Розвиток комерційної нерухомості

З оновленням "Концепції розвитку робочих місць і комерційних площ у місті Єна" від 2012 року в рамках прозорого процесу були розроблені, узгоджені та формалізовані довгострокові цілі міста до 2035 року. Відтоді це неформальне планування використовується для перегляду ефективності цілей, а також рекомендацій щодо розвитку та впровадження, викладених у концепції. Концепція також слугує важливою технічною основою для оновлення плану землекористування.

Оновлення концепції було доручено міською владою Єни компаніям Prognos AG та Complan Kommunalberatung GmbH. Обидві компанії вже були відповідальні за розробку оригінальної концепції.

Починаючи з оновлення, у 2019 році було створено керівний комітет, що супроводжував проект, до складу якого увійшли представники адміністрації, політики, палат та асоціацій, а також єнських компаній, які таким чином змогли внести свій досвід у розробку концепції розвитку робочих місць та комерційних просторів з новим часовим горизонтом до 2035 року.

Комерційні та наукові об'єкти в Єні - статус-кво

Наступні пункти є одними з найважливіших результатів аналізу ситуації з комерційним та науковим простором (SO F+L):

• Місто Єна має 348 га комерційних площ. З них майже 80 % (277 га) використовується в комерційних цілях і вважається забудованою територією.
• Незабудовані території наразі складають близько п'ятої частини (71 га). Через відсутність законодавства у сфері планування, землі, які вже були продані або опціоновані, або ситуацію з правом власності, лише близько однієї десятої (7,6 га) незабудованих земель наразі доступні для комерціалізації. З них 1,7 га, остання, але також найбільша ділянка під забудову, перебуває у власності міста.
• Попит на землю є особливо високим у південній частині Єни та в районі Єнської автомагістралі. На ці райони припадає загалом 34 га попиту, або 72% усіх земельних ділянок, що були зайняті з 2010 року.
• Кількість спеціальних земельних ділянок під забудову для досліджень і викладання (близько 92 га) за останні роки майже не змінилася, хоча в існуючий фонд були внесені зміни і корективи.
• Концентрація та реорганізація університетських об'єктів, що розпочалася, продовжиться в найближчі роки. Завдяки Інзельплатц як новому будівельному майданчику та трьом існуючим районам - Ландграфенареал, Бахштрассе та колишній дитячій лікарні - існують потенційні площі та варіанти повторного використання для майбутнього використання. У зв'язку з концентрацією на меншій кількості університетських локацій, згідно з планами Вільної держави Тюрінгії, від подальшої розкиданості та окремих ділянок доведеться відмовитися.

Опитування компаній, проведене Gesellschaft für angewandte Kommunalforschung mbH (GEFAK) у 2019 році, було використано для оцінки потреб компаній Єни в офісних приміщеннях. Близько 450 компаній були опитані про їхні потреби, проблеми та оцінку Єни як місця для ведення бізнесу. З 97 відповідей частка респондентів склала близько 22%.

Загалом, опитані компанії були задоволені умовами розміщення в Єні. Як і за результатами опитування компаній 2012 року, найбільше значення надається гарному широкосмуговому та мобільному зв'язку, а також наявності робочої сили. Дослідження кваліфікованої робочої сили, проведене у 2019 році, підтверджує велику важливість кваліфікованих працівників для майбутнього розвитку Єни як місця для ведення бізнесу. Найбільші розбіжності між важливістю та задоволеністю спостерігаються також у питаннях доступності кваліфікованої робочої сили та житла, за якими слідують доступність та рівень цін на комерційні приміщення та нерухомість.

Майже три чверті компаній зосереджені на зростанні та збільшенні кількості працівників. Трохи менше половини опитаних компаній планують розширення або переїзд у найближчі три роки. Більшість з цих компаній хотіли б зберегти лояльність до міста Єни (60%) або принаймні регіону (23%).

Після наявності робочої сили, наявність приміщень є найбільшою проблемою для реалізації потенційного розширення або переїзду компанії. Загалом, близько третини компаній вказали на потребу в додаткових комерційних площах.

Найбільшим попитом користуються офісні приміщення. Їхній загальний фонд зріс на 7,5 % у період між 2015 та 2020 роками, а рівень вакантності знизився з 3,8 % до 2,0 %.

