Modello di terreno edificabile per l'edilizia residenziale di Jena

Mercato immobiliare in tensione

Jena è una delle poche città dei nuovi Länder a registrare una crescita demografica costante dall’inizio degli anni 2000. In combinazione con un aumento del numero di nuclei familiari registrati, un calo costante dell’attività edilizia dal 2016 e un tasso di sfitto molto basso pari al 2,1% (dati del 2023, corrispondenti a circa 1.250 alloggi), a Jena si registra una situazione di tensione nel mercato immobiliare. Per rimanere competitiva in quanto centro regionale e poter mettere a disposizione alloggi per i lavoratori qualificati, è necessaria un’offerta abitativa adeguata.

Proprietà comunale dei terreni

Il «Piano per le aree edificabili a Jena 2035» definisce la domanda qualificata di alloggi prevista fino al 2035, nonché le potenziali aree edificabili necessarie. L’aggiornamento del piano regolatore generale (FNP) tiene conto di questo quadro territoriale. Tuttavia, questi progetti urbanistici non sono di per sé sufficienti per una rapida mobilitazione dei terreni edificabili. Se la città dispone di terreni propri, può influire sugli obiettivi di sviluppo urbano in ambito socio-politico, urbanistico, ecologico e fiscale. I terreni di proprietà comunale sono tuttavia molto limitati e l’acquisizione di nuovi terreni risulta difficile a causa della situazione di tensione del mercato. Solo circa il 12 per cento di tutte le aree potenzialmente destinabili all’edilizia residenziale previste dal «Piano per le aree residenziali di Jena 2035» è di proprietà della città.

Alloggi sociali

Senza una riserva fondiaria a lungo termine non è possibile garantire un’offerta abitativa socialmente sostenibile attraverso la creazione di alloggi a canone e occupazione controllati, l’assegnazione in base a criteri prestabiliti e una rapida messa a disposizione di alloggi a prezzi accessibili. Per l’approvvigionamento delle famiglie a basso reddito sono particolarmente importanti gli alloggi sovvenzionati con fondi pubblici. Il loro patrimonio, tuttavia, è diminuito notevolmente dal 2015. A causa delle attuali condizioni di finanziamento previste dalla legislatura in vigore fino al 2024, nello Stato Libero di Turingia non è stato possibile realizzare la necessaria espansione dell’edilizia residenziale sovvenzionata.

La scarsità dell’offerta di alloggi favorisce l’aumento degli affitti e dei prezzi dei terreni edificabili – a ciò si può ovviare solo aumentando l’offerta. La futura politica comunale in materia di terreni edificabili è quindi di fondamentale importanza per uno sviluppo urbano sostenibile, socialmente equo e rispettoso del clima.

Modello di Ulm

Diversi comuni in Germania dispongono già di un modello di gestione dei terreni edificabili e lo applicano nell’ottica di un utilizzo socialmente equo del suolo. Tra questi figurano, ad esempio, Stoccarda, Monaco di Baviera, Potsdam o Münster. Il «Modello di Ulm», che è servito da riferimento per alcune città, viene praticato nella città di Ulm sin dagli anni ’90 del XIX secolo e si basa in particolare sul principio secondo cui il Comune acquista i terreni in anticipo e li mantiene di propria proprietà, al fine di guidare uno sviluppo urbano sostenibile e a lungo termine.

In conformità con la delibera del Consiglio comunale «Dal modello di Ulm al modello di Jena» (21/0977-BVdell’8 dicembre 2021) è stato costituito un gruppo di lavoro composto da rappresentanti dell’amministrazione comunale, dell’ente municipale KIJ e di tutti i gruppi consiliari, con l’obiettivo di elaborare un «Modello di Jena» ispirandosi al «Modello di Ulm» di pianificazione delle riserve fondiarie. A seguito di un intenso processo di lavoro e del confronto con altri comuni, è emerso che non esiste un modello prestabilito per la gestione dei terreni edificabili.

Il «Modello di Jena» deve essere adattato alle condizioni specifiche della città e alle forti restrizioni ad esse associate (posizione, topografia, tutela della natura, aree soggette a inondazione, peculiarità strutturali dell’insediamento urbano, disponibilità limitata di terreni, risorse finanziarie e di personale limitate, ecc.).

