Modello di terreno per edifici residenziali di Jena

Mercato immobiliare in tensione

Jena è una delle poche città dei nuovi Stati federali con una popolazione in continua crescita dall'inizio degli anni 2000. Insieme all'aumento del numero di famiglie statistiche, al continuo calo dell'attività edilizia dal 2016 e a un tasso di sfitto molto basso, pari al 2,1% (al 2023, corrispondente a circa 1.250 appartamenti), ciò ha portato a un mercato immobiliare teso a Jena. Per rimanere competitivi come centro regionale ed essere in grado di fornire alloggi ai lavoratori qualificati, è necessaria una corrispondente offerta di alloggi.

Proprietà fondiaria comunale

Il "concetto di area di sviluppo residenziale Jena 2035 " definisce la domanda qualificata di alloggi prevista fino al 2035 e le necessarie aree di sviluppo residenziale potenziali. L'aggiornamento del piano di utilizzo del suolo della città (FNP) tiene conto di quest'area. Tuttavia, questi concetti di sviluppo urbano da soli non sono sufficienti per mobilitare rapidamente i terreni edificabili. Se la città dispone di terreni propri, può influenzare gli obiettivi socio-politici, urbanistici, ecologici e fiscali dello sviluppo urbano. Tuttavia, i terreni di proprietà comunale sono molto limitati e la loro acquisizione è difficile a causa della ristrettezza del mercato. Solo il 12% circa di tutti i terreni potenzialmente edificabili per l'edilizia residenziale previsti dal "concetto di terreno edificabile per l'edilizia residenziale Jena 2035" è di proprietà della città.

Edilizia sociale

Senza una disponibilità di terreni a lungo termine, non è possibile garantire un'offerta di alloggi socialmente accettabile attraverso la creazione di alloggi a canone e occupazione vincolati e la rapida fornitura di alloggi a prezzi accessibili. L'edilizia pubblica sovvenzionata è particolarmente importante per le famiglie a basso reddito. Tuttavia, il loro numero è diminuito significativamente dal 2015. Nello Stato libero della Turingia non è stato possibile costruire alloggi sovvenzionati supplementari nella misura necessaria a causa delle attuali condizioni di finanziamento per il periodo fino al 2024.

La scarsa disponibilità di alloggi alimenta l'aumento degli affitti e dei prezzi dei terreni edificabili, che può essere contrastato solo aumentando l'offerta. La futura politica dei terreni edificabili urbani è quindi di importanza centrale per uno sviluppo urbano sostenibile, socialmente e climaticamente compatibile.

Il modello di Ulm

Diversi comuni in Germania dispongono già di un modello di terreni edificabili e lo applicano nel senso di un uso socialmente equo del territorio. Tra questi, ad esempio, Stoccarda, Monaco, Potsdam e Münster. Il "modello Ulm", che è servito da guida per alcune città, è praticato nella città di Ulm fin dagli anni Novanta del XIX secolo e si basa in particolare sul principio che la città acquista i terreni in una fase iniziale e li mantiene nelle proprie mani per guidare uno sviluppo urbano sostenibile e a lungo termine.

In conformità con la delibera del Consiglio comunale "Dal modello di Ulm al modello di Jena" (21/0977-BV dell'8 dicembre 2021), è stato costituito un gruppo di lavoro composto da rappresentanti dell'amministrazione comunale, della società di proprietà della città KIJ e da rappresentanti di tutte le fazioni del Consiglio comunale per sviluppare un "modello di Jena" basato sul "modello di Ulm" di pianificazione dell'offerta di terreni. In seguito a un intenso processo di lavoro e al dialogo con altri comuni, è stato stabilito che Non esiste un modello di terreno edificabile.

Il modello di Jena deve essere adattato alle condizioni quadro individuali della città e alle gravi restrizioni che ne derivano (posizione, topografia, conservazione della natura, pianure alluvionali, caratteristiche particolari della struttura insediativa, disponibilità limitata di terreni, capacità finanziarie e di personale limitate, ecc.)

