Компенсационная сумма в соответствии с законодательством о реструктуризации

Владельцы земельных участков или квартир в пределах официально установленного района реконструкции обязаны после завершения реконструкционных работ выплатить городу Йена денежную компенсацию для пропорционального финансирования реконструкции.

Компенсационные выплаты представляют собой вклад собственников земельных участков в общие расходы на реконструкцию. При этом возмещаются не фактически понесенные расходы, а только увеличение стоимости их земельных участков, связанное с реконструкцией и определенное по результатам экспертной оценки. 

В § 154 абз. 2 Строительного кодекса (BauGB) повышение стоимости земельного участка определяется следующим образом:

Увеличение стоимости земельного участка, обусловленное реконструкцией, представляет собой разницу между стоимостью земельного участка, которая была бы определена, если бы реконструкция не планировалась и не проводилась (начальная стоимость), и стоимостью земельного участка, определяемой в результате юридической и фактической реорганизации официально установленной зоны реконструкции (конечная стоимость).

Таким образом, собственник земельного участка оплачивает не весь прирост стоимости, произошедший с начала реконструкции, а исключительно разницу между стоимостью, которую земельный участок фактически имеет по завершении реконструкции, и той стоимостью, которую он имел бы, если бы реконструкция не проводилась.

На период реконструкции в официально определённых зонах реконструкции в соответствии с Законом о строительстве (BauGB) действуют особые нормы градостроительного права. За счёт государственных средств здесь проводится существенное благоустройство и реконструкция обширных территорий, на которых наблюдаются значительные градостроительные недостатки. Это достигается, например, за счёт улучшения инфраструктуры, расширения улиц и площадей, расчистки перенаселённых кварталов и сноса ветхих зданий.

Эти меры финансируются в основном за счет государственных субсидий и служат как общественным интересам, так и интересам собственников земельных участков, расположенных в зоне реконструкции. Благодаря повышению привлекательности зон реконструкции рыночная стоимость соответствующих земельных участков может увеличиться.

Однако присвоение статуса района реконструкции даёт и другие преимущества: так, собственники земельных участков могут, в частности, получать субсидии на определённые меры по модернизации и пользоваться налоговыми льготами.

В целях обеспечения равного отношения ко всем гражданам законодатель предусмотрел, что владельцы земельных участков в зоне реконструкции также должны вносить свой вклад в финансирование общей программы.

Правовой основой служит § 154 Строительного кодекса:

Владелец земельного участка, расположенного в официально установленном районе реконструкции, обязан выплатить муниципалитету денежную компенсацию для финансирования реконструкции, размер которой соответствует увеличению стоимости его земельного участка в результате реконструкции (§ 154, п. 1, предложение 1 Строительного кодекса).

Значения, лежащие в основе суммы компенсации, устанавливаются на основании экспертной оценки по согласованию с Экспертным комитетом по оценке стоимости земельных участков на территории округа Заале-Хольцланд, округа Заале-Орла и города Йена, не входящего в состав округа, чьё представительство находится при Тюрингенском земельном управлении и управлении геоинформацией в Пёсснеке, на основе точной оценки стоимости. Экспертный комитет является учреждением, независимым от города Йены.

При оценке стоимости в рамках четко структурированной системы оценки классифицируются проблемы, существовавшие до реконструкции, и меры, принятые для их устранения, а также сопоставляются между собой. Затем с помощью математико-статистической расчетной модели определяется соответствующее увеличение стоимости земельного участка, обусловленное реконструкцией.

Данное увеличение стоимости земельного участка, обусловленное реконструкцией, служит основой для расчета суммы компенсации. Рост стоимости земельного участка определяется как разница между стоимостью земельного участка, которую он имел бы, если бы реконструкция не проводилась (начальная стоимость), и стоимостью земельного участка, полученной после реконструкции (конечная стоимость). Обе величины относятся к дню, когда процедура реконструкции завершена и устав о реконструкции отменен.

Сумма компенсации относится исключительно к увеличению стоимости земельного участка, обусловленному реконструкцией. Общие, то есть обусловленные конъюнктурными факторами, повышения или снижения стоимости земли, напротив, не учитываются.

Поскольку отдельные участки в зоне реконструкции зачастую в разной степени выиграли от реконструкции, это учитывается при расчете сумм компенсации: расчет всегда производится с учетом конкретного участка (местоположение, площадь и т. д.) и индивидуально.

Обязанностью по уплате облагается лицо, которое на момент отмены устава о реконструкции является собственником земельного участка, расположенного в зоне реконструкции, то есть зарегистрировано в реестре недвижимости на указанную дату.

Совладельцы несут солидарную ответственность. В случае владения квартирой или долевой собственности соответствующие собственники обязаны уплатить взнос только в размере, соответствующем их доле в совместной собственности (§ 154 абз. 1, предложение 2 Закона о строительстве (BauGB)).

Город Йена обязан взимать с собственников компенсационную сумму. Взимание этой суммы не является дискреционным. Законодатель в Строительном кодексе установил это как обязательное требование.