Con la delibera politica di principio, il Consiglio comunale ha approvato i seguenti sette punti come linee guida della politica di Jena in materia di terreni edificabili a fini abitativi:

1. La città di Jena persegue l’obiettivo di uno sviluppo sostenibile e socialmente equilibrato dell’edilizia residenziale attraverso la creazione di alloggi adeguati al fabbisogno, nel rispetto di un obiettivo socio-politico e di stabilizzazione dei prezzi, basato sulla versione vigente del piano per le aree edificabili a fini abitativi. Ciò corrisponde attualmente a un obiettivo di 4.830 alloggi entro il 2035.
2. La città di Jena promuove l’acquisizione strategica di terreni e la riservazione a lungo termine di lotti chiave, in conformità con il progetto chiave ISEK n. 9 «Gestione strategica del territorio», con l’obiettivo di ampliare a lungo termine i margini di manovra comunali della città di Jena nell’interesse del bene comune.
3. La città di Jena promuove l’attuazione degli obiettivi di politica sociale e di protezione del clima attraverso l’avvio, in base alle esigenze, di procedure di pianificazione urbanistica volte alla creazione di diritti edilizi, favorendo in particolare lo sviluppo di aree residenziali di proprietà comunale.
4. La città di Jena continua a gestire attivamente l’assegnazione dei terreni edificabili comunali attraverso l’assegnazione basata su progetti e la direttiva sui criteri per l’assegnazione dei terreni destinati all’edilizia residenziale (direttiva sull’edilizia residenziale).
5. La città di Jena continua a puntare sull’impegno e sul coinvolgimento dei privati nello sviluppo dei terreni edificabili, a condizione che questi ultimi attuino i requisiti quantitativi e qualitativi relativi alla struttura abitativa o si assumano determinati impegni.
6. La città di Jena mira a una ripartizione adeguata ed equa dei costi di sviluppo dei terreni edificabili tra i beneficiari della pianificazione e se stessa.
7. La città di Jena persegue costantemente la conservazione e lo sviluppo di Jena come «città delle brevi distanze» attraverso un’integrazione sostenibile dal punto di vista climatico, prioritariamente in prossimità del centro città, compatibili con il clima e il paesaggio urbano, e attraverso l’integrazione del verde urbano secondo il modello dello «sviluppo interno duplice».

Questo modello si basa su deliberazioni già adottate dal Consiglio comunale in materia di politica abitativa di Jena.

Consolidamento della politica abitativa: linee guida e assegnazione del progetto

Al fine di garantire all’interno della città un’offerta abitativa di qualità sufficiente per l’ulteriore sviluppo sostenibile e socialmente equilibrato del mercato immobiliare nel centro regionale di Jena, con la delibera del Consiglio comunale «Consolidamento della politica abitativa per Jena: Linee guida e assegnazione di progetti» (20/0482-BVdel 14.10.2020) è stato approvato l’obiettivo di politica sociale volto a stabilizzare i prezzi, che prevede la creazione di 4.830 unità abitative entro il 2035.

ISEK Jena 2030+

Nel Piano integrato di sviluppo urbano Jena 2030+  (ISEK, delibera del Consiglio comunale 17/1632-BV), nel progetto chiave n. 9 relativo alla «Gestione strategica del territorio» viene formulato l’obiettivo di rafforzare i margini di manovra comunali attraverso un’acquisizione strategica di terreni, raggiungibile solo mediante la costituzione di una riserva fondiaria a lungo termine (ovvero l’accaparramento di terreni al di là delle attuali valutazioni del fabbisogno contenute nei piani settoriali). Una gestione strategica comunale del territorio mira a un utilizzo sostenibile e responsabile della risorsa limitata che è il territorio e tiene conto, oltre che degli aspetti economici, anche di quelli ecologici, climatici e sociali.

Linee guida in materia di politica abitativa

L’assegnazione dei terreni edificabili comunali è disciplinata dalle «Linee guida in materia di politica abitativa» come strategia generale della politica abitativa di Jena. Queste sono state adottate con le delibere del Consiglio comunale n. 20/0482-BVsull’assegnazione di progetti nell’edilizia residenziale a più piani, n. 22/1740-BVsull’assegnazione basata su criteri per i terreni destinati all’acquisto di abitazioni di proprietà e n. 21/0903-BVrelativa alla creazione di alloggi a canone e occupazione controllati secondo il modello di Jena per l’edilizia sociale negli anni dal 2020 al 2022.

