Модель земли для строительства жилого дома в Йене

Напряженный рынок жилья

Йена - один из немногих городов в новых федеральных землях, население которого постоянно растет с начала 2000-х годов. В сочетании с увеличением числа статистических домохозяйств, постоянным снижением строительной активности с 2016 года и очень низким уровнем вакантных площадей в 2,1 % (по состоянию на 2023 год, что соответствует примерно 1 250 квартирам) это привело к напряженному рынку жилья в Йене. Для того чтобы оставаться конкурентоспособным региональным центром и иметь возможность обеспечить жильем квалифицированных работников, необходимо соответствующее предложение жилья.

Муниципальная собственность на землю

Концепция зон жилой застройки Йены до 2035 года " определяет ожидаемый квалифицированный спрос на жилье до 2035 года, а также необходимые потенциальные зоны жилой застройки. При обновлении плана использования городских земель (FNP) учитывается эта территория. Однако одних этих концепций городского развития недостаточно для быстрой мобилизации земли под застройку. Если у города есть своя земля, он может влиять на социально-политические, градостроительные, экологические и фискальные цели городского развития. Однако земли, находящиеся в муниципальной собственности, очень ограничены, а приобретение земли затруднено из-за напряженности рынка. Только около 12 процентов всех потенциальных земель под жилую застройку в "Концепции застройки Йены 2035" находятся в собственности города.

Социальное жилье

Без долгосрочного предложения земли невозможно обеспечить социально приемлемое предложение жилья за счет создания жилья, привязанного к аренде и заселению, или концептуального распределения и быстрого предоставления доступного жилья. Жилье, субсидируемое государством, особенно важно для обеспечения домохозяйств с низкими доходами. Однако с 2015 года их количество значительно сократилось. Дополнительное субсидируемое жилье не может быть построено в необходимом объеме в Свободной земле Тюрингия из-за текущих условий финансирования на период до 2024 года.

Нехватка жилья приводит к росту арендной платы и цен на землю под застройку - противостоять этому можно только за счет увеличения предложения. Поэтому будущая земельная политика в сфере городского строительства имеет огромное значение для устойчивого, социального и климатически благоприятного развития городов.

Ульмская модель

Различные муниципалитеты Германии уже имеют модель земельных участков под застройку и применяют ее в смысле социально справедливого землепользования. К ним относятся, например, Штутгарт, Мюнхен, Потсдам и Мюнстер. Ульмская модель", которая служит руководством для некоторых городов, практикуется в городе Ульм с 1890-х годов и основана, в частности, на принципе, что город покупает землю на ранней стадии и сохраняет ее в своих руках, чтобы направлять долгосрочное и устойчивое развитие города.

В соответствии с постановлением городского совета "От Ульмской модели к Йенской модели" (21/0977-BV от 8 декабря 2021 года) была создана рабочая группа в составе представителей городской администрации, городской компании KIJ и представителей всех фракций городского совета для разработки "Йенской модели" на основе "Ульмской модели" планирования земельного предложения. В результате интенсивного рабочего процесса и диалога с другими муниципалитетами было установлено, что Не существует чертежа модели земельных участков под застройку.

Йенская модель должна быть адаптирована к индивидуальным рамочным условиям города и связанным с ними жестким ограничениям (местоположение, рельеф, охрана природы, поймы, особенности структуры поселения, ограниченная доступность земли, ограниченные финансовые и кадровые возможности и т. д.).

Следующие семь пунктов были утверждены городским советом в качестве руководящих принципов земельной политики Йены в области жилищного строительства в резолюции о политической политике:

