховує не лише економічні, але й екологічні, кліматичні та соціальні аспекти.

Керівні принципи житлової політики

Розподіл муніципальних земельних ділянок під забудову регулюється "Керівними принципами житлової політики", які є всеохоплюючою стратегією житлової політики Єни. Вони підкріпленіпостановами міської ради № 20/0482-BV про концептуальне розміщення багатоповерхових житлових будинків, № 22/1740-BV про розміщення на основі критеріїв власницької нерухомості та № 21/0903-BV про створення житла, що базується на оренді та зайнятості, відповідно до єнської моделі будівництва соціального житла на період з 2020 по 2022 роки.

Кліматично сприятливий міський розвиток

Постанова про землю під забудову може підтримати реалізацію моделі "міста на коротких відстанях" та сприятливого для клімату міського розвитку, оскільки ключовим фактором для сприятливого для клімату доповнення до компактної та багатофункціональної забудови, насамперед поблизу центру міста, є доступ муніципалітетів до землі. Земельний резерв у муніципальній власності відкриває можливості для проектування і створює основу для швидкого, економічно ефективного надання необхідних земельних ділянок.

Земельна модель житлової забудови Єни складається з наступних чотирьох стратегічних структурних блоків (див. також Додаток 1 "Огляд стратегічних структурних блоків" у розділі для завантаження):

Структурний блок А - Розвиток муніципальних земель

Муніципальна власність на землю дозволяє в короткостроковій перспективі реалізувати соціально відповідальну, сталу та відповідну до вимог містобудівного розвитку забудову земельних ділянок. Для того, щоб досягти кількісних та якісних цілей забудови земельних ділянок, Єна все більше розвиває муніципальні землі - на додаток до приватних земель - які включені в поточну версію концепції земельних ділянок під житлову забудову до того моменту, коли вони готові до будівництва.

Процедури міського планування землекористування розпочинаються відповідно до вимог щодо ділянок житлової забудови, які перебувають у комунальній власності. Місто відповідає за планування, девелопмент та маркетинг. Застосовуються "Керівні принципи житлової політики міста Єни" (20/0482-BV для розміщення багатоквартирних будинків на основі концепції та 22/1740-BV для розміщення ділянок, зайнятих власниками, на основі критеріїв). Місто також підтримує проекти громадського житлового будівництва на своїх землях (постанова міської ради 21/0989-BV ).

У майбутньому мінімальна частка 30% для створення житла, що залежить від орендної плати та зайнятості, застосовуватиметься до ділянок житлової забудови, призначених для багатоповерхового житлового будівництва з щонайменше 15 житловими одиницями. Передумовою для реалізації цієї мети є відповідна система фінансування з боку Вільної землі Тюрингія.

Компонент B - Стратегічне придбання земельних ділянок та довгострокова політика забезпечення земельними ресурсами

Для того, щоб задовольнити поточні потреби в землі для короткострокової та середньострокової розробки проектів і створити довгострокову пропозицію землі, місто повинно придбати достатню кількість землі на ранній стадії. У майбутньому місто Єна (Eigenbetrieb KIJ) буде все більше купувати землі, зокрема, ті, що включені в поточну концепцію житлової забудови. Крім того, воно придбає інші ділянки, придатні для забудови, ділянки для природоохоронної компенсації та заходів із заміщення, ділянки, придатні для обміну, а також ділянки в розумінні довгострокового земельного резерву відкритого використання.

Відділ землеустрою KIJ є контактною особою для власників, які бажають продати свою ділянку, і підтримує весь процес купівлі, від початкового необов'язкового запиту до укладення договору купівлі-продажу.

У майбутньому місто Єна продовжуватиме та інтенсифікує використання загального (§ 24 BauGB) та спеціального переважного права (§ 25 BauGB). Можливості видання статутів про переважне право будуть розглянуті міською адміністрацією та передані на розгляд міської ради.

