城市土地使用规划概述
城市土地使用规划是德国控制城市发展的最重要规划手段。城市土地使用规划分两个阶段进行，《联邦建筑法》（BauGB）对其进行了全面规定。
在第一阶段，为整个市政区域制定土地利用规划（城市土地利用预备规划）。它代表了一个城市的总体空间规划和发展目标，并通过修订程序不断更新。从该规划中可以看出城市发展计划所产生的土地利用类型的轮廓。
在此基础上，制定发展计划（具有约束力的土地使用计划），以具有普遍约束力的方式详细规定各个市辖区的土地结构和其他用途。
土地使用计划（土地使用预备计划）
2005 年 9 月版本的耶拿城市土地利用规划（FNP）自 2006 年 3 月 9 日起生效。有关耶拿城市土地利用规划的更多详细信息，请点击此处。(Link ist extern)
开发计划（具有约束力的土地使用计划）
开发计划是作为法律条例发布的，规定了开发计划范围内所有房产的可能用途。例如，它规定是否可以在某处房产上进行建设或建设的程度。
开发规划还可以规定，由于规划了绿地、游乐场、道路或类似设施，因此不得进行任何开发。德国建筑法规》（BauGB）第 9 条规定了开发规划可能包含的内容。
开发规划中的规定通常是根据土地使用规划的规格制定的，并将市政当局的城市规划活动具体化。因此，发展规划包含了对城市发展组织具有法律约束力的规定。
发展计划的类型
简单开发计划
如果既不符合合格开发计划的要求，也不符合与项目有关的开发计划的要求，则存在简单开发计划。原则上，根据建筑规划法，它们并不对建筑项目的可允许性做出决定性规定。根据《建筑条例》第 34 条(Link ist extern)（如果在内部区域）或第 35 条(Link ist extern)（如果在外部区域）对缺少规定的情况或建筑项目进行评估。因此，紧邻区域的开发项目将被用于缺失的供应。
合格的开发计划
如果开发计划至少包含以下规定，则为合格的开发计划
- 建筑物的类型和使用范围、
- 可建设的土地面积，以及
- 当地交通区域
包含。如果建筑地块位于合格的发展规划范围内，则根据规划法，在不违反发展规划规定的情况下，建筑项目是允许的，并且发展是有保障的。
与项目相关的开发计划
市政当局可根据（私人）开发商与市政当局商定的项目和开发计划制定与项目相关的开发计划。前提条件是开发商愿意并有能力实现项目和开发措施，并在实施协议中承诺实施这些措施。
与项目相关的开发计划申请表可在下载区下载。
按标准程序编制城市土地利用规划的程序
程序的启动
制定城市土地使用规划的倡议来自行政部门、政治家、投资者或市民。没有制定城市土地利用规划的权利，也不能通过合同来确定（《德国建筑条例》第 1（3）条）。
根据《德国建筑标准》第 2 (1) 条的规定，首先由市议会或负责的专家委员会（在耶拿市为城市发展与环境委员会）通过启动决议（也称为章程决议）确定是否有必要制定发展规划/与项目相关的发展规划。
拟定草案初稿
在做出启动开发计划的决定后，相关的专业部门（通常与规划办公室合作）会准备开发计划的备选方案或初稿。一旦有了这些草案，行政部门通常会尽早通知公众（《德国建筑标准》第 3 (1) 条）和公共机构（《德国建筑标准》第 4 (1) 条）。
早期告知的目的是宣传规划的目标和宗旨以及可能的替代方案，以便将关切事项、改进建议和想法纳入草案。在这种情况下，通常会邀请有关方面参加信息通报会，在会上可以与行政部门和政治家的代表公开讨论规划状况。当局、协会和其他专业机构也会参与其中。
草案的编制
考虑到公众和当局的早期参与结果，行政部门会编制一份规划草案，进一步将规划具体化，并包含更具体的说明。
城市发展委员会（初步协商）和市议会必须批准发展规划草案，并决定将其公示一个月，但公示期至少为 30 天，如有重要原因，公示期还可延长（《建筑条例》第 3 条第 2 款）。公开展示的地点和期限必须至少提前一周在当地公布。
在公示期间，所有公民都有权再次对规划提出意见，即使他们没有受到规划的直接影响。同时，受影响的当局、组织和所谓的公共利益机构也会收到草案公示的通知，并被要求在受到影响时发表意见。
审议和通过发展规划的决定
行政部门将对收到的意见进行处理，并提交市议会做出决定。市议会必须公平地权衡公共和私人关注的问题（利益）（《德国建筑标准》第 1 (7) 条），并决定是否考虑或拒绝这些意见（《德国建筑标准》第 3 (2) 条）。提交意见者必须被告知决定的结果。
如果对意见的考虑导致重大修改，则必须重新起草草案并重新公布（《德国建筑标准》第 4a (3) 条）。
如果意见与规划无关，且未导致对规划进行重大修改，则继续执行该程序，并通过决议最终确定城市土地利用规划，以通过法规（《建筑条例》第 10 条）。
法律效力
发展规划在宣布关于公司章程的决议后生效（《德国建筑标准》第 10 (3) 条）。
任何人都可以随时在相关专业部门查阅具有法律效力的开发计划以及随附的解释性备忘录。
参与机会
作为制定发展规划程序的一部分，提交建议、评论和意见通常分为两个阶段：
1. 早期公众参与（《德国建筑条例》第 3 (1) 条）
在公众参与的第一阶段，应尽早将规划意图告知公民。信息的主题是规划的总体目标和目的、为重新设计或开发规划区而可能考虑的其他规划方案，以及规划的预期效果。
为此目的，规划通常会公开展示。在公示期间，任何人都有机会对规划提出意见。负责的专业部门会根据早期公众参与的结果，为进一步的规划程序准备草案。提前公布信息的方法至少应在官方公报中公布。
第二次公示（《建筑条例》第 3（2）条）
在公众参与的第二阶段，已商定的规划草案将在一个月（或更长）的时间内进行公示，公示内容包括前期公众参与的结果和规划的理由。公开展示的地点和期限将至少提前一周在官方公报上公布。相关信息也可在互联网上查阅。在公示期间，任何人都可以对规划提出建议和修改要求。可以通过信函、电子邮件或口头方式提出意见，并在现场记录。
管理部门会对收到的建议进行评估，编写评估报告并提交市议会决定。市议会会对公共利益和私人利益进行相互之间的权衡，并决定是采纳还是拒绝。市议会的决定结果将以书面形式通知提交者。
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