![Gebäude Am Anger 26 mit Haupteingang - Sitz Dezernat Stadtentwicklung und Umwelt](/system/files/styles/header_image_tiny/private/2019-03/Dezernat_III.jpg?h=fb83f0be&itok=235wqSy8)
Ontwikkeling van commercieel vastgoed
Commerciële ruimte in Jena
Het bepalen van de toekomstige vraag naar commerciële en wetenschappelijke ruimte (speciale ontwikkelingsgebieden voor onderzoek en onderwijs) - op basis van analyses en prognoses - is een van de belangrijkste taken van een toekomstgerichte en strategisch georiënteerde stedenbouwkundige planning om ook in de toekomst kwantitatief en kwalitatief voldoende kantoor- en commerciële ruimte te bieden voor het veiligstellen en ontwikkelen van bestaande bedrijven (uitbreidingen en verhuizingen) en voor de acquisitie (verhuizingen) en vestiging van nieuwe bedrijven en om de ontwikkeling van speciale ontwikkelingsgebieden voor onderzoek en onderwijs te ondersteunen.
De stad Jena is al vele jaren een groeiende stad met een toenemende vraag naar commerciële ruimte. Het doel is daarom om een voldoende groot en goed aanbod van commerciële ruimte te bieden om aan de verwachte toekomstige vraag te voldoen. De centrale basis hiervoor is een strategisch grondbeleid dat rekening houdt met zowel de gedifferentieerde vraag naar commerciële ruimte als zuinig grondgebruik en hoogwaardige stadsontwikkeling.
Zuinig en zuinig grondgebruik is een van de belangrijkste doelstellingen van duurzame stadsontwikkeling (artikel 1, lid 6, BauGB). Lokale overheden moeten zorgen voor een ordelijke stedelijke ontwikkeling om een humaan milieu te waarborgen en de natuurlijke levensfundamenten te beschermen. Als onderdeel van de resolutie "2030 - Agenda voor duurzame ontwikkeling" (17/1200-BV van 15 maart 2017) heeft de stad Jena zich verbonden aan de 17 SDG's (Sustainable Development Goals) die wereldwijd van toepassing zijn.
Ontwikkeling van werkgelegenheid en commerciële ruimte Jena 2035
Met de update van het "Ontwikkelingsconcept voor werkgelegenheid en commerciële ruimte voor de stad Jena" uit 2012 werden de langetermijndoelen voor de stad tot 2035 ontwikkeld, gecoördineerd en geformaliseerd in een transparant proces. Sindsdien wordt deze informele planning gebruikt om de effectiviteit van de doelstellingen en ontwikkelings- en implementatieaanbevelingen uit het concept te evalueren. Het concept dient ook als een essentiële technische basis voor het actualiseren van het bestemmingsplan.
Prognos AG en Complan Kommunalberatung GmbH kregen van de stad Jena de opdracht om het concept te actualiseren. Beide bedrijven waren al verantwoordelijk voor de ontwikkeling van het oorspronkelijke concept.
Om te beginnen met de update werd in 2019 een projectbegeleidende stuurgroep opgericht, bestaande uit vertegenwoordigers van de overheid, de politiek, kamers en verenigingen en bedrijven uit Jena, die zo hun expertise konden inbrengen in de ontwikkeling van het ontwikkelingsconcept voor werkplekken en commerciële ruimten met de nieuwe tijdshorizon tot 2035.
Situatie van commercieel vastgoed in Jena
Commerciële en wetenschappelijke ruimtes in Jena - status quo
De volgende punten behoren tot de belangrijkste resultaten van de analyse van de situatie op het gebied van commerciële en wetenschappelijke ruimte (SO F+L):
- De stad Jena heeft 348 ha commerciële ruimte. Hiervan wordt bijna 80 % (277 ha) gebruikt voor commerciële doeleinden en wordt beschouwd als ontwikkelde grond.
- Onontwikkeld gebied beslaat momenteel ongeveer een vijfde van het land (71 ha). Door het gebrek aan planningwetgeving, grond die al verkocht of in optie is of de eigendomssituatie, is momenteel slechts ongeveer een tiende (7,6 ha) van de onbebouwde grond beschikbaar voor commercialisering. Hiervan is 1,7 ha, het laatste maar ook grootste aaneengesloten bouwterrein, eigendom van de stad.