I seguenti sette punti sono stati confermati dal Consiglio comunale come principi guida della politica fondiaria per l'edilizia residenziale di Jena con la risoluzione politica:

1. La città di Jena persegue l'obiettivo di uno sviluppo sostenibile e socialmente equilibrato dell'edilizia abitativa attraverso la creazione di alloggi in base alle esigenze in una dimensione obiettivo socio-politica e di prezzo stabile, sulla base della versione attualmente valida del concetto di terreno di sviluppo abitativo. Questo corrisponde attualmente a un obiettivo di 4.830 appartamenti entro il 2035.
2. La città di Jena sta spingendo per l'acquisizione strategica di terreni e la messa a disposizione a lungo termine di proprietà chiave in conformità con il progetto chiave ISEK n. 9 "Gestione strategica dei terreni", con l'obiettivo di ampliare il margine di manovra comunale della città di Jena a lungo termine per il bene comune.
3. La città di Jena promuove l'attuazione degli obiettivi di politica sociale e di protezione del clima avviando procedure di pianificazione territoriale urbana per creare diritti edificatori in linea con la domanda e, in particolare, promuove lo sviluppo di terreni edificabili residenziali in mani comunali.
4. La città di Jena continua a gestire attivamente l'assegnazione di lotti edificabili comunali attraverso il concetto di assegnazione e la linea guida sull'assegnazione basata su criteri di lotti abitativi occupati dai proprietari (linea guida sugli alloggi occupati dai proprietari).
5. La città di Jena continua a fare affidamento sull'impegno e sul coinvolgimento dei privati nello sviluppo dei terreni edificabili, a condizione che implementino i requisiti quantitativi e qualitativi della struttura abitativa o assumano impegni.
6. La Città di Jena si adopera per un'adeguata ed equa distribuzione dei costi di sviluppo dei terreni edificabili tra i beneficiari della pianificazione e se stessa.
7. La città di Jena persegue costantemente la conservazione e lo sviluppo di Jena come "città delle brevi distanze" attraverso l'aggiunta, nel rispetto del clima, di strutture compatte e a uso misto in prossimità del centro cittadino, con una densità compatibile con il clima e il paesaggio urbano e con l'integrazione del verde urbano secondo il principio guida del "doppio sviluppo interno".

Questo modello si basa sulle risoluzioni esistenti del Consiglio comunale sulla politica abitativa di Jena.

Stabilizzazione della politica abitativa: linee guida e assegnazione dei concetti

Al fine di fornire un'offerta qualitativamente sufficiente di alloggi all'interno della città per un ulteriore sviluppo sostenibile e socialmente equilibrato del mercato immobiliare nel centro regionale di Jena, larisoluzione del Consiglio comunale "Stabilizzazione della politica abitativa per Jena: linee guida e concetto di assegnazione" (20/0482-BV del 14.10.2020) ha fissato l'obiettivo di politica sociale di stabilizzazione dei prezzi di creare 4.830 unità abitative entro il 2035.

ISEK Jena 2030+

Nel Progetto Integrato di Sviluppo Urbano Jena 2030+ (ISEK, risoluzione StR 17/1632-BV), il rafforzamento del margine di manovra comunale attraverso l'acquisizione strategica di terreni è formulato come obiettivo nel progetto chiave n. 9 sulla "Gestione strategica dei terreni", che può essere raggiunto solo attraverso la creazione di una riserva di terreni a lungo termine (cioè la costituzione di scorte di terreni al di là delle attuali valutazioni del fabbisogno dei concetti specialistici). La gestione strategica del territorio comunale è finalizzata all'uso sostenibile e responsabile delle limitate risorse del suolo e tiene conto non solo di aspetti economici, ma anche ecologici, climatici e sociali.

Linee guida della politica abitativa

L'assegnazione dei lotti edificabili comunali è regolata dalle "Linee guida per la politica abitativa", che costituiscono la strategia generale della politica abitativa di Jena. Queste sono sostenutedalle delibere del Consiglio comunale n. 20/0482-BV sull'assegnazione concettuale di edifici residenziali a più piani, n. 22/1740-BV sull'assegnazione basata su criteri di proprietà e n. 21/0903-BV sulla creazione di alloggi in affitto e in occupazione secondo il modello di Jena per la costruzione di alloggi sociali dal 2020 al 2022.

