Panoramica della pianificazione territoriale urbana
La pianificazione territoriale urbana è lo strumento di pianificazione più importante per controllare lo sviluppo urbano dei comuni in Germania. La pianificazione urbanistica del territorio si svolge in due fasi, regolamentate in modo esaustivo dal Codice Federale dell'Edilizia (BauGB).
Nella prima fase, viene redatto il piano di utilizzo del territorio (piano urbanistico preparatorio) per l'intera area comunale. Esso rappresenta gli obiettivi generali di pianificazione territoriale e di sviluppo di un Comune e viene costantemente aggiornato attraverso procedure di modifica. Da esso si evince il tipo di utilizzo del territorio risultante dallo sviluppo urbano previsto.
Su questa base, vengono elaborati i piani di sviluppo (piani regolatori vincolanti), che stabiliscono in dettaglio e in modo generalmente vincolante l'utilizzo strutturale e di altro tipo del territorio nelle singole aree comunali.
Piano regolatore (piano regolatore preparatorio)
Il piano di utilizzo del territorio (FNP) della città di Jena nella versione del settembre 2005 è in vigore dal 9 marzo 2006. Ulteriori informazioni complete sul piano di utilizzo del suolo della città di Jena sono disponibili qui.(Link ist extern)
Piani di sviluppo (piani regolatori vincolanti)
Un piano di sviluppo viene emesso come ordinanza legale e regola i possibili usi di tutte le proprietà che rientrano nell'ambito di questo piano di sviluppo. Ad esempio, stabilisce se e in che misura una proprietà può essere edificata.
Il piano di sviluppo può anche stabilire che non è possibile alcuno sviluppo perché è prevista un'area verde, un parco giochi, una strada o simili. Il possibile contenuto di un piano di sviluppo è definito nella Sezione 9 del Codice edilizio tedesco (BauGB).
I regolamenti del piano di sviluppo sono solitamente sviluppati a partire dalle specifiche del piano regolatore e concretizzano le attività di pianificazione urbana del Comune. Il piano di sviluppo contiene quindi le clausole giuridicamente vincolanti per l'organizzazione dello sviluppo urbano.
Tipi di piani di sviluppo
Piano di sviluppo semplice
Un piano di sviluppo semplice esiste se non sono soddisfatti i requisiti di un piano di sviluppo qualificato o legato a un progetto. In linea di principio, non regolano in modo definitivo l'ammissibilità dei progetti edilizi ai sensi della legge sulla pianificazione edilizia. La valutazione della situazione o del progetto edilizio per il quale manca la disposizione viene effettuata ai sensi dell'art. 34 BauGB(Link ist extern) (se in zona interna) o dell'art. 35 BauGB(Link ist extern) (se in zona esterna). Lo sviluppo nelle immediate vicinanze viene quindi utilizzato per la fornitura mancante.
Piano di sviluppo qualificato
Esiste un piano di sviluppo qualificato se il piano di sviluppo contiene almeno le seguenti clausole
- il tipo e l'entità dell'utilizzo degli edifici
- le aree di terreno che possono essere edificate e
- le aree di traffico locale
contiene. Se un terreno edificabile rientra nell'ambito di un piano di sviluppo qualificato, un progetto edilizio è consentito dalla legge sulla pianificazione se non è in contrasto con le disposizioni del piano di sviluppo e lo sviluppo è garantito.
Piano di sviluppo legato al progetto
I piani di sviluppo legati ai progetti possono essere elaborati dai comuni sulla base di un progetto e di un piano di sviluppo concordato tra un promotore (privato) e il comune. Il prerequisito è che il promotore sia disposto e in grado di realizzare il progetto e le misure di sviluppo e si impegni a realizzare le misure in un accordo di attuazione.
La domanda per la preparazione di un piano di sviluppo legato a un progetto è disponibile alla voce Downloads.
Procedura per la preparazione di un piano regolatore urbano secondo la procedura standard
Avvio della procedura
L'iniziativa di redigere un piano regolatore urbano proviene dall'amministrazione, dai politici, dagli investitori o dai cittadini. Non esiste un diritto all'elaborazione dei piani regolatori e questo non può essere stabilito da un contratto (Sezione 1 (3) del BauGB).
Il consiglio comunale o la commissione di esperti competente (a Jena la commissione per lo sviluppo urbano e l'ambiente) stabilisce per prima cosa la necessità di un piano di sviluppo/piano di sviluppo legato a un progetto mediante una delibera di avvio (nota anche come delibera di istituzione) ai sensi della Sezione 2 (1) del BauGB.
Preparazione del progetto preliminare
Dopo la decisione di avviare il piano di sviluppo, le alternative di pianificazione o le bozze preliminari del piano di sviluppo vengono elaborate dall'ufficio specialistico competente, spesso in collaborazione con un ufficio di pianificazione. Una volta disponibili, l'amministrazione di solito informa tempestivamente il pubblico (Sezione 3 (1) BauGB) e gli enti pubblici (Sezione 4 (1) BauGB).