- De vraag naar grond is vooral hoog in de gebieden Jena Zuid en Jena Snelweg. Deze gebieden zijn goed voor in totaal 34 hectare vraag of 72 procent van alle opgenomen grond sinds 2010.
- De hoeveelheid speciale bouwgrond voor onderzoek en onderwijs (ongeveer 92 hectare) is de afgelopen jaren nauwelijks veranderd, hoewel er binnen de bestaande voorraad veranderingen en aanpassingen zijn doorgevoerd.
- De begonnen concentratie en reorganisatie van universiteitsterreinen zal de komende jaren doorgaan. Met de Inselplatz als nieuwbouwlocatie en de drie bestaande wijken Landgrafenareal, Bachstraße en het voormalige kinderziekenhuis zijn er potentiële gebieden en herbestemmingsmogelijkheden voor toekomstig gebruik. Met de concentratie op minder universiteitslocaties worden verdere verspreide en individuele locaties verlaten in overeenstemming met de plannen van de Vrijstaat Thüringen.
Huidige (ruimte)behoeften van Jena-bedrijven
Een bedrijvenenquête die in 2019 werd uitgevoerd door de Gesellschaft für angewandte Kommunalforschung mbH (GEFAK) werd gebruikt om de ruimtebehoeften van de bedrijven in Jena te beoordelen. Ongeveer 450 bedrijven werden gevraagd naar hun behoeften, uitdagingen en beoordelingen van Jena als bedrijfslocatie. Met 97 reacties bedroeg de respons ongeveer 22 procent.
Over het algemeen waren de ondervraagde bedrijven tevreden met de locatievoorwaarden in Jena. Vergelijkbaar met de resultaten van de bedrijvenenquête uit 2012 werd het grootste belang gehecht aan goede breedband- en mobiele telefoonverbindingen en de beschikbaarheid van arbeidskrachten. Het onderzoek naar geschoolde arbeidskrachten uit 2019 bevestigt het grote belang van geschoolde arbeidskrachten voor de toekomstige ontwikkeling van Jena als vestigingsplaats. De grootste discrepanties tussen belang en tevredenheid zien we ook bij de beschikbaarheid van geschoolde arbeidskrachten en huisvesting, gevolgd door de beschikbaarheid en het prijsniveau van bedrijfsruimte en onroerend goed.
Bijna driekwart van de bedrijven richt zich op groei en een toename van het aantal werknemers. Iets minder dan de helft van alle ondervraagde bedrijven is van plan om de komende drie jaar uit te breiden of te verhuizen. De meerderheid van deze bedrijven wil de stad Jena (60%) of ten minste de regio (23%) trouw blijven.
Na de beschikbaarheid van arbeidskrachten wordt de beschikbaarheid van ruimte genoemd als de grootste uitdaging bij het uitvoeren van potentiële bedrijfsuitbreidingen of -verplaatsingen. In totaal gaf ongeveer een derde van de bedrijven aan behoefte te hebben aan extra commerciële ruimte.
De grootste vraag is er naar kantoorruimte. Hun totale voorraad groeide met 7,5% tussen 2015 en 2020, terwijl de leegstand daalde van 3,8% naar 2,0%.
Benodigde commerciële ruimte tot 2035
Op basis van de huidige commerciële ruimtesituatie, de prognose van de beroepsbevolking en de bepaling van locatiespecifieke ruimte-indicatoren is de vraag naar commerciële ruimte tot 2035 voorspeld. In totaal werden vier scenario's doorgerekendmet behulp van een economisch evenwichtsmodel waarin de vraag naar en het aanbod van ruimte in het basisjaar overeenkomen, rekening houdend met productiviteit en reservegebieden. Deze methodologie werd al in 2012 gebruikt voor de voorspelling van commerciële ruimte. Achteraf bleek deze aanpak voor 2020 een fouttolerantie van minder dan 2% te hebben. Daarom wordt deze benadering opnieuw gebruikt voor de update.
Wat alle vier de scenario's gemeen hebben, is dat er voor elk scenario twee varianten A (zonder Rothenstein) en B (met Rothenstein) zijn overwogen. Dit maakte het mogelijk om in de vraagberekeningen rekening te houden met de toekomstige ontwikkeling van het intergemeentelijke commerciële gebied Rothenstein dat eigendom is van een gemeentelijk bedrijf - in overeenstemming met de overeenkomst voor een bijzonder doel tussen Rothenstein en Jena vanaf 2019.
