Visão geral do planeamento urbano
O planeamento urbanístico é o principal instrumento de planeamento para orientar o desenvolvimento urbano dos municípios na Alemanha. O planeamento urbanístico é levado a cabo através de um processo em duas fases, que está amplamente regulamentado no Código da Construção (BauGB).
Numa primeira fase, é elaborado o plano de ordenamento do território (plano urbanístico preparatório) para todo o território do município. Este plano apresenta os objetivos gerais de planeamento e desenvolvimento espacial de um município em toda a sua extensão e é constantemente atualizado através de processos de alteração. A partir dele, é possível perceber, nas suas linhas gerais, o tipo de utilização do solo que decorre do desenvolvimento urbanístico pretendido.
Com base nisso, são elaborados planos de ordenamento (planos de ordenamento urbanístico vinculativos), que estabelecem de forma detalhada e com carácter vinculativo a utilização construtiva e outras formas de utilização dos terrenos em áreas específicas do município.
Plano de Ordenamento do Território (plano urbanístico preparatório)
O Plano de Ordenamento do Território (FNP) da cidade de Jena, na versão de abril de 2026, está em vigor desde 29 de outubro de 2026. Pode encontrar aqui informações mais detalhadas sobre o Plano de Ordenamento do Território da cidade de Jena .
Planos de ordenamento urbano (planos de ordenamento urbano vinculativos)
Um plano de ordenamento urbano é aprovado como regulamento legal e regula as possíveis utilizações de todos os terrenos que se encontram no âmbito de aplicação desse plano. Estabelece-se, por exemplo, se ou em que medida é permitido construir num determinado terreno.
O plano de ordenamento urbano também pode determinar que não seja permitida qualquer construção, uma vez que esteja prevista uma área verde, um parque infantil, uma estrada ou algo semelhante. O conteúdo possível de um plano de ordenamento urbano está definido no artigo 9.º do Código da Construção (BauGB).
As disposições do plano de ordenamento (B-Plan) devem, normalmente, ser elaboradas com base nas orientações do plano de utilização do solo e concretizam a atividade de planeamento urbano do município. O plano de ordenamento contém, assim, as disposições juridicamente vinculativas para a ordem urbanística.
Tipos de planos de ordenamento urbano
Plano de ordenamento simples
Considera-se que existe um plano de ordenamento simples quando não estão preenchidos os requisitos nem de um plano de ordenamento qualificado nem de um plano de ordenamento específico para um projeto. Em princípio, estes planos não regulam de forma exaustiva a admissibilidade dos projetos de construção ao abrigo da legislação de ordenamento do território. A avaliação da situação concreta ou do projeto de construção para o qual não existe uma definição é efetuada nos termos do artigo 34.º do BauGB (se se tratar de uma zona urbana) ou do artigo 35.º do BauGB (se se tratar de uma zona rural). Assim, na ausência de disposições específicas, toma-se como referência a ocupação do solo na zona circundante.
Plano de ordenamento qualificado
Considera-se que existe um plano de ordenamento qualificado quando este estabelece, no mínimo, disposições relativas
- o tipo e a intensidade da utilização construtiva,
- as áreas do terreno passíveis de construção e
- as áreas de tráfego locais
. Se um terreno para construção se situar no âmbito de aplicação de um plano de ordenamento qualificado, um projeto de construção é admissível ao abrigo da legislação de ordenamento do território, desde que não contrarie as disposições do plano de ordenamento e que a viabilização do terreno esteja assegurada.
Plano de ordenamento urbano específico para um projeto
Os planos de ordenamento urbanístico específicos para um projeto podem ser elaborados pelos municípios com base num plano de projeto e de viabilização acordado entre um promotor (privado) e o município. A condição prévia é que o promotor do projeto esteja disposto e seja capaz de executar o projeto e as medidas de urbanização, e que se comprometa, num contrato de execução, a levar a cabo essas medidas.
O pedido de elaboração de um plano de ordenamento urbano específico para um projeto está disponível na secção «Downloads».
Processo de elaboração de um plano de ordenamento do território no âmbito do procedimento normal
Início do processo
A iniciativa para a elaboração de um plano de ordenamento urbano parte da administração, dos responsáveis políticos, dos investidores ou dos cidadãos. Não existe qualquer direito à elaboração de planos de ordenamento urbano, nem este pode ser fundamentado por um contrato (artigo 1.º, n.º 3, da Lei Geral de Ordenamento do Território (BauGB)).
A Câmara Municipal ou a comissão especializada competente (em Jena, a Comissão de Desenvolvimento Urbano e Ambiente) determina, em primeiro lugar, através da deliberação de início (também designada por «deliberação de elaboração»), nos termos do § 2, n.º 1, da BauGB, a necessidade de um plano de ordenamento urbano ou de um plano de ordenamento urbano específico para um projeto.
