Modelo de terreno de edifício residencial em Jena

Um mercado imobiliário tenso

Jena é uma das poucas cidades dos novos estados federais com uma população em crescimento contínuo desde o início dos anos 2000. Em conjunto com um número crescente de agregados familiares para fins estatísticos, um declínio contínuo da atividade de construção desde 2016 e uma taxa de desocupação muito baixa de 2,1 % (em 2023, correspondendo a cerca de 1250 apartamentos), esta situação conduziu a um mercado imobiliário apertado em Jena. Para se manter competitivo como centro regional e poder oferecer habitação a trabalhadores qualificados, é necessária uma oferta de habitação correspondente.

Propriedade dos terrenos municipais

O "conceito de zona de desenvolvimento residencial Jena 2035 " define a procura qualificada de habitação prevista até 2035, bem como as potenciais zonas de desenvolvimento residencial necessárias. A atualização do plano de utilização dos solos da cidade (FNP) tem em conta esta área. No entanto, estes conceitos de desenvolvimento urbano não são, por si só, suficientes para a rápida mobilização de terrenos para construção. Se a cidade dispõe de terrenos próprios, pode influenciar os objectivos sociopolíticos, urbanísticos, ecológicos e fiscais do desenvolvimento urbano. No entanto, os terrenos municipais são muito limitados e a aquisição de terrenos é difícil devido à escassez do mercado. Apenas cerca de 12% de todos os potenciais terrenos para construção residencial no "conceito de terrenos para construção residencial Jena 2035" são propriedade da cidade.

Habitação social

Sem uma oferta de terrenos a longo prazo, não é possível garantir uma oferta de habitação socialmente aceitável através da criação de habitações ligadas ao arrendamento e à ocupação ou da atribuição de conceitos e da rápida disponibilização de habitação a preços acessíveis. As habitações subsidiadas pelo Estado são particularmente importantes para a provisão de agregados familiares com baixos rendimentos. No entanto, o seu número diminuiu significativamente desde 2015. Devido às actuais condições de financiamento para o período até 2024, não foi possível construir habitações subsidiadas suplementares na medida necessária no Estado Livre da Turíngia.

A escassa oferta de habitação está a alimentar o aumento das rendas e dos preços dos terrenos para construção, o que só pode ser contrariado através do aumento da oferta. A futura política de solos para construção urbana é, por isso, de importância fulcral para um desenvolvimento urbano sustentável, social e amigo do ambiente.

Modelo de Ulm

Vários municípios na Alemanha já dispõem de um modelo de solo para construção e aplicam-no no sentido de uma utilização socialmente justa do solo. Entre eles estão, por exemplo, Estugarda, Munique, Potsdam e Münster. O "Modelo de Ulm", que tem servido de guia para algumas cidades, é praticado na cidade de Ulm desde a década de 1890 e baseia-se, em particular, no princípio de que a cidade compra terrenos numa fase inicial e os mantém nas suas próprias mãos, a fim de orientar um desenvolvimento urbano sustentável e a longo prazo.

De acordo com a resolução do conselho municipal "Do modelo de Ulm ao modelo de Jena" (21/0977-BV de 8 de dezembro de 2021), foi formado um grupo de trabalho composto por representantes da administração municipal, da empresa municipal KIJ e de representantes de todas as facções do conselho municipal para desenvolver um "modelo de Jena" baseado no "modelo de Ulm" de planeamento da oferta de terrenos. Como resultado de um processo de trabalho intensivo e em diálogo com outros municípios, foi determinado que Não existe um projeto para um modelo de terreno para construção.

O modelo de Jena tem de ser adaptado às condições de enquadramento individuais da cidade e às graves restrições associadas (localização, topografia, conservação da natureza, planícies aluviais, caraterísticas especiais da estrutura de povoamento, disponibilidade limitada de terrenos, capacidades financeiras e de pessoal limitadas, etc.).