Sviluppo urbano sostenibile dal punto di vista climatico

La delibera sui terreni edificabili può sostenere l’attuazione del modello della «città delle brevi distanze» e di uno sviluppo urbano rispettoso del clima, poiché la chiave per un’integrazione sostenibile dal punto di vista climatico di strutture prevalentemente vicine al centro città, compatte e a uso misto risiede nell’accesso comunale al territorio. Una riserva di terreni di proprietà comunale apre nuove possibilità progettuali e crea le basi per la messa a disposizione rapida ed economica delle aree necessarie.

Il modello di sviluppo edilizio residenziale di Jena si articola nei seguenti quattro elementi strategici (vedi anche l’Allegato 1 “Panoramica degli elementi strategici” nell’area download):

Elemento A – Sviluppo delle aree comunali

La proprietà comunale dei terreni consente l’attuazione a breve termine di uno sviluppo dei terreni edificabili socialmente equo, sostenibile e di qualità dal punto di vista urbanistico. Per poter soddisfare gli obiettivi quantitativi e qualitativi dello sviluppo dei terreni edificabili, a Jena – oltre alle aree private – vengono sempre più spesso rese edificabili le aree comunali incluse nella versione vigente del Piano per le aree residenziali.

Per le aree residenziali di proprietà comunale vengono avviate procedure di pianificazione urbanistica in base alle esigenze. La pianificazione, la viabilità e la commercializzazione sono di competenza del Comune. A tal fine si applicano le «Linee guida di politica abitativa della città di Jena» (20/0482-BVrelative all’assegnazione di progetti nell’edilizia residenziale a più piani e 22/1740-BVrelative all’assegnazione basata su criteri specifici per i terreni destinati all’acquisto di abitazioni di proprietà). Inoltre, il Comune sostiene progetti di edilizia residenziale collettiva sui propri terreni (delibera del Consiglio comunale 21/0989-BV).

In futuro, per le aree destinate all’edilizia residenziale a più piani con almeno 15 unità abitative, vigerà una quota minima del 30% per la realizzazione di alloggi a canone e occupazione controllati. Il presupposto per l’attuazione di questo obiettivo è un adeguato quadro di sostegno da parte dello Stato Libero di Turingia.

Elemento B – Acquisizione strategica di terreni e politica di riserva fondiaria a lungo termine

Per soddisfare il fabbisogno attuale di terreni per lo sviluppo di progetti a breve e medio termine, nonché per costituire una riserva fondiaria a lungo termine, il Comune dovrà acquisire terreni in modo tempestivo e in misura sufficiente. In futuro, la città di Jena (attraverso la propria azienda municipalizzata KIJ) acquisirà in misura maggiore terreni che siano in particolare inclusi nell’attuale piano di sviluppo residenziale. Inoltre, acquista direttamente ulteriori terreni idonei allo sviluppo, terreni destinati a misure di compensazione e sostituzione nell’ambito della tutela della natura, terreni idonei allo scambio, nonché terreni da destinare a una riserva a lungo termine con destinazione d’uso aperta.

Da parte del KIJ, il dipartimento di gestione dei terreni è a disposizione dei proprietari intenzionati a vendere come punto di riferimento e accompagna l’intero processo di acquisto, dalla prima richiesta non vincolante fino alla stipula del contratto di compravendita.

In futuro, la città di Jena continuerà e intensificherà l’esercizio del diritto di prelazione generale (art. 24 del BauGB) e di quello speciale (art. 25 del BauGB). A tal fine, l’amministrazione comunale valuterà le possibilità di emanare regolamenti sul diritto di prelazione e li sottoporrà al Consiglio comunale per l’adozione delle relative delibere.

Modulo C – Sviluppo cooperativo di aree edificabili residenziali

La città di Jena continua inoltre a puntare sull’impegno e sul coinvolgimento dei privati nello sviluppo dei terreni edificabili. Il modulo strategico C si basa sul presupposto che le aree da sviluppare siano di proprietà di terzi e, con i moduli C1 e C2, illustra due possibilità di collaborazione con i privati nello sviluppo dei terreni edificabili.

C1 – Piano regolatore di offerta

La città elabora e rende accessibili i futuri piani regolatori di offerta previa acquisizione totale dei relativi terreni (100% dell’area da sviluppare).

Su queste aree edificabili, il Comune applica, in fase di commercializzazione, la procedura di aggiudicazione basata su un progetto (20/0482-BV) e la direttiva sulla proprietà abitativa (22/1740-BV).