1. Город Йена стремится к устойчивому и социально сбалансированному развитию жилищного строительства путем создания жилья с учетом потребностей в социально-политическом и ценовом отношении на основе соответствующей действующей версии земельной концепции жилищного строительства. В настоящее время это соответствует целевому показателю в 4 830 квартир к 2035 году.
2. Город Йена стремится к стратегическому приобретению земли и долгосрочному предоставлению ключевых объектов недвижимости в соответствии с ключевым проектом ISEK № 9 "Стратегическое управление земельными ресурсами" с целью расширения возможностей города Йены для маневра в долгосрочной перспективе на общее благо.
3. Город Йена содействует реализации целей социальной политики и задач по защите климата, инициируя процедуры планирования городского землепользования для создания прав на строительство в соответствии со спросом и, в частности, содействуя развитию земель под жилую застройку, находящихся в муниципальной собственности.
4. Город Йена продолжает активно управлять распределением участков под муниципальную застройку с помощью концепции распределения и руководства по распределению участков под жилье для собственников на основе критериев (руководство по жилью для собственников).
5. Город Йена продолжает рассчитывать на готовность и участие частных лиц в освоении земельных участков под застройку при условии выполнения ими количественных и качественных требований к структуре жилья или принятия на себя обязательств.
6. Город Йена стремится к надлежащему и справедливому распределению затрат на освоение земель под застройку между бенефициарами планирования и собой.
7. Город Йена постоянно стремится к сохранению и развитию Йены как "города коротких расстояний" путем благоприятного для климата добавления компактных и многофункциональных структур вблизи центра города с плотностью, совместимой с климатом и городским пейзажем, а также путем интеграции городских зеленых насаждений в соответствии с руководящим принципом "двойного внутреннего развития".

Эта модель основывается на существующих постановлениях городского совета о жилищной политике Йены.

Стабилизация жилищной политики: руководящие принципы и распределение концепций

В целях обеспечения качественного достаточного предложения жилья в пределах города для дальнейшего устойчивого и социально сбалансированного развития рынка жилья в региональном центре Йены постановлением городского совета "Стабилизация жилищной политики Йены: руководящие принципы и распределение концепций" (20/0482-BV от 14.10.2020) была поставлена стабилизирующая цены цель социальной политики - создание 4 830 единиц жилья к 2035 году.

ISEK Jena 2030+

В Концепции комплексного городского развития Йены 2030+ (ISEK, постановление СтР 17/1632-BV) укрепление пространства для маневра муниципалитета за счет стратегического приобретения земли сформулировано как цель ключевого проекта № 9 "Стратегическое управление земельными ресурсами", которая может быть достигнута только путем создания долгосрочного земельного резерва (т. е. накопления земли сверх текущих оценок потребностей в рамках специализированных концепций). Стратегическое управление муниципальными землями служит устойчивому и ответственному использованию ограниченного земельного ресурса и учитывает не только экономические, но и экологические, климатические и социальные аспекты.

Основные направления жилищной политики

Распределение участков под муниципальную застройку регулируется "Руководством по жилищной политике", которое является основной стратегией жилищной политики Йены. Они подкрепленыпостановлениями городского совета № 20/0482-BV о концептуальном распределении многоэтажных жилых домов, № 22/1740-BV о распределении недвижимости, занимаемой владельцами, на основе критериев, и № 21/0903-BV о создании арендного и доходного жилья в соответствии с Йенской моделью строительства социального жилья в период с 2020 по 2022 год.

Климатически благоприятное городское развитие

Постановление о земельных участках под застройку может способствовать реализации модели "город на коротких расстояниях" и климатически благоприятному развитию городов, поскольку ключ к климатически благоприятному дополнению компактных и многофункциональных структур, прежде всего вблизи центра города, лежит в муниципальном доступе к земле. Земельный резерв в муниципальной собственности открывает возможности для проектирования и создает основу для быстрого и экономически эффективного предоставления необходимой земли.

Модель земельного участка под жилую застройку в Йене состоит из следующих четырех стратегических блоков (см. также Приложение 1 "Обзор стратегических блоков" в разделе для скачивания):

Строительный блок A - Развитие муниципальной земли

Муниципальная собственность на землю позволяет в короткие сроки реализовать социально ответственную, устойчивую и отвечающую требованиям городского развития застройку. Для того чтобы достичь количественных и качественных целей застройки, Йена, помимо частных земель, все активнее осваивает муниципальные земли, включенные в текущую версию концепции застройки жилых домов, до стадии готовности к строительству.

Для участков под жилую застройку, находящихся в муниципальной собственности, в обязательном порядке проводятся процедуры городского планирования землепользования. Город отвечает за планирование, развитие и маркетинг. Применяются "Руководящие принципы жилищной политики города Йены" (20/0482-BV для выделения многоквартирных домов на основе концепции и 22/1740-BV для выделения участков под жилье на основе критериев). Город также поддерживает проекты строительства муниципального жилья на своих землях (постановление городского совета 21/0989-BV ).

