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商业地产开发
耶拿的商业空间
根据分析和预测得出未来对商业和科研空间(科研和教学特别开发区)的需求,是具有前瞻性和战略导向的城市发展规划的关键任务之一,目的是在数量和质量上继续提供充足的办公和商业空间,以保障和发展现有企业(扩张和搬迁),以及收购(搬迁)和建立新公司,并能够支持科研和教学特别开发区的发展。
多年来,耶拿一直是一个不断发展的城市,对商业空间的需求与日俱增。因此,我们的目标是提供足够多和足够好的商业空间,以满足未来的预期需求。这一目标的核心基础是一项战略性土地政策,既要考虑到对商业空间的不同需求,又要考虑到节约用地和高质量的城市发展。
土地的经济和资源节约利用是城市可持续发展的关键目标之一(《德国建筑标准》第 1 (6) 条)。地方政府必须确保城市的有序发展,以确保人性化的环境和保护生命的自然基础。作为 "2030 年可持续发展议程 "决议(2017 年 3 月 15 日 17/1200-BV)的一部分,耶拿市政府承诺实现适用于全球的 17 个 SDGs(可持续发展目标)。
就业和商业空间开发 耶拿 2035
随着 2012 年 "耶拿市就业和商业空间发展概念 "的更新, 该市直至 2035 年的长期目标在一个透明的过程中 得到了 制定、协调和正式化。 从那时起, 这一非正式规划就被用来 审查概念中提出的目标、发展和实施建议的有效性。该概念也是更新土地利用规划的重要技术基础。
耶拿市政府委托 Prognos AG 公司和 Complan Kommunalberatung GmbH 公司对概念规划进行更新。这两家公司都曾负责过最初概念的开发工作。
从更新 开始 , 2019 年成立了一个项目指导委员会,由来自行政部门、政界、商会和协会以及耶拿公司的代表组成。
耶拿的商业地产情况
耶拿的商业和科研用地现状
以下几点是对商业和科研用地现状(SO F+L)进行分析后得出的最重要的结果:
- 耶拿拥有 348 公顷的商业用地。其中近80%(277公顷)用于商业目的,属于已开发土地。
- 未开发区域目前约占五分之一(71 公顷)。由于缺乏规划法、土地已经出售或选择权或所有权状况,目前只有约十分之一(7.6 公顷)的未开发土地可用于商业化。其中 1.7 公顷,即最后但也是最大的连片建筑用地,归市政府所有。
- 耶拿南部和耶拿高速公路地区的土地需求量尤其大。自 2010 年以来,这两个地区的土地需求共计 34 公顷,占全部土地需求的 72%。
- 研究与教学专用建筑用地(约 92 公顷)的面积近年来几乎没有变化,尽管在现有存量范围内进行了变更和调整。
- 已经开始的大学用地集中和重组将在未来几年继续进行。Inselplatz 将成为新的建筑用地,而 Landgrafenareal、Bachstraße 和前儿童医院这三个现有街区则是未来使用的潜在区域和再利用选择。根据图林根自由州的计划,随着大学校区的集中,更多分散的单个校区将被放弃。
耶拿公司目前的(空间)需求
Gesellschaft für angewandte Kommunalforschung mbH (GEFAK) 于 2019 年开展了一项企业调查,用于评估耶拿企业的空间需求。约 450 家公司被问及他们的需求、面临的挑战以及对耶拿作为商业地点的评估。共收到 97 份回复,回复率约为 22%。
总体而言,受访企业对耶拿的区位条件表示满意。与2012年的企业调查结果类似,企业最看重的是良好的宽带和移动电话连接以及劳动力的可用性。2019 年的技术工人调查证实,技术工人对于耶拿作为企业所在地的未来发展至关重要。重要性与满意度之间的最大差异还体现在熟练劳动力和住房的可用性上,其次是商业空间和房地产的可用性和价格水平。
将近四分之三的企业将重点放在发展和增加员工数量上。在所有接受调查的公司中,只有不到一半的公司计划在未来三年内进行扩张或搬迁。其中大部分企业希望继续留在耶拿市内(60%)或至少留在本地区(23%)。
