耶拿住宅建筑用地模型

紧张的房地产市场

耶拿是新联邦州中少数几个自21世纪初以来人口持续增长的城市之一。随着统计家庭数量的增加，建筑活动自2016年以来持续下降，空置率仅为2.1%（截至2023年，相当于约1250套住房），这导致耶拿的住房市场十分紧张。为了保持作为地区中心的竞争力，并为技术工人提供住房，耶拿需要相应的住房供应。

市政土地所有权

耶拿 2035 住宅开发区概念 "确定了到 2035 年的预期合格住房需求以及必要的潜在住宅开发区。城市 土地利用规划 （FNP） 的更新也 考虑到了这一区域。然而，仅有这些城市发展概念还不足以快速调动建筑用地。如果城市拥有自己的土地，就能影响城市发展的社会政治、城市规划、生态和财政目标。然而，市政所有的土地供应非常有限，而且由于市场紧张，土地征用也很困难。在 "耶拿 2035 年住宅建筑用地概念 "中，所有潜在的住宅建筑用地中只有约 12% 属于城市所有。

社会住房

没有长期的土地供应，就不可能通过建立与租金和入住率挂钩的住房或概念分配以及快速提供经济适用房来确保社会可接受的住房供应。对于低收入家庭而言，公共补贴住房尤为重要。然而，自 2015 年以来，其数量已大幅减少。在图林根自由州，由于 2024 年之前的现有资金条件，补充性补贴住房无法达到所需的建设规模。

住房供应不足助长了房租和建筑用地价格的上涨，而这只能通过增加供应来抵消。因此，未来的城市建设用地政策对于可持续、社会和气候友好型城市发展至关重要。

乌尔姆模式

德国多个城市已经拥有建筑用地模式，并将其应用于社会公正的土地利用。这些城市包括斯图加特、慕尼黑、波茨坦和明斯特等。乌尔姆模式 "为一些城市提供了指导，乌尔姆市自 19 世纪 90 年代起就开始采用该模式，其主要原则是城市在早期阶段购买土地并将其掌握在自己手中，以引导城市的长期和可持续发展。

根据市议会关于 "从乌尔姆模式到耶拿模式 "的决议（ 2021 年 12 月 8 日21/0977-BV ），成立了一个由市政府、市属公司 KIJ 和市议会各派代表组成的工作小组，在土地供应规划 "乌尔姆模式 "的基础上开发 "耶拿模式"。经过深入细致的工作，以及与其他城市的对话，我们得出以下结论建设用地模式没有蓝图。

耶拿模式必须根据城市的具体框架条件和相关的严格限制（位置、地形、自然保护、洪泛平原、居住区结构的特殊性、有限的土地供应、有限的资金和人员能力等）量身定制。

市议会通过政治政策决议，将以下七点确定为耶拿住房用地政策的指导原则：

1. 耶拿市政府根据各自有效版本的住宅建设用地概念，在社会政治和价格稳定的目标规模内，按需建造住房，从而实现住房建设的可持续和社会平衡发展目标。目前的目标是到 2035 年建造4830 套住房。
2. 耶拿市政府根据ISEK第9号重点项目 "战略性土地管理"，正在推动战略性土地收购和重要房产的长期供应，目的是为共同利益扩大耶拿市政府的长期回旋余地。
3. 耶拿市通过启动城市土地使用规划程序，根据需求设定建筑权，特别是促进开发市政手中的住宅建筑用地，从而推动社会政策目标和气候保护目标的实现。
4. 耶拿市政府继续通过 "概念分配 "和 "自住住房地块标准分配指南"（自住住房指南）积极管理市政建筑用地的分配。
5. 耶拿市政府在开发建筑用地时，继续依靠私营企业的承诺和参与，条件是它们必须执行住房结构的定量和定性要求或做出承诺。
6. 耶拿市政府努力在规划受益人和自身之间适当、公平地分配建设用地开发成本。
7. 耶拿市一直致力于保护和发展耶拿这座 "短距离城市"，在靠近市中心的地方，以气候友好型的方式增加紧凑型多功能建筑，其密度应与气候和城市景观相适应，并根据 "双重内部发展 "的指导原则整合城市绿化。