Il Comune può, in particolare per la realizzazione di alloggi ad uso proprio o per l’edilizia residenziale da parte di proprietari di immobili esistenti, ex proprietari, su richiesta, un diritto di ritrasferimento proporzionale delle aree edificabili urbanizzate, fermo restando che la commercializzazione tramite aggiudicazione basata su un progetto e/o la direttiva sulla proprietà abitativa debba regolarmente riguardare la maggior parte delle aree. La retrocessione avviene al prezzo di acquisto originario, maggiorato dei costi proporzionali di urbanizzazione del terreno edificabile. 

C2 - Piano regolatore specifico per il progetto

L’applicazione di piani regolatori specifici per progetto costituisce tuttora uno strumento importante per la messa a disposizione di alloggi da parte di terzi. Al promotore del progetto (società immobiliari, privati) spetta lo sviluppo, la realizzazione e la commercializzazione del progetto edilizio residenziale. Con la firma di un accordo di sviluppo del progetto (cfr. Allegato 2 «Bozza di dichiarazione d’intenti per lo sviluppo del progetto» nell’area download), il promotore del progetto si impegna a riconoscere i principi del «Modello di Jena per i terreni edificabili destinati all’edilizia residenziale». 

In futuro, nel contratto urbanistico con il promotore del progetto, qualora sussista un fabbisogno a livello di quartiere e sia stata stabilita una corrispondente priorità da parte del Comune, dovrà essere concordata regolarmente una quota minima del 30 per cento per la creazione di alloggi agevolati. Per i progetti edilizi nel segmento delle piccole unità abitative, la commercializzazione delle abitazioni di proprietà dovrà basarsi, con una quota di almeno il 30%, sulla «Linea guida per l’assegnazione basata su criteri dei terreni comunali destinati all’edilizia residenziale» (22/1740-BV) e avvenire secondo le categorie di assegnazione 1 e 2 ivi stabilite (assegnazione sulla base di criteri sociali e, in parte, tenendo conto anche della situazione reddituale dei nuclei familiari richiedenti). Inoltre, il promotore del progetto garantisce la copertura dei costi e delle ulteriori spese. Per la risoluzione dei compiti di pianificazione e per garantire la qualità urbanistica, vengono regolarmente applicate procedure competitive.

Modulo D – Mobilitazione delle aree residenziali con piano regolatore trasferito

Le aree residenziali con piani regolatori trasferiti (aree E del «Piano per le aree residenziali di Jena 2035») rappresentano un potenziale significativo per la creazione di alloggi a Jena. In questo caso sussiste già il diritto di edificabilità, ma la mobilitazione delle aree è ostacolata da numerosi impedimenti. Le potenziali aree edificabili sono di norma distribuite tra una moltitudine di proprietari; in alcuni casi manca la necessaria disponibilità alla collaborazione o alla vendita da parte dei proprietari e la viabilità non è garantita.

Nei piani regolatori trasferiti, la città di Jena porterà avanti la pianificazione delle infrastrutture per le aree potenziali non edificate e garantirà la edificabilità attraverso una ricomposizione fondiaria – inizialmente su base volontaria e successivamente con potere pubblico.

La delibera sul “Modello di Jena per i terreni edificabili destinati all’edilizia residenziale” è una delibera politica di principio. Essa contiene gli obiettivi strategici generali e i principi guida della politica di Jena in materia di terreni edificabili destinati all’edilizia residenziale. Per quanto riguarda i contenuti, nella delibera sono stati formulati una serie di incarichi di valutazione che saranno elaborati, nel processo di attuazione che seguirà, da un gruppo di lavoro interno all’amministrazione.

La città di Jena mira a una ripartizione adeguata ed equa dei costi di sviluppo dei terreni edificabili tra i beneficiari della pianificazione e se stessa. Il beneficiario della pianificazione dovrà partecipare in modo sostenibile ai costi e alle ulteriori spese di sviluppo dei terreni edificabili. Per quanto riguarda il contenuto e l’entità di tale partecipazione, l’amministrazione comunale elaborerà norme vincolanti in una fase successiva.

Con la delibera politica di principio, l’amministrazione comunale è stata inoltre incaricata di verificare in che misura sia opportuno introdurre un fondo immobiliare rotativo per garantire il futuro finanziamento degli acquisti e delle valorizzazioni dei terreni. I proventi derivanti dalla valorizzazione dei terreni edificabili confluiscono nuovamente nel patrimonio del fondo e devono essere utilizzati, per quanto possibile, in modo vincolato per l’ulteriore costituzione di riserve di terreni e/o per ulteriori valorizzazioni di terreni edificabili.