На основі поточної ситуації з комерційними площами, прогнозу робочої сили та визначення специфічних для конкретної локації показників було спрогнозовано попит на комерційні площі до 2035 року. Всього було розрахованочотири сценаріїз використанням моделі економічної рівноваги, в якій пропозиція та попит на площі відповідають базовому року, з урахуванням продуктивності та резервних площ. Ця методологія вже використовувалася у 2012 році для прогнозу комерційних площ. У ретроспективі цей підхід показав толерантність до похибки менше 2 % для 2020 року. З цієї причини цей підхід буде знову використаний для оновлення.

Спільним для всіх чотирьох сценаріїв є те, що для кожного з них розглядалися два варіанти А (без Ротенштейна) і В (з Ротенштейном). Це дозволило врахувати майбутній розвиток міжмуніципальної комерційної зони Ротенштайна, що належить муніципальній компанії - відповідно до цільової угоди між Ротенштайном та Єною від 2019 року - у розрахунках попиту.

Після консультацій з керівним комітетом проєкту , Сценарій 2був обраний як базовий, а Сценарій 4 - як цільовий. Обидва сценарії на рівні 5 % враховують більшу частку резервних площ (резерв на випадок коливань), ніж сценарії 1 і 3, і таким чином дозволяють місту Єна гнучкіше реагувати на конкретні вимоги компаній, наприклад, у разі переїзду компаній. Однак обраний підхід передбачає, що додаткові площі до 16 гектарів повинні бути враховані в балансі.

В результаті розрахунків, попит у базовому сценарії перевищує пропозицію на 5 га у 2030 році. У 2035 році співвідношення приблизно вирівнюється . Причиною такого розвитку подій є вищезгадане скорочення робочої сили внаслідок демографічних змін. У цільовому сценарії попит перевищує пропозицію землі приблизно на 8 гектарів вже у 2025 році. У наступні роки дефіцит землі поступово збільшуватиметься і у 2035 році становитиме близько 26 гектарів. Завдяки швидшому зростанню коефіцієнтів землекористування (швидша автоматизація і, відповідно, збільшення споживання землі), не очікується зниження попиту на землю в період між 2030 і 2035 роками.

Концепція надає наступні рекомендаціїщодо майбутнього розвитку комерційних та наукових площ:

• Потреба в приміщеннях має бути пріоритетною шляхом збереження та захисту існуючих комерційних площ, у тому числі тих, що наразі недоступні , а також спеціальних будівельних ділянок для досліджень та викладання. Це передбачає швидке створення закону про планування для територій, вже призначених для комерційного використання. Міське планування землекористування має бути розпочато для територій Isserstedt 1 та Östlich der Landesärztekammer, які підлягають плануванню землекористування.
• Існуючі райони, які потребують реорганізації та реструктуризації, слід глибоко проаналізувати і докласти зусиль для консолідації та оптимізації цих районів. До них відносяться промислова зона Лёбштедт-Ост, промислова зона Унтерой, територія Ам Райфштайн та промислова зона Гьошвіц.
• Земельний потенціал можна мобілізуватишляхом ревіталізації комерційних об'єктів, які не використовуються (або більше не будуть використовуватися). Це стосується ділянок TEAG та нинішньої штаб-квартири компанії Carl Zeiss AG у будівлі 6/70 (після переїзду).
• Крім того, у майбутньому ПНП можуть бути виділенідодаткові комерційні ділянки площею до 8 га . Після їх мобілізації вони можуть бути використані для доповнення існуючого комерційного фонду в певних районах. До них відносяться невеликі зони консолідації Заалепарк III, розширення Бургау та залізничні території Гьошвіца (після звільнення Deutsche Bahn AG).
• Крім того, відбувається розвиток міжмуніципальної комерційної зони спільно з муніципалітетом Ротенштайн і більш поглиблене міжмуніципальне співробітництво з сусідніми муніципалітетами та районами.
• З огляду на земельні резерви в місцях розташування університетів і розпочаті процеси концентрації, а також існуючі потенційні території для наукових поселень ("Im Hahnengrunde" і зона розширення Зайдельштрассе), які все ще закріплені відповідно до законодавства про планування, немає потреби в додаткових спеціальних земельних ділянках під забудовубез спеціальних запитів на розселення . Таким чином, з поточної точки зору, існуючі території є достатніми. У разі потреби в додаткових територіях, дослідницькі об'єкти можна розмістити на ділянках комерційної чи змішаної забудови або в центральних районах міста. Для цього передбачено резерв гнучкості, тобто комбінацію ділянок, на яких можливе гнучке поєднання комерційного та наукового використання (ділянка TEAG, Bau 6/70 та An der Saalbahn).