Kwota wyrównania zgodnie z prawem restrukturyzacyjnym

Właściciele nieruchomości lub kondominium w formalnie zdefiniowanym obszarze przebudowy są zobowiązani do zapłaty kwoty rekompensaty w gotówce na rzecz miasta Jena po zakończeniu działań związanych z przebudową w celu proporcjonalnego sfinansowania przebudowy.

Wkłady wyrównawcze to wkład właścicieli nieruchomości w całkowite koszty działań związanych z przebudową. Zwrotowi nie podlegają faktycznie poniesione koszty, a jedynie wzrost wartości nieruchomości określony przez rzeczoznawcę.

Paragraf 154 (2) niemieckiego kodeksu budowlanego (BauGB) definiuje wzrost wartości gruntu w następujący sposób:

Wzrost wartości gruntu nieruchomości spowodowany przebudową składa się z różnicy między wartością gruntu, która wynikałaby dla nieruchomości, gdyby przebudowa nie była zamierzona ani przeprowadzona (wartość początkowa), a wartością gruntu, która wynika dla nieruchomości w wyniku prawnej i faktycznej reorganizacji formalnie określonego obszaru przebudowy (wartość końcowa).

Właściciel nieruchomości nie płaci zatem za wzrost wartości, który nastąpił od momentu rozpoczęcia przebudowy, a jedynie za różnicę między wartością, jaką nieruchomość faktycznie ma po zakończeniu przebudowy, a wartością, jaką miałaby, gdyby nie przeprowadzono przebudowy.

Istnieje specjalne prawo urbanistyczne dotyczące okresu przebudowy w formalnie wyznaczonych obszarach przebudowy zgodnie z niemieckim kodeksem budowlanym. Fundusze publiczne są wykorzystywane do znacznej poprawy i przebudowy większych obszarów o znacznych brakach w rozwoju urbanistycznym. Odbywa się to na przykład poprzez poprawę infrastruktury, rozbudowę dróg i placów, patroszenie zbyt gęsto zabudowanych bloków i wyburzanie zniszczonych budynków.

Działania te są finansowane głównie ze środków publicznych i przynoszą korzyści zarówno ogółowi społeczeństwa, jak i właścicielom nieruchomości znajdujących się na obszarze rewitalizacji. Modernizacja obszarów rewitalizacji może zwiększyć wartość rynkową przedmiotowych nieruchomości.

Jednak wyznaczenie obszaru rewitalizacji przynosi również inne korzyści, na przykład właściciele nieruchomości mogą otrzymać dotacje na niektóre działania modernizacyjne i ubiegać się o ulgi podatkowe.

Aby zapewnić równe traktowanie wszystkich obywateli, ustawodawca przewidział, że właściciele nieruchomości na obszarze rewitalizacji muszą również uczestniczyć w finansowaniu całego działania.

Podstawą prawną jest § 154 kodeksu budowlanego:

Właściciel nieruchomości położonej w formalnie określonym obszarze przebudowy musi zapłacić gminie kwotę rekompensaty w gotówce na sfinansowanie przebudowy, która odpowiada wzrostowi wartości gruntu jego nieruchomości spowodowanemu przebudową (§ 154 (1) zdanie 1 BauGB).

Wartości, na których opiera się kwota wyrównania, są określane przez rzeczoznawcę w porozumieniu z komisją ekspercką ds. wartości nieruchomości dla obszaru powiatu Saale-Holzland, powiatu Saale-Orla i niezależnego miasta Jena, której biuro znajduje się w Urzędzie ds. Gospodarki Gruntami i Geoinformacji Turyngii w Pößneck, po dokładnej wycenie. Komisja ekspertów jest instytucją niezależną od miasta Jena.

Podczas wyceny, wady przed przebudową i środki podjęte w celu ich usunięcia są klasyfikowane i porównywane w jasno ustrukturyzowanych ramach wyceny. Matematyczno-statystyczny model obliczeniowy jest następnie wykorzystywany do określenia odpowiedniego wzrostu wartości gruntu związanego z przebudową.

