Montante de compensação ao abrigo da legislação relativa à reestruturação

Os proprietários de um terreno ou de um apartamento em regime de propriedade horizontal, situados numa zona de reabilitação formalmente definida, são obrigados a pagar à cidade de Jena, após a conclusão das medidas de reabilitação, um montante compensatório em dinheiro destinado ao financiamento proporcional da reabilitação.

As quantias de compensação constituem a contribuição dos proprietários para os custos totais da medida de reabilitação. Neste contexto, não são reembolsados os custos efetivamente incorridos, mas apenas o aumento do valor do terreno dos seus imóveis, resultante da reabilitação e determinado por um perito. 

O Código da Construção (BauGB) define, no § 154, n.º 2, o aumento do valor do terreno da seguinte forma:

O aumento do valor do solo do terreno resultante da reabilitação consiste na diferença entre o valor do solo que o terreno teria se a reabilitação não tivesse sido planeada nem executada (valor inicial), e o valor do terreno que resulta para o mesmo da reestruturação jurídica e factual da zona de reabilitação formalmente definida (valor final).

O proprietário do terreno não paga, portanto, o aumento de valor ocorrido desde o início da reabilitação, mas exclusivamente a diferença entre o valor que o terreno tem efetivamente no final da reabilitação e o valor que teria se a reabilitação não tivesse sido realizada.

Durante o período de reabilitação, aplica-se uma legislação urbanística especial nas zonas de reabilitação formalmente definidas, nos termos do BauGB. Com fundos públicos, são significativamente melhoradas e remodeladas áreas de grande extensão que apresentam graves deficiências urbanísticas. Isto é feito, por exemplo, através da melhoria das infraestruturas, da ampliação de estradas e praças, da reestruturação de quarteirões com densidade de construção excessiva e da demolição de edifícios em mau estado.

Estas medidas são financiadas principalmente através de fundos públicos e beneficiam tanto a coletividade como os proprietários de terrenos situados na zona de reabilitação. A revalorização das zonas de reabilitação pode aumentar o valor de mercado dos terrenos em questão.

No entanto, a designação de uma zona de reabilitação traz ainda outras vantagens; assim, os proprietários de terrenos podem, entre outras coisas, receber subsídios para determinadas medidas de modernização e beneficiar de vantagens fiscais.

Para garantir a igualdade de tratamento de todos os cidadãos, o legislador previu que também os proprietários de terrenos na zona de reabilitação contribuam para o financiamento da medida global.

A base jurídica é o artigo 154.º do Código da Construção:

O proprietário de um terreno situado numa zona de reabilitação formalmente definida deve pagar ao município, para financiar a reabilitação, um montante compensatório em dinheiro que corresponda ao aumento do valor do solo do seu terreno resultante da reabilitação (artigo 154.º, n.º 1, primeira frase, do BauGB).

Os valores em que se baseia o montante da compensação são determinados por peritagem, em coordenação com a Comissão de Peritos para os Valores Imobiliários do distrito de Saale-Holzland, do distrito de Saale-Orla e da cidade autônoma de Jena, cujo gabinete se situa no Serviço Regional da Turíngia para a Gestão do Solo e Geoinformação, em Pößneck, após uma avaliação exata do valor. A Comissão de Peritos é uma instituição independente da cidade de Jena.

Na avaliação, num quadro de avaliação claramente estruturado, as deficiências existentes antes da reabilitação e as medidas implementadas para a sua eliminação são classificadas e postas em relação umas com as outras. Posteriormente, com a ajuda de um modelo de cálculo matemático-estatístico, é determinado o correspondente aumento do valor do terreno resultante da reabilitação.

Este aumento do valor do terreno resultante da reabilitação constitui a base para o cálculo do montante da compensação. O aumento do valor do terreno resulta da diferença entre o valor que o terreno teria se a reabilitação não tivesse sido realizada (valor inicial) e o valor do terreno resultante após a reabilitação (valor final). Ambos os valores referem-se ao dia em que o processo de reabilitação é concluído e o regulamento de reabilitação é revogado.

O montante da compensação refere-se apenas ao aumento do valor do terreno resultante da reabilitação. Por outro lado, os aumentos ou reduções do valor do terreno de natureza geral, ou seja, decorrentes da conjuntura económica, não são tidos em conta.

Uma vez que as diferentes subzonas da área de reabilitação beneficiaram frequentemente em diferentes graus da reabilitação, este aspeto é tido em conta no cálculo dos montantes de compensação, sendo que a determinação é sempre efetuada em função do terreno (localização, dimensão, etc.) e de forma individualizada.

A pessoa obrigada ao pagamento é aquela que, à data da revogação do regulamento de reabilitação, seja titular de um imóvel situado na zona de reabilitação, ou seja, que esteja inscrita no registo predial nessa data.

Os coproprietários respondem solidariamente. No caso de propriedade horizontal ou de propriedade fraccionada, os respetivos proprietários só são obrigados ao pagamento na proporção da sua quota-parte de copropriedade (artigo 154.º, n.º 1, segunda frase, da BauGB).

A cidade de Jena tem de cobrar uma compensação aos proprietários. A cobrança desta compensação não é discricionária. O legislador tornou-a, em princípio, obrigatória no Código de Construção.