Компонент C - Спільна забудова житлових районів

Місто Єна продовжує покладатися на прихильність і залучення приватних осіб до забудови земельних ділянок. Стратегічний модуль С базується на припущенні, що території, які підлягають забудові, належать третім особам, і за допомогою модулів С1 і С2 визначає дві можливості для співпраці з приватними особами у сфері забудови земельних ділянок.

C1 - Пропозиція плану забудови

Місто розробляє та оприлюднює плани розвитку майбутньої пропозиції з повним проміжним придбанням відповідних ділянок (100 відсотків площі забудови).

Місто застосовує концепцію розподілу (20/0482-BV) та директиви щодо домоволодіння (22/1740-BV) під час маркетингу цих ділянок під забудову.

Місто може, зокрема, для створення власницького житла або будівництва житла існуючими власниками, гарантувати колишнім власникам пропорційне право на переоформлення забудованих ділянок на вимогу, при цьому більшість ділянок, як правило, повинні продаватися з використанням концепції розподілу та/або керівних принципів щодо власницького житла. Передача здійснюється за первісною ціною купівлі плюс пропорційні витрати на забудову земельної ділянки.

C2 - План забудови, пов'язаний з проектом

Використання планів забудови, пов'язаних з проектом, залишається важливим інструментом для надання житла третіми особами. Забудовник (житлова компанія, приватна особа) відповідає за розробку, будівництво та маркетинг житлового проекту. Підписуючи договір про розробку проекту (див. Додаток 2 "Проект декларації про наміри щодо розробки проекту" у розділі для завантаження), забудовник зобов'язується визнати принципи "Єнської моделі забудови земельних ділянок під житло".

У майбутньому мінімальна ставка у розмірі 30 відсотків для створення субсидованого житла буде регулярно узгоджуватися із забудовником у містобудівному договорі, за умови, що існує потреба, пов'язана з мікрорайоном, і була проведена відповідна міська пріоритизація. Для проектів житлового будівництва в сегменті малої забудови, маркетинг власницького житла з квотою не менше 30 відсотків повинен ґрунтуватисяна "Посібнику з критеріального розподілу муніципальних ділянок для власницького житла" (22/1740-BV) і здійснюватися відповідно до закріплених у ньому категорій розподілу 1 і 2 (розподіл на основі соціальних критеріїв, а в деяких випадках також з урахуванням ситуації з доходами домогосподарств, що подали заявку). Крім того, спонсор проекту гарантує взяття на себе витрат та інших витрат. Конкурсні процедури регулярно використовуються для вирішення завдань планування та забезпечення якості міського розвитку.

Компонент D - Мобілізація територій житлової забудови з перенесеним планом забудови

Території житлової забудови з переданими планами забудови (E-зони "Концепції житлової забудови Єни 2035") представляють значний потенціал для створення житла в Єні. Тут вже існують права на забудову, але існують значні перешкоди для мобілізації земельних ділянок. Потенційні ділянки під забудову, як правило, розподілені між великою кількістю власників, деякі з яких не бажають співпрацювати або продавати, і забудова не є гарантованою.

У переданих планах розвитку місто Єна прискорить планування забудови незабудованих потенційних ділянок і забезпечить можливість їх забудови шляхом - спочатку добровільного, а згодом суверенного - перерозподілу.

Постанова про "Модель земельних ділянок під житлову забудову в Єні" є фундаментальним політичним рішенням. Вона містить загальні стратегічні цілі та керівні принципи земельної політики Єни у сфері житлової забудови. У постанові сформульовано низку тестових завдань щодо змісту політики, якими займатиметься внутрішня адміністративна робоча група в процесі подальшої реалізації.

Місто Єна прагне до належного і справедливого розподілу витрат на забудову земельних ділянок між бенефіціарами планування і собою. Бенефіціар планування повинен брати участь у витратах та інших витратах, пов'язаних із забудовою земельної ділянки, на постійній основі. Обов'язкові правила щодо змісту та обсягу такої участі будуть розроблені міською адміністрацією на наступному етапі.

