Огляд містобудівного планування
Містобудівне планування є найважливішим інструментом планування, що забезпечує управління містобудівним розвитком муніципалітетів у Німеччині. Містобудівне планування здійснюється у рамках двоступеневої процедури, яка всебічно врегульована у Будівельному кодексі (BauGB).
На першому етапі розробляється план землекористування (попередній план містобудівного управління) для всієї території муніципалітету. Він відображає загальні просторові цілі планування та розвитку муніципалітету на всій його території та постійно оновлюється шляхом внесення змін. З нього в основних рисах випливає характер землекористування, що випливає із запланованого містобудівного розвитку.
На цій основі розробляються плани забудови (обов’язкові плани містобудівного регулювання), які детально та з загальнообов’язковим характером визначають забудову та інше використання земельних ділянок окремих територій громади.
План землекористування (попередній план містобудівного регулювання)
План землекористування (FNP) міста Єна у редакції від квітня 2026 року набрав чинності 29 жовтня 2026 року. Докладнішу інформацію щодо плану землекористування міста Єна можна знайти тут.
Плани забудови (обов’язкові плани містобудівного регулювання)
План забудови приймається у вигляді нормативно-правового акта та регулює можливі види використання всіх земельних ділянок, що знаходяться в межах дії цього плану забудови. Наприклад, у ньому визначається, чи дозволено будівництво на земельній ділянці та в якій мірі.
План забудови може також передбачати, що забудова взагалі неможлива, оскільки на цій ділянці заплановано створення зеленої зони, дитячого майданчика, дороги тощо. Можливий зміст плану забудови визначено у § 9 Будівельного кодексу (BauGB).
Положення плану забудови (B-Plan) зазвичай розробляються на основі вимог плану землекористування та конкретизують діяльність громади у сфері містобудівного планування. Таким чином, план забудови містить юридично обов’язкові положення щодо містобудівного порядку.
Види планів забудови
Простий план забудови
Простий план забудови застосовується, якщо не виконуються умови ані для кваліфікованого, ані для проекту-орієнтованого плану забудови. Вони, як правило, не регулюють остаточно питання щодо допустимості будівельних проектів з точки зору будівельного планування. Оцінка фактичних обставин або будівельного проекту, щодо якого відсутні відповідні положення, здійснюється відповідно до § 34 BauGB (якщо це внутрішня територія) або § 35 BauGB (якщо це зовнішня територія). Отже, у разі відсутності відповідних положень враховується забудова в найближчому оточенні.
Кваліфікований план забудови
Кваліфікований план забудови вважається таким, якщо він містить принаймні положення щодо
- вид та масштаб забудови,
- ділянки, придатні для забудови, та
- місцеві транспортні площі
. Якщо земельна ділянка під забудову знаходиться в зоні дії кваліфікованого плану забудови, будівельний проект є допустимим з точки зору містобудівного законодавства, якщо він не суперечить положенням плану забудови та забезпечено інфраструктурне облаштування.
План забудови, пов’язаний із конкретним проектом
Плани забудови, орієнтовані на конкретний проект, можуть складатися муніципалітетами на основі плану проекту та інфраструктурного забезпечення, узгодженого (приватним) ініціатором проекту з муніципалітетом. Умовою є те, що ініціатор проекту готовий і здатний реалізувати проект та заходи з облаштування території, а також зобов’язується виконати ці заходи у договорі про реалізацію.
Заяву на складання плану забудови, пов’язаного з конкретним проектом, можна завантажити у розділі «Завантаження».
Порядок розробки плану містобудівного регулювання в рамках стандартної процедури
Початок процедури
Ініціатива щодо розробки плану містобудівного розвитку виходить від адміністрації, політиків, інвесторів або громадян. Право на розробку планів містобудівного розвитку не існує і не може бути закріплене договором (§ 1, абз. 3 BauGB).
Міська рада або відповідний профільний комітет (у Єні — комітет з питань міського розвитку та охорони навколишнього середовища) спочатку ухвалює рішення про розпочати процедуру (також зване рішенням про розробку) відповідно до § 2, абз. 1 BauGB, яким встановлює необхідність розробки плану забудови / плану забудови, пов’язаного з конкретним проектом.
Розробка попереднього проекту
Після ухвалення рішення про початок розробки відповідна спеціалізована служба — часто у співпраці з проектним бюро — розробляє альтернативні варіанти плану забудови або попередні проекти плану забудови. Після їх підготовки адміністрація, як правило, своєчасно інформує громадськість (§ 3, абз. 1 BauGB) та суб’єктів, що представляють інтереси суспільства (§ 4, абз. 1 BauGB).
