Egalisatiebedrag onder herstructureringswet

Eigenaars van een eigendom of condominium binnen een formeel gedefinieerd herontwikkelingsgebied zijn verplicht om na voltooiing van de herontwikkelingsmaatregelen een compensatiebedrag in contanten te betalen aan de stad Jena om de herontwikkeling evenredig te financieren.

Egalisatiebijdragen zijn de bijdrage van de vastgoedeigenaren in de totale kosten van de herontwikkelingsmaatregelen. Niet de daadwerkelijk gemaakte kosten moeten worden vergoed, maar alleen de door een deskundige vastgestelde stijging van de grondwaarde van hun eigendom.

In § 154 (2) van het Duitse BauGB (bouwwetboek) wordt de stijging van de grondwaarde als volgt gedefinieerd:

De toename van de grondwaarde van het eigendom veroorzaakt door de herontwikkeling bestaat uit het verschil tussen de grondwaarde die voor het eigendom zou resulteren als de herontwikkeling niet was gepland of uitgevoerd (initiële waarde) en de grondwaarde die voor het eigendom resulteert als gevolg van de wettelijke en feitelijke reorganisatie van het formeel gedefinieerde herontwikkelingsgebied (definitieve waarde).

De eigenaar van het eigendom betaalt dus niet de waardestijging die is opgetreden sinds het begin van de herontwikkeling, maar alleen het verschil tussen de waarde die het eigendom daadwerkelijk heeft aan het einde van de herontwikkeling en de waarde die het zou hebben gehad als er geen herontwikkeling was uitgevoerd.

Er bestaat een speciale stedenbouwkundige wet voor de herontwikkelingsperiode in formeel aangewezen herontwikkelingsgebieden in overeenstemming met de Duitse bouwcode. Overheidsgeld wordt gebruikt om grotere gebieden met aanzienlijke stedenbouwkundige tekortkomingen aanzienlijk te verbeteren en te renoveren. Dit gebeurt bijvoorbeeld door het verbeteren van de infrastructuur, het uitbreiden van wegen en pleinen, het slopen van te dicht bebouwde blokken en het slopen van vervallen gebouwen.

Deze maatregelen worden voornamelijk gefinancierd met overheidsgeld en komen zowel het grote publiek als de eigenaars van de eigendommen in het herontwikkelingsgebied ten goede. Het opwaarderen van de herontwikkelingsgebieden kan de marktwaarde van de eigendommen in kwestie verhogen.

Het aanwijzen van een herontwikkelingsgebied brengt echter ook andere voordelen met zich mee, bijvoorbeeld dat eigenaars van onroerend goed subsidies kunnen krijgen voor bepaalde moderniseringsmaatregelen en belastingvoordelen kunnen claimen.

Om gelijke behandeling van alle burgers te garanderen, heeft de wetgever bepaald dat vastgoedeigenaren in het herontwikkelingsgebied ook moeten bijdragen aan de financiering van de totale maatregel.

De wettelijke basis hiervoor is artikel 154 van het bouwwetboek:

De eigenaar van een eigendom gelegen in het formeel gedefinieerde herontwikkelingsgebied moet de gemeente een compensatiebedrag in contanten betalen om de herontwikkeling te financieren, dat overeenkomt met de stijging van de grondwaarde van zijn eigendom veroorzaakt door de herontwikkeling (Artikel 154 (1) zin 1 BauGB).

De waarden waarop het egalisatiebedrag is gebaseerd, worden na een exacte taxatie vastgesteld door een deskundige in overleg met de deskundigencommissie voor de taxatiewaarden voor het gebied van het district Saale-Holzland, het district Saale-Orla en de onafhankelijke stad Jena, waarvan het kantoor is gevestigd bij het Thüringse staatsbureau voor grondbeheer en geo-informatie in Pößneck. De deskundigencommissie is een instelling die onafhankelijk is van de stad Jena.

Tijdens de taxatie worden de gebreken voorafgaand aan de herontwikkeling en de maatregelen die zijn genomen om deze te verhelpen, geclassificeerd en vergeleken in een duidelijk gestructureerd taxatiekader. Vervolgens wordt een mathematisch-statistisch rekenmodel gebruikt om de overeenkomstige herontwikkelingsgerelateerde stijging van de grondwaarde te bepalen.