该模式以耶拿市议会关于住房政策的现有决议为基础。

稳定住房政策：指导方针和概念分配

为了在质量上为耶拿地区中心的住房市场提供充足的住房供应，使其得到进一步的可持续和社会平衡发展，市议会决议 "稳定耶拿住房政策：指导方针和概念分配"（ 2020年10月14日第20/0482-BV 号决议 ）设定了稳定房价的社会政策目标，即到2035年建造4830套住房。

ISEK 耶拿 2030+

在 " 耶拿 2030+城市综合发展概念 "（ISEK，StR 第 17/1632-BV 号决议）中 ，通过战略性土地征用来加强市政回旋余地被列为第 9 号关键项目 "战略性土地管理 "的目标，而这只有通过建立长期土地储备（即超出当前专业概念需求评估的土地储备）才能实现。战略性市政土地管理旨在以可持续和负责任的方式利用有限的土地资源，不仅要考虑到经济问题，还要考虑到生态、气候和社会问题。

住房政策方针

作为耶拿住房政策的总体战略，"住房政策指南 "对市政建筑用地的分配做出了规定。市议会 关于多层住宅概念分配的 第 20/0482-BV 号决议 、 关于业主自住物业标准分配的 第 22/1740-BV 号决议 以及关于在 2020 至 2022 年间根据耶拿社会住房建设模式建造租赁型和居住型住房的第 21/0903-BV 号决议都对这些政策做出了 规定。

气候友好型城市发展

建筑用地决议可以支持 "短距离城市 "模式的实施和气候友好型城市发展，因为在紧凑型和混合用途结构（主要是靠近市中心的结构）中增加气候友好型结构的关键在于市政当局对土地的使用权。市政所有的土地储备为设计提供了多种选择，并为快速、经济高效地提供所需土地奠定了基础。

耶拿住宅建筑用地模型由以下四个战略构件组成（另见下载区附录 1"战略构件概述"）：

模块 A - 市政土地开发

市政土地所有权可在短期内实现对社会负责、可持续发展和符合城市发展要求的建筑用地开发。为了实现建筑用地开发的定量和定性目标，耶拿除了开发私有土地外，还越来越多地开发市政土地，将其纳入当前版本的住宅建筑用地概念中，使其具备施工条件。

对于市政所有的住宅开发用地，将按规定启动城市土地使用规划程序。城市负责规划、开发和营销。适用《耶拿市住房政策指南》（20/0482-BV ，用于公寓区的概念分配； 22/1740-BV ，用于自住地块的标准分配）。 耶拿 还支持在其土地上实施社区住房项目（市议会 第 21/0989-BV 号决议 ）。

今后，对于打算建造至少有 15 个住宅单元的多层住宅的住宅开发用地，将规定至少有 30% 的比例用于建造与租金和入住率挂钩的住房。实现这一目标的前提条件是图林根自由州提供相应的资金框架。

B 部分--战略性土地征用和长期土地供应政策

为了满足中短期项目开发对土地的持续需求，并建立长期的土地供应体系，耶拿必须尽早获得足够的土地。今后，耶拿市政府（Eigenbetrieb KIJ）将越来越多地购置土地，尤其是目前住宅开发概念中的土地。此外，它还将购买其他适合开发的区域、用于自然保护补偿和替代措施的区域、适合交换的区域以及长期开放使用的土地储备区。

KIJ的土地管理部门是希望出售土地的所有者的联络点，并为整个购买过程提供支持，从最初的非约束性询问一直到购买协议的签订。

今后，耶拿市政府将继续并加强对一般优先购买权（《德国商法典》第 24 条）和特殊优先购买权（《德国商法典》第 25 条）的使用。市政府将对发布优先购买权法规的可能性进行研究，并提交市议会决议。

C 部分--住宅区的合作开发

耶拿市在开发建筑用地方面继续依靠私人的承诺和参与。战略模块 C 基于待开发区域为第三方所有的情况，通过模块 C1 和 C2，确定了与私人合作开发建筑用地的两种可能性。

