Меры по перепланировке городов в рамках специального закона о городском развитии
Городской редевелопмент как инструмент обновления городов
Обновление городов бытьозначает сохранение, улучшение, преобразование и дальнейшее развитие строительных конструкций при одновременном улучшении их функциональности. Проводится различие между обновлением городов на определенных территориях и модернизацией или ремонтом зданий, связанных с недвижимостью. Обновление города в связи с принятием мер по перепланировке города в соответствии с § 136 Строительного кодекса (BauGB) всегда происходит на четко определенной территории - в зоне перепланировки. Выделение зон перепланировки обычно применяется для перепланировки исторических центров города (например, "Старый город"), структурно особых кварталов (например, "Карл-Либкнехт-штрассе") или зон охраны городских памятников (например, "Софиенштрассе").
Цели редевелопмента городских территорий различаются в зависимости от типа редевелопмента.
Основные направления целей перепланировки
- Устранение градостроительных недостатков (например, неотремонтированных улиц)
- Сохранение и перепланировка строительных конструкций
- Улучшение условий жизни и работы (например, создание зеленых насаждений)
- Улучшение функциональности территории (например, строительство детских площадок)
Существование плачевных условий в городах как необходимое условие
Необходимым условием для реализации мер по перепланировке города является наличие на соответствующей территории депланируемых городских условий, которые фиксируются и оцениваются в ходе подготовительных исследований. На этой основе определяется необходимость перепланировки. Формальное определение зоны перепланировки и соответствующие цели перепланировки определяются постановлением (уставом перепланировки). В информационных целях все владельцы получают отметку о перепланировке в земельной книге, которая автоматически удаляется после отмены зоны перепланировки. В примечании о перепланировке указано, что действуют специальные правила утверждения перепланировки, предусмотренные §§ 144, 145 BauGB. Владелец не несет никаких расходов в результате уведомления о перепланировке.
Разрешение целей перепланировки
Первые цели перепланировки определяются уставом перепланировки и могут быть уточнены позднее в рамочном плане.
После официального выделения зон перепланировки возможно включение в программу финансирования городского развития в соответствии с Тюрингским руководством по финансированию городского развития (ThStBauFR) и, таким образом, использование финансирования для осуществления перепланировки городского развития.
Использование фондов городского развития
Для осуществления мероприятий по перепланировке города и достижения целей перепланировки необходимо использование средств городского развития в соответствии с § 164 a BauGB. Если субсидии предоставляются за счет федеральных и государственных средств, город Йена должен обеспечить соответствующую муниципальную долю (долю соисполнителей) в рамках городского бюджета.
Информация для владельцев
Обязанность предоставлять информацию (§ 138 BauGB)
Все собственники в зоне перепланировки обязаны в соответствии с § 138 BauGB (Германский строительный кодекс) предоставить городу Йена или его агентам информацию о фактах, знание которых необходимо для реализации мероприятия по перепланировке. Личные данные будут использоваться только для целей перепланировки и будут автоматически удалены после упразднения зоны перепланировки.
Проекты и юридические сделки, требующие одобрения (§§ 144, 145 BauGB)
Требование об утверждении
В официально определенной зоне перепланировки следующие процессы и процедуры требуют письменного одобрения города Йена (одобрение перепланировки):
- Продажа недвижимости, а также создание и продажа наследственного права на здание,
- Строительные мероприятия, т.е. возведение, изменение и снос зданий,
- изменения в использовании здания или имущества и рекламных установок,
- меры по повышению ценности (модернизация) и другие существенные меры, даже если они не являются не подлежат утверждению, согласию или уведомлению в соответствии со строительными нормами и правилами,
- договорные отношения по обязательственному праву, касающиеся использования имущества, здания земля, здание, часть здания на определенный период времени более одного года, напр. Договоры коммерческого найма; однако нет договоров найма жилого помещения на неопределенный срок,
- обременение земли ипотекой, земельными платежами, сервитутами, ограниченные личные сервитуты, права узуфруктуария или права преимущественной покупки,
- создание, изменение или отмена платы за строительство,
- раздел земли.