Uma vez que a amplitude das medidas de reabilitação variou significativamente de região para região e, consequentemente, o impacto no valor do terreno também apresenta diferenças correspondentes, não é possível responder de forma generalizada à questão do encargo financeiro para um terreno de referência. O montante da compensação é sempre calculado individualmente para cada terreno.

É possível que se considere também o pagamento antecipado do montante de compensação, o que implica, entre outras coisas, vantagens financeiras para quem venha a ser obrigado a pagar posteriormente.

Para questões relativas a um terreno específico, a equipa de Requalificação Urbana está à disposição.

A base para o cálculo do montante da compensação é o aumento do valor do terreno resultante da reabilitação. O aumento do valor dos edifícios situados nesse terreno não é tido em conta.

Os aumentos do valor do terreno que os proprietários tenham provocado de forma admissível através de despesas próprias podem ser deduzidos do montante da compensação, caso tenha sido celebrado um contrato correspondente com a cidade de Jena. Entre estes incluem-se, por exemplo, a demolição de edifícios ou a construção e alteração de infraestruturas de acessos.

A possibilidade de deduzir as medidas realizadas pelos próprios proprietários pode ser discutida, caso a caso, no âmbito da audiência, antes da emissão da decisão relativa à cobrança do montante de compensação.

Com a conclusão das medidas de reabilitação urbanística, ou seja, com a revogação do regulamento de reabilitação da área em questão, surge a obrigação de pagamento do montante de compensação. Isto significa que, na sequência da revogação, a cidade de Jena procede à determinação e cobrança do montante de compensação por meio de uma decisão administrativa. O montante de compensação fixado deve ser pago no prazo de um mês após a notificação da decisão (artigo 154.º, n.os 3 e 4, do BauGB). 
Antes da fixação do montante de compensação, é dada a cada um dos sujeitos obrigados a pagar esse montante a oportunidade de se pronunciar e debater as circunstâncias determinantes para a avaliação do seu imóvel, bem como os montantes imputáveis nos termos do § 155, n.º 1, da BauGB (audição).

A cidade de Jena oferece aos proprietários de terrenos, em todas as áreas de reabilitação ainda existentes, a possibilidade de liquidar o montante de compensação, ainda antes da revogação do regulamento de reabilitação, através de um contrato de direito público (acordo de resgate) com vantagens adicionais, numa base voluntária (artigo 154.º, n.º 3, do BauGB).

Reunimos nesta página informações detalhadas sobre a liquidação antecipada do montante de compensação e as suas vantagens, tais como um desconto de até 25%.
 

Caso não seja razoável exigir que o proprietário cumpra a obrigação de pagamento com recursos próprios ou de terceiros, a cidade de Jena tem a possibilidade de converter o montante da compensação num empréstimo de amortização. 

Este empréstimo com amortização está sujeito a juros e deve ser registado no registo predial (artigo 154.º, n.º 5, da BauGB).

Para o efeito, o proprietário deve apresentar um pedido por escrito, sem formato específico, após a receção da notificação.

No caso das zonas de reabilitação que já tenham sido revogadas, a exoneração antecipada já não é possível.

No que diz respeito a todas as zonas de reabilitação ainda existentes na cidade de Jena, a execução da reabilitação prolonga-se, regra geral, por vários anos, até que seja declarada concluída. O regulamento de reabilitação deve então ser revogado, nos termos do artigo 162.º do BauGB. A cidade de Jena solicita, em seguida, oficiosamente ao Registo Predial que elimine as anotações relativas à reabilitação.

Outra possibilidade é a declaração de conclusão para lotes individuais antes da conclusão da medida global. Se o lote em questão tiver sido urbanizado de acordo com os objetivos e finalidades da reabilitação, ou se o edifício tiver sido modernizado ou reparado, a reabilitação desse lote pode ser declarada concluída (artigo 163.º do BauGB).

Neste caso, o proprietário recebe uma notificação relativa à exoneração da reabilitação e — caso não tenha sido já resgatada voluntariamente — uma notificação adicional relativa ao pagamento do montante de compensação. A anotação de reabilitação é aqui eliminada do registo predial antes da revogação do estatuto. Os terrenos podem então ser vendidos sem pagamento de qualquer montante de compensação. Não é possível a exoneração de quotas individuais de copropriedade.

Uma exoneração antecipada da reabilitação — e, consequentemente, a eliminação antecipada da anotação de reabilitação no registo predial — pode trazer vantagens, mas também desvantagens significativas. Recomendamos sempre que, antes de apresentar tal pedido, se procure aconselhamento detalhado junto da equipa de reestruturação urbana, uma vez que a exclusão do programa de reabilitação — caso seja juridicamente possível — seria definitiva e, por conseguinte, as possíveis desvantagens de uma exclusão antecipada já não poderiam ser sanadas.

Os montantes de compensação podem, em determinadas condições, ser deduzidos para efeitos do imposto sobre o rendimento. Para tal, o proprietário deve solicitar à Câmara Municipal de Jena um atestado relativo aos montantes de compensação ou de resgate previstos na legislação de reabilitação urbana, o qual pode ser apresentado à administração fiscal competente. A percentagem dos custos a deduzir é então determinada pela administração fiscal.

Para mais informações sobre este assunto, pode consultar um consultor fiscal ou a administração fiscal competente. As informações aqui fornecidas devem ser entendidas como orientações gerais.