Os sete pontos seguintes foram confirmados pelo Conselho Municipal como princípios orientadores da política imobiliária de Jena através da resolução política:

1. A cidade de Jena persegue o objetivo de um desenvolvimento sustentável e socialmente equilibrado da construção de habitações, através da criação de habitações com base nas necessidades, numa dimensão-alvo sociopolítica e estabilizadora de preços, com base na versão atualmente em vigor do conceito de terreno para construção de habitações. Isto corresponde atualmente a um objetivo de 4.830 apartamentos até 2035.
2. A cidade de Jena promove a aquisição estratégica de terrenos e a disponibilização a longo prazo de propriedades essenciais, de acordo com o projeto-chave ISEK n.º 9 "Gestão estratégica de terrenos", com o objetivo de aumentar a margem de manobra municipal da cidade de Jena a longo prazo para o bem comum.
3. A cidade de Jena promove a implementação de objectivos de política social e metas de proteção climática, iniciando procedimentos de planeamento do uso do solo urbano para criar direitos de construção de acordo com a procura e, em particular, promove o desenvolvimento de terrenos para construção residencial nas mãos do município.
4. A cidade de Jena continua a gerir ativamente a atribuição de terrenos para construção municipal através do conceito de atribuição e da diretriz sobre a atribuição baseada em critérios de terrenos para habitação ocupada pelo proprietário (diretriz sobre habitação ocupada pelo proprietário).
5. A cidade de Jena continua a contar com o empenhamento e a participação de privados no desenvolvimento de terrenos para construção, desde que estes apliquem requisitos quantitativos e qualitativos em matéria de estrutura habitacional ou assumam compromissos.
6. A cidade de Jena esforça-se por obter uma repartição adequada e equitativa dos custos de urbanização dos terrenos para construção entre os beneficiários do planeamento e ela própria.
7. A cidade de Jena procura continuamente preservar e desenvolver Jena como uma "cidade de distâncias curtas" através de uma adição amiga do clima de estruturas compactas e de utilização mista perto do centro da cidade com uma densidade compatível com o clima e a paisagem urbana e através da integração de espaços verdes urbanos de acordo com o princípio orientador do "duplo desenvolvimento interior".

Este modelo baseia-se nas resoluções existentes do conselho municipal sobre a política de habitação de Jena.

Estabilização da política de habitação: orientações e atribuição de conceitos

A fim de proporcionar uma oferta qualitativamente suficiente de habitação dentro da cidade para um maior desenvolvimento sustentável e socialmente equilibrado do mercado imobiliário no centro regional de Jena, aresolução do conselho municipal "Estabilização da política de habitação para Jena: orientações e atribuição de conceitos" (20/0482-BV de 14.10.2020) estabeleceu o objetivo de política social de estabilização de preços de criar 4.830 unidades habitacionais até 2035.

ISEK Jena 2030+

No conceito de desenvolvimento urbano integrado Jena 2030+ (ISEK, resolução StR 17/1632-BV), o reforço da margem de manobra municipal através da aquisição estratégica de terrenos é formulado como objetivo no projeto-chave n.º 9 "Gestão estratégica de terrenos", que só pode ser alcançado através da constituição de uma reserva de terrenos a longo prazo (ou seja, a acumulação de terrenos para além das actuais avaliações de necessidades dos conceitos especializados). A gestão estratégica do território municipal visa a utilização sustentável e responsável dos recursos limitados do solo e tem em conta não só as preocupações económicas, mas também ecológicas, climáticas e sociais.

Orientações da política de habitação

A atribuição de terrenos para construção municipal está regulamentada nas "Diretrizes da Política de Habitação" como estratégia global da política de habitação de Jena. Estas são apoiadaspelas resoluções da Câmara Municipal n.º 20/0482-BV sobre a atribuição concetual de edifícios residenciais de vários andares, n .º 22/1740-BV sobre a atribuição baseada em critérios de propriedades ocupadas pelos proprietários e n .º 21/0903-BV sobre a criação de habitações baseadas no arrendamento e na ocupação, de acordo com o modelo de Jena para a construção de habitações sociais entre 2020 e 2022.

