Компенсаційна сума відповідно до законодавства про реструктуризацію

Власники земельної ділянки або квартири у межах офіційно визначеної зони реконструкції зобов’язані після завершення реконструкційних робіт сплатити місту Єна грошову компенсацію для пропорційного фінансування реконструкції.

Компенсаційні суми є внеском власників земельних ділянок у загальні витрати на заходи з реконструкції. При цьому відшкодовуються не фактично понесені витрати, а лише визначене експертом підвищення вартості землі їхніх ділянок, пов’язане з реконструкцією. 

Будівельний кодекс (BauGB) у § 154 абз. 2 визначає підвищення вартості землі наступним чином:

Збільшення вартості землі ділянки, зумовлене реконструкцією, складається з різниці між вартістю землі, яка б склалася для цієї ділянки, якби реконструкція не планувалася і не проводилася (початкова вартість), та вартістю землі, яка визначається для цієї ділянки внаслідок юридичного та фактичного перерозподілу офіційно визначеної зони реконструкції (кінцева вартість).

Отже, власник земельної ділянки сплачує не суму збільшення вартості, що відбулося з початку реконструкції, а виключно різницю між вартістю, яку земельна ділянка фактично має на момент завершення реконструкції, та тією вартістю, яку вона мала б, якби реконструкція не проводилася.

На період реконструкції в офіційно визначених районах реконструкції відповідно до Закону про будівництво (BauGB) діє особливе містобудівне законодавство. За рахунок державних коштів тут суттєво покращуються та реорганізуються великі території, що мають значні містобудівні недоліки. Це відбувається, наприклад, шляхом покращення інфраструктури, розширення вулиць і площ, розчищення надмірно забудованих кварталів та знесення аварійних будівель.

Ці заходи фінансуються переважно за рахунок державних коштів і служать як інтересам суспільства в цілому, так і власникам земельних ділянок, розташованих у зоні реконструкції. Завдяки підвищенню цінності зон реконструкції ринкова вартість відповідних земельних ділянок може зрости.

Однак визначення району реконструкції має й інші переваги: зокрема, власники земельних ділянок можуть, серед іншого, отримувати дотації на певні заходи з модернізації та користуватися податковими пільгами.

З метою забезпечення рівного ставлення до всіх громадян законодавці передбачили, що власники земельних ділянок у зоні реконструкції також повинні робити внесок у фінансування загальних заходів.

Правовою основою є § 154 Будівельного кодексу:

Власник земельної ділянки, розташованої в офіційно визначеній зоні реконструкції, зобов’язаний сплатити муніципалітету грошову компенсацію для фінансування реконструкції, яка відповідає збільшенню вартості землі його ділянки внаслідок реконструкції (§ 154 абз. 1 речення 1 Будівельного кодексу).

Значення, що лежать в основі суми компенсації, встановлюються на підставі експертизи за погодженням з Експертною комісією з оцінки вартості земельних ділянок для території округу Заале-Хольцланд, округу Заале-Орла та міста Єна, що не входить до складу округу, офіс якої розташований у Тюрінгському земельному управлінні та службі геоінформації в Посснеку, на основі точної оцінки вартості. Експертна комісія є інституцією, незалежною від міста Єна.

Під час оцінки вартості в чітко структурованій системі оцінювання класифікуються недоліки, що існували до реконструкції, та заходи, вжиті для їх усунення, і порівнюються між собою. Потім за допомогою математично-статистичної моделі розрахунку визначається відповідне підвищення вартості землі, зумовлене реконструкцією.

Це підвищення вартості землі, зумовлене реконструкцією, є основою для визначення суми компенсації. Зростання вартості землі визначається як різниця між вартістю землі, яку мала б ділянка, якби реконструкція не проводилася (початкова вартість), та вартістю землі, що визначається після реконструкції (кінцева вартість). Обидві величини відносяться до дня, коли процедура реконструкції завершується та скасовується реконструкційний статут.

Сума компенсації стосується лише вартості земельної ділянки, що зросла внаслідок реконструкції. Натомість загальне, тобто зумовлене кон’юнктурою, підвищення або зниження вартості землі не враховується.

Оскільки окремі ділянки в зоні реконструкції часто отримували різну вигоду від реконструкції, це враховується при розрахунку сум компенсації тим, що визначення завжди здійснюється з урахуванням конкретної ділянки (розташування, розмір тощо) та індивідуально.

Обов’язок щодо сплати покладається на особу, яка на момент скасування статуту про реконструкцію є власником земельної ділянки, розташованої в зоні реконструкції, тобто на зазначений момент зареєстрована в земельному реєстрі.

Співвласники несуть солідарну відповідальність. У разі квартирної власності або часткової власності відповідні власники зобов’язані сплатити внесок лише пропорційно до своєї частки у співвласності (§ 154 абз. 1 речення 2 BauGB).

Місто Єна зобов’язане стягувати з власників компенсаційну суму. При цьому стягнення не є дискреційним. Законодавець в Будівельному кодексі встановив це як обов’язкову вимогу.

