Indennizzo previsto dalla normativa in materia di risanamento

I proprietari di un terreno o di un appartamento in condominio situati all’interno di un’area di risanamento formalmente definita sono tenuti, una volta completati gli interventi di risanamento, a versare al Comune di Jena un importo compensativo in denaro a titolo di finanziamento proporzionale del risanamento.

I contributi compensativi rappresentano la quota a carico dei proprietari dei terreni rispetto ai costi complessivi dell’intervento di riqualificazione. Non devono essere rimborsati i costi effettivamente sostenuti, ma solo l’incremento di valore dei terreni, determinato da una perizia, derivante dall’intervento di riqualificazione. 

Il Codice edilizio (BauGB) definisce l’aumento del valore del terreno nel § 154, comma 2, come segue:

L’incremento del valore fondiario dell’immobile determinato dalla riqualificazione consiste nella differenza tra il valore fondiario che l’immobile avrebbe avuto se la riqualificazione non fosse stata né prevista né realizzata (valore iniziale) e il valore del terreno che risulta per il terreno stesso a seguito della riorganizzazione giuridica e di fatto dell’area di riqualificazione formalmente definita (valore finale).

Il proprietario dell’immobile non paga quindi l’incremento di valore verificatosi dall’inizio della riqualificazione, ma esclusivamente la differenza tra il valore che l’immobile ha effettivamente al termine della riqualificazione e quello che avrebbe avuto se la riqualificazione non fosse stata effettuata.

Per il periodo di riqualificazione, nelle aree di riqualificazione formalmente definite ai sensi del BauGB (Codice edilizio tedesco) si applica una normativa urbanistica speciale. Grazie ai fondi pubblici, ampie aree che presentano gravi carenze urbanistiche vengono sostanzialmente migliorate e riqualificate. Ciò avviene, ad esempio, attraverso il potenziamento delle infrastrutture, l’ampliamento di strade e piazze, lo sventramento di isolati troppo densamente edificati e la demolizione di edifici fatiscenti.

Tali misure sono finanziate principalmente tramite fondi pubblici e vanno a beneficio sia della collettività che dei proprietari dei terreni situati nell’area di riqualificazione. La valorizzazione delle aree di riqualificazione può determinare un aumento del valore di mercato dei relativi terreni.

Ma la designazione di un’area di riqualificazione comporta ulteriori vantaggi: i proprietari di immobili possono, tra l’altro, ottenere sovvenzioni per determinati interventi di ammodernamento e usufruire di agevolazioni fiscali.

Al fine di garantire la parità di trattamento di tutti i cittadini, il legislatore ha previsto che anche i proprietari di immobili situati nell’area di riqualificazione contribuiscano al finanziamento dell’intervento complessivo.

La base giuridica è costituita dall’articolo 154 del Codice edilizio:

Il proprietario di un terreno situato in un'area di riqualificazione formalmente definita è tenuto a versare al Comune, a titolo di finanziamento della riqualificazione, un importo compensativo in denaro corrispondente all'aumento del valore fondiario del proprio terreno determinato dalla riqualificazione (art. 154, comma 1, primo periodo, BauGB).

I valori su cui si basa l’importo della compensazione vengono determinati da una perizia, in accordo con la commissione peritali per i valori immobiliari del distretto di Saale-Holzland, del distretto di Saale-Orla e della città autonoma di Jena, la cui sede operativa si trova presso l’Ufficio regionale della Turingia per la gestione del territorio e la geoinformazione a Pößneck, in seguito a un’accurata valutazione. La commissione di esperti è un’istituzione indipendente dalla città di Jena.

Nella valutazione, all’interno di un quadro di riferimento chiaramente strutturato, vengono classificate e messe in relazione tra loro le condizioni di degrado precedenti alla bonifica e le misure attuate per la loro eliminazione. Successivamente, con l’ausilio di un modello di calcolo matematico-statistico, viene determinato il corrispondente aumento del valore fondiario dovuto alla bonifica.

Tale aumento del valore del terreno dovuto alla ristrutturazione costituisce la base per il calcolo dell’importo del risarcimento. L’incremento del valore del terreno risulta dalla differenza tra il valore che il terreno avrebbe avuto se la bonifica non fosse stata effettuata (valore iniziale) e il valore del terreno risultante dopo la bonifica (valore finale). Entrambi i valori si riferiscono alla data in cui il procedimento di risanamento è concluso e lo statuto di risanamento viene abrogato.

L’importo della compensazione si riferisce esclusivamente all’aumento di valore del terreno derivante dalla riqualificazione. Non vengono invece presi in considerazione gli aumenti generali del valore fondiario, ovvero quelli legati alla congiuntura economica, né le eventuali diminuzioni di valore.

Poiché le singole aree all’interno della zona di risanamento hanno spesso beneficiato in misura diversa del risanamento, nel calcolo degli importi di compensazione se ne tiene conto effettuando la valutazione sempre in base al singolo immobile (ubicazione, dimensioni, ecc.) e su base individuale.

È tenuto al pagamento chi, al momento dell’abrogazione dello statuto di risanamento, sia proprietario di un terreno situato nell’area di risanamento, ovvero chi risulti iscritto nel registro fondiario a tale data.

I comproprietari rispondono in solido. In caso di proprietà di appartamenti o di comproprietà, i rispettivi proprietari sono tenuti al pagamento solo in proporzione alla loro quota di comproprietà (art. 154, comma 1, seconda frase, del BauGB).

Il Comune di Jena è tenuto a riscuotere dai proprietari un importo compensativo. Tale riscossione non è a discrezione dell’amministrazione. Il legislatore l’ha infatti prevista come obbligo inderogabile nel Codice edilizio.

