重组法规定的平衡金额

在正式划定的重建区域内，房产或公寓的所有者有义务在重建措施完成后向耶拿市政府支付一定数额的现金补偿，以按比例为重建提供资金。

补偿金是业主对重建措施总成本的分摊。补偿的并不是实际发生的费用，而只是由专家确定的其房产地价的增加部分。

德国建筑法》（BauGB）第 154（2）条对土地价值的增加作了如下定义：

重建造成的房产地价增加包括在既未打算重建也未实施重建的情况下房产地价（初始值）与正式界定的重建区域经合法和实际重组后房产地价（最终值）之间的差额。

因此，业主无需支付重建开始后的增值，而只需支付重建结束时该房产的实际价值与未进行重建时该房产的价值之间的差额。

根据《德国建筑法》，在正式指定的重建区内，有一项针对重建期的特殊城市发展法。公共资金被用于大幅改善和改造存在严重城市发展缺陷的较大区域。例如，通过改善基础设施、扩建道路和广场、拆除过于密集的街区和破旧建筑来实现。

这些措施的资金主要来自公共资金，既惠及公众，也惠及重建区内的业主。改善重建区可以提高有关物业的市场价值。

不过，划定重建区也会带来其他好处，例如，业主可以因某些现代化措施而获得补贴，并可申请税收优惠。

为了确保平等对待所有公民，立法者规定，重建区内的业主也必须为整个措施提供资金。

其法律依据是《建筑法》第 154 条：

位于正式划定的重建区域内的房产所有者必须向市政当局支付一笔现金补偿金，以资助重建工作，补偿金数额相当于其房产因重建而增加的土地价值（《建筑法》第 154 条第 1 款第 1 句）。

均衡金额所依据的价值是由一名专家与萨勒-霍尔茨兰地区、萨勒-奥拉地区和独立城市耶拿的财产价值专家委员会协商后，根据精确估价确定的。专家委员会是一个独立于耶拿市政府的机构。

在估价过程中，对重建前的缺陷和采取的补救措施进行分类，并在一个结构清晰的估价框架内进行比较。然后使用一个数学统计计算模型来确定与重建相关的土地增值。

这种与重建相关的地价增长是确定均衡金额的基础。土地价值的增加来自于如果不进行重建时的土地价值（初始值）与重建后的土地价值（最终值）之间的差额。 这两个价值都是指重建程序完成之日和重建章程注销之日。

均衡金额仅与重建后增加的财产价值有关。一般的，即周期性的土地增值或土地减值不计算在内。

由于重建区内的各个分区往往在不同程度上受益于重建，因此在计算均摊金额时会考虑到这一因素，始终以单个物业（位置、面积等）为基础确定金额。

付款责任人是在取消重建法规时拥有重建区内房产所有权的人，即当时在土地登记册上登记的人。

共有人承担连带责任。在共有或部分所有的情况下，各所有者只需按其共有份额的比例承担责任（《德国商法典》第 154 条第 1 款第 2 句）。

耶拿市政府必须向业主征收补偿金。征收补偿金并非自由裁量权。立法者在《建筑法》中对此做出了强制性规定。

由于重建措施的范围因地区不同而有很大差异，对土地价值的影响也相应不同，因此不可能笼统地回答一个样本房产的经济负担问题。每处房产的补偿金额都是单独计算的。

也可以提前赎回补偿金额，这对后续付款人有经济上的好处。

城市重建团队非常乐意回答有关具体房产的任何咨询。

确定均衡金额的基础是与重建相关的土地价值增长。土地上建筑物的价值增长不计算在内。

如果与耶拿市政府签订了相应的协议，业主通过自己的支出所带来的土地增值可以抵消均衡金额。这包括拆除建筑物或建造和改造开发设施等。

在作为听证会的一部分发布征收均衡金额的决定之前，可以逐案讨论自行实施的措施是否符合条件。

在城市再开发措施完成后，即在相关地区的再开发法规取消后，即产生了支付补偿金的义务。这意味着在取消重建后，耶拿市政府将通过通知的方式确定并征收补偿金额。所确定的补偿金额必须在通知后一个月内支付（《德国商法典》第 154 (3) 和 (4) 条）。

在确定均衡金额之前，有义务支付均衡金额的每一方都应有机会就其财产估值的相关情况以及根据《德国民法典》第 155 (1) 条应收取的金额（听证）发表意见并进行讨论。

如果不能合理地预期业主用自有资金或第三方资金履行付款义务，耶拿市政府可以选择将补偿金额转换为还款贷款。

这种分期偿还的贷款需要支付利息，并且必须在土地登记簿上进行抵押（《德国建筑条例》第 154 (5)条）。

业主在收到决定书后可就此提交一份非正式的书面申请。

对于已经被取消的重建区，提前释放不再是一种选择。

对于所有现有的 再开发区域 ，耶拿市政府为业主提供了一个选择，即在再开发法规取消之前通过公法合同（赎回协议） 自愿支付 补偿金额 （《德国商法典》第 154 (3) 条）。

这对业主和城市都有以下好处：

• 赎回协议为双方创造了协商一致的最终法律确定性。这样就不能再以通知的形式征收补偿金。附加费用和收回费用都被排除在外。这样就可以 "免收衡平费用 "出售房产。
• 付款后，土地登记簿中的重组说明将被删除。不再需要重建法规定的特别授权，如购买协议和抵押。
• 通过赎回协议收取的补偿金可用于在重建区域内采取更多符合条件的措施，作为正在进行的重建工作的一部分，从而提高总体生活质量。这样一来，财政资源就留在了城市，而不必在结算后返还给州政府和联邦政府。
• 行政负担减轻。
• 付款方式（分期付款、付款日期）可以灵活商定。相比之下，取消重建章程后通过通知确定的均衡金额应在通知发出一个月后支付--即使在有异议的情况下也是如此。

另一种选择是在整体措施最终确定之前宣布个别房产竣工。如果有关房地产已按照重建的目标和目的进行了开发，或建筑物已进行了现代化改造或维修，则可宣布该房地产的重建完成（《建筑法》第 163 条）。

在这种情况下，业主会收到一份解除重建的通知和另一份支付均衡金额的通知。

与赎回程序一样，在取消法规之前，重建通知也会从土地登记簿中删除。然后就可以将房产出售，无需支付补偿金，并将所得收益投资于重建区域。

在某些情况下，可以申请所得税平准基金。业主根据重建法向耶拿市政府申请衡平或赎回金额证明，并将其提交给相关税务部门。然后由税务局确定应确认的费用比例。

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