Modelo de suelo urbanizable para viviendas de Jena

Mercado inmobiliario tenso

Jena es una de las pocas ciudades de los nuevos estados federados cuya población no ha dejado de crecer desde principios de la década de 2000. Esto, unido al aumento del número de hogares registrados, a una actividad constructora en continuo descenso desde 2016 y a una tasa de viviendas vacías muy baja, del 2,1 % (datos de 2023, lo que equivale a unas 1.250 viviendas), todo ello da lugar a un mercado inmobiliario tenso en Jena. Para seguir siendo competitiva como centro regional y poder ofrecer vivienda a los trabajadores cualificados, es necesaria una oferta de vivienda adecuada.

Propiedad municipal de terrenos

El «Plan de Suelo Residencial de Jena 2035» define la demanda cualificada de vivienda prevista hasta 2035, así como los terrenos potenciales necesarios para la construcción de viviendas. La actualización del Plan General de Ordenación Territorial (FNP) de toda la ciudad tiene en cuenta este marco territorial. Sin embargo, estos conceptos urbanísticos no bastan por sí solos para una rápida movilización de suelo urbanizable. Si la ciudad dispone de terrenos propios, puede influir en los objetivos sociopolíticos, urbanísticos, ecológicos y fiscales del desarrollo urbano. No obstante, los terrenos de propiedad municipal son muy escasos y la adquisición de terrenos resulta difícil debido a la tensa situación del mercado. Solo alrededor del 12 % de todo el potencial de suelo para vivienda del «Plan de Suelo para Vivienda de Jena 2035» es propiedad de la ciudad.

Vivienda social

Sin una reserva de suelo a largo plazo, no es posible garantizar una oferta de vivienda socialmente aceptable mediante la creación de viviendas con alquiler y ocupación regulados, la adjudicación de proyectos o la rápida puesta a disposición de viviendas asequibles. Para la atención de los hogares con bajos ingresos, revisten especial importancia las viviendas subvencionadas con fondos públicos. Sin embargo, su parque ha disminuido considerablemente desde 2015. La construcción complementaria de viviendas subvencionadas no ha podido llevarse a cabo en la medida necesaria en el Estado Libre de Turingia hasta 2024, debido a las condiciones actuales de financiación de la legislatura.

La escasa oferta de vivienda favorece el aumento de los alquileres y de los precios de los terrenos urbanizables, algo a lo que solo se puede hacer frente aumentando la oferta. Por lo tanto, la futura política municipal en materia de terrenos urbanizables reviste una importancia fundamental para un desarrollo urbano sostenible, socialmente justo y respetuoso con el clima.

El modelo de Ulm

Varios municipios de Alemania ya cuentan con un modelo de suelo urbanizable y lo aplican con el fin de lograr un uso socialmente justo del suelo. Entre ellos se encuentran, por ejemplo, Stuttgart, Múnich, Potsdam o Münster. El «modelo de Ulm», que ha servido de referencia a algunas ciudades, se lleva a la práctica en la ciudad de Ulm desde la década de 1890 y se basa, en particular, en el principio de que el ayuntamiento adquiere terrenos con antelación y los mantiene en su poder para gestionar un desarrollo urbano sostenible a largo plazo.

De conformidad con la resolución del pleno municipal «Del modelo de Ulm al modelo de Jena» (21/0977-BV,de 8 de diciembre de 2021) se creó un grupo de trabajo formado por representantes de la administración municipal, de la empresa municipal KIJ y de todos los grupos políticos del Ayuntamiento, con el fin de elaborar un «modelo de Jena» basado en el «modelo de Ulm» de planificación de reservas de suelo. Como resultado de un intenso proceso de trabajo y tras el intercambio con otros municipios, se llegó a la conclusión de que no existe un modelo único para la gestión de los terrenos urbanizables.

El «modelo de Jena» debe adaptarse a las condiciones específicas de la ciudad y a las fuertes restricciones asociadas a ellas (ubicación, topografía, protección de la naturaleza, zonas inundables, particularidades de la estructura urbanística, disponibilidad limitada de suelo, capacidades financieras y de personal limitadas, etc.).

Mediante esta resolución política de principio, el Ayuntamiento de Jena ratificó los siete puntos siguientes como directrices de la política de suelo para la construcción de viviendas de la ciudad:

1. La ciudad de Jena persigue el objetivo de un desarrollo sostenible y socialmente equilibrado de la construcción de viviendas mediante la creación de espacio habitable acorde con las necesidades, dentro de unos parámetros de política social y de estabilización de precios, basados en la versión vigente del Plan de Suelo Residencial. Esto se corresponde actualmente con un objetivo de 4.830 viviendas para 2035.
2. La ciudad de Jena impulsa la adquisición estratégica de terrenos y la reserva a largo plazo de solares clave, de conformidad con el proyecto clave n.º 9 del ISEK «Gestión estratégica del suelo», con el objetivo de ampliar a largo plazo el margen de maniobra municipal de la ciudad de Jena en aras del bien común.
3. La ciudad de Jena fomenta la consecución de los objetivos de política social y de protección del clima mediante la puesta en marcha, en función de las necesidades, de procedimientos de planificación urbanística para la concesión de derechos de construcción, impulsando en particular el desarrollo de terrenos residenciales de titularidad municipal.
4. La ciudad de Jena sigue gestionando activamente la adjudicación de solares municipales mediante la adjudicación basada en conceptos y la directiva sobre la adjudicación de solares para viviendas propias basada en criterios (Directiva sobre viviendas propias).
5. La ciudad de Jena sigue apostando por el compromiso y la participación del sector privado en el desarrollo de terrenos urbanizables, siempre que este cumpla los requisitos cuantitativos y cualitativos en materia de estructura de la vivienda o asuma compromisos al respecto.
6. La ciudad de Jena aspira a un reparto adecuado y equitativo de los costes de desarrollo de los terrenos edificables entre los beneficiarios de la planificación y ella misma.
7. La ciudad de Jena persigue de forma continua la conservación y el desarrollo de Jena como «ciudad de las distancias cortas» mediante una ampliación respetuosa con el clima, prioritariamente cerca del núcleo urbano, compactas y de uso mixto, con una densidad compatible con el clima y el paisaje urbano, y mediante la integración de espacios verdes urbanos de acuerdo con el modelo del «doble desarrollo interior».