继劳动力供应之后,空间供应被认为是企业潜在扩张或搬迁所面临的最大挑战。共有约三分之一的公司表示需要额外的商业空间。
需求最大的是办公空间。在 2015 年至 2020 年期间,其总存量增长了 7.5%,而空置率则从 3.8% 降至 2.0%。
2035 年之前的商业面积需求
根据目前的商业空间状况、劳动力预测和特定地点空间指标的确定,预测了到 2035 年的商业空间需求。在考虑到生产力和储备面积的情况下,利用经济平衡模型 计算出了四种情景,其中基准年的空间供求是一致的。 这一方法已在 2012 年用于商业空间预测。回过头来看,这种方法对 2020 年的误差容忍度小于 2%。因此,本次更新将再次使用这种方法。
所有四种方案的共同点是,每种方案都考虑了 A(无罗滕施泰因)和 B(有罗滕施泰因)两种变体。这样就可以在需求计算中考虑到罗滕施泰因市际商业区的未来发展,该商业区由一家市政公司所有--根据罗滕施泰因和耶拿之间的特殊目的协议,从 2019 年开始。
经与 项目 指导委员会 协商 , 选择方案 2 作为 基础方案 , 方案 4 作为 目标方案 。与方案 1 和方案 3 相比,这两个方案都考虑了更大比例的预留空间(波动预留空间)(5%),从而使耶拿能够更灵活地应对企业的具体要求,例如企业搬迁。然而,所选择的方法意味着在资产负债表中必须考虑到最多 16 公顷的额外面积。
根据计算结果, 在 2030 年, 基本方案中的 需求量比供应量多 5 公顷。到 2035 年 , 这一比例 基本 平衡。出现这种情况的原因是前面提到的人口结构变化导致劳动力减少。在 目标情景中 ,2025 年的需求量已超过可用土地供应量约 8 公顷。在随后的几年中, 土地缺口 将逐渐增加,到 2035 年 将达到 约 26 公顷。由于土地使用比率增长较快(自动化速度加快,因此土地消耗量增加),预计 2030 年至 2035 年期间土地使用比率不会下降。
发展和实施建议
该构想就 商业区和 科研区的未来发展 提出了以下建议:
- 应优先满足对空间的需求, 维护并确保现有商业区的安全 ,包括目前无法使用的区域 以及用于研究和教学的特殊建筑区 。这包括迅速为已划定的商业区制定规划法。必须对 Isserstedt 1 区和 Östlich der Landesärztekammer 区进行城市土地使用规划。
- 应 深入分析需要重组和调整的现有区域 ,并努力整合和优化这些区域。其中包括洛布施泰特-奥斯特(Löbstedt-Ost)工业区、恩特劳厄(Unteraue)工业区、阿姆赖夫施泰因(Am Reifsteine)地块和戈什维茨(Göschwitz)工业区。
- 可以通过 振兴未使用(或将不再使用)的商业用地 来调动土地潜力 。 这也适用于技术和经济咨询组(TEAG)所在地以及目前位于 6/70 号楼的卡尔蔡司股份公司总部(搬迁后)。
- 此外, 在未来的 FNP 中 还可以 新划定不 超过 8 公顷 的商业区。这些商业区一旦动员起来,就可以用来补充某些地区现有的商业库存。其中包括小规模整合区 Saalepark III、Burgau 扩展区和 Göschwitz 铁路区(由德国铁路股份公司释放后)。
- 此外,还 与罗滕施泰因市共同开发 了市际商业区 ,并 与邻近市和区开展了更深入的市际合作 。
- 鉴于大学所在地的土地储备和已经启动的集中进程,以及根据规划法已经得到保障的现有潜在科学居住区("Im Hahnengrunde "和 Seidelstraße 扩建区),在没有具体居住区调查的情况下,不 需要额外的特殊建筑用地 。因此,从目前的角度来看,现有区域已经足够。如果还需要更多的区域,也可以将研究设施设在商业区或混合发展区或核心区。为此,我们提供了一个灵活性储备,即可以灵活混合商业和科研用途的地块组合(TEAG 地块、Bau 6/70 地块和 An der Saalbahn 地块)。