Огляд планування міського землекористування
Міське планування землекористування є найважливішим інструментом планування для контролю за міським розвитком муніципалітетів у Німеччині. Планування міського землекористування здійснюється у два етапи, які всебічно регулюються Федеральним будівельним кодексом (BauGB).
На першому етапі розробляється план землекористування (підготовчий план міського землекористування) для всієї території муніципалітету. Він комплексно представляє загальні цілі просторового планування та розвитку муніципалітету і постійно оновлюється шляхом внесення змін до нього. З нього можна побачити контури типу землекористування, що випливає із запланованого розвитку міста.
На його основі розробляються плани розвитку (обов'язкові плани землекористування), які детально і загальнообов'язково визначають структурне та інше використання землі на окремих муніципальних територіях.
План землекористування (підготовчий план землекористування)
План землекористування (FNP) міста Єни в редакції від вересня 2005 року діє з 9 березня 2006 року. Більш детальну інформацію про план землекористування міста Єни можна знайти тут.(посилання зовнішнє)
Плани забудови (обов'язкові плани землекористування)
План забудови видається як юридична постанова і регулює можливе використання всіх об'єктів нерухомості в межах цього плану забудови. Наприклад, він визначає, чи можна забудовувати земельну ділянку і якщо так, то в якому обсязі.
План забудови може також передбачати, що забудова взагалі неможлива, оскільки запланована зелена зона, дитячий майданчик, дорога тощо. Можливий зміст плану забудови визначений у розділі 9 Німецького будівельного кодексу (BauGB).
Положення плану забудови, як правило, розробляються на основі специфікацій плану землекористування і конкретизують містобудівну діяльність муніципалітету. Таким чином, план розвитку містить юридично обов'язкові положення для містобудівної організації.
Типи планів розвитку
Простий план розвитку
Простий план забудови існує, якщо не виконуються вимоги ні кваліфікованого, ні проектного плану забудови. В принципі, вони не регулюють остаточно допустимість будівельних проектів відповідно до закону про планування забудови. Оцінка ситуації або будівельного проекту, для якого відсутня відповідна норма, здійснюється відповідно до § 34 BauGB(посилання зовнішнє) (якщо йдеться про внутрішню територію) або § 35 BauGB(посилання зовнішнє) (якщо йдеться про зовнішню територію). Таким чином, для заповнення відсутнього положення використовується забудова в безпосередній близькості.
Кваліфікований план забудови
Кваліфікований план забудови існує, якщо план забудови містить принаймні такі положення
- тип і ступінь використання будівлі
- площі земельних ділянок, які можуть бути забудовані, та
- зони місцевого руху
містить. Якщо будівельна ділянка знаходиться в межах кваліфікованого плану забудови, то згідно з містобудівним законодавством дозволяється реалізація будівельного проекту, якщо він не суперечить положенням плану забудови та є забезпеченою забудовою.
План забудови, пов'язаний з проектом
Муніципалітети можуть розробляти плани забудови, пов'язані з проектом, на основі проекту та плану забудови, узгодженого між (приватним) забудовником та муніципалітетом. Передумовою є те, що девелопер бажає і може реалізувати проект і заходи з розвитку, а також зобов'язується виконати ці заходи в рамках договору про реалізацію.
Заявка на підготовку плану розвитку, пов'язаного з проектом, доступна в розділі Завантаження.
Процедура підготовки плану землекористування міста за стандартною процедурою
Ініціювання процедури
Ініціатива розробки міського плану землекористування виходить від адміністрації, політиків, інвесторів або громадян. Не існує права на розробку планів міського землекористування, і воно не може бути встановлене договором (абзац 3 § 1 BauGB).
Міська рада або відповідальний експертний комітет (у Єні - Комітет з питань містобудування та навколишнього середовища) спочатку встановлює необхідність розробки плану розвитку / плану розвитку, пов'язаного з проектом, шляхом прийняття рішення про початок роботи (також відомого як рішення про заснування) відповідно до § 2 (1) BauGB.
Підготовка попереднього проекту
Після прийняття рішення про розробку плану розвитку відповідальний профільний відділ - часто у співпраці з відділом планування - розробляє альтернативні варіанти планування або попередні проекти плану розвитку. Як тільки вони стають доступними, адміністрація зазвичай інформує громадськість (§ 3 (1) BauGB) та державні установи (§ 4 (1) BauGB) на ранній стадії.