В будущем на участках под многоэтажное жилищное строительство, рассчитанных не менее чем на 15 жилых единиц, будет установлена минимальная доля в 30 % для создания жилья, привязанного к аренде и заселению. Необходимым условием для реализации этой цели является соответствующее финансирование со стороны Свободной земли Тюрингия.

Компонент B - Стратегическое приобретение земли и долгосрочная политика обеспечения землей

Чтобы покрыть текущие потребности в земле для краткосрочного и среднесрочного развития проектов и создать долгосрочное предложение земли, город должен приобрести достаточное количество земли на ранней стадии. В будущем городская администрация Йены (Eigenbetrieb KIJ) будет все чаще приобретать землю, которая, в частности, включена в текущую концепцию жилой застройки. Кроме того, будут приобретаться другие участки, пригодные для застройки, участки для компенсации и замены природоохранных мероприятий, участки, пригодные для обмена, и участки в смысле долгосрочного резерва земель открытого пользования.

Отдел управления земельными ресурсами KIJ является контактным лицом для владельцев, желающих продать землю, и сопровождает весь процесс покупки, начиная с первоначального запроса, не имеющего обязательной силы, и заканчивая заключением договора купли-продажи.

В будущем город Йена продолжит и активизирует использование общих (§ 24 BauGB) и специальных преимущественных прав (§ 25 BauGB). Городская администрация изучит возможности выдачи статутов о преимущественном праве и представит их на рассмотрение городского совета.

Компонент C - Кооперативное развитие жилых районов

Город Йена продолжает полагаться на заинтересованность и участие частных лиц в развитии земельных участков под застройку. Стратегический модуль C основан на случае, когда подлежащие застройке территории находятся в собственности третьих лиц, и вместе с модулями C1 и C2 определяет две возможности сотрудничества с частными лицами в освоении земель под застройку.

C1 - План развития предложения

Город разрабатывает и открывает будущие планы развития предложения с полным промежуточным приобретением соответствующих участков (100 % площади застройки).

При маркетинге этих участков город применяет концепцию распределения (20/0482-BV) и директивы по владению жильем (22/1740-BV).

Город может, в частности, при создании жилья для владельцев или строительстве жилья существующими владельцами, гарантировать бывшим владельцам право на пропорциональную передачу застроенных участков по запросу, при этом большинство участков, как правило, должно быть продано с использованием концепции распределения и/или руководства по жилью для владельцев. Передача осуществляется по первоначальной цене покупки плюс пропорциональные затраты на развитие участка под застройку.

C2 - План развития, связанный с проектом

Использование проектных планов развития остается важным инструментом для предоставления жилья третьими лицами. Застройщик (жилищная компания, частное лицо) отвечает за разработку, строительство и маркетинг жилищного проекта. Подписывая соглашение о развитии проекта (см. приложение 2 "Проект декларации о намерениях по развитию проекта" в разделе для скачивания), застройщик обязуется признать принципы "Йенской строительной земельной модели жилья".

В будущем в договоре о градостроительном развитии с застройщиком будет регулярно согласовываться минимальная ставка в размере 30 % на создание субсидированного жилья при условии, что существует потребность, связанная с районом, и была проведена соответствующая приоритезация города. Для проектов жилищного строительства в малом сегменте реализация жилья для владельцев с квотой не менее 30 процентов должна основыватьсяна "Руководстве по распределению участков под муниципальное жилье для владельцев на основе критериев" (22/1740-BV) и осуществляться в соответствии с закрепленными в нем категориями распределения 1 и 2 (распределение на основе социальных критериев и, в некоторых случаях, также с учетом уровня доходов семей-заявителей). Кроме того, спонсор проекта гарантирует принятие на себя расходов и прочих издержек. Конкурсные процедуры регулярно используются для решения задач планирования и обеспечения качества городского развития.

Компонент D - Мобилизация районов жилой застройки с переданным планом развития

Зоны жилой застройки с переданными планами развития (зоны Е концепции зон жилой застройки "Йена 2035") представляют собой значительный потенциал для создания жилья в Йене. Здесь уже существуют права на строительство, но существуют значительные препятствия для мобилизации земли. Потенциальные участки под застройку распределены между большим количеством владельцев, некоторые из которых не желают сотрудничать или продавать землю, и застройка не обеспечена.