Після прийняття принципового політичного рішення міській адміністрації також було доручено вивчити, наскільки доцільним буде запровадження револьверного майнового фонду для забезпечення майбутнього фінансування придбання земельних ділянок та забудови. Доходи від забудови земельних ділянок повертаються до активів фонду і мають бути спрямовані, наскільки це можливо, на подальше формування земельних резервів та/або забудову земельних ділянок.

У рамках застосування моделі земельних ділянок під забудову може також знадобитися конкретизація змісту інструментів земельної політики та їх подальший розвиток в індивідуальному порядку. Про хід реалізації моделі земель під забудовою в Єні буде повідомлятися з 2026 року.

1. які існують виклики у впровадженні моделі земельної ділянки під забудову?

Модель земельної ділянки під забудову загалом може бути ефективним інструментом для створення доступного житла, але вона потребує чіткої стратегії, політичної підтримки та довгострокової земельної політики. Найбільші виклики пов'язані з наступними аспектами:

Доступність землі

Місто Єна має дуже мало власних (житлових) земельних ділянок під забудову і повинно спочатку їх придбати. Приватні власники часто вимагають високі ціни або притримують частину землі, щоб заробити на зростанні вартості. Щоб перетворити ці спекулятивні об'єкти на майбутні землі під житлову забудову, місто Єна намагається викупити землю на ранній стадії та активніше використовувати переважне право (компонент стратегії B). Довгострокове накопичення потенційних земельних ділянок під житлову забудову має дати місту можливість відреагувати на нереалістичні цінові очікування і розпочати забудову в іншому місці.

Надання субсидій

Будівництво соціального житла потребує фінансування, яке не є доступним у необхідному обсязі відповідно до чинної "Директиви про сприяння доступному житлу у вільній землі Тюрингія" (07/2023). Тут місто Єна має вплинути на Вільну землю Тюрінгія, щоб забезпечити привабливі умови фінансування і таким чином забезпечити створення соціального житла.

Кадрові та фінансові ресурси міста

Успішна реалізація моделі забудови земельних ділянок у Єні пов'язана з додатковими та інтенсифікованими робочими завданнями. Активізація політики міста щодо придбання земельних ділянок та управлінської діяльності, пов'язаної з будівельним блоком С1 (планування, розробка та маркетинг нових ділянок житлової забудови), призвела до значного збільшення фінансових та кадрових можливостей, необхідних міському підприємству KIJ. Те ж саме стосується і департаменту містобудування в результаті інтенсифікації виконання процедур планування, підготовки, укладення та моніторингу містобудівних контрактів, постійної перевірки їхньої доцільності, а також розробки та введення в дію статутів про переважне право на забудову.

2 Яке значення має модель земельних ділянок Єни для власників приватної власності?

Модель земельних ділянок під забудову має безпосередній вплив на приватних землевласників, особливо якщо вони є власниками земельних ділянок у потенційних зонах житлової забудови.

У "Концепції житлової забудови Єни до 2035 року" показані заплановані в Єні райони житлової забудови. Тому ці території також показані як такі в плані землекористування. Однак потенційні ділянки під забудову на відкритих територіях (наприклад, зелені або садові ділянки) ще не мають права на забудову.

Етапи освоєння земельних ділянок під забудову

До того, як тут стане можливим житлове будівництво, територія проходить різні стадії забудови. Право на забудову виникає лише на підставі обов'язкового плану забудови. Після прийняття рішення про початок реалізації плану забудови створюється "земельна ділянка під забудову". Після прийняття юридично обов'язкового рішення про план забудови ця земля називається "землею під забудову". Лише після завершення девелопменту, тобто будівництва доріг та прокладання комунікацій, виникає "земля, готова до будівництва". На цих етапах розвитку вартість землі також суттєво змінюється. Це необхідно враховувати при визначенні ціни.