Sviluppo urbano rispettoso del clima

La delibera sui terreni edificabili può sostenere l'attuazione del modello di "città a breve distanza" e lo sviluppo urbano rispettoso del clima, in quanto la chiave per un'integrazione rispettosa del clima di strutture compatte e a uso misto, principalmente vicino al centro città, risiede nell'accesso comunale ai terreni. Una riserva di terreno di proprietà comunale apre opzioni di progettazione e crea una base per la fornitura rapida ed economica del terreno necessario.

Il Modello di Terreno per l'Edilizia Residenziale di Jena è composto dai seguenti quattro blocchi strategici (si veda anche l'Appendice 1 "Panoramica dei blocchi strategici" nell'area download):

Blocco A - Sviluppo dei terreni comunali

La proprietà dei terreni comunali consente di realizzare a breve termine uno sviluppo dei terreni edificabili socialmente responsabile, sostenibile e qualificato dal punto di vista dello sviluppo urbano. Per poter raggiungere gli obiettivi quantitativi e qualitativi dello sviluppo dei terreni edificabili, Jena sta sviluppando sempre di più i terreni comunali - oltre a quelli privati - che sono inclusi nella versione attuale del concetto di terreno edificabile residenziale fino al punto in cui sono pronti per la costruzione.

Le procedure di pianificazione urbanistica del territorio vengono avviate come richiesto per le aree di sviluppo residenziale di proprietà comunale. La città è responsabile della pianificazione, dello sviluppo e della commercializzazione. Vengono applicate le "Linee guida per la politica abitativa della città di Jena" (20/0482-BV per l'assegnazione concettuale dei condomini e 22/1740-BV per l'assegnazione criteriale degli appezzamenti occupati dai proprietari). La città sostiene anche progetti di edilizia comunitaria sul proprio territorio (delibera del Consiglio comunale 21/0989-BV ).

In futuro, una percentuale minima del 30% per la creazione di alloggi legati all'affitto e all'occupazione si applicherà alle aree di sviluppo residenziale destinate alla costruzione di abitazioni a più piani con almeno 15 unità abitative. Il prerequisito per la realizzazione di questo obiettivo è un quadro di finanziamento corrispondente da parte dello Stato libero di Turingia.

Componente B - Acquisizione strategica di terreni e politica di approvvigionamento fondiario a lungo termine

Per coprire il continuo fabbisogno di terreni per lo sviluppo di progetti a breve e medio termine e per creare una disponibilità di terreni a lungo termine, la città deve acquisire terreni sufficienti in una fase iniziale. In futuro, la città di Jena (Eigenbetrieb KIJ) acquisterà sempre più terreni che rientrano nell'attuale progetto di sviluppo residenziale. Inoltre, acquisterà altre aree adatte allo sviluppo, aree per la compensazione della conservazione della natura e misure di sostituzione, aree adatte allo scambio e aree nel senso di un'offerta di terreni a uso aperto a lungo termine.

Il dipartimento di gestione del territorio della KIJ è a disposizione come punto di contatto per i proprietari che desiderano vendere e supporta l'intero processo di acquisto, dalla richiesta iniziale non vincolante fino alla stipula del contratto di acquisto.

In futuro, la città di Jena continuerà e intensificherà l'uso dei diritti di prelazione generali (Sezione 24 BauGB) e speciali (Sezione 25 BauGB). Le possibilità di emettere statuti per i diritti di prelazione saranno esaminate dall'amministrazione comunale e sottoposte al consiglio comunale per la delibera.

Componente C - Sviluppo cooperativo delle aree residenziali

La città di Jena continua a fare affidamento sull'impegno e sul coinvolgimento dei privati nello sviluppo dei terreni edificabili. Il modulo strategico C si basa sul caso in cui le aree da sviluppare siano di proprietà di terzi e, con i moduli C1 e C2, individua due possibilità di cooperazione con i privati nello sviluppo dei terreni edificabili.

C1 - Piano di sviluppo dell'offerta

La città sviluppa e apre futuri piani di sviluppo dell'offerta con l'acquisizione provvisoria completa dei lotti corrispondenti (100 percento dell'area di sviluppo).

Per la commercializzazione di questi lotti edificabili, la città applica il concetto di assegnazione (20/0482-BV) e le linee guida sulla proprietà della casa (22/1740-BV).