Desenvolvimento urbano amigo do ambiente

A resolução relativa aos terrenos para construção pode apoiar a implementação do modelo de "cidade de distâncias curtas" e o desenvolvimento urbano respeitador do clima, uma vez que a chave para uma adição respeitadora do clima a estruturas compactas e de utilização mista, principalmente perto do centro da cidade, reside no acesso municipal aos terrenos. Uma reserva de terrenos na posse do município abre opções de conceção e cria uma base para a disponibilização rápida e económica dos terrenos necessários.

O Modelo do Terreno para Construção Residencial de Jena é composto pelos seguintes quatro módulos estratégicos (ver também o Anexo 1 "Visão geral dos módulos estratégicos" na área de descarregamento):

Módulo A - Desenvolvimento de terrenos municipais

A propriedade de terrenos municipais permite a realização, a curto prazo, de projectos de urbanização socialmente responsáveis, sustentáveis e com qualidade de desenvolvimento urbano. Para cumprir os objectivos quantitativos e qualitativos da promoção de terrenos para construção, Jena desenvolve cada vez mais terrenos municipais - para além de terrenos privados - que estão incluídos na versão atual do conceito de terrenos para construção de habitação, até estarem prontos para construção.

Os procedimentos de planeamento do uso do solo urbano são iniciados conforme necessário para os terrenos residenciais de propriedade municipal. A cidade é responsável pelo planeamento, desenvolvimento e comercialização. São aplicadas as "Diretrizes para a Política de Habitação da Cidade de Jena" (20/0482-BV para a atribuição de blocos de apartamentos com base no conceito e 22/1740-BV para a atribuição de lotes de terreno com base em critérios). A cidade também apoia projectos de habitação social nos seus terrenos (deliberação da Câmara Municipal 21/0989-BV ).

No futuro, uma percentagem mínima de 30 por cento para a criação de habitações com renda e ocupação será aplicada aos terrenos destinados à construção de habitações de vários andares com pelo menos 15 unidades residenciais. A condição prévia para a realização deste objetivo é um quadro de financiamento correspondente do Estado Livre da Turíngia.

Componente B - Aquisição estratégica de terrenos e política de aprovisionamento de terrenos a longo prazo

A fim de cobrir as necessidades permanentes de terrenos para o desenvolvimento de projectos a curto e médio prazo e de criar uma oferta de terrenos a longo prazo, a cidade tem de adquirir terrenos suficientes numa fase inicial. No futuro, a cidade de Jena (Eigenbetrieb KIJ) adquirirá cada vez mais terrenos que estão incluídos no atual conceito de desenvolvimento residencial. Além disso, serão adquiridas outras áreas adequadas para o desenvolvimento, áreas para medidas de compensação e substituição de conservação da natureza, áreas adequadas para troca e áreas no sentido de uma reserva de terras de uso aberto a longo prazo.

O departamento de gestão de terrenos do KIJ está disponível como ponto de contacto para os proprietários que pretendam vender e apoia todo o processo de compra, desde o primeiro pedido de informação não vinculativo até à celebração do contrato de compra e venda.

No futuro, a cidade de Jena continuará e intensificará a utilização dos direitos de preferência gerais (artigo 24.º do BauGB) e especiais (artigo 25.º do BauGB). As possibilidades de emissão de estatutos de direito de preferência serão examinadas pela administração da cidade e apresentadas ao conselho municipal para resolução.

Componente C - Desenvolvimento cooperativo de zonas residenciais

A cidade de Jena continua a contar com o empenhamento e o envolvimento de entidades privadas no desenvolvimento de terrenos para construção. O módulo estratégico C baseia-se no caso de as áreas a desenvolver serem propriedade de terceiros e, com os módulos C1 e C2, identifica duas possibilidades de cooperação com privados no desenvolvimento de terrenos para construção.

C1 - Plano de desenvolvimento da oferta

A cidade desenvolve e abre futuros planos de desenvolvimento de oferta com a aquisição intermédia completa das parcelas correspondentes (100 por cento da área de desenvolvimento).

A cidade aplica o conceito de atribuição (20/0482-BV) e as diretrizes para a aquisição de habitação (22/1740-BV)na comercialização destes terrenos para construção.