C1 - 提供开发计划

城市制定并开放未来的供应开发计划，临时收购相应地块（开发面积的 100%）。

在销售这些建筑用地时，城市将应用概念分配（20/0482-BV）和住房所有权指南（22/1740-BV）。

特别是对于自住住房的建设或现有业主的住房建设，市政府可以保证前业主根据要求按比例重新转让已开发建筑用地的权利，其中大部分地块一般应采用概念分配和/或自住住房准则进行销售。重新转让的价格为原购买价格加上按比例计算的建筑用地开发成本。

C2 - 与项目有关的开发计划

使用与项目相关的开发计划仍然是第三方提供住房的重要手段。开发商（住房公司、私人）负责住房项目的开发、建设和营销。通过签署项目开发协议（见下载区附件 2"项目开发意向声明草案"），开发商承诺承认 "耶拿建设用地示范住房 "的原则。

今后，在城市开发合同中，将定期与开发商商定最低 30%的补贴住房建造率，前提是有邻里相关需求，并已进行了相应的城市优先排序。对于小规模住宅建筑项目，应根据 "基于标准的市政自住住宅地块分配指南"（22/1740-BV），并按照其中规定的分配类别 1 和 2（基于社会标准的分配，在某些情况下还考虑到申请家庭的收入情况），销售配额至少为 30%的自住住宅。此外，项目发起人还保证承担成本和其他费用。竞争性程序经常用于解决规划任务和确保城市发展质量。

D 部分--动员已移交开发计划的住宅开发区

已转让开发计划的住宅开发区（"耶拿 2035 住宅开发区概念 "中的 E 区）是耶拿创造住房的重要潜力所在。这里已经有了建筑权，但在调动土地方面存在着广泛的障碍。潜在的建筑用地一般分散在众多业主手中，其中一些业主不愿合作或出售，因此开发没有保障。

在转让的发展计划中，耶拿市政府将对未开发的潜在用地进行开发规划，并通过重新分配的方式（最初是自愿的，后来是主权的）确保这些用地能够得到开发。

关于 "耶拿住宅建筑用地模式 "的决议是一项基本政治决议。它包含了耶拿住宅用地政策的总体战略目标和指导原则。该决议为政策内容制定了一系列测试任务，这些任务将由一个内部行政工作组在随后的实施过程中进行处理。

耶拿市政府努力在规划受益人和自身之间适当、公平地分配建筑用地的开发成本。规划受益人应在可持续的基础上参与建筑用地开发的成本和其他费用。下一步，城市管理部门将就参与的内容和范围制定具有约束力的规定。

在作出原则性政治决定的同时，市政府还接到指示，研究在多大程度上适宜引入循环财产基金，以确保未来的土地购买和开发融资。建筑用地开发的收入将流回基金资产，并应尽可能指定用于进一步的土地储备和/或建筑用地开发。

作为建设用地模式应用的一部分，可能还有必要将土地政策工具的内容具体化，并以定制的方式进一步发展这些工具。耶拿建筑用地模型的进展情况将从 2026 年开始进行报告。

1. 实施建设用地模式的挑战是什么？

一般来说，建设用地模式可以成为创建经济适用房的有效工具，但它需要明确的战略、政治支持和长期的土地政策。最大的挑战包括以下几个方面：

土地供应

耶拿市自己的（住宅）建筑用地很少，必须首先购买。私人业主往往要求高价或保留部分土地，以便从不断上涨的价值中获利。为了将这些投机性房产转化为未来的住宅建筑用地，耶拿市政府正在努力尽早购买土地，并更多地利用优先购买权（战略 B 部分）。通过长期储备潜在的住宅建设用地，耶拿市将有机会对不切实际的价格预期做出反应，并在其他地方开始开发。

提供补贴

社会住房建设需要资金，而根据现行的 "图林根自由州经济适用房促进指令"（07/2023），资金无法达到所需的程度。在这方面，耶拿必须对图林根自由州施加影响，提供有吸引力的资金条件，从而确保社会住房的建设。

城市的人力和财力

耶拿建筑用地模式的成功实施伴随着额外和强化的工作任务。城市收购政策的强化以及与 C1 号建筑区块（新住宅开发用地的规划、开发和营销）相关的城市管理活动，导致城市企业 KIJ 所需的财力和人力大幅增加。城市规划部门的情况也是如此，因为规划程序的实施、城市开发合同的准备、签订和监督、对适宜性的持续审查以及优先购买权法规的起草和颁布都需要加强。

