Сумма выравнивания в соответствии с законодательством о реструктуризации

Владельцы недвижимости или кондоминиума в официально определенной зоне перепланировки обязаны после завершения мероприятий по перепланировке выплатить городу Йена компенсационную сумму в денежной форме для пропорционального финансирования перепланировки.

Уравнительные взносы - это вклад владельцев недвижимости в общие расходы на мероприятия по перепланировке. Возмещению подлежат не фактически понесенные расходы, а только увеличение стоимости земли, определенное экспертом.

В § 154 (2) Строительного кодекса Германии (BauGB) увеличение стоимости земли определяется следующим образом:

Увеличение стоимости земли, вызванное перепланировкой, состоит из разницы между стоимостью земли, которая возникла бы для объекта, если бы перепланировка не была запланирована или осуществлена (начальная стоимость), и стоимостью земли, которая возникает для объекта в результате юридической и фактической реорганизации формально определенной зоны перепланировки (конечная стоимость).

Таким образом, владелец недвижимости оплачивает не увеличение стоимости, произошедшее с момента начала перепланировки, а только разницу между стоимостью, которую недвижимость фактически имеет по окончании перепланировки, и стоимостью, которую она имела бы, если бы перепланировка не была проведена.

На период редевелопмента в официально обозначенных зонах редевелопмента в соответствии с Германским строительным кодексом действует специальный закон о градостроительстве. Государственные средства используются для значительного улучшения и реконструкции больших территорий с существенными недостатками городского развития. Для этого, например, улучшается инфраструктура, расширяются дороги и площади, застраиваются слишком плотные кварталы и сносятся ветхие здания.

Эти меры финансируются в основном за счет государственных средств и выгодны как населению, так и владельцам недвижимости, расположенной в зоне редевелопмента. Модернизация зон редевелопмента может повысить рыночную стоимость соответствующих объектов.

Но выделение зоны редевелопмента приносит и другие выгоды, например, владельцы недвижимости могут получить субсидии на определенные меры по модернизации и претендовать на налоговые льготы.

Чтобы обеспечить равное отношение ко всем гражданам, законодатель предусмотрел, что владельцы недвижимости в зоне редевелопмента также должны участвовать в финансировании общих мероприятий.

Правовой основой для этого является статья 154 Строительного кодекса:

Владелец недвижимости, расположенной в формально определенной зоне перепланировки, должен выплатить муниципалитету денежную компенсацию для финансирования перепланировки, которая соответствует увеличению стоимости земли его собственности, вызванному перепланировкой (§ 154 (1) предложение 1 BauGB).

Стоимость, на которой основывается сумма выравнивания, определяется экспертом по согласованию с экспертной комиссией по оценке стоимости недвижимости на территории округа Заале-Гольцланд, округа Заале-Орла и независимого города Йена, офис которой находится в Тюрингском государственном управлении землеустройства и геоинформации в Пёснеке, после проведения точной оценки. Экспертная комиссия является независимым от города Йены учреждением.

В ходе оценки дефекты, имевшиеся до перепланировки, и меры, принятые для их устранения, классифицируются и сравниваются в четко структурированной системе оценки. Затем с помощью математико-статистической модели расчета определяется соответствующее увеличение стоимости земли, связанное с перепланировкой.

Это увеличение стоимости земли, связанное с перепланировкой, является основой для определения суммы выравнивания. Увеличение стоимости земли возникает в результате разницы между стоимостью земли, которую имел бы объект недвижимости, если бы перепланировка не была проведена (начальная стоимость), и стоимостью земли, которая возникает после перепланировки (конечная стоимость). Оба значения относятся ко дню завершения процедуры перепланировки и аннулирования устава перепланировки.

Уравнительная сумма относится только к увеличению стоимости недвижимости в результате перепланировки. Общее, т. е. циклическое, увеличение или уменьшение стоимости земли не учитывается.

Поскольку отдельные подрайоны в зоне редевелопмента часто получают разную выгоду от редевелопмента, это учитывается при расчете суммы выравнивания, всегда определяя сумму на основе индивидуального объекта недвижимости (местоположение, размер и т. д.).

Ответственным за выплату является лицо, владеющее правом собственности на недвижимость, расположенную в зоне перепланировки, на момент отмены устава о перепланировке, то есть внесенное в земельную книгу на этот момент.

Совладельцы несут солидарную ответственность. В случае кондоминиума или частичной собственности соответствующие собственники обязаны платить только пропорционально своей доле в совместном владении (§ 154 (1) предложение 2 BauGB).

Город Джена должен взыскать с собственников сумму компенсации. Этот сбор не является дискреционным. Законодатель сделал это обязательным в Строительном кодексе.