Lo scopo dell'informazione precoce è quello di rendere noti gli obiettivi e gli scopi della pianificazione, nonché le possibili alternative, in modo che le preoccupazioni, i suggerimenti per il miglioramento e le idee possano essere inclusi nella bozza. In questo contesto, gli inviti sono spesso estesi a un evento informativo in cui lo stato della pianificazione può essere discusso pubblicamente con i rappresentanti dell'amministrazione e dei politici. Le autorità, le associazioni e altri uffici specializzati sono coinvolti indipendentemente da questo.
Preparazione della bozza
Tenendo conto dei risultati della partecipazione precoce del pubblico e delle autorità, l'amministrazione prepara una bozza di piano che concretizza ulteriormente i piani e contiene specifiche più concrete.
Il comitato per lo sviluppo urbano (consultazione preliminare) e il consiglio comunale devono approvare la bozza del piano di sviluppo e deciderne l'esposizione al pubblico per un periodo di un mese, ma per almeno 30 giorni, o per un periodo più lungo se c'è un motivo importante (Sezione 3 (2) BauGB). Il luogo e la durata dell'esposizione pubblica devono essere pubblicizzati a livello locale con almeno una settimana di anticipo.
Durante l'esposizione pubblica possono essere ripresentate le osservazioni sulla pianificazione, a cui tutti i cittadini hanno diritto, anche se non sono direttamente interessati dalla pianificazione. Allo stesso tempo, le autorità, le organizzazioni e i cosiddetti enti di interesse pubblico interessati vengono informati dell'esposizione pubblica del progetto e invitati a presentare osservazioni se sono interessati.
Decisione sull'esame e sull'adozione del piano di sviluppo
I commenti ricevuti vengono elaborati dall'amministrazione e sottoposti al Consiglio comunale per la decisione. Il Consiglio deve quindi soppesare equamente le preoccupazioni (interessi) pubbliche e private (Sezione 1 (7) del BauGB) e decidere se tenerne conto o respingerle (Sezione 3 (2) del BauGB). Coloro che hanno presentato osservazioni devono essere informati dell'esito della decisione.
Se l'esame delle osservazioni comporta modifiche significative, è necessario preparare un nuovo progetto e procedere a una nuova pubblicazione (sezione 4a (3) del BauGB).
Se le osservazioni sono irrilevanti per la pianificazione e non comportano modifiche significative al piano, la procedura prosegue e il piano regolatore urbano si conclude con la delibera di adozione dello statuto (art. 10 BauGB).
Entrata in vigore
Il piano di sviluppo entra in vigore con l'annuncio della delibera sullo statuto (Sezione 10 (3) BauGB).
I piani di sviluppo giuridicamente vincolanti possono essere consultati da chiunque in qualsiasi momento presso l'ufficio specializzato competente, insieme alla relazione di accompagnamento.
Opportunità di partecipazione
Nell'ambito della procedura di elaborazione dei piani di sviluppo, sono generalmente previste due fasi per la presentazione di suggerimenti, osservazioni e pareri:
1. partecipazione pubblica precoce (Sezione 3 (1) BauGB)
Nella prima fase della partecipazione pubblica, i cittadini vengono informati il prima possibile delle intenzioni di pianificazione. L'oggetto dell'informazione sono gli obiettivi generali e gli scopi della pianificazione, le possibili alternative di pianificazione che potrebbero essere prese in considerazione per la riprogettazione o lo sviluppo dell'area di pianificazione, nonché gli effetti previsti della pianificazione.
A questo scopo, i piani vengono solitamente esposti al pubblico. Durante il periodo di esposizione al pubblico, chiunque ha la possibilità di commentare i piani. Tenendo conto dei risultati di questa partecipazione pubblica precoce, il servizio specializzato responsabile prepara una bozza per l'ulteriore procedura di pianificazione. Il metodo di informazione precoce deve essere annunciato almeno nella gazzetta ufficiale.
Seconda esposizione pubblica (Sezione 3 (2) BauGB)
Nella seconda fase della partecipazione pubblica, la bozza di piano concordata, in cui sono stati incorporati i risultati della partecipazione pubblica anticipata, compresa la motivazione del piano, viene esposta al pubblico per un periodo di un mese (o più). Il luogo e la durata di questa esposizione pubblica saranno pubblicati nella Gazzetta ufficiale con almeno una settimana di anticipo. Le informazioni corrispondenti sono disponibili anche su Internet. Durante il periodo di esposizione pubblica, chiunque può avanzare suggerimenti e richieste di modifica dei piani. Ciò può avvenire tramite lettera, e-mail o commenti verbali, che possono essere registrati in loco.
L'amministrazione valuta i suggerimenti ricevuti, prepara la valutazione e la sottopone al Consiglio comunale per una decisione. Il Consiglio comunale soppesa gli interessi pubblici e privati tra di loro e tra di loro e decide se tenerli in considerazione o respingerli. I proponenti vengono informati per iscritto dell'esito della decisione del Consiglio comunale.
È possibile consultare le attuali aperture pubbliche qui.