Nell’ambito dell’applicazione del modello dei terreni edificabili, potrebbe inoltre essere necessario concretizzare i contenuti degli strumenti di politica fondiaria e svilupparli in modo mirato. A partire dal 2026 si dovrà riferire sui progressi del modello dei terreni edificabili di Jena.

1. Quali sono le sfide legate all’attuazione del modello dei terreni edificabili?

Un modello di terreno edificabile può essere in generale uno strumento efficace per creare alloggi a prezzi accessibili, ma richiede una strategia chiara, sostegno politico e una politica fondiaria a lungo termine. Tra le sfide principali figurano i seguenti aspetti:

Disponibilità di terreni

La città di Jena possiede solo pochi terreni edificabili (residenziali) di proprietà e deve prima acquistarli. I proprietari privati spesso chiedono prezzi elevati o, in alcuni casi, trattengono i terreni per trarre profitto da un eventuale aumento del loro valore. Per poter trasformare questi oggetti di speculazione in futuri terreni edificabili residenziali, la città di Jena punta all’acquisto tempestivo dei terreni e a un maggiore ricorso ai diritti di prelazione (elemento strategico B). La costituzione di una riserva a lungo termine di potenziali aree edificabili residenziali dovrebbe consentire alla città di reagire a richieste di prezzo irrealistiche e di avviare uno sviluppo in un’altra zona. 

Erogazione di finanziamenti

L’edilizia residenziale sociale richiede finanziamenti che, secondo l’attuale «Linea guida per la promozione di alloggi a prezzi accessibili nello Stato Libero di Turingia» (07/2023), non sono disponibili nella misura necessaria. A questo proposito, la città di Jena deve esercitare pressioni sullo Stato Libero di Turingia affinché garantisca condizioni di finanziamento attraenti e possa così assicurare la creazione di alloggi sociali.

Risorse umane e finanziarie della città

L’attuazione efficace del modello di terreni edificabili di Jena comporta compiti aggiuntivi e più intensi. L’intensificazione della politica di acquisto da parte del Comune e l’attività di gestione svolta dal Comune nell’ambito del modulo C1 (progettazione, urbanizzazione e commercializzazione di nuove aree residenziali) comportano, per l’azienda municipalizzata KIJ, un aumento significativo del fabbisogno di risorse finanziarie e di personale. Lo stesso vale per il servizio specialistico di urbanistica a seguito dell’intensificazione dell’attuazione delle procedure di pianificazione, della preparazione, della stipula e del controllo dei contratti urbanistici, di una verifica continua dell’adeguatezza, nonché dell’elaborazione e dell’adozione di regolamenti sul diritto di prelazione.

2. Qual è l’importanza del modello di terreno edificabile di Jena per i proprietari privati?

Il modello dei terreni edificabili ha ripercussioni dirette sui proprietari privati di terreni, in particolare se possiedono lotti in potenziali aree edificabili destinate allo sviluppo residenziale.

Il «Piano per le aree residenziali di Jena 2035» indica le aree residenziali previste per Jena. Queste aree sono quindi rappresentate come tali anche nel piano regolatore. Le potenziali nuove aree edificabili nelle zone perimetrali (ad es. aree verdi o giardini) non dispongono tuttavia ancora di diritti edilizi.

Fasi di sviluppo dei terreni edificabili

Prima che sia possibile realizzare un insediamento residenziale, l’area attraversa diverse fasi di sviluppo. Il diritto di edificabilità viene conferito solo tramite un piano regolatore vincolante. Con l’adozione della delibera di avvio del piano regolatore si crea il «terreno con prospettiva di edificabilità». Con la delibera di approvazione del piano regolatore, passata in giudicato, si parla di «terreno pronto per la costruzione grezza». Solo con il completamento dell’urbanizzazione – ovvero la costruzione di strade e la posa delle reti di approvvigionamento e smaltimento – si crea il «terreno pronto per l’edificazione». Con queste fasi di sviluppo , cambia notevolmente anche il valore del terreno. Ciò dovrebbe essere tenuto in considerazione nelle aspettative di prezzo.