A cidade pode, em especial para a criação de habitação própria ou para a construção de habitação pelos actuais proprietários, garantir aos antigos proprietários, a pedido, um direito de retransferência proporcional dos terrenos urbanizados, devendo a maioria dos terrenos ser comercializada de acordo com o conceito de atribuição e/ou com as diretrizes para habitação própria. A retransferência é efectuada ao preço de compra original acrescido dos custos proporcionais de desenvolvimento do terreno para construção.

C2 - Plano de desenvolvimento relacionado com o projeto

A utilização de planos de desenvolvimento relacionados com o projeto continua a ser um instrumento importante para a oferta de habitação por terceiros. O promotor (empresa de habitação, particular) é responsável pelo desenvolvimento, construção e comercialização do projeto de habitação. Ao assinar um acordo de desenvolvimento do projeto (ver Anexo 2 "Projeto de declaração de intenções para o desenvolvimento do projeto" na área de descarregamento), o promotor compromete-se a reconhecer os princípios do "Modelo de Habitação do Território de Construção de Jena".

Futuramente, uma taxa mínima de 30 por cento para a criação de habitações sociais deverá ser regularmente acordada com o promotor no contrato de urbanização, desde que exista uma necessidade relacionada com o bairro e tenha sido efectuada uma priorização urbana correspondente. Para os projectos de construção de habitação no segmento de pequena dimensão, a comercialização de habitações próprias com uma quota de, pelo menos, 30 por cento deve basear-se nas "Orientações para a atribuição criteriosa de lotes municipais para habitação própria" (22/1740-BV) e ser efectuada de acordo com as categorias de atribuição 1 e 2 nelas consagradas (atribuição com base em critérios sociais e, em alguns casos, tendo também em conta a situação dos rendimentos dos agregados familiares candidatos). Além disso, o promotor do projeto garante a assunção dos custos e de outras despesas. Os procedimentos concorrenciais são regularmente utilizados para resolver tarefas de planeamento e garantir a qualidade do desenvolvimento urbano.

Componente D - Mobilização das zonas de desenvolvimento residencial com um plano de desenvolvimento transferido

As áreas de desenvolvimento residencial com planos de desenvolvimento transferidos (áreas E do "conceito de área de desenvolvimento residencial Jena 2035") representam um potencial significativo para a criação de habitações em Jena. Aqui já existem direitos de construção, mas existem grandes obstáculos à mobilização de terrenos. Os potenciais terrenos para construção estão geralmente dispersos por um grande número de proprietários, alguns dos quais não estão dispostos a cooperar ou a vender e o desenvolvimento não está assegurado.

Nos planos de desenvolvimento transferidos, a cidade de Jena avançará com o planeamento do desenvolvimento de potenciais terrenos não desenvolvidos e assegurará que estes possam ser construídos através de uma reafectação - inicialmente voluntária e subsequentemente soberana.

A resolução sobre o "Modelo de Terreno para Construção Residencial de Jena" é uma resolução política fundamental. Contém os objectivos estratégicos gerais e os princípios orientadores da política imobiliária de Jena. A resolução formulou uma série de tarefas de teste para o conteúdo da política, que serão tratadas por um grupo de trabalho administrativo interno no processo de implementação subsequente.

A cidade de Jena procura uma repartição adequada e justa dos custos de urbanização dos terrenos para construção entre os beneficiários do planeamento e ela própria. O beneficiário do planeamento deve participar nos custos e noutras despesas do desenvolvimento dos terrenos para construção numa base sustentável. Os regulamentos vinculativos sobre o conteúdo e o âmbito desta participação serão elaborados pela administração da cidade numa próxima etapa.

Com a decisão política de princípio, a administração da cidade foi também instruída para examinar em que medida a introdução de um fundo imobiliário rotativo seria conveniente para garantir o financiamento futuro da aquisição e do desenvolvimento de terrenos. As receitas provenientes da promoção de terrenos para construção revertem a favor do património do fundo e devem ser destinadas, na medida do possível, a novas reservas de terrenos e/ou à promoção de terrenos para construção.

