Заходи з перепланування міст відповідно до спеціального містобудівного законодавства
Міський редевелопмент як інструмент оновлення міст
Регенерація міста означає збереження, покращення, реконструкцію та подальший розвиток будівельних конструкцій з одночасним покращенням їхньої функціональності. Розрізняють реновацію міст, що здійснюється на чітко визначених територіях, та об'єктну модернізацію або ремонт будівель. Міська реновація у зв'язку із застосуванням інструменту міського перепланування відповідно до § 136 Німецького будівельного кодексу (BauGB) завжди відбувається на чітко визначеній території - зоні перепланування. Виділення територій для перепланування зазвичай використовується для перепланування історичних центрів міст (наприклад, "Альтштадт"), структурно особливих кварталів (наприклад, "Карл-Лібкнехт-штрассе") або зон охорони міських пам'яток (наприклад, "Софієнштрассе").
Цілі перепланування відрізняються залежно від типу території, що підлягає переплануванню.
Цілі реконструкції зосереджені на
- Усунення недоліків міського розвитку (наприклад, невідремонтовані вулиці)
- Збереження та перепланування будівельних конструкцій
- Покращення умов проживання та роботи (наприклад, створення зелених насаджень)
- Покращення функціональності території (наприклад, будівництво дитячих майданчиків)
Існування недоліків міського розвитку як передумова
Передумовою для реалізації заходів з міського перепланування є наявність містобудівних недоліків на відповідній території, які фіксуються та оцінюються в рамках підготовчих досліджень. На цій основі виводиться потреба в переплануванні. Формальне визначення території, що підлягає переплануванню, та пов'язані з цим цілі перепланування визначаються рішенням (статутом перепланування). Всі власники отримують повідомлення про перепланування в земельному кадастрі з інформаційною метою, яке автоматично видаляється, як тільки зона перепланування скасовується. У повідомленні про перепланування вказується, що застосовуються спеціальні правила дозволу на перепланування, передбачені §§ 144, 145 BauGB. Власник не несе жодних витрат у зв'язку з повідомленням про перепланування.
Визначення мети перепланування
Початкові цілі перепланування затверджуються у статуті перепланування, а потім можуть бути уточнені в рамковому плані.
Після офіційного визначення територій перепланування можливе включення до програми фінансування міського розвитку відповідно до Тюрінгенських правил фінансування міського розвитку (ThStBauFR) і, таким чином, використання коштів на реалізацію міського перепланування.
Використання фінансування міського розвитку
Для реалізації заходів з міського благоустрою та досягнення цілей благоустрою необхідно використовувати фінансування міського благоустрою відповідно до § 164a BauGB. У разі отримання федеральних і земельних коштів місто Єна має забезпечити відповідний муніципальний внесок (частку співфінансування) як частину муніципального бюджету.
Інформація для власників
Обов'язок надавати інформацію (§ 138 BauGB)
Усі власники в зоні перепланування зобов'язані відповідно до § 138 BauGB надавати місту Єна або його уповноваженим представникам інформацію про факти, необхідні для реалізації заходів з перепланування. Персональні дані будуть використовуватися лише для цілей перепланування і будуть автоматично видалені, як тільки зона перепланування буде скасована.
Проекти та юридичні операції, що потребують дозволу (§§ 144, 145 BauGB)
Вимога дозволу
У формально визначеній зоні перепланування наступні операції та процедури потребують письмової згоди міста Єни (дозвіл на перепланування):
- Продаж земельної ділянки, а також створення та продаж спадкового права на забудову,
- Будівельні заходи, тобто зведення, переобладнання та знесення будівель,
- зміни у використанні будівлі або майна та рекламних установок,
- заходи щодо підвищення вартості (модернізація) та інші суттєві заходи, навіть якщо вони не підлягають затвердженню, погодженню або повідомленню згідно з будівельними нормами ,
- договірні відносини відповідно до зобов'язального права щодо використання або користування майном, будівлею або частиною будівлі на визначений термін більше одного року, наприклад, договори комерційного найму, але не договори безстрокового найму житла ,
- обтяження майна іпотекою, платою за землю, сервітутами , обмеженими особистими сервітутами, правами узуфруктуарію або переважними правами ,
- встановлення, зміна або скасування плати за утримання будинку,
- поділ майна.
