
Развитие коммерческой недвижимости
Коммерческие площади в Йене
Определение будущего спроса на коммерческие и научные площади (специальные зоны развития для исследований и обучения) - на основе анализа и прогнозов - является одной из ключевых задач перспективного и стратегически ориентированного планирования городского развития, чтобы обеспечить достаточное количество офисных и торговых площадей, как количественно, так и качественно, для сохранения и развития существующих предприятий (расширение и перемещение), а также для приобретения (новых компаний) и создания новых, и для поддержки развития специальных зон развития для исследований и обучения.
Город Йена уже много лет является растущим городом, в котором увеличивается спрос на коммерческие площади. Поэтому задача состоит в том, чтобы обеспечить достаточно большое и качественное предложение коммерческих площадей для удовлетворения ожидаемого будущего спроса. Центральным основанием для этого является стратегическая земельная политика, учитывающая как дифференцированный спрос на коммерческие площади, так и экономное расходование земли и высококачественное городское развитие.
Экономное и ресурсосберегающее использование земли является одной из ключевых целей устойчивого развития городов (раздел 1 (6) BauGB). Местные власти обязаны обеспечить упорядоченное развитие городов, чтобы сохранить гуманную окружающую среду и защитить природные основы жизни. В рамках резолюции "2030 - Повестка дня для устойчивого развития" (17/1200-BV от 15 марта 2017 года) город Йена взял на себя обязательства по выполнению 17 ЦУР (Целей устойчивого развития), которые действуют во всем мире.
Развитие рабочих мест и коммерческих площадей Йена 2035
С обновлением "Концепции развития рабочих и коммерческих площадей города Йены" в 2012 году долгосрочные цели города до 2035 года были разработаны, скоординированы и официально оформлены в рамках прозрачного процесса. С тех пор это неформальное планирование используется для анализа эффективности целей и рекомендаций по развитию и реализации, изложенных в концепции. Концепция также служит важной технической основой для обновления плана землепользования.
Компании Prognos AG и Complan Kommunalberatung GmbH были заказаны городом Йена для обновления концепции. Обе компании уже отвечали за разработку первоначальной концепции.
Начиная с обновления, в 2019 годубыл создан сопровождающий проект руководящий комитет, состоящий из представителей администрации, политики, палат и ассоциаций, а также компаний Йены, которые смогли внести свой опыт в разработку концепции развития рабочих и коммерческих площадей с новым временным горизонтом до 2035 года.
Ситуация с коммерческой недвижимостью в Йене
Коммерческие и научные площадки в Йене - состояние дел
Ниже приведены наиболее важные результаты анализа ситуации с коммерческими и научными площадями (SO F+L):
- В городе Йена имеется 348 га коммерческих площадей. Из них почти 80 % (277 га) используется в коммерческих целях и считается застроенной землей.
- На незастроенные территории в настоящее время приходится около одной пятой части (71 га). Из-за отсутствия закона о планировании, из-за того, что земля уже продана или опционирована, или из-за ситуации с собственностью, только одна десятая часть (7,6 га) незастроенной земли в настоящее время доступна для коммерческого использования. Из них 1,7 га, последний, но самый большой участок под застройку, находится в собственности города.
- Спрос на землю особенно высок в районах Йена Юг и Йена Автострада. На эти районы приходится в общей сложности 34 гектара спроса, или 72 процента всех земельных участков, занятых с 2010 года.
- Площадь специальных земельных участков под научные исследования и преподавание (около 92 гектаров) за последние годы практически не изменилась, хотя в существующий фонд были внесены изменения и корректировки.
- Начавшаяся концентрация и реорганизация университетских территорий продолжится в ближайшие годы. Инзельплац как место нового строительства и три существующих квартала Ландграфенареаль, Бахштрассе и бывшая детская больница представляют собой потенциальные территории и варианты повторного использования для будущего использования. В соответствии с планами Свободной земли Тюрингия, в связи с концентрацией на меньшем количестве университетских мест, от дальнейших разрозненных и отдельных участков придется отказаться.
Текущие (пространственные) потребности предприятий Йены
Для оценки потребностей предприятий Йены в помещениях в 2019 году был проведен опрос компаний, организованный Gesellschaft für angewandte Kommunalforschung mbH (GEFAK). Около 450 компаний были опрошены о своих потребностях, проблемах и оценках Йены как места для ведения бизнеса. В 97 ответах доля ответивших составила около 22 процентов.
В целом, опрошенные компании были удовлетворены условиями размещения в Йене. Как и по результатам опроса компаний в 2012 году, наибольшее значение придавалось хорошей широкополосной и мобильной связи, а также наличию рабочей силы. Исследование квалифицированной рабочей силы, проведенное в 2019 году, подтверждает большое значение квалифицированных работников для будущего развития Йены как места ведения бизнеса. Наибольшие расхождения между важностью и удовлетворенностью также наблюдаются в отношении доступности квалифицированной рабочей силы и жилья, за которыми следуют доступность и уровень цен на коммерческие площади и недвижимость.
Почти три четверти компаний нацелены на рост и увеличение числа сотрудников. Чуть менее половины всех опрошенных компаний планируют расширение или переезд в ближайшие три года. Большинство из этих компаний хотели бы остаться верными городу Йена (60 %) или, по крайней мере, региону (23 %).