Ten związany z przebudową wzrost wartości gruntu jest podstawą do określenia kwoty wyrównania. Wzrost wartości gruntu wynika z różnicy między wartością gruntu, jaką nieruchomość miałaby, gdyby nie przeprowadzono przebudowy (wartość początkowa), a wartością gruntu po przebudowie (wartość końcowa). Obie wartości odnoszą się do dnia zakończenia procedury przebudowy i anulowania statutu przebudowy.

Kwota wyrównania odnosi się wyłącznie do wzrostu wartości nieruchomości w wyniku przebudowy. Ogólne, tj. cykliczne, wzrosty wartości gruntów lub spadki wartości gruntów nie są brane pod uwagę.

Ponieważ poszczególne podobszary na obszarze objętym przebudową często w różnym stopniu skorzystały na przebudowie, jest to brane pod uwagę przy obliczaniu kwot wyrównania, zawsze określając kwotę na podstawie indywidualnej nieruchomości (lokalizacja, wielkość itp.).

Osobą zobowiązaną do zapłaty jest osoba, która posiada tytuł prawny do nieruchomości położonej na obszarze objętym przebudową w momencie unieważnienia statutu przebudowy, tj. osoba, która jest wpisana do księgi wieczystej w tym czasie.

Współwłaściciele odpowiadają solidarnie. W przypadku kondominium lub współwłasności poszczególni właściciele są zobowiązani do zapłaty tylko proporcjonalnie do ich udziału we współwłasności (§ 154 ust. 1 zdanie 2 BauGB).

Miasto Jena musi nałożyć na właścicieli opłatę wyrównawczą. Opłata ta nie jest uznaniowa. Ustawodawca wprowadził ten obowiązek w kodeksie budowlanym.

Ponieważ zakres działań związanych z przebudową różni się znacznie w zależności od obszaru, a zatem wpływ na wartość gruntu również różni się odpowiednio, nie jest możliwe udzielenie uogólnionej odpowiedzi na pytanie o obciążenie finansowe dla przykładowej nieruchomości. Kwota wyrównania jest zawsze obliczana indywidualnie dla każdej nieruchomości.

Możliwe jest również wcześniejsze umorzenie kwoty wyrównania, co wiąże się m.in. z korzyściami finansowymi dla późniejszego płatnika.

Zespół ds. rewitalizacji miast chętnie odpowie na wszelkie zapytania dotyczące konkretnej nieruchomości.

Podstawą do określenia kwoty wyrównania jest wzrost wartości gruntu związany z przebudową. Wzrost wartości budynków stojących na tym gruncie nie jest brany pod uwagę.

Wzrost wartości gruntu, do którego właściciele doprowadzili w dozwolony sposób poprzez własne wydatki, może zostać skompensowany z kwotą wyrównania, jeśli odpowiednie porozumienie zostało zawarte z miastem Jena. Obejmuje to na przykład rozbiórkę budynków lub budowę i modyfikację obiektów deweloperskich.

Kwalifikowalność środków wdrożonych we własnym zakresie można omówić indywidualnie dla każdego przypadku przed wydaniem decyzji o nałożeniu kwoty wyrównawczej w ramach przesłuchania.

Obowiązek wypłaty rekompensaty powstaje po zakończeniu działań związanych z rewitalizacją miasta, tj. po anulowaniu statutu rewitalizacji dla danego obszaru. Oznacza to, że po anulowaniu miasto Jena określi i nałoży kwotę wyrównania w drodze zawiadomienia. Ustalona kwota wyrównawcza musi zostać zapłacona w ciągu jednego miesiąca od powiadomienia o decyzji (§ 154 (3) i (4) BauGB).

Przed ustaleniem kwoty wyrównawczej każda strona zobowiązana do zapłaty kwoty wyrównawczej ma możliwość wypowiedzenia się i omówienia okoliczności istotnych dla wyceny jej nieruchomości i kwot podlegających naliczeniu zgodnie z § 155 ust. 1 BauGB (przesłuchanie).