Поскольку масштаб мер по рекультивации в разных районах значительно различается, а значит, и их влияние на стоимость земельного участка также имеет соответствующие различия, невозможно дать общий ответ на вопрос о финансовой нагрузке для типового земельного участка. Сумма компенсации всегда рассчитывается индивидуально для каждого земельного участка.

Возможно также досрочное погашение суммы компенсации, что, в частности, связано с финансовыми преимуществами для лица, обязанного произвести оплату позднее.

По вопросам, касающимся конкретного участка, команда по городской реконструкции всегда готова оказать помощь.

Основой для расчета суммы компенсации служит увеличение стоимости земельного участка, вызванное реконструкцией. Увеличение стоимости зданий, расположенных на этом земельном участке, не учитывается.

Увеличение стоимости земельного участка, которое владельцы правомерно обеспечили за счёт собственных затрат, может быть зачтено в сумму компенсации, если с городом Йена был заключён соответствующий договор. К таким затратам относятся, например, снос зданий или создание и изменение инженерных сетей.

Вопрос о зачете самостоятельно осуществлённых мер может быть обсуждён в каждом конкретном случае в рамках слушания до вынесения решения о взимании компенсационной суммы.

С завершением градостроительных реконструкционных работ, то есть с отменой реконструкционного устава соответствующего района, возникает обязанность по уплате компенсационной суммы. Это означает, что после отмены город Йена определяет размер компенсационной суммы и взимает её на основании соответствующего решения. Установленная компенсационная сумма подлежит уплате в течение одного месяца с момента уведомления о вынесении постановления (§ 154, ч. 3 и 4 Закона о строительстве (BauGB)). 
До установления суммы компенсации каждому лицу, обязанному уплатить компенсацию, предоставляется возможность высказать своё мнение и обсудить обстоятельства, имеющие значение для определения стоимости его земельного участка, а также суммы, подлежащие зачёту в соответствии со ст. 155, п. 1 Закона о строительстве (BauGB) (слушание).

Город Йена предлагает владельцам земельных участков во всех еще существующих зонах реконструкции возможность добровольно погасить сумму компенсации ещё до отмены устава о реконструкции посредством публично-правового договора (соглашения о выкупе) с дополнительными преимуществами (§ 154, п. 3 Закона о строительстве (BauGB)).

На этой странице мы собрали для вас подробную информацию о досрочном погашении компенсационной суммы и связанных с этим преимуществах, таких как скидка до 25 %.
 

Если от собственника нельзя требовать выполнения платежного обязательства за счёт собственных или сторонних средств, город Йена имеет право преобразовать сумму компенсации в ссуду с погашением основной суммы. 

На этот кредит с погашением основной суммы начисляются проценты, и он должен быть закреплён в земельном реестре (§ 154 п. 5 Закона о строительстве (BauGB)).

Для этого собственник после получения уведомления подает письменное заявление в произвольной форме.

В отношении районов реконструкции, статус которых уже был отменен, вопрос о досрочном выходе из программы больше не рассматривается.

В отношении всех еще существующих зон реконструкции в городе Йена следует учитывать, что проведение реконструкции, как правило, занимает несколько лет, пока она не будет объявлена завершенной. Затем, в соответствии с § 162 Закона о строительстве (BauGB), устав о реконструкции подлежит отмене. После этого город Йена по собственной инициативе обращается в земельный кадастр с просьбой удалить отметки о реконструкции.

Еще одной возможностью является заявление о завершении реконструкции отдельных земельных участков до завершения общей реконструкции. Если на соответствующем земельном участке построено здание в соответствии с целями и задачами реконструкции или здание модернизировано либо отремонтировано, реконструкция в отношении данного участка может быть объявлена завершенной (§ 163 Закона о строительстве (BauGB)).

В этом случае собственник получает уведомление об освобождении от реконструкции и — если это не было сделано ранее на добровольной основе — дополнительное уведомление об уплате компенсационной суммы. Отметка о реконструкции удаляется из реестра недвижимости до отмены соответствующего положения устава. После этого земельные участки могут быть проданы без выплаты компенсационной суммы. Освобождение отдельных долей совместного владения невозможно.

Досрочное освобождение от программы реконструкции — и, как следствие, досрочное удаление отметки о реконструкции из реестра недвижимости — может иметь как преимущества, так и значительные недостатки. Мы всегда рекомендуем перед подачей такого заявления подробно проконсультироваться с командой по реконструкции города, поскольку выход из программы реконструкции — если это вообще возможно с юридической точки зрения — будет окончательным, и, следовательно, возможные недостатки досрочного выхода уже не удастся устранить.

При определённых условиях компенсационные выплаты могут быть учтены при расчёте налога на доходы физических лиц. Для этого собственник обращается в администрацию города Йена с заявлением о выдаче справки о компенсационных или выкупных суммах, выплачиваемых в рамках реконструкции, которую можно подать в соответствующее налоговое управление. Затем налоговое управление определяет долю затрат, подлежащих учету.

Более подробную информацию по данному вопросу вам могут предоставить налоговые консультанты, а также соответствующее налоговое управление. Приведенные здесь сведения следует рассматривать как общие рекомендации.