Importo di perequazione ai sensi della legge sulla ristrutturazione

I proprietari di un immobile o di un condominio all'interno di un'area di riqualificazione formalmente definita sono obbligati a pagare un importo di compensazione in contanti alla città di Jena dopo il completamento delle misure di riqualificazione per finanziare proporzionalmente la riqualificazione.

I contributi di perequazione sono il contributo dei proprietari ai costi totali delle misure di riqualificazione. Non sono i costi effettivi sostenuti a essere rimborsati, ma solo l'aumento del valore fondiario della loro proprietà, determinato da un esperto.

La sezione 154 (2) del Codice edilizio tedesco (BauGB) definisce l'aumento del valore fondiario come segue:

L'aumento del valore fondiario dell'immobile causato dalla riqualificazione consiste nella differenza tra il valore fondiario che risulterebbe per l'immobile se la riqualificazione non fosse stata né prevista né realizzata (valore iniziale) e il valore fondiario che risulta per l'immobile a seguito della riorganizzazione legale ed effettiva dell'area di riqualificazione formalmente definita (valore finale).

Il proprietario dell'immobile non paga quindi l'aumento di valore verificatosi dall'inizio della riqualificazione, ma solo la differenza tra il valore che l'immobile ha effettivamente al termine della riqualificazione e il valore che avrebbe avuto se non fosse stata effettuata la riqualificazione.

Esiste una legge speciale sullo sviluppo urbano per il periodo di riqualificazione nelle aree di riqualificazione formalmente designate in conformità con il Codice edilizio tedesco. I fondi pubblici vengono utilizzati per migliorare e ristrutturare in modo significativo le aree più grandi che presentano notevoli carenze urbanistiche. Ciò avviene, ad esempio, migliorando le infrastrutture, ampliando strade e piazze, sventrando gli isolati troppo densamente edificati e demolendo gli edifici fatiscenti.

Queste misure sono finanziate principalmente attraverso l'uso di fondi pubblici e vanno a beneficio sia dei cittadini che dei proprietari di immobili situati nell'area di riqualificazione. La riqualificazione delle aree di riqualificazione può aumentare il valore di mercato delle proprietà in questione.

Tuttavia, la designazione di un'area di riqualificazione comporta anche altri vantaggi, ad esempio i proprietari di immobili possono ricevere sussidi per alcune misure di ammodernamento e richiedere agevolazioni fiscali.

Per garantire la parità di trattamento di tutti i cittadini, il legislatore ha stabilito che anche i proprietari di immobili nell'area di riqualificazione devono contribuire al finanziamento della misura complessiva.

La base giuridica è l'articolo 154 del Codice edilizio:

Il proprietario di un immobile situato in un'area di riqualificazione formalmente definita deve pagare al Comune un importo di compensazione in denaro per finanziare la riqualificazione, che corrisponde all'aumento del valore fondiario della sua proprietà causato dalla riqualificazione (Sezione 154 (1) frase 1 BauGB).

I valori su cui si basa l'importo di perequazione sono determinati da un esperto in consultazione con il comitato di esperti per i valori immobiliari per l'area del distretto Saale-Holzland, del distretto Saale-Orla e della città indipendente di Jena, il cui ufficio si trova presso l'Ufficio statale della Turingia per la gestione del territorio e la geoinformazione a Pößneck, a seguito di una valutazione esatta. Il comitato di esperti è un'istituzione indipendente dalla città di Jena.

Durante la valutazione, i difetti precedenti alla riqualificazione e le misure adottate per eliminarli vengono classificati e confrontati in un quadro di valutazione chiaramente strutturato. Un modello di calcolo matematico-statistico viene quindi utilizzato per determinare il corrispondente aumento del valore del terreno legato alla riqualificazione.

Questo aumento del valore fondiario legato alla riqualificazione è la base per determinare l'importo di perequazione. L'aumento del valore fondiario risulta dalla differenza tra il valore fondiario che l'immobile avrebbe avuto se non fosse stata effettuata la riqualificazione (valore iniziale) e il valore fondiario che risulta dopo la riqualificazione (valore finale). Entrambi i valori si riferiscono al giorno in cui la procedura di riqualificazione è stata completata e lo statuto di riqualificazione è stato cancellato.

L'importo di perequazione si riferisce solo all'aumento di valore dell'immobile in seguito alla riqualificazione. Non vengono presi in considerazione gli aumenti o le riduzioni del valore fondiario di carattere generale, cioè ciclico.

Poiché le singole sottozone dell'area di riqualificazione hanno spesso beneficiato in misura diversa della riqualificazione, se ne tiene conto nel calcolo degli importi di perequazione, determinando sempre l'importo su base individuale (ubicazione, dimensioni, ecc.).

Il responsabile del pagamento è la persona che detiene il titolo di proprietà di un immobile situato nell'area di riqualificazione al momento dell'annullamento dello statuto di riqualificazione, ossia chi è iscritto nel registro fondiario in quel momento.

I comproprietari sono responsabili in solido. In caso di condominio o di proprietà parziale, i rispettivi proprietari sono tenuti a pagare solo in proporzione alla loro quota di comproprietà (Sezione 154 (1) frase 2 BauGB).

La città di Jena deve riscuotere un importo di compensazione dai proprietari. La riscossione non è discrezionale. Il legislatore lo ha reso obbligatorio nel Codice edilizio.

