Сума вирівнювання за законом про реструктуризацію

Власники нерухомості або кондомініуму в межах офіційно визначеної зони пере планування зобов'язані після завершення заходів з перепланування сплатити місту Єна компенсаційну суму в грошовій формі для пропорційного фінансування перепланування.

Вирівнювальні внески - це внесок власників нерухомості у загальні витрати на заходи з перепланування. Відшкодуванню підлягають не фактично понесені витрати, а лише збільшення земельної вартості їхнього майна, визначене експертом.

Розділ 154 (2) Німецького будівельного кодексу (BauGB) визначає збільшення вартості землі наступним чином:

Збільшення вартості землі, спричинене переплануванням, складається з різниці між вартістю землі, яка б склалася, якби перепланування не планувалося і не здійснювалося (початкова вартість), і вартістю землі, яка склалася в результаті юридичної та фактичної реорганізації формально визначеної площі перепланування (остаточна вартість).

Таким чином, власник нерухомості сплачує не збільшення вартості, яке відбулося з початку перепланування, а лише різницю між вартістю, яку фактично має нерухомість в кінці перепланування, і вартістю, яку вона мала б, якби не була перепланована.

Існує спеціальне містобудівне законодавство для періоду реконструкції в офіційно визначених зонах реконструкції відповідно до Німецького будівельного кодексу. Державні кошти використовуються для значного покращення та реконструкції великих територій зі значними містобудівними недоліками. Це робиться, наприклад, шляхом покращення інфраструктури, розширення доріг і площ, розбивки надмірно щільно забудованих кварталів і знесення застарілих будівель.

Ці заходи переважно фінансуються за рахунок державних коштів і приносять користь як широкій громадськості, так і власникам нерухомості, розташованої в зоні реновації. Модернізація територій реновації може підвищити ринкову вартість відповідних об'єктів нерухомості.

Однак визначення території реновації також має й інші переваги, наприклад, власники нерухомості можуть отримати субсидії на певні заходи з модернізації та податкові пільги.

Щоб забезпечити рівне ставлення до всіх громадян, законодавець передбачив, що власники нерухомості в зоні реновації також повинні брати участь у фінансуванні загальних заходів.

Правовою основою для цього є стаття 154 Будівельного кодексу:

Власник нерухомості, розташованої в офіційно визначеній зоні перепланування, повинен сплатити муніципалітету грошову компенсацію для фінансування перепланування, яка відповідає збільшенню вартості землі його нерухомості, спричиненому переплануванням (абзац 1 § 154, речення 1 BauGB).

Вартість, на якій ґрунтується сума вирівнювання, визначається експертом після консультації з експертною комісією з оцінки вартості майна на території округу Заале-Гольцланд, округу Заале-Орла та незалежного міста Єна, офіс якої знаходиться в Тюрингенському державному управлінні землеустрою та геоінформації в Пьоснеку, після точної оцінки. Експертна комісія є незалежною від міста Єна установою.

Під час оцінки дефекти, що існували до перепланування, та заходи, вжиті для їх усунення, класифікуються та порівнюються у чітко структурованій оціночній схемі. Потім використовується математично-статистична розрахункова модель для визначення відповідного збільшення вартості землі, пов'язаного з переплануванням.

Це пов'язане з реконструкцією збільшення вартості землі є основою для визначення суми вирівнювання. Збільшення вартості землі є результатом різниці між вартістю землі, яку мала б нерухомість, якби не було здійснено перепланування (початкова вартість), і вартістю землі, яка виникла після перепланування (кінцева вартість). Обидві вартості відносяться до дня, коли процедура перепланування завершена і статут перепланування скасований.

Сума вирівнювання стосується лише збільшеної вартості нерухомості в результаті перепланування. Загальне, тобто циклічне, підвищення або зниження вартості землі не береться до уваги.

Оскільки окремі підрайони в зоні реконструкції часто отримують різну вигоду від реконструкції, це враховується при розрахунку суми вирівнювання, завжди визначаючи суму на індивідуальній основі для кожного об'єкта нерухомості (місцезнаходження, розмір тощо).

Відповідальною за сплату є особа, яка має право власності на нерухомість, розташовану в зоні перепланування, на момент скасування статуту перепланування, тобто яка на той момент внесена до земельного кадастру.

Співвласники несуть солідарну відповідальність. У випадку кондомініуму або часткової власності відповідні власники несуть відповідальність лише пропорційно до своєї частки у спільній власності (абзац 2 § 154 (1), речення 2 BauGB).

Місто Єна зобов'язане стягувати з власників компенсацію. Цей збір не є дискреційним. Законодавець зробив це обов'язковим у Будівельному кодексі.

Оскільки обсяг заходів з перепланування значно відрізняється від району до району, а отже, і вплив на вартість землі також відрізняється, неможливо надати узагальнену відповідь на питання про фінансовий тягар для конкретного об'єкта нерухомості. Сума компенсації завжди розраховується індивідуально для кожного об'єкта нерухомості.