Поскольку масштабы мероприятий по перепланировке сильно различаются в зависимости от района и, соответственно, влияние на стоимость земли, невозможно дать обобщенный ответ на вопрос о финансовом бремени для конкретного объекта недвижимости. Сумма компенсации всегда рассчитывается индивидуально для каждого объекта недвижимости.

Возможно также досрочное погашение уравнительной суммы, что, помимо прочего, связано с финансовыми преимуществами для последующего плательщика.

Сотрудники отдела городского редевелопмента будут рады ответить на любые вопросы, касающиеся конкретного объекта недвижимости.

Основой для определения суммы выравнивания является увеличение стоимости земли, связанное с перепланировкой. Увеличение стоимости зданий, стоящих на этом участке, не учитывается.

Увеличение стоимости земли, которое собственники допустили за счет собственных расходов, может быть зачтено в счет уравнительной суммы, если с администрацией города Йены заключено соответствующее соглашение. Это касается, например, сноса зданий или строительства и модификации объектов застройки.

Правомочность самостоятельно реализованных мероприятий может обсуждаться в каждом конкретном случае до вынесения решения о начислении уравнительной суммы в рамках слушаний.

Обязательство по выплате компенсации возникает после завершения мероприятий по реконструкции города, т.е. после отмены постановления о перепланировке соответствующей территории. Это означает, что после отмены городские власти Йены определят и взыщут компенсационную сумму посредством уведомления. Установленная сумма выравнивания должна быть выплачена в течение одного месяца после уведомления о решении (§§ 154 (3) и (4) BauGB).

До определения суммы выравнивания каждой стороне, обязанной выплатить сумму выравнивания, должна быть предоставлена возможность прокомментировать и обсудить обстоятельства, имеющие отношение к оценке ее имущества и взимаемым суммам в соответствии с § 155 (1) BauGB (слушания).

Если от владельца нельзя ожидать разумного выполнения обязательств по выплате за счет собственных средств или средств третьих лиц, город Йена имеет возможность конвертировать сумму компенсации в кредит на погашение.

Этот амортизационный кредит облагается процентами и должен быть зафиксирован в земельной книге (§ 154 (5) BauGB).

После получения решения владелец подает неофициальное письменное заявление об этом.

Для районов перепланировки, которые уже отменены, возможность досрочного освобождения больше не предусмотрена.

Для всех существующих зон перепланировки город Йена предлагает владельцам недвижимости возможность добровольно выплатить сумму компенсации до отмены устава перепланировки посредством публично-правового договора (соглашения о выкупе) (§ 154 (3) BauGB).

Это имеет следующие преимущества как для собственников, так и для города:

• Соглашение о выкупе создает консенсуальную и окончательную правовую определенность для обеих сторон. Уравнительные суммы больше не могут взиматься в принудительном порядке. Дополнительные платежи, а также истребования исключены. Недвижимость может быть продана "без уравнительных платежей".
• Отметка о реорганизации, внесенная в земельную книгу, удаляется после оплаты. Специальные разрешения, необходимые по закону о реорганизации, например, для договоров купли-продажи и ипотеки, больше не требуются.
• Компенсационные суммы, полученные по соглашениям о выкупе, могут быть использованы на дальнейшие мероприятия в рамках текущей перепланировки, улучшая тем самым общее качество жизни и быта. Таким образом, финансовые ресурсы остаются в городе и не подлежат возврату штату и федеральному правительству после урегулирования.
• Снижается административное бремя.
• Условия выплат (рассрочка, даты выплат) могут быть согласованы гибко. В отличие от этого, сумма выравнивания, установленная уведомлением после отмены устава о перепланировке, подлежит уплате через месяц после уведомления - даже в случае возражений.

Другой вариант - объявление о завершении строительства отдельных объектов недвижимости до того, как будет завершено общее мероприятие. Если объект недвижимости был обустроен в соответствии с целями и задачами перепланировки или здание было модернизировано или отремонтировано, перепланировка может быть объявлена завершенной для данного объекта (§163 BauGB).

В этом случае владелец получает уведомление об освобождении от перепланировки и еще одно уведомление об уплате выравнивающей суммы.

Как и в случае с выкупом, уведомление о перепланировке также удаляется из земельной книги до аннулирования устава. После этого недвижимость может быть продана без уплаты уравнительной суммы, а вырученные средства вложены в перепланировку.

При определенных условиях суммы выравнивания могут быть заявлены для целей подоходного налога. Владелец обращается в городскую управу Йены за сертификатом о выравнивании или выкупных суммах в соответствии с законом о перепланировке, который может быть представлен в соответствующее налоговое управление. Доля расходов, подлежащих признанию, определяется налоговым ведомством.

Дополнительную общую информацию вы можете получить напортале услуг. Подробную информацию можно получить у налоговых консультантов и в соответствующем налоговом ведомстве. Приведенную здесь информацию следует воспринимать как общую.