Обзор градостроительного планирования
Градостроительное планирование является важнейшим инструментом планирования, обеспечивающим управление градостроительным развитием муниципалитетов в Германии. Градостроительное планирование осуществляется в рамках двухэтапной процедуры, которая всесторонне регламентирована в Строительном кодексе (BauGB).
На первом этапе разрабатывается план землепользования (подготовительный план градостроительного развития) для всей территории муниципалитета. Он отражает общие пространственные цели планирования и развития муниципалитета на всей его территории и постоянно обновляется посредством процедур внесения изменений. Из него в общих чертах виден характер землепользования, вытекающий из планируемого градостроительного развития.
На этой основе разрабатываются планы застройки (обязательные планы градостроительного развития), которые детально и в общеобязательном порядке определяют застройку и иное использование земельных участков в отдельных районах муниципалитета.
План землепользования (подготовительный план градостроительства)
План землепользования (FNP) города Йена в редакции от апреля 2026 года вступил в силу 29 октября 2026 года. Более подробную информацию о плане землепользования города Йена можно найти здесь.
Планы застройки (обязательные планы градостроительного регулирования)
План застройки принимается в виде нормативного акта и регулирует возможные виды использования всех земельных участков, находящихся в зоне действия данного плана застройки. В частности, в нем определяется, разрешено ли и в каком объеме разрешено строительство на том или ином земельном участке.
План застройки может также предусматривать полный запрет на застройку в связи с планируемым созданием зеленой зоны, детской площадки, улицы или аналогичных объектов. Возможные положения плана застройки определены в § 9 Строительного кодекса (BauGB).
Положения плана застройки (B-Plan) обычно разрабатываются на основе требований плана землепользования и конкретизируют градостроительную деятельность муниципалитета. Таким образом, план застройки содержит юридически обязательные положения, регулирующие градостроительный порядок.
Виды планов застройки
Простой план застройки
Простой план застройки имеется в том случае, если не выполняются ни условия, предъявляемые к квалифицированному плану застройки, ни условия, предъявляемые к плану застройки, ориентированному на конкретный проект. Как правило, они не регулируют исчерпывающим образом допустимость строительных проектов с точки зрения законодательства о градостроительстве. Оценка фактических обстоятельств или строительного проекта, в отношении которого отсутствует соответствующее положение, осуществляется в соответствии со статьёй 34 Закона о строительстве (BauGB) (если речь идёт о внутренней зоне) или статьёй 35 Закона о строительстве (BauGB) (если речь идёт о внешней зоне). Таким образом, в случае отсутствия определения учитывается застройка в ближайшем окружении.
Квалифицированный план застройки
Квалифицированный план застройки считается таким, если он содержит как минимум положения о
- типа и масштаба застройки,
- площади участков, пригодных для застройки, и
- местные транспортные зоны
. Если строительный участок находится в зоне действия квалифицированного плана застройки, строительный проект допускается в соответствии с законодательством о градостроительстве, если он не противоречит положениям плана застройки и обеспечено подключение к инженерным сетям.
План застройки, ориентированный на конкретный проект
Планы застройки, ориентированные на конкретный проект, могут составляться муниципалитетами на основе плана проекта и плана инфраструктурного обеспечения, согласованного (частным) инициатором проекта с муниципалитетом. Условием является то, что инициатор проекта готов и способен реализовать проект и меры по благоустройству, а также обязуется выполнить эти меры в рамках договора о реализации.
Заявление о составлении плана застройки, ориентированного на конкретный проект, доступно в разделе «Загрузки».
Порядок разработки плана градостроительного развития в рамках стандартной процедуры
Инициирование процедуры
Инициатива по разработке плана застройки исходит от администрации, политиков, инвесторов или граждан. Право на разработку планов застройки отсутствует и не может быть закреплено договором (§ 1, п. 3 Закона о застройке (BauGB)).
Городской совет или соответствующий профильный комитет (в Йене — Комитет по городскому развитию и окружающей среде) сначала принимает постановление о начале разработки (также называемое «постановлением о составлении») в соответствии со ст. 2, п. 1 Закона о строительстве (BauGB), которым устанавливается необходимость составления плана застройки / плана застройки, ориентированного на конкретный проект.
Разработка предварительного проекта
После принятия постановления о начале разработки соответствующая специализированная служба — зачастую в сотрудничестве с проектным бюро — разрабатывает альтернативные варианты планировки или предварительные проекты плана застройки. После их подготовки администрация, как правило, своевременно информирует общественность (§ 3, п. 1 Закона о строительстве (BauGB)) и органы, представляющие общественные интересы (§ 4, п. 1 Закона о строительстве (BauGB)).