Своєчасне інформування має на меті довести до відома цілі та завдання планування, а також можливі альтернативи, щоб зауваження, пропозиції щодо вдосконалення та ідеї могли бути враховані у проекті. Часто в цьому контексті організовується інформаційний захід, під час якого можна публічно обговорити стан планування з представниками адміністрації та політиків. Органи влади, асоціації та інші профільні відомства залучаються до цього процесу незалежно від цього.
Розробка проекту
З урахуванням результатів раннього залучення громадськості та органів влади адміністрація готує проект плану, який деталізує плани та містить більш конкретні положення.
Проект плану забудови має бути затверджений комісією з міського розвитку (у попередньому порядку) та міською радою, після чого має бути винесений на публічне ознайомлення на строк один місяць, але не менше ніж на 30 днів, або, за наявності вагомих підстав, на довший строк (§ 3, абз. 2 BauGB). Місце та тривалість такого публічного оприлюднення мають бути оголошені щонайменше за тиждень до його початку у встановленому в даній місцевості порядку.
Під час публічного оприлюднення можна знову подавати зауваження щодо плану, право на що мають усі громадяни, навіть якщо вони не безпосередньо зачеплені цим планом. Паралельно про виставлення проекту на громадське оглядання повідомляються відповідні органи влади, організації та так звані суб’єкти, що представляють інтереси громадськості, і, у разі їхнього зацікавлення, їх просять надати свої зауваження.
Рішення щодо оцінки та затвердження плану забудови
Отримані зауваження обробляються адміністрацією та подаються міській раді для прийняття рішення. Останній повинен справедливо зважити публічні та приватні інтереси як один проти одного, так і між собою (§ 1, абз. 7 BauGB) та прийняти рішення щодо їх урахування або відхилення (§ 3, абз. 2 BauGB). Особам, які надіслали зауваження, має бути повідомлено про результат прийнятого рішення.
Якщо врахування зауважень призводить до істотних змін, необхідно підготувати новий проект та провести повторне оприлюднення (§ 4a, абз. 3 BauGB).
Якщо зауваження не мають істотного значення для планування та не призводять до суттєвих змін у плані, процедура продовжується, а план містобудівного розвитку затверджується постановою про прийняття статуту (§ 10 BauGB).
Юридична сила
З моменту оприлюднення постанови про затвердження плану забудови він набирає чинності (§ 10, абз. 3 BauGB).
Плани забудови, що набули юридичної сили, можуть бути в будь-який час переглянуті будь-якою особою у відповідній спеціалізованій службі разом із доданими обґрунтуваннями.
Можливості участі
У рамках процедури розробки планів забудови, як правило, передбачено два етапи для подання пропозицій, зауважень та коментарів:
1. Раннє залучення громадськості (§ 3, абз. 1 Закону про будівництво (BauGB))
На першому етапі залучення громадськості громадяни інформуються про плани забудови якомога раніше. Предметом інформування є загальні цілі та завдання планування, можливі альтернативні варіанти плану, що розглядаються для реорганізації або розвитку території, що планується, а також передбачувані наслідки планування.
З цією метою плани, як правило, виставляються на публічний огляд. Протягом періоду публічного огляду кожен має можливість висловити свою думку щодо планів. З урахуванням результатів такого раннього залучення громадськості відповідна спеціалізована служба готує проект для подальшої процедури планування. Про спосіб попереднього інформування повідомляється щонайменше в офіційному віснику.
2. Публічне оприлюднення (§ 3, абз. 2 BauGB)
На другому етапі громадського обговорення узгоджений проект плану, до якого враховано результати попереднього громадського обговорення, включаючи обґрунтування плану, виставляється на громадський огляд на строк у один місяць (або довше). Місце та тривалість такого публічного оприлюднення оголошуються щонайменше за тиждень до його початку у офіційному віснику у порядку, прийнятому в даній місцевості. Відповідну інформацію можна також отримати в Інтернеті. Протягом терміну публічного оприлюднення кожен може подавати пропозиції та побажання щодо змін до планів. Це можна зробити листом, електронною поштою або усно, що фіксується протоколом на місці.
Адміністрація аналізує отримані пропозиції, проводить їх оцінку та подає їх міській раді для прийняття рішення. Міська рада зважує суспільні та приватні інтереси між собою та приймає рішення про їх урахування або відхилення. Авторам пропозицій результат рішення міської ради повідомляється у письмовій формі.
З поточними публічними обговореннями можна ознайомитися тут.