После наличия рабочей силы, наличие площадей названо самой большой проблемой для реализации потенциального расширения или переезда компании. В общей сложности около трети компаний указали на потребность в дополнительных коммерческих площадях.
Наибольший спрос наблюдается на офисные помещения. Их общий фонд вырос на 7,5 % в период с 2015 по 2020 год, а уровень вакантных площадей снизился с 3,8 % до 2,0 %.
Потребности в коммерческих площадях до 2035 года
На основе текущей ситуации с коммерческими площадями, прогноза численности рабочей силы и определения показателей площадей, характерных для конкретного места, был спрогнозирован спрос на коммерческие площади до 2035 года. Всего было рассчитаночетыре сценарияс использованием модели экономического равновесия, в которой предложение и спрос на площади соответствуют базовому году, с учетом производительности и резервных площадей. Эта методология уже использовалась в 2012 году для прогноза коммерческих площадей. В ретроспективе этот подход показал, что допустимая погрешность для 2020 года составляет менее 2 %. По этой причине данный подход будет вновь использован для обновления.
Общим для всех четырех сценариев является то, что для каждого из них рассматривались два варианта A (без Ротенштейна) и B (с Ротенштейном). Это позволило учесть в расчетах спроса будущее развитие межмуниципальной торговой зоны Ротенштайна, принадлежащей муниципальной компании - в соответствии с соглашением о целевом использовании между Ротенштайном и Йеной с 2019 года.
По согласованию с руководящим комитетом проекта в качестве базового сценариябыл выбрансценарий 2, а в качестве целевого- сценарий 4. Оба сценария учитывают большую долю резервных площадей (резерв колебаний), чем сценарии 1 и 3, и, таким образом, позволяют городу Йена более гибко реагировать на специфические требования компаний, например, в случае их переезда. Однако выбранный подход подразумевает, что в балансе должны быть учтены дополнительные площади до 16 гектаров.
В результате расчетов спрос в базовом сценарии превышает предложение на 5 гектаров в 2030 году. В 2035 годуэто соотношение примерно уравновешивается. Причиной такого развития событий является вышеупомянутое снижение численности рабочей силы в результате демографических изменений. В целевом сценарии уже в 2025 году спрос превышает предложение земли примерно на 8 гектаров. В последующие годы нехватка земли будет постепенно увеличиваться и достигнет 26 гектаров в 2035 году. В связи с более быстрым ростом коэффициентов землепользования (более быстрая автоматизация и, следовательно, увеличение потребления земли), в период между 2030 и 2035 годами снижения не ожидается.
Рекомендации по разработке и внедрению
Концепция содержит следующие рекомендациипо будущему развитию коммерческих и научных площадей:
- Приоритетным направлением удовлетворения потребности в площадях должно стать сохранение и обеспечение сохранности существующих коммерческих площадей, включая недоступные в настоящее время площади и специальные строительные зоны для исследований и обучения. Это включает в себя быстрое принятие закона о планировании для территорий, которые уже выделены для коммерческого использования. Необходимо начать городское планирование землепользования в районах Иссерштедт 1 и Эстлих дер Ландесерцтекаммер, подлежащих планированию землепользования.
- Необходимо провести глубокий анализсуществующих территорий, нуждающихся в реорганизации и реструктуризации, и предпринять усилия по их консолидации и оптимизации. К ним относятся промышленная зона Лёбштедт-Ост, промышленная зона Унтерауэ, зона Ам Райфштайн и промышленная зона Гёшвиц.
- Земельный потенциал можно мобилизоватьза счет ревитализации коммерческих объектов, которые не используются (или будут использоваться в дальнейшем). Это относится к объектам TEAG и нынешней штаб-квартире Carl Zeiss AG в здании 6/70 (после переезда).
- Кроме того, в будущем FNP могут быть выделеныдополнительные коммерческие территории площадью до 8 гектаров . После мобилизации они могут быть использованы для дополнения существующего коммерческого фонда в некоторых районах. К ним относятся небольшие зоны консолидации Saalepark III, расширение Burgau и железнодорожные районы Göschwitz (после освобождения Deutsche Bahn AG).
- Кроме того, совместно с муниципалитетом Ротенштайн развивается межмуниципальная коммерческая зона, а также углубляется межмуниципальное сотрудничество с соседними муниципалитетами и районами.
- Учитывая земельные резервы в университетских центрах и начавшиеся процессы концентрации, а также существующие потенциальные территории для научных поселений ("Im Hahnengrunde" и зона расширения Seidelstraße), которые все еще обеспечены в соответствии с законом о планировании, нет необходимости в дополнительных специальных земельных участках для строительствабез специальных запросов на поселение . Таким образом, существующие площади являются достаточными с точки зрения сегодняшнего дня. Если потребуются дополнительные площади, то исследовательские учреждения можно разместить на участках коммерческой или смешанной застройки или в основных районах. Для этого предусмотрен резерв гибкости, т. е. сочетание участков, на которых возможно гибкое сочетание коммерческого и научного использования (участок TEAG, Bau 6/70 и An der Saalbahn).