Deze herontwikkelingsgerelateerde stijging van de grondwaarde is de basis voor het bepalen van het vereveningsbedrag. De stijging van de grondwaarde is het resultaat van het verschil tussen de grondwaarde die het onroerend goed zou hebben gehad als de herontwikkeling niet was uitgevoerd (initiële waarde) en de grondwaarde die resulteert na de herontwikkeling (eindwaarde). Beide waarden hebben betrekking op de dag waarop de herontwikkelingsprocedure is voltooid en de herontwikkelingsstatuten zijn geannuleerd.

Het egalisatiebedrag heeft alleen betrekking op de toegenomen waarde van het onroerend goed als gevolg van de herontwikkeling. Er wordt geen rekening gehouden met algemene, d.w.z. cyclische, stijgingen van de grondwaarde of dalingen van de grondwaarde.

Omdat individuele deelgebieden in het herontwikkelingsgebied vaak in verschillende mate hebben geprofiteerd van de herontwikkeling, wordt hiermee rekening gehouden bij de berekening van de egalisatiebedragen door het bedrag altijd te bepalen op basis van individuele eigendommen (locatie, grootte, enz.).

De persoon die aansprakelijk is voor de betaling is de persoon die eigenaar is van een eigendom dat in het herontwikkelingsgebied ligt op het moment van de annulering van de herontwikkelingsstatuten, d.w.z. die op dat moment is ingeschreven in het kadaster.

Mede-eigenaars zijn hoofdelijk aansprakelijk. In het geval van mede-eigendom zijn de respectieve eigenaren alleen aansprakelijk om te betalen in verhouding tot hun mede-eigendomsaandeel (§ 154 (1) zin 2 BauGB).

De stad Jena moet een compensatiebedrag innen van de eigenaars. De heffing is niet discretionair. De wetgever heeft dit verplicht gesteld in de bouwcode.

Aangezien de reikwijdte van de herontwikkelingsmaatregelen sterk verschilt van gebied tot gebied en de impact op de grondwaarde dus ook dienovereenkomstig verschilt, is het niet mogelijk om een algemeen antwoord te geven op de vraag naar de financiële lasten voor een voorbeeldpand. Het compensatiebedrag wordt altijd individueel berekend voor elk onroerend goed.

Een vervroegde aflossing van het vereveningsbedrag is ook mogelijk, wat onder andere gepaard gaat met financiële voordelen voor de latere betaler.

Het team stedelijke herontwikkeling beantwoordt graag alle vragen over een specifiek pand.

De basis voor het bepalen van het egalisatiebedrag is de herontwikkelingsgerelateerde waardestijging van de grond. Er wordt geen rekening gehouden met de waardestijging van de gebouwen die op deze grond staan.

Stijgingen van de grondwaarde die de eigenaars op toegestane wijze hebben teweeggebracht door hun eigen uitgaven, kunnen worden verrekend met het egalisatiebedrag als er een overeenkomstige overeenkomst is gesloten met de stad Jena. Dit omvat bijvoorbeeld de sloop van gebouwen of de bouw en aanpassing van ontwikkelingsvoorzieningen.

De subsidiabiliteit van zelf uitgevoerde maatregelen kan van geval tot geval worden besproken voordat het besluit om het egalisatiebedrag te innen wordt afgegeven als onderdeel van de hoorzitting.

De verplichting om compensatie te betalen ontstaat na voltooiing van de stedelijke herontwikkelingsmaatregelen, d.w.z. na annulering van de herontwikkelingsstatuten voor het betreffende gebied. Dit betekent dat de stad Jena na de annulering het vereveningsbedrag zal vaststellen en heffen door middel van een kennisgeving. Het vastgestelde vereveningsbedrag moet binnen een maand na kennisgeving van het besluit worden betaald (artikel 154, lid 3 en 4, BauGB).