No âmbito da aplicação do modelo dos terrenos para construção, pode também ser necessário concretizar o conteúdo dos instrumentos de política fundiária e desenvolvê-los de forma personalizada. A evolução do modelo de Jena para os terrenos de construção será objeto de um relatório a partir de 2026.

1. quais são os desafios na implementação do modelo de terreno para construção?

Um modelo de terreno para construção pode, em geral, ser um instrumento eficaz para a criação de habitação a preços acessíveis, mas requer uma estratégia clara, apoio político e uma política fundiária a longo prazo. Os maiores desafios incluem os seguintes aspectos:

Disponibilidade de terrenos

A cidade de Jena tem muito poucos terrenos para construção (residenciais) próprios e tem de os adquirir primeiro. Os proprietários privados exigem muitas vezes preços elevados ou retêm alguns terrenos para lucrar com o aumento dos valores. A fim de transformar estas propriedades especulativas em futuros terrenos para construção de habitação, a cidade de Jena está a tentar adquirir terrenos numa fase inicial e a fazer maior uso dos direitos de preferência (componente B da estratégia). A acumulação a longo prazo de potenciais terrenos para construção de habitação deverá dar à cidade a oportunidade de reagir a expectativas de preços irrealistas e iniciar o desenvolvimento noutro local.

Atribuição de subsídios

A construção de habitação social requer financiamento, que não está disponível na medida necessária ao abrigo da atual "Diretiva sobre a promoção de habitação a preços acessíveis no Estado Livre da Turíngia" (07/2023). Neste caso, a cidade de Jena deve exercer influência sobre o Estado Livre da Turíngia para que este ofereça condições de financiamento atractivas e assegure assim a criação de habitação social.

Recursos humanos e financeiros da cidade

A implementação bem sucedida do modelo de terrenos para construção de Jena está associada a tarefas de trabalho adicionais e intensificadas. A intensificação da política de aquisições da cidade e as actividades de gestão da cidade associadas ao bloco de construção C1 (planeamento, desenvolvimento e comercialização de novos terrenos para construção de habitação) levaram a um aumento significativo das capacidades financeiras e de pessoal exigidas pela própria empresa da cidade, a KIJ. O mesmo se aplica ao departamento de planeamento urbano, em resultado da intensificação da implementação de procedimentos de planeamento, para a preparação, conclusão e monitorização de contratos de desenvolvimento urbano, uma revisão contínua da adequação e para a elaboração e promulgação de estatutos de direito de preferência.

2 Qual o significado do modelo de Jena para os proprietários privados?

O modelo de terrenos para construção tem um impacto direto nos proprietários privados, especialmente se estes possuírem terrenos em áreas potenciais para construção de habitações.

O "conceito de área de desenvolvimento residencial de Jena 2035" mostra as áreas de desenvolvimento residencial planeadas para Jena. Por conseguinte, estas zonas são também indicadas como tal no plano de utilização dos solos. No entanto, os potenciais novos terrenos para construção em áreas exteriores (por exemplo, terrenos verdes ou jardins) ainda não têm direito de construção.

Fases de desenvolvimento dos terrenos para construção

Até que o desenvolvimento residencial seja possível, a área passa por várias fases de desenvolvimento. Os direitos de construção só são criados através de um plano de desenvolvimento vinculativo. Uma vez tomada a decisão de iniciar o plano de desenvolvimento, é criado o "terreno para construção". Com a resolução juridicamente vinculativa sobre o plano de desenvolvimento, o terreno é designado por "terreno para construção em bruto". Só quando a urbanização estiver concluída - ou seja, a construção de estradas e a colocação de meios de abastecimento e de escoamento - é que surge o "terreno pronto a construir". Com estas fases de desenvolvimento, o valor do terreno também se altera significativamente. Este facto deve ser tido em conta no preço pedido.