Acquisto di terreni da parte del Comune 

Se i proprietari dei terreni desiderano, oggi o per le generazioni future, costruire edifici residenziali su aree prive di diritto di edificabilità, in futuro ciò sarà possibile solo in collaborazione con la città di Jena. La città elabora i cosiddetti piani regolatori di offerta esclusivamente se è proprietaria a titolo esclusivo dei terreni necessari per l’area residenziale prevista. La città acquista quindi i terreni in modo proattivo e il più presto possibile. A tal fine si avvale del diritto di prelazione comunale e, se necessario, emana regolamenti in materia di diritto di prelazione (§ 25 BauGB). Con ogni (ex) proprietario che desideri costruire un proprio edificio residenziale, il Comune valuta se l’opzione di ritrasferimento proporzionale dei terreni edificabili rappresenti un’offerta vantaggiosa. Questo tipo di cooperazione consente al proprietario del terreno di ottenere un terreno edificabile con un rischio minimo e un’elevata sicurezza di pianificazione.

3. Quali vantaggi offre il modello dei terreni edificabili agli sviluppatori di progetti?

Il modello dei terreni edificabili di Jena, con il modulo strategico C2, consente lo sviluppo di terreni residenziali attraverso la cooperazione con gli investitori. In questo contesto, il Comune lavora a stretto contatto con i promotori del progetto (investitori) per garantire il raggiungimento degli obiettivi urbanistici della città e, al contempo, tenere conto delle esigenze del progetto. Gli investitori si occupano dello sviluppo, della realizzazione e, se del caso, della commercializzazione del progetto. Il Comune assume un ruolo di coordinamento.

Trasparenza e sicurezza

Un obiettivo centrale del modello di terreno edificabile di Jena è quello di creare un quadro normativo per la negoziazione dei contratti urbanistici ai sensi dell’articolo 11 del BauGB (Codice edilizio tedesco), garantendo così trasparenza e sicurezza a tutti gli attori coinvolti nella pianificazione. L’applicazione dei contratti urbanistici semplifica i processi di autorizzazione e garantisce una maggiore prevedibilità dei costi, degli oneri e degli impegni. Una verifica di adeguatezza comprensibile garantisce che le prestazioni che gli investitori devono fornire e i vantaggi che ne derivano loro dallo sviluppo dei terreni edificabili siano in un rapporto adeguato. Si possono evitare richieste ingiustificate da parte della città o della collettività e l’onere finanziario a carico degli investitori rimane equilibrato.

4. Perché la città di Jena intende ricorrere alle procedure di ricollocazione?

Le aree residenziali con il cosiddetto piano regolatore «trasferito» dispongono già di diritti edilizi. Ai sensi del «Piano per le aree residenziali di Jena 2035», tra queste rientrano le aree di categoria E, che presentano un potenziale non trascurabile di 256 case unifamiliari e bifamiliari e 160 appartamenti in condomini.

Mobilitazione dei terreni edificabili

A causa del gran numero di proprietari dei terreni e della mancanza di disponibilità alla collaborazione o alla vendita, soprattutto da parte dei singoli proprietari, l’applicazione del modello di acquisto intermedio (modulo C1) o del modello cooperativo (modulo C2) spesso non rappresenta un’opzione realistica. La città di Jena vede quindi nello strumento della ricomposizione fondiaria un’importante opportunità per la messa a disposizione e la mobilitazione di terreni edificabili – sia per la costruzione di alloggi sovvenzionati, sia per l’edilizia residenziale su piccola scala. L’obiettivo della città di Jena di mettere a disposizione uno spazio abitativo sufficiente può sì essere reso più difficile e ritardato dall’atteggiamento ostruzionistico di singoli proprietari, ma non può più essere impedito in linea di principio.

Attuazione dei piani regolatori definitivi

La ricomposizione è una procedura di scambio fondiario disciplinata dalla legge, in cui i terreni all’interno di una determinata area vengono riorganizzati per consentire un utilizzo edilizio adeguato. Essa serve quindi alla realizzazione del piano regolatore definitivo. L’obiettivo è quello di trasformare terreni frammentati e disordinati in aree pronte per l’edificazione, dotate di un’adeguata infrastruttura (strade, sentieri, aree verdi). Dopo la riorganizzazione, i proprietari ricevono in cambio un terreno di pari valore, ma completamente urbanizzato e pronto per l’edificazione. 

Riorganizzazione volontaria

Il Comune favorisce innanzitutto una ricomposizione volontaria, in cui i proprietari dei terreni concordano una riorganizzazione volontaria tramite un semplice scambio di terreni. Qualora ciò non dovesse avere esito positivo, può essere applicata una ricomposizione di diritto pubblico (ufficiale). La competenza spetta alla commissione di ricomposizione.