Voordat het vereveningsbedrag wordt vastgesteld, krijgt elke partij die het vereveningsbedrag moet betalen de mogelijkheid om opmerkingen te maken over en te discussiëren over de omstandigheden die relevant zijn voor de waardering van hun eigendom en de bedragen die moeten worden betaald volgens § 155 (1) BauGB (hoorzitting).

Als van de eigenaar redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat hij de betalingsverplichting nakomt met eigen of vreemd vermogen, heeft de stad Jena de mogelijkheid om het compensatiebedrag om te zetten in een aflossingslening.

Deze aflossingslening is rentedragend en moet worden ingeschreven in het kadaster (§ 154 (5) BauGB).

De eigenaar dient hiervoor een informele schriftelijke aanvraag in na ontvangst van de beslissing.

Voor herontwikkelingsgebieden die al zijn geannuleerd, is vervroegde vrijgave niet langer een optie.

Voor alle bestaande herontwikkelingsgebieden biedt de stad Jena vastgoedeigenaren de mogelijkheid om het compensatiebedrag vrijwillig te betalen vóór de annulering van de herontwikkelingsstatuten door middel van een publiekrechtelijk contract (afkoopovereenkomst) (§ 154 (3) BauGB).

Dit heeft de volgende voordelen voor zowel de eigenaren als de stad:

• Een terugkoopovereenkomst creëert consensuele en definitieve rechtszekerheid voor beide partijen. Egalisatiebedragen kunnen dan niet meer per opzegging worden geheven. Bijkomende betalingen, maar ook terugvorderingen, zijn uitgesloten. Eigendommen kunnen dan "vrij van egalisatielasten" worden verkocht.
• De saneringsaantekening in het kadaster wordt na betaling verwijderd. De speciale vergunningen die vereist zijn onder de saneringswet, bijv. voor koopovereenkomsten en hypotheken, zijn niet langer nodig.
• De compensatiebedragen die via terugkoopovereenkomsten worden geïnd, kunnen worden gebruikt voor verdere subsidiabele maatregelen in het herontwikkelingsgebied als onderdeel van de lopende herontwikkeling, waardoor de algemene leef- en woonkwaliteit wordt verbeterd. Op deze manier blijven de financiële middelen in de stad en hoeven ze na de afwikkeling niet te worden terugbetaald aan de staat en de federale overheid.
• De administratieve last wordt verminderd.
• De betalingsmodaliteiten (termijnen, betalingsdata) kunnen flexibel overeengekomen worden. Daarentegen is het vereveningsbedrag dat bij kennisgeving wordt vastgesteld na de opheffing van de herontwikkelingsstatuten één maand na kennisgeving van de kennisgeving verschuldigd - zelfs in geval van bezwaar.

Een andere optie is de verklaring van voltooiing voor individuele eigendommen voordat de totale maatregel is afgerond. Als het object in kwestie is ontwikkeld in overeenstemming met de doelstellingen van de herontwikkeling of als het gebouw is gemoderniseerd of hersteld, kan de herontwikkeling voor het object voltooid worden verklaard (§163 BauGB).

In dit geval ontvangt de eigenaar een kennisgeving van vrijgave van de herontwikkeling en een verdere kennisgeving van betaling van het egalisatiebedrag.

Net als bij de aflossingsprocedure wordt ook het herontwikkelingsbericht uit het kadaster verwijderd voordat de statuten worden geannuleerd. De eigendommen kunnen dan worden verkocht vrij van het egalisatiebedrag en de opbrengst kan worden geïnvesteerd in het herontwikkelingsgebied.

Egalisatiebedragen kunnen onder bepaalde voorwaarden worden geclaimd voor de inkomstenbelasting. De eigenaar vraagt bij de stad Jena een certificaat van egalisatie of aflossingsbedragen aan onder de herontwikkelingswet, dat kan worden ingediend bij het relevante belastingkantoor. Het deel van de kosten dat moet worden opgenomen, wordt dan bepaald door het belastingkantoor.

Meer algemene informatie iste vinden in het serviceportaal. Gedetailleerde informatie hierover kan worden verkregen van belastingadviseurs en het betreffende belastingkantoor. De hier verstrekte informatie moet worden gezien als algemene informatie.