In overleg met de projectstuurgroep werd scenario 2 gekozen als basisscenario en scenario 4 als streefscenario. Met 5% houden beide scenario's rekening met een groter aandeel aan reserveruimte (fluctuatiereserve) dan scenario's 1 en 3, waardoor de stad Jena flexibeler kan reageren op specifieke behoeften van bedrijven, bijvoorbeeld in het geval van bedrijfsverplaatsingen. De gekozen aanpak impliceert echter dat er in de balans rekening moet worden gehouden met extra oppervlakten tot 16 hectare.
Als gevolg van de berekeningen overstijgt de vraag in het basisscenario het aanbod met 5 hectare in 2030. In 2035is de verhouding dan ongeveer in evenwicht. De reden voor deze ontwikkeling is de eerder genoemde afname van de beroepsbevolking als gevolg van demografische veranderingen. In het streefbeeld overstijgt de vraag het beschikbare grondaanbod al met ongeveer 8 hectare in 2025. In de jaren daarna neemt het tekort aan grond dan geleidelijk toe tot ongeveer 26 hectare in 2035. Door de snellere groei van de landgebruikverhoudingen (snellere automatisering en dus meer landgebruik) wordt er tussen 2030 en 2035 geen afname verwacht.
Aanbevelingen voor ontwikkeling en implementatie
Het concept doet de volgende aanbevelingenvoor de toekomstige ontwikkeling van commerciële en wetenschappelijke ruimtes:
- De behoefte aan ruimte moet prioriteit krijgen door de bestaande commerciële gebieden te behouden en veilig te stellen, inclusief de momenteel niet beschikbare gebieden en de speciale bouwgebieden voor onderzoek en onderwijs. Dit houdt ook in dat er snel planningswetgeving moet komen voor de gebieden die al bestemd zijn voor commercieel gebruik. Voor de gebieden Isserstedt 1 en Östlich der Landesärztekammer die onder de ruimtelijke ordening vallen, moet een begin worden gemaakt met stedelijke ruimtelijke ordening.
- Bestaande gebieden die moeten worden gereorganiseerd en geherstructureerd, moeten grondig worden geanalyseerd en er moeten inspanningen worden geleverd om de gebieden te consolideren en te optimaliseren. Hiertoe behoren het industrieterrein Löbstedt-Ost, het industrieterrein Unteraue, het terrein Am Reifsteine en het industrieterrein Göschwitz.
- Grondpotentieel kan gemobiliseerd wordendoor de revitalisatie van commerciële sites die niet (meer) in gebruik zijn. Dit geldt voor de TEAG-terreinen en het huidige hoofdkantoor van Carl Zeiss AG in gebouw 6/70 (na verplaatsing).
- Bovendien kunnen in het toekomstige FNP extra commerciële gebieden van maximaal 8 hectare worden aangewezen. Als deze eenmaal beschikbaar zijn, kunnen ze worden gebruikt om de bestaande commerciële voorraad in bepaalde gebieden aan te vullen. Hiertoe behoren de kleinschalige consolidatiegebieden Saalepark III, de uitbreiding Burgau en de spoorweggebieden Göschwitz (na vrijgave door Deutsche Bahn AG).
- Daarnaast is er de ontwikkeling van de intergemeentelijke handelszone samen met de gemeente Rothenstein en een meer diepgaande intergemeentelijke samenwerking met naburige gemeenten en districten.
- Met het oog op de grondreserves op de universiteitslocaties en de in gang gezette concentratieprocessen, evenals de bestaande potentiële gebieden voor wetenschapsvestiging ("Im Hahnengrunde" en het uitbreidingsgebied Seidelstraße) die nog steeds onder de planningswetgeving vallen, kan zonder specifieke vestigingsaanvragen geen behoefte aan extra speciale bouwgrond worden afgeleid. De bestaande gebieden zijn daarom voldoende vanuit een huidig perspectief. Mochten er meer gebieden nodig zijn, dan is het ook mogelijk om onderzoeksfaciliteiten te vestigen op commerciële of gemengde ontwikkelingslocaties of in kerngebieden. Hiervoor is een flexibiliteitsreserve voorzien, d.w.z. een combinatie van locaties waar een flexibele mix van commercieel en wetenschappelijk gebruik mogelijk is (TEAG-terrein, Bau 6/70 en An der Saalbahn).