Придбання земельної ділянки містом

Якщо власники земельних ділянок бажають звести житлові будинки на земельних ділянках без права забудови сьогодні або для майбутніх поколінь, то в майбутньому це стане можливим лише у співпраці з містом Єна. Місто розробляє так звані плани забудови тільки тоді, коли воно повністю володіє земельною ділянкою, необхідною для запланованої житлової забудови. Тому місто купує землю проактивно і якомога раніше. Для цього воно використовує муніципальне переважне право та видає відповідні статути про переважне право (§ 25 BauGB). Місто з'ясовує у кожного (існуючого) власника, який бажає збудувати власний житловий будинок, чи є доцільною пропозиція пропорційної передачі земельних ділянок під забудову. Такий тип співпраці дозволяє власнику земельної ділянки отримати ділянку, готову до будівництва, практично без ризиків і з високим ступенем планувальної безпеки.

3. які переваги пропонує розробникам проектів модель земельної ділянки під забудову?

Завдяки стратегічному модулю C2 модель земельної ділянки під забудову в Єні дозволяє здійснювати забудову земельних ділянок під житлову забудову шляхом співпраці з інвесторами. Місто тісно співпрацює з девелоперами проектів (інвесторами), щоб забезпечити досягнення цілей міського розвитку і водночас врахувати потреби проекту. Інвестори відповідають за розробку, будівництво та, за необхідності, маркетинг проекту. Місто бере на себе координуючу роль.

Прозорість і безпека

Основним завданням Земельної моделі забудови Єни є створення регульованих рамок для переговорів щодо укладання містобудівних контрактів відповідно до розділу 11 Німецького будівельного кодексу (BauGB) і, таким чином, забезпечення прозорості та безпеки для всіх сторін, що беруть участь у процесі планування. Використання містобудівних контрактів полегшує процеси затвердження та забезпечує кращу прорахованість витрат, тягаря та зобов'язань. Зрозуміла перевірка доцільності гарантує, що послуги, які мають надавати інвестори, та вигоди, які вони отримають від забудови земельної ділянки, знаходяться у відповідному співвідношенні. Таким чином можна уникнути необґрунтованих претензій з боку міста або громадськості, а фінансове навантаження на інвесторів залишається збалансованим.

4 Чому місто Єна хоче використовувати процедури перерозподілу?

Території житлової забудови з так званим переданим планом забудови вже мають право на будівництво. Згідно з "Концепцією житлової забудови Єни до 2035 року", до них належать райони Е, які мають чималий потенціал для будівництва 256 індивідуальних і двоквартирних будинків та 160 квартир у багатоквартирних будинках.

Мобілізація земельних ділянок під забудову

Через велику кількість землевласників та відсутність бажання співпрацювати або продавати, переважно з боку індивідуальних власників, застосування моделі проміжного викупу (будівельний блок С1) або кооперативної моделі (будівельний блок С2) часто не є реалістичним варіантом. Тому місто Єна розглядає інструмент перерозподілу земельних ділянок як важливий спосіб забезпечення та мобілізації будівельних ділянок - як для будівництва субсидованого житла, так і для малого житлового будівництва. Досягнення мети міста Єна щодо забезпечення достатньої кількості житлової площі може бути ускладнене і відтерміноване, але вже не є принципово неможливим через блокування забудови окремими власниками.

Реалізація юридично обов'язкових планів розвитку

Перерозподіл - це законодавчо врегульована процедура обміну земельними ділянками, під час якої відбувається реорганізація земельних ділянок у межах певної території з метою забезпечення належного використання під забудову. Таким чином, він слугує для реалізації юридично обов'язкового плану розвитку. Метою є перетворення фрагментованих, дезорганізованих земельних ділянок на ділянки, готові до будівництва з відповідним благоустроєм (дороги, стежки, зелені насадження). Після реорганізації власники отримують рівноцінну, але повністю облаштовану і готову до забудови земельну ділянку.

Добровільний перерозподіл

Спочатку місто підтримує добровільний перерозподіл, при якому власники земельних ділянок погоджуються на добровільну реорганізацію шляхом простого обміну земельними ділянками. Якщо це не вдається, може бути застосований суверенний (офіційний) перерозподіл. За це відповідає комісія з перерозподілу.