2 耶拿建筑用地模式对私人业主有何意义？

建筑用地模型对私有土地所有者有直接影响，尤其是在潜在的住宅开发建筑区拥有土地的私有土地所有者。

耶拿 2035 住宅开发区域概念图 "显示了耶拿规划的住宅开发区域。因此，这些区域在土地利用规划中也显示为住宅区。不过，室外区域（如绿地或花园用地）中的潜在新建筑用地尚未获得建筑权。

建筑用地的开发阶段

在住宅开发成为可能之前，该地区会经历不同的开发阶段。只有通过具有约束力的开发计划才能获得建筑权。一旦决定启动开发计划，"建筑用地 "就产生了。随着具有法律约束力的开发计划决议的通过，该土地被称为 "未开发建筑用地"。只有在开发完成后，即道路建设和供排水介质铺设完成后，才会出现 "可施工土地"。 随着这些开发阶段的到来，土地的价值也发生了很大变化。这一点应在要价中加以考虑。

城市购买土地

如果土地所有者希望在目前或后代没有建筑权的土地上建造住宅楼，今后只能与耶拿市政府合作。只有在完全拥有规划住宅开发区所需土地的情况下，耶拿市政府才会制定所谓的开发计划。因此，耶拿市政府会积极主动地尽早购买土地。为此，市政府会利用市政优先购买权，并根据需要发布优先购买权章程（《德国建筑法》第 25 条）。市政府会向每一位希望建造自己住宅楼的（现有）业主核实按比例重新转让建筑用地的方案是否合理。通过这种合作方式，土地所有者可以在很大程度上无风险地获得可用于建设的土地，并且在规划方面也有很高的保障。

3. 建筑用地模式能为项目开发商带来哪些优势？

通过战略模块 C2，耶拿的建筑用地模式通过与投资者的合作实现了住宅建筑用地的开发。城市与项目开发商（投资者）密切合作，确保城市发展目标的实现，同时兼顾项目需求。投资者负责项目的开发、建设，必要时还负责项目的营销。城市则发挥协调作用。

透明度和安全性

耶拿建筑用地模式的核心是根据《德国建筑法》（BauGB）第 11 条的规定，为城市开发合同的谈判建立一个规范的框架，从而为规划过程中的所有相关方创造透明度和安全性。城市开发合同的使用有助于简化审批程序，并确保成本、负担和义务的可计算性。可理解的适当性测试可确保投资者提供的服务与开发建筑用地给他们带来的利益之间存在适当的关系。这样就可以避免城市或公众提出不合理的要求，并使投资者的经济负担保持平衡。

4 耶拿市政府为什么要采用重新分配程序？

所谓转让开发计划的住宅开发区已经拥有建筑权。根据 "耶拿 2035 年住宅开发区概念"，其中包括 E 区，该区拥有 256 栋独立式和半独立式住宅以及 160 栋公寓楼的巨大潜力。

调动建筑用地

由于土地所有者众多，而且大多是个人所有者缺乏合作或出售的意愿，因此采用临时收购模式（C1 区）或合作模式（C2 区）往往并不现实。因此，耶拿市将重新分配建筑用地视为提供和动员建筑用地的一个重要途径，既可用于建设补贴住房，也可用于小规模住房建设。个人业主的阻挠行为可能会增加耶拿市政府实现提供充足居住空间这一目标的难度和时间，但不会从根本上阻碍这一目标的实现。

实施具有法律约束力的发展计划

重新分配是一种受法律约束的土地交换程序，在这一程序中，一定区域内的地块将被重新安排，以实现适当的建筑用途。因此，它有助于实现具有法律约束力的发展规划。其目的是将零散、无序的地块变成可进行适当开发（道路、小径、绿地）的建设区域。重组后，土地所有者将获得一块同等面积、但已完全开发并可用于建设的土地。

自愿重新分配

城市首先支持自愿重新分配，即土地所有者同意通过简单的土地交换进行自愿重组。如果不成功，可以申请主权（官方）重新分配。重新分配委员会负责这项工作。