Цель такого заблаговременного информирования — довести до сведения общественности цели и задачи планирования, а также возможные альтернативы, с тем чтобы в проект могли быть включены замечания, предложения по улучшению и идеи. Часто в этой связи организуется информационное мероприятие, в ходе которого можно публично обсудить ход планирования с представителями администрации и политиков. Органы власти, ассоциации и другие специализированные ведомства привлекаются к этому процессу независимо от этого.
Разработка проекта
С учётом результатов раннего участия общественности и органов власти администрация разрабатывает проект плана, который детализирует замыслы планирования и содержит более конкретные положения.
Проект плана застройки должен быть одобрен Комитетом по городскому развитию (в порядке предварительного рассмотрения) и городским советом, после чего необходимо принять решение о его публичном вынесении на рассмотрение сроком на один месяц, но не менее чем на 30 дней, или, при наличии веских оснований, на более длительный срок (§ 3, п. 2 Закона о строительстве) Место и срок такого публичного ознакомления должны быть объявлены не позднее чем за неделю до начала в соответствии с местной практикой.
В ходе публичного ознакомления можно вновь высказывать замечания по проекту застройки, право на что имеют все граждане, даже если они не затронуты этим проектом напрямую. Параллельно с этим затронутые органы власти, организации и так называемые представители общественных интересов уведомляются о вынесении проекта на общественное обсуждение и, в случае затронутости их интересов, просят высказать своё мнение.
Решение по результатам рассмотрения и утверждению плана застройки
Поступившие замечания обрабатываются администрацией и представляются городскому совету для принятия решения. Затем городской совет должен справедливо сопоставить общественные и частные интересы друг с другом и между собой (§ 1, п. 7 Закона о строительстве (BauGB)) и принять решение об их учете или отклонении (§ 3, п. 2 Закона о строительстве (BauGB)). Лица, направившие замечания, должны быть уведомлены о результате принятого решения.
Если учет замечаний приводит к существенным изменениям, необходимо подготовить новый проект и провести повторное обнародование (§ 4a, п. 3 Закона о строительстве (BauGB)).
Если замечания не имеют существенного значения для планирования и не приводят к существенным изменениям в плане, процедура продолжается, и план градостроительства утверждается постановлением (§ 10 Закона о градостроительстве (BauGB)).
Вступление в силу
С момента обнародования постановления об утверждении план застройки вступает в силу (§ 10, п. 3 Закона о градостроительстве (BauGB)).
Вступившие в силу планы застройки, а также прилагаемые к ним обоснования доступны для ознакомления любому лицу в соответствующем специализированном ведомстве в любое время.
Возможности участия
В рамках процедуры разработки планов застройки, как правило, предусмотрено два этапа для внесения предложений, замечаний и отзывов:
1. Раннее участие общественности (§ 3, п. 1 Закона о строительстве (BauGB))
На первом этапе участия общественности граждане информируются о планах застройки как можно раньше. Предметом информирования являются общие цели и задачи планирования, возможные альтернативные варианты плана, которые могут быть рассмотрены для реконструкции или развития территории, охватываемой планом, а также предполагаемые последствия планирования.
Для этого планы, как правило, выставляются на общественное ознакомление. В течение периода общественного ознакомления каждый имеет возможность высказать своё мнение по поводу планов. С учётом результатов этого раннего участия общественности компетентный специализированный орган разрабатывает проект для дальнейшей процедуры планирования. О порядке заблаговременного информирования объявляется, как минимум, в официальном вестнике.
2. Публичное вынесение на рассмотрение (§ 3, п. 2 Закона о строительстве (BauGB))
На втором этапе участия общественности согласованный проект плана, в который включены результаты раннего участия граждан, включая обоснование плана, выставляется на общественное ознакомление на срок в один месяц (или дольше). Место и срок проведения этого публичного ознакомления объявляются не позднее чем за неделю до его начала в официальном вестнике в соответствии с местной практикой. Соответствующую информацию можно также получить параллельно в Интернете. В течение срока публичного ознакомления любой желающий может высказать свои предложения и пожелания по внесению изменений в планы. Это можно сделать посредством письма, электронной почты или устного заявления, которое фиксируется на месте.
Администрация анализирует поступившие предложения, проводит их оценку и представляет их городскому совету для принятия решения. Городской совет сопоставляет общественные и частные интересы друг с другом и принимает решение об их учете или отклонении. Авторам предложений в письменной форме сообщается о результате решения городского совета.
С текущими публичными обсуждениями можно ознакомиться здесь.