В рамках переданных планов развития город Йена продолжит планирование развития неосвоенных потенциальных участков и обеспечит возможность их застройки путем - сначала добровольного, а затем суверенного - перераспределения.

Резолюция "Модель земельного участка под жилищное строительство в Йене" является основополагающей политической резолюцией. Она содержит общие стратегические цели и руководящие принципы земельной политики Йены в области жилищного строительства. В резолюции сформулирован ряд тестовых заданий по содержанию политики, которые будут рассмотрены внутренней административной рабочей группой в процессе последующей реализации.

Город Йена стремится к правильному и справедливому распределению затрат на развитие земельных участков под застройку между бенефициарами планирования и собой. Бенефициар планирования должен участвовать в расходах и других затратах на развитие земли под застройку на устойчивой основе. Обязательные положения о содержании и объеме этого участия будут разработаны городской администрацией на следующем этапе.

После принятия принципиального политического решения городской администрации также было поручено изучить, насколько целесообразно введение оборотного фонда недвижимости для обеспечения будущего финансирования покупки и застройки земельных участков. Доходы от застройки земельных участков возвращаются в активы фонда и должны по возможности направляться на дальнейшее формирование земельных запасов и/или застройку земельных участков.

В рамках применения модели земельных участков под застройку может также потребоваться конкретизация содержания инструментов земельной политики и их дальнейшая разработка с учетом индивидуальных особенностей. О ходе реализации земельной модели застройки в Йене будет сообщаться начиная с 2026 года.

1. какие существуют проблемы при внедрении модели "земля под застройку"?

Земельная модель строительства в целом может быть эффективным инструментом для создания доступного жилья, но для этого необходимы четкая стратегия, политическая поддержка и долгосрочная земельная политика. К числу наиболее серьезных проблем относятся следующие аспекты:

Наличие земли

У города Йена очень мало собственных земель под застройку (жилые дома), поэтому их приходится покупать. Частные владельцы часто требуют высоких цен или удерживают часть земли, чтобы получить прибыль от роста стоимости. Чтобы превратить эти спекулятивные объекты в будущие земли под жилую застройку, город Йена стремится приобретать землю на ранних стадиях и активнее использовать права преимущественной покупки (компонент стратегии B). Долгосрочное накопление потенциальных земель под жилую застройку должно дать городу возможность отреагировать на нереалистичные ценовые ожидания и начать застройку в другом месте.

Предоставление субсидий

Строительство социального жилья требует финансирования, которое не предоставляется в необходимом объеме в соответствии с действующей "Директивой о развитии доступного жилья в свободной земле Тюрингия" (07/2023). Здесь город Йена должен оказать влияние на Свободную землю Тюрингия, чтобы обеспечить привлекательные условия финансирования и тем самым гарантировать создание социального жилья.

Кадровые и финансовые ресурсы города

Успешная реализация земельной модели застройки в Йене связана с дополнительными и усиленными рабочими задачами. Активизация политики города по приобретению земли и управленческая деятельность, связанная со строительным блоком C1 (планирование, развитие и маркетинг новых участков под жилую застройку), привели к значительному увеличению финансовых и кадровых возможностей, необходимых собственному предприятию города KIJ. То же самое относится и к отделу градостроительства в связи с активизацией процедур планирования, подготовкой, заключением и мониторингом градостроительных контрактов, постоянной проверкой целесообразности, а также разработкой и введением в действие устава о преимущественном праве.

2 Какое значение имеет модель земли под застройку в Йене для владельцев частной собственности?

Земельная модель застройки оказывает непосредственное влияние на частных землевладельцев, особенно если они владеют землей в потенциальных зонах жилой застройки.

Концепция районов жилой застройки Йены 2035" показывает районы жилой застройки, запланированные для Йены. Поэтому эти районы также показаны в плане землепользования. Однако потенциальные участки под застройку на открытых территориях (например, зеленые или садовые участки) еще не имеют права на строительство.