La città può, in particolare per la creazione di alloggi occupati dai proprietari o per la costruzione di alloggi da parte dei proprietari esistenti, garantire agli ex proprietari un diritto di ritrasferimento pro rata dei lotti edificabili sviluppati su richiesta, per cui la maggior parte dei lotti dovrebbe essere generalmente commercializzata utilizzando il concetto di assegnazione e/o le linee guida sugli alloggi occupati dai proprietari. Il ritrasferimento viene effettuato al prezzo di acquisto originario più i costi pro-rata di sviluppo del terreno edificabile.

C2 - Piano di sviluppo legato al progetto

L'uso di piani di sviluppo legati al progetto rimane uno strumento importante per la fornitura di alloggi da parte di terzi. Il promotore (società immobiliare, privato) è responsabile dello sviluppo, della costruzione e della commercializzazione del progetto abitativo. Firmando un accordo di sviluppo del progetto (si veda l'Allegato 2 "Bozza di dichiarazione d'intenti per lo sviluppo del progetto" nell'area download), il promotore si impegna a riconoscere i principi del "Modello abitativo Jena Building Land".

In futuro, un tasso minimo del 30% per la creazione di alloggi sovvenzionati dovrà essere regolarmente concordato con il promotore del progetto nel contratto di sviluppo urbano, a condizione che vi sia una necessità legata al quartiere e che sia stata effettuata una corrispondente prioritizzazione urbana. Per i progetti di edilizia residenziale nel segmento di piccole dimensioni, la commercializzazione di abitazioni occupate dai proprietari con una quota di almeno il 30% deve basarsisulla "Linea guida per l'assegnazione basata su criteri di lotti di abitazioni occupate dai proprietari a livello comunale" (22/1740-BV) e deve essere effettuata in conformità con le categorie di assegnazione 1 e 2 (assegnazione basata su criteri sociali e, in alcuni casi, tenendo conto anche della situazione reddituale delle famiglie richiedenti) ivi ancorate. Inoltre, lo sponsor del progetto assicura l'assunzione di costi e altre spese. Le procedure competitive sono regolarmente utilizzate per risolvere i compiti di pianificazione e garantire la qualità dello sviluppo urbano.

Componente D - Mobilitazione delle aree di sviluppo residenziale con un piano di sviluppo trasferito

Le aree di sviluppo residenziale con piani di sviluppo trasferiti (aree E del "concetto di area di sviluppo residenziale Jena 2035") rappresentano un potenziale significativo per la creazione di alloggi a Jena. I diritti di costruzione esistono già, ma ci sono molti ostacoli alla mobilitazione dei terreni. I potenziali terreni edificabili sono generalmente distribuiti tra un gran numero di proprietari, alcuni dei quali non sono disposti a collaborare o a vendere e lo sviluppo non è assicurato.

Nei piani di sviluppo trasferiti, la città di Jena porterà avanti la pianificazione dello sviluppo dei siti potenziali non sviluppati e ne garantirà l'edificabilità attraverso una riassegnazione - inizialmente volontaria e successivamente sovrana - dei terreni.

La risoluzione sul "Modello di terreno per l'edilizia residenziale di Jena" è una risoluzione politica fondamentale. Contiene gli obiettivi strategici generali e i principi guida della politica del territorio residenziale di Jena. La risoluzione ha formulato una serie di incarichi di prova per il contenuto della politica, che saranno trattati da un gruppo di lavoro amministrativo interno nel successivo processo di attuazione.

La città di Jena si adopera per un'adeguata ed equa distribuzione dei costi di sviluppo dei terreni edificabili tra i beneficiari della pianificazione e se stessa. I beneficiari della pianificazione dovrebbero partecipare ai costi e alle altre spese di sviluppo dei terreni edificabili su base sostenibile. In una fase successiva, l'amministrazione comunale elaborerà norme vincolanti sul contenuto e sulla portata di questa partecipazione.

Con la decisione politica di principio, l'amministrazione comunale è stata anche incaricata di esaminare in che misura l'introduzione di un fondo immobiliare rotativo sia opportuna per garantire il futuro finanziamento degli acquisti e degli sviluppi dei terreni. Le entrate derivanti dallo sviluppo dei terreni edificabili confluiscono nel patrimonio del fondo e dovrebbero essere destinate, per quanto possibile, a ulteriori riserve di terreni e/o allo sviluppo di terreni edificabili.

