重组法规定的补偿金额

在正式划定的改造区域内，土地或产权公寓的所有者有义务在改造措施完成后，向耶拿市支付一笔现金补偿款，用于按比例分担改造费用。

补偿金是土地所有者对改造措施总成本的分摊。在此过程中，无需补偿实际发生的费用，而仅需补偿经专家评估确定的、因改造导致的其土地地价增值部分。 

《建筑法典》（BauGB）第154条第2款对土地价值增长的定义如下：

因改造而导致的土地价值增长，是指该地块在未计划或未实施改造情况下本应具有的土地价值（初始值）， 与因正式划定的改造区域在法律和事实上进行重新规划而产生的该地块土地价值（最终值）之间的差额。

因此，土地所有者无需支付自改造开始以来产生的增值部分，而仅需支付该地块在改造结束时实际价值与未进行改造时本应具有的价值之间的差额。

在《建筑法》（BauGB）规定的正式划定的改造区域内，改造期间适用特殊的城市建设法规。 通过公共资金，这些存在严重城市规划问题的较大区域将得到显著改善和改造。具体措施包括：完善基础设施、扩建道路和广场、对建筑密度过高的街区进行内部拆除，以及拆除破旧建筑。

这些措施主要依靠公共资金资助，既服务于公众，也惠及位于改造区域内的土地所有者。随着改造区域价值的提升，相关土地的市场价值也有可能随之上涨。

但划定改造区还带来其他好处，例如，土地所有者可以获得针对特定现代化改造措施的补助，并享受税收优惠。

为了确保所有公民均等对待，立法机构规定，改造区域内的土地所有者也应为整个项目的资金筹措作出贡献。

其法律依据为《建筑法典》第154条：

位于正式划定的改造区域内的土地所有者，为筹措改造资金，应向市镇支付一笔现金补偿金，该金额应与其土地因改造而增加的地价相等 （《建筑法典》第154条第1款第1句）。

补偿金额所依据的估值，是由评估专家在与萨勒-霍尔茨兰县、萨勒-奥拉县以及耶拿市（该委员会办事处设在波斯内克的图林根州土地管理与地理信息局）的房地产评估专家委员会协商一致，经精确评估后确定。该评估专家委员会是独立于耶拿市的一个机构。

在价值评估过程中，将依据结构清晰的评估框架，对整治前的缺陷以及为消除这些缺陷而采取的措施进行分类，并相互比较。随后，借助数学统计计算模型，确定因整治导致的相应土地价值增长额。

这一因翻新而产生的土地价值增长，是确定补偿金额的基础。 土地价值增长额等于该地块若未进行整治时本应具有的土地价值（初始值）与整治后形成的土地价值（终值）之间的差额。 这两个数值均以整修程序结束且整修条例被废止之日为准。

补偿金额仅针对因城市更新而增加的地块价值。而一般性的、即受经济周期影响的土地价值上涨或下跌则不予考虑。

由于改造区域内的各个部分从改造中获益的程度往往各不相同，因此在计算补偿金额时，会通过针对每块地块（位置、面积等）进行单独评估的方式来体现这一差异。

在《改造条例》废止之时，对位于改造区域内的土地拥有所有权的人，即在该时间点已在不动产登记簿上登记在册的人，应承担付款义务。

共同所有者承担连带责任。对于公寓所有权或部分所有权，各所有者仅需按照其共有份额承担付款义务（《建筑法》第154条第1款第2句）。

耶拿市必须向业主征收补偿金。此项征收并非由该市自行决定。立法机构已在《建筑法典》中对此作出了强制性规定。

由于不同区域的整治措施规模差异很大，因此对土地价值的影响也相应存在差异，故无法对某块样本地块的财务负担问题给出一刀切的答案。补偿金额始终是针对每块地块单独计算的。

此外，还可考虑提前支付补偿金，这将为日后负有支付义务的一方带来经济上的好处。

如对具体地块有任何疑问，城市改造团队将竭诚为您提供咨询。

补偿金额的计算依据是因改造工程导致的土地价值增值。该土地上建筑物的价值增值不予考虑。

如果业主通过自身投入合法地导致了土地价值上涨，且已与耶拿市签订了相应协议，则该增值部分可计入补偿金额。此类情况包括：拆除建筑物或建设及改造基础设施等。

对于自行实施的措施是否可计入补偿金额，可在发布征收补偿金额决定书之前，通过听证程序针对具体个案进行讨论。

随着城市更新措施的完成，即随着相关区域更新条例的废止，补偿金缴纳义务随之产生。这意味着，在条例废止后，耶拿市将通过行政决定确定并征收补偿金。 确定的补偿金额应在决定书送达后一个月内缴纳（《建筑法》第154条第3款和第4款）。 
在确定补偿金额之前，每位应缴补偿金义务人将有机会就其土地价值评估的相关情况以及根据《建筑法》第155条第1款可计入的金额发表意见并进行讨论（听证）。

耶拿市为所有现存改造区的土地所有者提供机会，使其能够在《改造条例》废止之前，通过一份附带额外优惠的公法合同（赎买协议），在自愿基础上赎买补偿金额 （《建筑法》第154条第3款）。

关于提前赎回补偿金额的详细信息及其优势（例如最高可达25%的折扣），我们已在本页面为您整理如下。
 

如果无法合理要求业主通过自有资金或第三方资金履行付款义务，耶拿市有权将补偿金额转换为偿还贷款。 

该偿还贷款应计息，并须在不动产登记簿中予以登记（《建筑法》第154条第5款）。

为此，业主在收到通知后，需提交一份非正式的书面申请。

对于已被撤销的改造区，不再考虑提前解除改造状态。

对于耶拿市所有现存的改造区，改造工程通常会持续数年，直至被宣布完成。届时，应根据《建筑法》（BauGB）第162条废止《改造条例》。 随后，耶拿市将依职权要求不动产登记处注销重建备注。

另一种可能性是在整体措施完成之前，针对个别地块作出“完成声明”。如果相关地块已按照改造的目标和目的进行了开发，或者建筑物已进行现代化改造或维修，则可宣布该地块的改造工作已完成（《建筑法》第163条）。

在此情况下，业主将收到一份关于解除翻新义务的通知，并——如果此前尚未自愿赎回——收到另一份关于支付补偿金额的通知。 在此情况下，在条例废止之前，翻新备注将从地籍登记簿中注销。此后，该地块可免缴补偿金进行出售。无法对个别共有份额单独解除翻新义务。

提前解除改造计划——进而导致地籍登记簿中改造备注的提前注销——虽然可能带来一些好处，但也可能带来明显的弊端。 我们始终建议，在向城市改造团队提交此类申请之前，先寻求其详细咨询，因为退出改造计划——即使在法律上完全可行——也是不可逆的，因此提前退出可能带来的不利影响也将无法挽回。

在满足特定条件的情况下，补偿金额可在所得税法框架内进行申报。 为此，业主需向耶拿市申请一份关于城市更新法项下补偿金或赎买金的证明，该证明可提交至主管税务局。随后，税务局将确定应计入的费用比例。

有关此方面的进一步信息，可咨询税务顾问或主管税务局。本文所提供的信息仅作为一般性参考。