Elaboração do anteprojeto
Após a decisão de início do processo, o serviço especializado competente — frequentemente em colaboração com um gabinete de planeamento — elabora alternativas de planeamento ou anteprojetos do plano de ordenamento. Quando estas estiverem disponíveis, a administração procede, regra geral, a uma informação atempada do público (artigo 3.º, n.º 1, da BauGB) e das entidades responsáveis pelos interesses públicos (artigo 4.º, n.º 1, da BauGB).
A informação atempada tem como objetivo dar a conhecer os objetivos e finalidades do planeamento, bem como as alternativas possíveis, para que as reservas, propostas de melhoria e sugestões possam ser incorporadas no projeto. Frequentemente, neste contexto, é organizada uma sessão informativa, na qual o estado de avanço do planeamento pode ser discutido publicamente com representantes da administração e da classe política. As autoridades, associações e outros serviços especializados são envolvidos de forma independente.
Elaboração do projeto
Tendo em conta os resultados da participação precoce do público e das autoridades, a administração elabora um projeto de plano que concretiza ainda mais os planos e contém disposições mais específicas.
O projeto do plano de ordenamento urbano deve ser aprovado pela Comissão de Desenvolvimento Urbano (em fase consultiva) e pela Câmara Municipal, devendo ser decidida a sua exposição pública por um período de um mês, no mínimo, de 30 dias, ou, na existência de motivo justificado, por um prazo mais alargado (artigo 3.º, n.º 2, da Lei Geral de Construção [BauGB]). O local e a duração desta exposição pública devem ser divulgados, de acordo com os costumes locais, com pelo menos uma semana de antecedência.
Durante a exposição pública, podem ser apresentadas novas observações sobre o projeto, tendo todos os cidadãos o direito de o fazer, mesmo que não sejam diretamente afetados pelo projeto. Paralelamente, as autoridades, organizações e os chamados «defensores de interesses públicos» afetados são notificados da exposição do projeto e, caso sejam afetados, convidados a apresentar as suas observações.
Deliberação de ponderação e aprovação do plano de ordenamento
As observações recebidas são analisadas pela administração e apresentadas à Câmara Municipal para decisão. Este deve, então, ponderar de forma equitativa os interesses públicos e privados entre si e uns em relação aos outros (artigo 1.º, n.º 7, da BauGB) e decidir sobre a sua aceitação ou rejeição (artigo 3.º, n.º 2, da BauGB). O resultado da decisão deve ser comunicado aos autores das observações.
Se a consideração das observações conduzir a alterações significativas, deve ser elaborado um novo projeto e deve ser realizada uma nova divulgação pública (art. 4.º-A, n.º 3, da BauGB).
Se as observações forem irrelevantes para o planeamento e não conduzirem a qualquer alteração substancial do plano, o processo prossegue e o plano de ordenamento urbano é concluído com a deliberação regulamentar (§ 10 da BauGB).
Vigência
Com a publicação da deliberação que aprova o regulamento, o plano de ordenamento urbano entra em vigor (artigo 10.º, n.º 3, do BauGB).
Os planos de ordenamento com força de lei podem ser consultados por qualquer pessoa, a qualquer momento, no serviço competente, juntamente com as justificações anexas.
Oportunidades de participação
No âmbito do processo de elaboração de planos de ordenamento urbano, existem, regra geral, duas fases para a apresentação de sugestões, observações e pareceres:
1. Participação pública numa fase inicial (artigo 3.º, n.º 1, da Lei Geral de Construção [BauGB])
Na primeira fase da participação pública, os cidadãos são informados, o mais cedo possível, sobre as intenções de planeamento. O objeto da informação são os objetivos e finalidades gerais do planeamento, as possíveis alternativas de planeamento a considerar para a reestruturação ou o desenvolvimento da área abrangida pelo plano, bem como os impactos previsíveis do planeamento.
Para o efeito, os planos são normalmente colocados à disposição do público. Durante o período de exposição pública, qualquer pessoa tem a oportunidade de se pronunciar sobre os planos. Tendo em conta os resultados desta participação precoce do público, o serviço especializado responsável elabora um projeto para a fase seguinte do processo de planeamento. A forma de informação antecipada é anunciada, no mínimo, no Jornal Oficial.
2. Exposição pública (artigo 3.º, n.º 2, da BauGB)
Na segunda fase da participação pública, o projeto de plano acordado, no qual foram integrados os resultados da participação precoce dos cidadãos, incluindo a fundamentação do plano, é colocado à disposição do público durante um mês (ou mais). O local e a duração desta exposição pública são anunciados, pelo menos uma semana antes, no Jornal Oficial, de acordo com as práticas locais. As informações correspondentes estão também disponíveis em simultâneo na Internet. Durante o prazo de exposição pública, qualquer pessoa pode apresentar sugestões e pedidos de alteração aos planos. Tal pode ser feito por carta, e-mail ou mesmo através de declarações orais, que serão registadas no local.
A administração analisa as sugestões recebidas, elabora a avaliação comparativa e submete-a à Câmara Municipal para decisão. A Câmara Municipal pondera os interesses públicos e privados uns em relação aos outros e decide sobre a sua aceitação ou rejeição. O resultado da decisão da Câmara Municipal é comunicado por escrito aos autores das sugestões.
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