Poiché la portata delle misure di riqualificazione varia notevolmente da zona a zona e l'impatto sul valore del terreno varia di conseguenza, non è possibile fornire una risposta generalizzata alla domanda sull'onere finanziario per una proprietà campione. L'importo della compensazione viene sempre calcolato individualmente per ogni proprietà.

È inoltre possibile un rimborso anticipato dell'importo di perequazione, che comporta tra l'altro vantaggi finanziari per il successivo pagatore.

Il team di riqualificazione urbana sarà lieto di rispondere a qualsiasi domanda relativa a un immobile specifico.

La base per determinare l'importo di perequazione è l'aumento del valore del terreno legato alla riqualificazione. L'aumento di valore degli edifici che sorgono su questo terreno non viene preso in considerazione.

Gli aumenti del valore del terreno che i proprietari hanno consentito di realizzare con spese proprie possono essere compensati dall'importo di perequazione se è stato stipulato un accordo in tal senso con la città di Jena. Ciò include, ad esempio, la demolizione di edifici o la costruzione e la modifica di strutture di sviluppo.

L'ammissibilità delle misure auto-attuate può essere discussa caso per caso prima che venga emessa la decisione di riscuotere l'importo di perequazione nell'ambito dell'udienza.

L'obbligo di risarcimento sorge al termine delle misure di riqualificazione urbana, ossia all'annullamento dello statuto di riqualificazione dell'area in questione. Ciò significa che, dopo l'annullamento, la città di Jena determinerà e riscuoterà l'importo di perequazione tramite un avviso. L'importo di perequazione stabilito deve essere pagato entro un mese dalla notifica della decisione (art. 154 (3) e (4) BauGB).

Prima della determinazione dell'importo di perequazione, ogni soggetto tenuto al pagamento dell'importo di perequazione avrà l'opportunità di commentare e discutere le circostanze rilevanti per la valutazione della sua proprietà e gli importi addebitabili ai sensi della Sezione 155 (1) BauGB (audizione).

Se il proprietario non può ragionevolmente adempiere all'obbligo di pagamento con fondi propri o di terzi, la Città di Jena ha la possibilità di convertire l'importo dell'indennizzo in un prestito di rimborso.

Questo prestito ammortizzabile è soggetto a interessi e deve essere garantito nel registro fondiario (Sezione 154 (5) BauGB).

Il proprietario presenta una richiesta scritta informale in tal senso dopo aver ricevuto la decisione.

Per le aree di riqualificazione già cancellate, il rilascio anticipato non è più un'opzione.

Per tutte le aree di riqualificazioneesistenti , la città di Jena offre ai proprietari di immobili la possibilità di pagare volontariamente l'importo dell'indennizzo prima dell'annullamento degli statuti di riqualificazione mediante un contratto di diritto pubblico (accordo di riscatto) (Sezione 154 (3) BauGB).

Ciò comporta i seguenti vantaggi sia per i proprietari che per la città:

• Un contratto di riscatto crea una certezza giuridica consensuale e definitiva per entrambe le parti. Gli importi di perequazione non possono più essere riscossi tramite avviso. Sono esclusi i pagamenti aggiuntivi, ma anche i recuperi. Gli immobili possono quindi essere venduti "senza oneri di perequazione".
• La nota di riorganizzazione iscritta nel registro fondiario viene cancellata dopo il pagamento. Le autorizzazioni speciali richieste dalla legge sul riordino, ad esempio per i contratti di acquisto e le ipoteche, non sono più necessarie.
• Gli importi di compensazione raccolti attraverso gli accordi di riscatto possono essere utilizzati per ulteriori misure ammissibili nell'area di riqualificazione come parte della riqualificazione in corso, migliorando così la qualità generale della vita e dell'abitare. In questo modo, le risorse finanziarie rimangono alla città e non devono essere restituite allo Stato e al governo federale dopo la liquidazione.
• L'onere amministrativo è ridotto.
• Le modalità di pagamento (rate, date di pagamento) possono essere concordate in modo flessibile. Al contrario, l'importo di perequazione determinato tramite avviso dopo l'annullamento degli statuti di riqualificazione è dovuto un mese dopo la notifica dell'avviso - anche in caso di obiezione.

Un'altra opzione è la dichiarazione di completamento per le singole proprietà prima della conclusione del provvedimento complessivo. Se l'immobile in questione è stato sviluppato in conformità agli obiettivi e alle finalità della riqualificazione o se l'edificio è stato ammodernato o riparato, la riqualificazione può essere dichiarata completa per l'immobile (§163 BauGB).

In questo caso, il proprietario riceve un avviso di liberazione dalla riqualificazione e un ulteriore avviso di pagamento dell'importo di perequazione.

Come nel caso della procedura di riscatto, anche l'avviso di riqualificazione viene cancellato dal registro fondiario prima della cancellazione dello statuto. Le proprietà possono quindi essere vendute senza l'importo di perequazione e il ricavato può essere investito nell'area di riqualificazione.

Gli importi di perequazione possono essere richiesti ai fini dell'imposta sul reddito a determinate condizioni. Il proprietario richiede al Comune di Jena un certificato di perequazione o di riscatto degli importi ai sensi della legge sulla riqualificazione, che può essere presentato all'ufficio delle imposte competente. La percentuale dei costi da riconoscere viene quindi determinata dall'ufficio delle imposte.

Ulteriori informazioni generali sono disponibili nel portale dei servizi. Informazioni dettagliate possono essere richieste ai consulenti fiscali e all'ufficio delle imposte competente. Le informazioni qui fornite sono da intendersi come informazioni generali.