Обов'язковість подання заяви
Окрему заяву на отриманнядозволу на перепланування (дозвіл на перепланування) необхідно подати до Групи з питань перепланування міста. У рамках цієї дозвільної процедури перевіряється, чи неперешкоджатиме заявлений проект здійсненню заходу з переплануванняабо не суперечитиме цілям перепланування та запланованим заходам (§ 145 (2) BauGB).
Зазвичай дозвіл надається протягом одного місяця, якщо проект не унеможливлює реалізацію заходу з перепланування, суттєво не перешкоджає їй і не суперечить цілям і завданням заходу з перепланування (§ 145 BauGB). Якщо проект також потребує дозволу на будівництво згідно з будівельними нормами відповідно до § 59 і далі. Thüringer Bauordnung (ThürBO), термін отримання дозволу відповідно до закону про перепланування подовжується до 2 місяців. Період розгляду починається лише після отримання всіх документів, необхідних для розгляду, і може бути продовжений до 3 місяців в обґрунтованих випадках.
Перегляд ціни придбання (§ 153 (2) BauGB)
Перегляд ціни купівлі-продажу як захист від земельних спекуляцій
У разі законного продажу земельної ділянки або створення чи продажу спадкового права на забудову не може бути узгоджена вища ціна купівлі, ніж та, що склалася за ділянку відповідно до § 153 (1) і (2) BauGB (тобто без урахування збільшення вартості, пов'язаного з переплануванням). У разі продажу земельної ділянки або кондомініуму в рамках процедури отримання дозволу на перепланування також переглядається узгоджена в договорі купівельна ціна.
Перегляд ціни купівлі має на меті уникнути спекуляції землею через збільшення вартості, пов'язане з переплануванням, і захистити покупця від надмірного завищення цін на нерухомість. Основою для цього є офіційна нормативна вартість землі.
Суми вирівнювання (§ 154 BauGB)
Обов'язки власників у зоні перепланування
Власники земельної ділянки або кондомініуму в межах офіційно визначеної зони перепланування зобов'язані після завершення перепланування сплатити місту Єна компенсаційну суму для фінансування перепланування на пропорційній основі. Сума вирівнювання розраховується, виходячи з розміру нерухомості та величини пов'язаного з переплануванням збільшення вартості землі. Таким чином, вона відповідає різниці між "початковою вартістю" та "кінцевою вартістю". Початкова вартість - це вартість землі, яка склалася б без перепланування території. Кінцева вартість, з іншого боку, включає в себе збільшення вартості землі в результаті заходів з перепланування. Незалежна експертна комісія з оцінки майна визначає розмір збільшення вартості землі, пов'язаного з переплануванням.
Виплата суми вирівнювання
Як правило, вирівнювальна сума не підлягає сплаті до завершення перепланування і має бути сплачена через місяць після отримання рішення. Однак на підставі заяви можлива також дострокова виплата зрівняльного внеску. Додаткову інформацію про вирівнювальну суму можна знайти на порталі послуг.
Після завершення заходів з перепланування статут перепланування офіційно анулюється відповідно до § 162 BauGB, а запис про перепланування видаляється з поземельної книги. Власники можуть подати заяву на дострокове звільнення свого майна із зони перепланування відповідно до § 163 BauGB. Ця заява задовольняється, якщо цілі та призначення перепланування були досягнуті для майна та будівлі.
Субсидії та підвищена податкова амортизація (Розділи 7h, 10f та 11a EStG)
Гранти можливі для різних проектів
Власники можуть подавати заявки на отримання грантів від міста Єна на певні проекти. Крім того, певні витрати на будівництво та придбання, а також витрати на утримання будівель у зоні реконструкції можуть бути вирахувані з податку.
Обов'язковою умовою для надання субсидій та отримання податкових пільг власниками нерухомості є укладення договору про модернізацію та ремонт між містом Єна та власником до початку будівництва.
Вичерпну інформацію про податковий сертифікат відповідно до закону про модернізацію можна знайти на порталі послуг.