Оскільки масштаби заходів з рекультивації в різних районах значно відрізняються, а отже, і вплив на вартість землі також має відповідні відмінності, неможливо дати загальну відповідь на питання щодо фінансового навантаження для типової земельної ділянки. Сума компенсації завжди визначається індивідуально для кожної земельної ділянки окремо.

Також можливе дострокове погашення суми компенсації, що, серед іншого, пов’язане з фінансовими перевагами для особи, яка згодом буде зобов’язана здійснити платіж.

З питань щодо конкретної ділянки команда Stadtumbau завжди готова надати консультацію.

Основою для визначення суми компенсації є зростання вартості землі, пов’язане з реконструкцією. Зростання вартості будівель, розташованих на цій землі, не враховується.

Зростання вартості землі, яке власники допустимо спричинили власними витратами, може бути зараховано до суми компенсації, якщо з містом Єна було укладено відповідний договір. До цього належать, наприклад, знесення будівель або створення та зміна інженерних мереж.

Питання щодо врахування заходів, здійснених власними силами, може бути обговорено в кожному окремому випадку в рамках слухання до прийняття рішення про стягнення компенсаційної суми.

З завершенням заходів з реконструкції міського середовища, тобто зі скасуванням статуту про реконструкцію відповідної території, виникає обов’язок сплати компенсаційної суми. Це означає, що після скасування місто Єна визначає та стягує компенсаційну суму на підставі відповідного рішення. Встановлена компенсаційна сума підлягає сплаті протягом одного місяця після оприлюднення постанови (§ 154, абз. 3 та 4 BauGB). 
Перед встановленням суми компенсації кожному, хто зобов’язаний сплатити компенсацію, надається можливість висловити свою думку та обговорити обставини, що мають вирішальне значення для визначення вартості його земельної ділянки, а також суми, що підлягають зарахуванню відповідно до § 155 абз. 1 BauGB (слухання).

Місто Єна пропонує власникам земельних ділянок у всіх існуючих районах реконструкції можливість добровільно погасити суму компенсації ще до скасування статуту про реконструкцію шляхом укладення договору публічно-правового характеру (угоди про викуп) з додатковими перевагами (§ 154, абз. 3 BauGB).

На цій сторінці ми зібрали для вас детальну інформацію щодо дострокового погашення компенсаційної суми та її переваг, таких як знижка до 25 %.
 

Якщо від власника не можна очікувати виконання зобов’язання щодо сплати за рахунок власних або сторонніх коштів, місто Єна має можливість перетворити суму компенсації на кредит з погашенням. 

Цей кредит з погашенням основної суми підлягає нарахуванню відсотків і має бути закріплений у земельному реєстрі (§ 154 абз. 5 BauGB).

Для цього власник після отримання рішення подає письмову заяву у довільній формі.

Для районів реконструкції, які вже були скасовані, дострокове звільнення більше не розглядається.

Для всіх існуючих на сьогодні зон реконструкції в місті Єна характерно, що проведення реконструкції, як правило, триває кілька років, доки її не буде визнано завершеною. Після цього, відповідно до § 162 Будівельного кодексу Німеччини (BauGB), статут про реконструкцію має бути скасований. Після цього місто Єна з власної ініціативи звертається до бюро реєстрації нерухомості з проханням скасувати відмітки про реконструкцію.

Іншою можливістю є видача заяви про завершення реконструкції окремих земельних ділянок до завершення загальних заходів. Якщо на відповідній земельній ділянці здійснено забудову відповідно до цілей та завдань реконструкції або будівлю модернізовано чи відремонтовано, реконструкцію щодо цієї ділянки можна оголосити завершеною (§ 163 BauGB).

У цьому випадку власник отримує повідомлення про звільнення від реконструкції та — якщо це не було зроблено раніше на добровільній основі — ще одне повідомлення про виплату компенсаційної суми. Відмітка про реконструкцію вилучається з земельного реєстру ще до скасування статуту. Після цього земельні ділянки можна продавати без виплати компенсації. Звільнення окремих часток співвласності неможливе.

Дострокове звільнення від реконструкції — а отже, і дострокове вилучення відмітки про реконструкцію з земельного реєстру — може мати певні переваги, але й суттєві недоліки. Ми завжди рекомендуємо перед подачею такої заяви отримати детальну консультацію у команди Stadtumbau, оскільки виключення з програми реконструкції — якщо це взагалі юридично можливо — буде остаточним, а отже, можливі недоліки дострокового виключення вже не можна буде усунути.

За певних умов компенсаційні суми можуть бути враховані при оподаткуванні доходів. Для цього власник подає до міської адміністрації Єни заяву на отримання довідки про компенсаційні або викупні суми, передбачені законодавством про реконструкцію, яку можна подати до відповідної податкової інспекції. Після цього податкова інспекція визначає частку витрат, що підлягають оподаткуванню.

Більш детальну інформацію з цього питання можна отримати у податкового консультанта, а також у відповідній податковій інспекції. Наведені тут відомості слід розглядати як загальні рекомендації.