Nell'ambito dell'applicazione del modello dei terreni edificabili, potrebbe essere necessario concretizzare il contenuto degli strumenti di politica fondiaria e svilupparli ulteriormente in modo personalizzato. Lo stato di avanzamento del modello di Jena per i terreni edificabili sarà oggetto di relazioni a partire dal 2026.

1. quali sono le sfide nell'attuazione del modello di terreno edificabile?

Il modello del terreno edificabile può essere in genere uno strumento efficace per la creazione di alloggi a prezzi accessibili, ma richiede una strategia chiara, il sostegno politico e una politica fondiaria a lungo termine. Le sfide maggiori riguardano i seguenti aspetti:

Disponibilità del terreno

La città di Jena ha pochissimi terreni edificabili (residenziali) di sua proprietà e deve prima acquistarli. I proprietari privati spesso chiedono prezzi elevati o trattengono alcuni terreni per trarre profitto dall'aumento dei valori. Per trasformare queste proprietà speculative in futuri terreni edificabili residenziali, la città di Jena sta cercando di acquistare i terreni in una fase iniziale e di utilizzare maggiormente i diritti di prelazione (componente strategica B). L'accumulo a lungo termine di potenziali terreni edificabili residenziali dovrebbe dare alla città l'opportunità di reagire ad aspettative di prezzo irrealistiche e di avviare lo sviluppo altrove.

Erogazione di sussidi

La costruzione di alloggi sociali richiede sovvenzioni, che non sono disponibili nella misura richiesta dall'attuale "Direttiva sulla promozione di alloggi a prezzi accessibili nello Stato libero di Turingia" (07/2023). In questo caso, la città di Jena deve esercitare un'influenza sul Libero Stato di Turingia per fornire condizioni di finanziamento interessanti e garantire così la creazione di alloggi sociali.

Personale e risorse finanziarie della città

Il successo dell'attuazione del modello di terreno edificabile di Jena è associato a compiti di lavoro aggiuntivi e intensificati. L'intensificazione della politica di acquisizione della città e le attività di gestione della città associate al blocco di edifici C1 (pianificazione, sviluppo e commercializzazione di nuovi siti di sviluppo residenziale) hanno portato a un aumento significativo delle capacità finanziarie e di personale richieste dall'impresa cittadina KIJ. Lo stesso vale per il dipartimento di pianificazione urbana, a seguito dell'intensificazione dell'attuazione delle procedure di pianificazione, per la preparazione, la conclusione e il monitoraggio dei contratti di sviluppo urbano, per la verifica continua dell'adeguatezza e per la stesura e la promulgazione degli statuti sul diritto di prelazione.

2. che importanza ha il modello di terreno edificabile di Jena per i proprietari di immobili privati?

Il modello di terreno edificabile ha un impatto diretto sui proprietari privati, soprattutto se possiedono terreni in aree potenzialmente edificabili per lo sviluppo residenziale.

Il "concetto di area di sviluppo residenziale Jena 2035" mostra le aree di sviluppo residenziale previste per Jena. Queste aree sono quindi indicate come tali anche nel piano di utilizzo dei terreni. Tuttavia, i potenziali nuovi terreni edificabili in aree esterne (ad esempio, terreni verdi o giardini) non hanno ancora diritti di costruzione.

Fasi di sviluppo dei terreni edificabili

Finché non è possibile lo sviluppo residenziale, l'area attraversa diverse fasi di sviluppo. I diritti di costruzione vengono creati solo attraverso un piano di sviluppo vincolante. Una volta presa la decisione di avviare il piano di sviluppo, viene creato il "terreno edificabile". Con la delibera giuridicamente vincolante sul piano di sviluppo, il terreno viene definito "terreno edificabile grezzo". Solo quando lo sviluppo è completato - cioè la costruzione delle strade e la posa dei mezzi di approvvigionamento e smaltimento - si parla di "terreno edificabile". Con queste fasi di sviluppo , anche il valore del terreno cambia in modo significativo. Questo aspetto deve essere preso in considerazione nel prezzo richiesto.