Compra de terrenos pela cidade

Se os proprietários desejarem construir edifícios de habitação em terrenos sem direitos de construção actuais ou para as gerações futuras, tal só será possível no futuro em cooperação com a cidade de Jena. A cidade só elabora os chamados planos de urbanização se for proprietária dos terrenos necessários para a zona de urbanização planeada. Por conseguinte, a cidade adquire os terrenos de forma pró-ativa e o mais cedo possível. Para o efeito, utiliza o direito de preferência municipal e emite os estatutos de direito de preferência necessários (§ 25 BauGB). A cidade verifica com cada proprietário (existente) que deseja construir o seu próprio edifício residencial se a opção de uma retransferência proporcional dos lotes de construção é uma oferta sensata. Este tipo de cooperação permite ao proprietário obter um terreno pronto para construção, em grande parte livre de riscos e com um elevado grau de segurança de planeamento.

3. Que vantagens oferece o modelo de terreno para construção aos promotores de projectos?

Com o módulo estratégico C2, o modelo de terrenos para construção de Jena permite o desenvolvimento de terrenos para construção residencial através da cooperação com investidores. A cidade trabalha em estreita colaboração com os promotores do projeto (investidores) para garantir que os objectivos de desenvolvimento urbano da cidade são alcançados e que as necessidades do projeto são tidas em conta ao mesmo tempo. Os investidores são responsáveis pelo desenvolvimento, construção e, se necessário, comercialização do projeto. A cidade assume um papel de coordenação.

Transparência e segurança

Uma das preocupações centrais do modelo de Jena Building Land é a criação de um quadro regulamentado para a negociação de contratos de desenvolvimento urbano, em conformidade com a Secção 11 do Código de Construção Alemão (BauGB), criando assim transparência e segurança para todas as partes envolvidas no processo de planeamento. A utilização de contratos de desenvolvimento urbano facilita os processos de aprovação e garante uma melhor calculabilidade dos custos, encargos e obrigações. Um teste de adequação compreensível garante que os serviços a prestar pelos investidores e os benefícios que lhes advêm do desenvolvimento do terreno para construção estão numa relação adequada. Podem ser evitadas reivindicações injustificadas por parte da cidade ou do público em geral e os encargos financeiros dos investidores permanecem equilibrados.

4 Porque é que a cidade de Jena pretende recorrer a processos de reafectação?

As zonas residenciais com o chamado plano de desenvolvimento transferido já têm direitos de construção. De acordo com o "conceito de área de desenvolvimento residencial de Jena 2035", isto inclui as áreas E, que têm um potencial não negligenciável de 256 casas isoladas e geminadas e 160 apartamentos em blocos de apartamentos.

Mobilização de terrenos para construção

Devido ao grande número de proprietários de terrenos e à falta de vontade de cooperar ou vender, principalmente por parte dos proprietários individuais, a aplicação do modelo de aquisição provisória (bloco C1) ou do modelo cooperativo (bloco C2) não é muitas vezes uma opção realista. Por conseguinte, a cidade de Jena considera o instrumento de reafectação de terrenos para construção como uma forma importante de disponibilizar e mobilizar terrenos para construção - para a construção de habitação social, mas também para a construção de habitação em pequena escala. O objetivo da cidade de Jena de disponibilizar espaço habitacional suficiente pode ser dificultado e adiado, mas já não fundamentalmente impedido, pelo comportamento de bloqueio dos proprietários individuais.

Implementação de planos de desenvolvimento juridicamente vinculativos

A reafectação é um processo de troca de terrenos regulado por lei, no qual os lotes de terreno de uma determinada área são reorganizados para permitir uma utilização adequada dos edifícios. Serve, assim, para concretizar o plano de desenvolvimento juridicamente vinculativo. O objetivo é transformar parcelas de terreno fragmentadas e desorganizadas em áreas prontas para construção com desenvolvimento adequado (estradas, caminhos, espaços verdes). Após a reorganização, os proprietários recebem um terreno equivalente, mas totalmente urbanizado e pronto a construir.

Reafectação voluntária

Em primeiro lugar, a cidade apoia uma reafectação voluntária em que os proprietários acordam numa reorganização voluntária através de uma simples troca de terrenos. Se tal não for bem sucedido, pode recorrer-se a uma reafectação soberana (oficial). O comité de reatribuição é responsável por este processo.