Метою раннього інформування є оприлюднення цілей і завдань планування, а також можливих альтернатив, щоб занепокоєння, пропозиції щодо вдосконалення та ідеї могли бути включені до проекту. У цьому контексті часто запрошують на інформаційні заходи, на яких можна публічно обговорити стан планування з представниками адміністрації та політиками. Органи влади, асоціації та інші спеціалізовані установи залучаються незалежно від цього.
Підготовка проекту
Беручи до уваги результати попередньої участі громадськості та органів влади, адміністрація готує проект плану, який ще більше конкретизує плани і містить більш конкретні специфікації.
Містобудівний комітет (попередня консультація) і міська рада повинні затвердити проект плану розвитку і прийняти рішення про його публічне представлення протягом одного місяця, але не менше 30 днів, або на більш тривалий термін, якщо на те є вагома причина (абзац 2 § 3 BauGB). Місце та тривалість публічного показу повинні бути оприлюднені на місцевому рівні щонайменше за тиждень до його початку.
Під час громадського обговорення можна знову подавати коментарі щодо планування, на що мають право всі громадяни, навіть якщо їх безпосередньо не зачіпає планування. Водночас, зацікавлені органи влади, організації та так звані органи, що представляють громадські інтереси, повідомляються про громадське обговорення проекту і просять надати свої зауваження, якщо вони зачіпаються проектом.
Рішення про розгляд та прийняття плану розвитку
Отримані коментарі опрацьовуються адміністрацією і передаються на розгляд міської ради для прийняття рішення. Після цього рада повинна справедливо зважити громадські та приватні інтереси (інтереси) (абзац 7 § 1 BauGB) і вирішити, чи брати їх до уваги, чи відхилити (абзац 2 § 3 BauGB). Особи, які подали зауваження, повинні бути поінформовані про результати рішення.
Якщо врахування зауважень призводить до суттєвих змін, необхідно підготувати новий проект і здійснити нову публікацію (абзац 3 § 4a BauGB).
Якщо зауваження не мають відношення до планування і не призводять до суттєвих змін у плані, процедура продовжується, і план землекористування міста завершується прийняттям рішення про затвердження статуту (§ 10 BauGB).
Юридична сила
План забудови набуває чинності з моменту оголошення рішення про прийняття статуту (§ 10 (3) BauGB).
З планом розвитку, що має юридичну силу, та пояснювальною запискою до нього може ознайомитися будь-хто в будь-який час у відповідному спеціалізованому відділі.
Можливості участі
В рамках процедури розробки планів розвитку, як правило, існує два етапи для подання пропозицій, коментарів та думок:
1. раннє залучення громадськості (§ 3 (1) BauGB)
На першому етапі участі громадськості громадяни якомога раніше інформуються про наміри планування. Предметом інформування є загальні цілі та завдання планування, можливі альтернативи планування, які можуть бути розглянуті для перепланування або розвитку території планування, а також очікувані наслідки планування.
З цією метою плани зазвичай виставляються на загальний огляд. Протягом періоду громадського обговорення кожен бажаючий має можливість висловити свої зауваження до планів. Беручи до уваги результати такої ранньої участі громадськості, відповідальна спеціалізована служба готує проект для подальшої процедури планування. Спосіб раннього інформування повинен бути оголошений принаймні в офіційному бюлетені.
2-е публічне представлення (§ 3 (2) BauGB)
На другому етапі участі громадськості узгоджений проект плану, до якого були включені результати попередньої участі громадськості, в тому числі обґрунтування плану, виставляється на загальний огляд на період в один місяць (або довше). Місце та тривалість такого публічного обговорення публікується в офіційному бюлетені щонайменше за тиждень до його початку. Відповідна інформація також доступна в Інтернеті. Протягом періоду громадського обговорення будь-хто може вносити пропозиції та запити щодо внесення змін до планів. Це можна зробити листом, електронною поштою або в усній формі, яку можна записати на місці.
Адміністрація оцінює отримані пропозиції, готує оцінку і подає її до міської ради для прийняття рішення. Міська рада зважує публічні та приватні інтереси між собою та між собою і вирішує, чи взяти їх до уваги, чи відхилити. Про результат рішення міської ради заявники повідомляються в письмовій формі.
Ви можете переглянути актуальні публічні вакансії тут.