Poiché la portata degli interventi di risanamento è risultata molto diversa a seconda delle zone e, di conseguenza, anche l’impatto sul valore del terreno presenta differenze corrispondenti, non è possibile fornire una risposta generica alla domanda relativa all’onere finanziario per un terreno di riferimento. L’importo della compensazione viene sempre calcolato individualmente per ogni singolo terreno.

È inoltre possibile prendere in considerazione un pagamento anticipato dell’importo compensativo, che comporta, tra l’altro, vantaggi finanziari per chi è tenuto a pagare in un secondo momento.

Per richieste relative a un terreno specifico, il team di Stadtumbau è a vostra disposizione.

La base per il calcolo dell’importo della compensazione è costituita dall’aumento del valore del terreno derivante dalla riqualificazione. L’aumento di valore degli edifici situati su tale terreno non viene preso in considerazione.

Gli aumenti di valore del terreno che i proprietari hanno legittimamente determinato con spese proprie possono essere imputati all’importo della compensazione, purché sia stato stipulato un apposito contratto con la città di Jena. Tra questi rientrano, ad esempio, la demolizione di edifici o la realizzazione e la modifica di opere di urbanizzazione.

La possibilità di imputare gli interventi effettuati autonomamente può essere discussa, caso per caso, nell’ambito dell’audizione prima dell’emissione del provvedimento di riscossione dell’importo compensativo.

Con il completamento degli interventi di riqualificazione urbanistica, ovvero con l’abrogazione dello statuto di riqualificazione dell’area in questione, sorge l’obbligo di versare il contributo compensativo. Ciò significa che, a seguito dell’abrogazione, il Comune di Jena provvederà a determinare e riscuotere il contributo compensativo mediante un provvedimento amministrativo. L’importo compensativo fissato deve essere versato entro un mese dalla notifica della decisione (art. 154, commi 3 e 4, del BauGB). 
Prima della determinazione dell’importo compensativo, a ciascun soggetto tenuto al pagamento viene data la possibilità di presentare osservazioni e discutere le circostanze rilevanti ai fini della valutazione del proprio terreno, nonché gli importi imputabili ai sensi del § 155, comma 1, del BauGB (audizione).

La città di Jena offre ai proprietari dei terreni di tutte le aree di risanamento ancora esistenti la possibilità di estinguere volontariamente l’importo di compensazione, prima dell’abrogazione dello statuto di risanamento, mediante un contratto di diritto pubblico (accordo di riscatto) che prevede ulteriori vantaggi (art. 154, comma 3, del BauGB).

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Qualora non sia ragionevole pretendere che il proprietario adempia all’obbligo di pagamento con mezzi propri o anche di terzi, la città di Jena ha la possibilità di convertire l’importo compensativo in un prestito di ammortamento. 

Tale prestito in ammortamento è soggetto a interessi e deve essere iscritto nel registro fondiario (art. 154, comma 5, del BauGB).

A tal fine, il proprietario presenta una richiesta scritta informale dopo aver ricevuto la notifica.

Per le aree di risanamento già abrogate, non è più possibile prevedere una revoca anticipata.

Per tutte le aree di risanamento ancora esistenti nella città di Jena, l’attuazione del risanamento si protrae di norma per diversi anni, fino a quando non viene dichiarato concluso. Lo statuto di risanamento deve quindi essere abrogato ai sensi dell’articolo 162 del BauGB. La città di Jena richiede successivamente d’ufficio all’ufficio del catasto di cancellare le annotazioni relative alla riqualificazione.

Un’ulteriore possibilità è rappresentata dalla dichiarazione di completamento per singoli terreni prima della conclusione dell’intervento complessivo. Se il terreno in questione è stato edificato in conformità con gli obiettivi e le finalità della riqualificazione oppure se l’edificio è stato modernizzato o sottoposto a lavori di manutenzione, la riqualificazione per quel terreno può essere dichiarata conclusa (art. 163 del BauGB).

In questo caso, il proprietario riceve una comunicazione relativa all’esclusione dal risanamento e – qualora non sia già stato riscattato volontariamente in precedenza – un’ulteriore comunicazione relativa al pagamento dell’importo compensativo. L’annotazione di risanamento viene in questo caso cancellata dal registro fondiario prima dell’abrogazione dello statuto. I terreni possono quindi essere venduti senza l’obbligo di versare l’indennizzo. Non è possibile l’esclusione di singole quote di comproprietà.

Un'esclusione anticipata dal programma di risanamento – e, di conseguenza, una cancellazione anticipata dell'annotazione di risanamento nel registro fondiario – può comportare alcuni vantaggi, ma anche notevoli svantaggi. Raccomandiamo sempre di farsi consigliare in modo approfondito dal team di riqualificazione urbana prima di presentare una richiesta di questo tipo, poiché l’esclusione dal programma di riqualificazione – ammesso che sia giuridicamente possibile – sarebbe definitiva e quindi anche gli eventuali svantaggi di un’esclusione anticipata non potrebbero più essere sanati.

A determinate condizioni, gli importi di compensazione possono essere fatti valere ai fini dell’imposta sul reddito. A tal fine, il proprietario deve richiedere al Comune di Jena un attestato relativo agli importi di compensazione o di riscatto previsti dalla normativa in materia di risanamento, che potrà essere presentato all’ufficio delle imposte competente. La quota dei costi da considerare sarà poi determinata dall’ufficio delle imposte.

Ulteriori informazioni in merito possono essere fornite dai commercialisti e dall’ufficio delle imposte competente. Le indicazioni qui riportate vanno intese come indicazioni generali.