Acquisto di terreni da parte della città

Se i proprietari terrieri desiderano costruire edifici residenziali su terreni privi di diritti di costruzione oggi o per le generazioni future, ciò sarà possibile in futuro solo in collaborazione con la città di Jena. La città elaborerà i cosiddetti piani di sviluppo dell'offerta solo se è in piena proprietà del terreno necessario per l'area di sviluppo residenziale pianificata. La città acquista quindi i terreni in modo proattivo e il prima possibile. A tal fine, si avvale del diritto di prelazione comunale e rilascia statuti di prelazione come richiesto (Sezione 25 del BauGB). La città verifica con ogni proprietario (esistente) che desidera costruire il proprio edificio residenziale se l'opzione di un trasferimento pro rata dei lotti di costruzione è un'offerta ragionevole. Questo tipo di cooperazione consente al proprietario del terreno di ottenere un terreno pronto per la costruzione in gran parte privo di rischi e con un alto grado di sicurezza urbanistica.

3. quali vantaggi offre il modello dei terreni edificabili agli sviluppatori di progetti?

Con il modulo strategico C2, il modello dei terreni edificabili di Jena consente lo sviluppo di terreni edificabili residenziali attraverso la cooperazione con gli investitori. La città lavora a stretto contatto con gli sviluppatori del progetto (investitori) per garantire che gli obiettivi di sviluppo urbano della città siano raggiunti e che le esigenze del progetto siano prese in considerazione allo stesso tempo. Gli investitori sono responsabili dello sviluppo, della costruzione e, se necessario, della commercializzazione del progetto. La città assume un ruolo di coordinamento.

Trasparenza e sicurezza

Uno degli obiettivi principali del modello di Jena per i terreni edificabili è quello di creare un quadro regolamentato per la negoziazione dei contratti di sviluppo urbano, in conformità con la sezione 11 del Codice edilizio tedesco (BauGB), creando così trasparenza e sicurezza per tutte le parti coinvolte nel processo di pianificazione. L'uso di contratti di sviluppo urbano facilita i processi di approvazione e garantisce una migliore calcolabilità di costi, oneri e obblighi. Un test di appropriatezza comprensibile assicura che i servizi che gli investitori devono fornire e i benefici che derivano loro dallo sviluppo del terreno edificabile siano in un rapporto appropriato. Si possono evitare pretese ingiustificate da parte della città o della collettività e l'onere finanziario per gli investitori rimane equilibrato.

4 Perché la città di Jena vuole utilizzare le procedure di riassegnazione?

Le aree di sviluppo residenziale con il cosiddetto piano di sviluppo trasferito dispongono già di diritti di costruzione. Secondo il "concetto di area di sviluppo residenziale Jena 2035", questo include le aree E, che hanno un potenziale non trascurabile di 256 case unifamiliari e bifamiliari e 160 appartamenti in condomini.

Mobilitazione di lotti edificabili

A causa del gran numero di proprietari terrieri e della mancanza di disponibilità a collaborare o a vendere, soprattutto da parte dei singoli proprietari, l'applicazione del modello di acquisizione provvisoria (blocco edilizio C1) o del modello cooperativo (blocco edilizio C2) spesso non è un'opzione realistica. La città di Jena considera quindi lo strumento della riassegnazione dei terreni edificabili come un modo importante per fornire e mobilitare lotti edificabili - per la costruzione di alloggi sovvenzionati, ma anche per la costruzione di alloggi su piccola scala. L'obiettivo della città di Jena di fornire spazio abitativo sufficiente può essere reso più difficile e ritardato, ma non più fondamentalmente impedito, dal comportamento di blocco dei singoli proprietari.

Attuazione di piani di sviluppo legalmente vincolanti

La riallocazione è una procedura di scambio di terreni regolata per legge, in cui i lotti di terreno all'interno di una certa area vengono riorganizzati per consentire un uso edilizio appropriato. Serve quindi a realizzare il piano di sviluppo giuridicamente vincolante. L'obiettivo è trasformare appezzamenti di terreno frammentati e disorganizzati in aree pronte per l'edificazione con uno sviluppo adeguato (strade, sentieri, spazi verdi). Dopo la riorganizzazione, i proprietari ricevono un appezzamento di terreno equivalente, ma completamente sviluppato e pronto per la costruzione.

Riallocazione volontaria

La città sostiene innanzitutto una riassegnazione volontaria in cui i proprietari terrieri concordano una riorganizzazione volontaria attraverso un semplice scambio di terreni. Se questo non ha successo, si può ricorrere a una riassegnazione sovrana (ufficiale). Il comitato di riallocazione è responsabile di questo.