Jeśli nie można racjonalnie oczekiwać, że właściciel wywiąże się z obowiązku płatności ze środków własnych lub osób trzecich, miasto Jena ma możliwość przekształcenia kwoty odszkodowania w pożyczkę na spłatę.

Ten kredyt amortyzacyjny podlega oprocentowaniu i musi być zabezpieczony w księdze wieczystej (§ 154 (5) BauGB).

Właściciel składa nieformalny pisemny wniosek po otrzymaniu decyzji.

W przypadku obszarów przebudowy, które zostały już anulowane, wcześniejsze zwolnienie nie jest już możliwe.

W przypadku wszystkich istniejących obszarów rewitalizacji miasto Jena oferuje właścicielom nieruchomości możliwość dobrowolnej zapłaty kwoty odszkodowania przed anulowaniem statutu rewitalizacji w drodze umowy publicznoprawnej (umowa wykupu) (§ 154 (3) BauGB).

Ma to następujące zalety zarówno dla właścicieli, jak i miasta:

• Umowa wykupu tworzy konsensualną i ostateczną pewność prawną dla obu stron. Kwoty wyrównawcze nie mogą być już pobierane w drodze wypowiedzenia. Dodatkowe płatności, ale także roszczenia zwrotne, są wykluczone. Nieruchomości mogą być następnie sprzedawane "bez opłat wyrównawczych".
• Nota reorganizacyjna wpisana do rejestru gruntów jest usuwana po dokonaniu płatności. Specjalne zezwolenia wymagane na mocy ustawy o przebudowie, np. w przypadku umów kupna i hipotek, nie są już wymagane.
• Kwoty rekompensat zebrane w ramach umów wykupu mogą być wykorzystane na dalsze kwalifikujące się działania na obszarze przebudowy w ramach trwającej przebudowy, poprawiając w ten sposób ogólną jakość życia i mieszkania. W ten sposób fundusze pozostają w mieście i nie muszą być zwracane rządowi stanowemu i federalnemu po rozliczeniu.
• Zmniejsza się obciążenie administracyjne.
• Warunki płatności (raty, terminy płatności) mogą być ustalane elastycznie. Natomiast kwota wyrównawcza określona w zawiadomieniu po anulowaniu statutu przebudowy jest wymagalna miesiąc po powiadomieniu o zawiadomieniu - nawet w przypadku sprzeciwu.

Inną opcją jest deklaracja ukończenia poszczególnych nieruchomości przed sfinalizowaniem całego działania. Jeśli dana nieruchomość została zagospodarowana zgodnie z założeniami i celami przebudowy lub budynek został zmodernizowany lub wyremontowany, przebudowa może zostać uznana za zakończoną dla danej nieruchomości (§163 BauGB).

W takim przypadku właściciel otrzymuje powiadomienie o zwolnieniu z przebudowy i kolejne powiadomienie o wypłacie kwoty wyrównania.

Podobnie jak w przypadku procedury wykupu, zawiadomienie o przebudowie jest również usuwane z rejestru gruntów przed anulowaniem statutu. Nieruchomości można następnie sprzedać bez kwoty wyrównawczej, a wpływy zainwestować w obszar przebudowy.

Pod pewnymi warunkami można ubiegać się o kwoty wyrównawcze dla celów podatku dochodowego. Właściciel składa wniosek do miasta Jena o zaświadczenie o wyrównaniu lub kwotach umorzenia zgodnie z prawem o przebudowie, które można przedłożyć w odpowiednim urzędzie skarbowym. Proporcja kosztów do uznania jest następnie określana przez urząd skarbowy.

Dalsze informacje ogólne można uzyskaćw portalu usługowym. Szczegółowe informacje na ten temat można uzyskać od doradców podatkowych i właściwego urzędu skarbowego. Podane tutaj informacje należy rozumieć jako informacje ogólne.