Этапы освоения земель под застройку

До того как здесь станет возможной жилая застройка, территория проходит различные стадии развития. Права на застройку возникают только при наличии обязательного плана застройки. После принятия решения о начале разработки плана застройки создается "земля под застройку". После принятия юридически обязывающего решения о плане застройки земля называется "необработанной землей под застройку". Только после завершения застройки - строительства дорог и прокладки коммуникаций - появляется "земля, готовая к строительству". На этих этапах развития стоимость земли также существенно меняется. Это необходимо учитывать при определении цены.

Покупка земли городом

Если землевладельцы хотят возвести жилые дома на земле без права застройки сегодня или для будущих поколений, то в будущем это будет возможно только в сотрудничестве с городом Йена. Город разрабатывает так называемые планы застройки только в том случае, если он полностью владеет землей, необходимой для планируемой жилой застройки. Поэтому город приобретает землю заблаговременно и как можно раньше. Для этого он использует муниципальное право преимущественной покупки и выдает статуты о праве преимущественной покупки в соответствии с требованиями (§ 25 BauGB). Город выясняет у каждого (существующего) владельца, желающего построить собственный жилой дом, является ли разумным предложение о пропорциональной передаче участков под застройку. Такое сотрудничество позволяет землевладельцу получить землю, готовую к строительству, практически без риска и с высокой степенью безопасности планирования.

3. какие преимущества предлагает модель земли под застройку девелоперам?

Благодаря стратегическому модулю C2 модель земельных участков под застройку в Йене позволяет развивать жилищное строительство на основе сотрудничества с инвесторами. Город тесно сотрудничает с разработчиками проектов (инвесторами), чтобы обеспечить достижение градостроительных целей города и одновременно учесть потребности проекта. Инвесторы отвечают за разработку, строительство и, при необходимости, маркетинг проекта. Город берет на себя координирующую роль.

Прозрачность и безопасность

Основная задача модели "Земля под застройку" в Йене - создать регламентированную основу для обсуждения градостроительных контрактов в соответствии с § 11 Германского строительного кодекса (BauGB) и тем самым обеспечить прозрачность и безопасность для всех сторон, участвующих в процессе планирования. Использование градостроительных контрактов облегчает процесс согласования и обеспечивает более точный расчет затрат, бремени и обязательств. Понятный критерий целесообразности гарантирует, что услуги, которые должны предоставить инвесторы, и выгоды, которые они получат от освоения земельного участка под застройку, находятся в соответствующей взаимосвязи. При этом можно избежать необоснованных претензий со стороны города или общественности, а финансовая нагрузка на инвесторов остается сбалансированной.

4 Почему город Йена хочет использовать процедуру перераспределения?

Районы жилой застройки с так называемым переданным планом развития уже имеют право на строительство. Согласно "Концепции развития территории жилой застройки Йены до 2035 года", к ним относятся районы Е, которые обладают немалым потенциалом: 256 отдельно стоящих и двухквартирных домов и 160 квартир в многоквартирных домах.

Мобилизация участков под застройку

Из-за большого количества землевладельцев и отсутствия желания сотрудничать или продавать, в основном со стороны отдельных владельцев, применение модели промежуточного приобретения (строительный блок C1) или кооперативной модели (строительный блок C2) часто не является реальным вариантом. Поэтому город Йена рассматривает инструмент перераспределения земли под застройку как важный способ предоставления и мобилизации участков под застройку - как для строительства субсидированного жилья, так и для малоэтажного жилищного строительства. Задача города Йены по обеспечению достаточного количества жилой площади может быть усложнена и отсрочена, но не предотвращена в корне из-за блокирующего поведения индивидуальных владельцев.

Реализация юридически обязательных планов развития

Перераспределение - это юридически регламентированная процедура обмена земельными участками, в ходе которой земельные участки в пределах определенной территории реорганизуются с целью обеспечения возможности соответствующего использования под застройку. Таким образом, он служит для реализации юридически обязательного плана развития. Цель состоит в том, чтобы превратить разрозненные, неорганизованные участки земли в территории, готовые к строительству с соответствующим развитием (дороги, тропинки, зеленые насаждения). После реорганизации владельцы получают равноценный, но полностью освоенный и готовый к застройке участок земли.

Добровольное перераспределение

Сначала город поддерживает добровольное перераспределение, при котором землевладельцы договариваются о добровольной реорганизации путем простого обмена землей. Если это не удается, можно прибегнуть к суверенному (официальному) перераспределению. За это отвечает комитет по перераспределению.