Також можливе дострокове погашення суми вирівнювання, що пов'язано, серед іншого, з фінансовими перевагами для наступного платника.

Команда з питань міського благоустрою буде рада відповісти на будь-які запитання щодо конкретного об'єкта нерухомості.

Основою для визначення суми вирівнювання є збільшення вартості землі, пов'язане з реконструкцією. Збільшення вартості будівель, що стоять на цій землі, не береться до уваги.

Зростання вартості землі, яке власники допустимо здійснили за рахунок власних витрат, може бути зараховане в рахунок суми вирівнювання, якщо з містом Єна укладено відповідну угоду. Це стосується, наприклад, знесення будівель або будівництва та модифікації об'єктів забудови.

Прийнятність заходів, здійснених власними силами, може обговорюватися в індивідуальному порядку перед прийняттям рішення про стягнення суми вирівнювання в рамках слухання.

Зобов'язання щодо виплати компенсації виникає після завершення заходів з перепланування міста, тобто після скасування статуту перепланування для відповідної території. Це означає, що після скасування статуту місто Єна визначає та стягує вирівнювальну суму шляхом повідомлення. Визначену вирівнювальну суму необхідно сплатити протягом одного місяця з моменту повідомлення про рішення (абзаци 3 і 4 § 154 BauGB).

Перед визначенням вирівнювальної суми кожній стороні, яка зобов'язана сплатити вирівнювальну суму, надається можливість прокоментувати та обговорити обставини, що стосуються оцінки їхнього майна та сум, які підлягають стягненню відповідно до § 155 (1) BauGB (слухання).

Якщо не можна обґрунтовано очікувати, що власник виконає платіжне зобов'язання за рахунок власних коштів або коштів третіх осіб, місто Єна має можливість конвертувати суму компенсації в амортизаційну позику.

На цю амортизаційну позику нараховуються відсотки, і вона повинна бути зареєстрована в земельному кадастрі (§ 154 абз. 5 BauGB).

Після отримання рішення власник подає неофіційну письмову заяву.

Для вже скасованих зон перепланування дострокове звільнення більше не є можливим.

Для всіх існуючих зон реконструкції місто Єна пропонує власникам нерухомості можливість добровільно сплатити суму компенсації до скасування статуту про реконструкцію шляхом укладення публічно-правового договору (договору викупу ) (§ 154 (3) BauGB).

Це має наступні переваги як для власників, так і для міста:

• Угода про викуп створює консенсусну та остаточну правову визначеність для обох сторін. Після цього зрівняльні суми більше не можуть бути стягнуті в судовому порядку. Додаткові платежі, а також витребування виключені. Після цього майно може бути продане "без вирівнювальних платежів".
• Запис про реорганізацію, внесений до поземельної книги, видаляється після оплати. Спеціальні дозволи, передбачені законом про перебудову, наприклад, для договорів купівлі-продажу та іпотеки, більше не потрібні.
• Компенсаційні суми, отримані за договорами викупу, можуть бути використані на подальші прийнятні заходи в зоні реконструкції в рамках поточної реконструкції, покращуючи таким чином загальну якість життя та проживання. Таким чином, фінансові ресурси залишаються в місті і не підлягають поверненню штату або федеральному уряду після заселення.
• Зменшується адміністративне навантаження.
• Умови виплат (розстрочки, дати виплат) можуть бути гнучко узгоджені. На відміну від цього, сума вирівнювання, визначена повідомленням після скасування закону про перепланування, підлягає сплаті через місяць після повідомлення про це - навіть у разі заперечення.

Іншим варіантом є декларація про завершення окремих об'єктів нерухомості до того, як буде завершено загальний захід. Якщо об'єкт нерухомості був облаштований відповідно до цілей і завдань перепланування або будівля була модернізована чи відремонтована, то перепланування може бути визнане завершеним (§163 BauGB).

У цьому випадку власник отримує повідомлення про звільнення від перепланування і додаткове повідомлення про сплату вирівнювальної суми.

Як і у випадку з процедурою викупу, повідомлення про перепланування також видаляється з поземельної книги перед скасуванням статутів. Після цього нерухомість може бути продана без вирівнювальної суми, а виручені кошти інвестовані в зону перепланування.

За певних умов вирівнювальні суми можуть бути зараховані для цілей прибуткового податку. Власник звертається до міста Єна за довідкою про суми вирівнювання або викупу відповідно до закону про реконструкцію, яку можна подати до відповідної податкової інспекції. Частка витрат, що підлягає визнанню, визначається податковою інспекцією.

Додаткову загальну інформацію можна отриматина порталі послуг. Детальну інформацію про це можна отримати у податкових консультантів та у відповідному податковому управлінні. Надану тут інформацію слід розуміти як загальну інформацію.