Требование к заявке
Для получения разрешения на перепланировку (RedevelopmentPermit ) необходимо податьотдельное заявлениев Городскую группу по перепланировке (Urban Redevelopment Team). В рамках этой процедуры согласования рассматривается, непрепятствует ли заявленный проект реализации мероприятия по перепланировкеили не противоречит ли он целям перепланировки и запланированным мероприятиям (§ 145 абз. 2 BauGB).
Как правило, разрешение выдается в течение одного месяца, если проект не делает реализацию перепланировки невозможной, существенно затрудняет или противоречит целям и задачам перепланировки (§ 145 BauGB). Если, кроме того, для реализации проекта требуется разрешение на строительство в соответствии с §§ 59 и далее. Тюрингский строительный кодекс (ThürBO), срок согласования в соответствии с законом о перепланировке увеличен до 2 месяцев. Срок рассмотрения начинается только после получения всех документов, необходимых для экспертизы, и может быть продлен до 3 месяцев в обоснованных случаях.
Пересмотр покупной цены (§ 153 (2) BauGB)
Пересмотр покупной цены как защита от спекуляции землей
В случае законной продажи земельного участка, а также в случае создания или продажи наследственного права на здание не может быть согласована более высокая цена покупки, чем та, которая была бы установлена для земельного участка в соответствии с § 153 (1) и (2) BauGB (т.е. без учета увеличения стоимости в связи с перепланировкой). В случае продажи земельного участка или кондоминиума согласованная в договоре цена покупки также рассматривается в рамках процедуры утверждения в соответствии с законом о перепланировке.
Проверка цены покупки служит для того, чтобы избежать спекуляции землей из-за роста стоимости, связанного с перепланировкой, и защитить покупателя от завышенных цен на землю. Основой для этого является официальная стандартная стоимость земли.
Компенсационные суммы (§ 154 BauGB)
Обязательства собственников в зоне перепланировки
Владельцы недвижимости или кондоминиума в официально определенной зоне перепланировки обязаны после завершения перепланировки выплатить городу Йена компенсационную сумму для пропорционального финансирования перепланировки. Размер компенсации рассчитывается исходя из размера объекта недвижимости и величины связанного с перепланировкой увеличения стоимости земли. Таким образом, она соответствует разнице между "начальным значением" и "конечным значением". Первоначальная стоимость - это стоимость земли, которая сложилась бы без редевелопмента территории. Окончательная стоимость, с другой стороны, содержит увеличение стоимости земли, которое произошло в результате мероприятия по перепланировке. Размер увеличения стоимости земли в связи с перепланировкой определяется независимой экспертной комиссией по стоимости земли.
Выплата расчетной суммы
Как правило, сумма компенсации выплачивается только после завершения перепланировки и подлежит выплате через месяц после получения уведомления. Однако по заявлению возможно и досрочное погашение суммы компенсации. Дополнительную информацию по теме компенсационных суммвы можете найти на портале услуг.
После завершения мероприятия по перепланировке устав о перепланировке официально аннулируется в соответствии с § 162 BauGB, а запись о перепланировке удаляется из земельного кадастра. В соответствии с § 163 BauGB собственники могут подать заявление о досрочном освобождении своей недвижимости из зоны перепланировки. Данное заявление удовлетворяется, если достигнуты цели и задачи перепланировки для данного участка и здания.
Субсидии и повышенная налоговая амортизация (§§ 7h, 10f и 11a EStG)
Возможны гранты на различные проекты
Владельцы могут подать заявку на субсидии от города Джена для определенных проектов. Кроме того, в зоне перепланировки некоторые затраты на производство и приобретение, а также расходы на содержание зданий подлежат налоговому вычету.
Необходимым условием для предоставления субсидий и получения налоговых льгот владельцами недвижимости является заключение договора о модернизации и ремонте между городом Йена и владельцем до начала строительства.
Исчерпывающая информация оналоговый сертификат в соответствии с законом о перепланировке можно найти на сервисном портале.