Este modelo se basa en las resoluciones ya adoptadas por el Ayuntamiento de Jena en materia de política de vivienda.

Consolidación de la política de vivienda: directrices y adjudicación de proyectos

Con el fin de proporcionar, dentro de la ciudad, una oferta de vivienda de calidad suficiente para el desarrollo sostenible y socialmente equilibrado del mercado inmobiliario en el núcleo urbano de Jena, se aprobó la resolución del Ayuntamiento «Consolidación de la política de vivienda para Jena: Directrices y adjudicación de proyectos» (20/0482-BV,de 14 de octubre de 2020), se aprobó el objetivo de política social de estabilización de precios para la creación de 4 830 viviendas hasta 2035.

ISEK Jena 2030+

En el Plan Integrado de Desarrollo Urbano deJena 2030+  (ISEK, resolución del Consejo Municipal 17/1632-BV), en el proyecto clave n.º 9 sobre «Gestión estratégica del suelo», se formula como objetivo el refuerzo del margen de maniobra municipal mediante la adquisición estratégica de suelo, lo cual solo es posible mediante la creación de una reserva de suelo a largo plazo (es decir, la acumulación de suelo más allá de las necesidades actuales determinadas por los planes sectoriales). Una gestión municipal estratégica del suelo contribuye a un uso sostenible y responsable de este recurso limitado y tiene en cuenta, además de los aspectos económicos, las cuestiones ecológicas, climáticas y sociales.

Directrices de política de vivienda

La adjudicación de solares municipales se regula en las «Directrices de política de vivienda» como estrategia general de la política de vivienda de Jena. Estas se establecen mediante las resoluciones del Ayuntamiento n.º 20/0482-BVsobre la adjudicación de proyectos en la construcción de viviendas en edificios de varias plantas, n.º 22/1740-BVsobre la adjudicación basada en criterios para solares destinados a la vivienda propia y n.º 21/0903-BV,sobre la creación de viviendas con alquiler y ocupación regulados según el modelo de Jena para la construcción de viviendas sociales, correspondientes a los años 2020 a 2022.

Desarrollo urbano respetuoso con el clima

La resolución sobre terrenos edificables puede contribuir a la puesta en práctica del modelo de la «ciudad de las distancias cortas» y de un desarrollo urbano respetuoso con el clima, ya que la clave para una ampliación respetuosa con el clima de estructuras compactas y de uso mixto, situadas preferentemente cerca del núcleo urbano, reside en el acceso municipal al suelo. Una reserva de suelo de propiedad municipal abre nuevas posibilidades de planificación y sienta las bases para la puesta a disposición rápida y económica de los terrenos necesarios.

El modelo de suelo urbanizable para vivienda de Jena se compone de los cuatro pilares estratégicos siguientes (véase también el anexo 1 «Resumen de los pilares estratégicos» en la sección de descargas):

Pilar A: Desarrollo de terrenos municipales

La propiedad municipal de terrenos permite llevar a cabo a corto plazo un desarrollo de terrenos urbanizables socialmente justo, sostenible y de calidad urbanística. Para poder cumplir los objetivos cuantitativos y cualitativos del desarrollo de terrenos urbanizables, en Jena —además de los terrenos privados— se están acondicionando cada vez más terrenos municipales, incluidos en la versión vigente del Plan de Terrenos para Vivienda, para que estén listos para la construcción.

Para los terrenos residenciales de propiedad municipal, se inician procedimientos de planificación urbanística en función de las necesidades. La planificación, la urbanización y la comercialización son competencia del Ayuntamiento. Para ello se aplican las «Directrices de política de vivienda de la ciudad de Jena» (20/0482-BVsobre la adjudicación de proyectos en la construcción de viviendas en edificios de varias plantas y 22/1740-BVsobre la adjudicación basada en criterios para solares destinados a la vivienda propia). Además, el Ayuntamiento apoya los proyectos de vivienda comunitaria en sus terrenos (acuerdo del Consejo Municipal 21/0989-BV).

En el futuro, en los terrenos destinados a la construcción de edificios de viviendas de varias plantas con al menos 15 viviendas, se aplicará un porcentaje mínimo del 30 % para la creación de viviendas con alquiler y ocupación regulados. El requisito para la consecución de este objetivo es que el Estado Libre de Turingia disponga de un marco de ayudas adecuado.

Módulo B: Adquisición estratégica de terrenos y política de reserva de suelo a largo plazo

Para cubrir las necesidades actuales de suelo destinadas al desarrollo de proyectos a corto y medio plazo, así como para constituir una reserva de suelo a largo plazo, el Ayuntamiento deberá adquirir terrenos con la debida antelación y en cantidad suficiente. En el futuro, la ciudad de Jena (a través de su empresa municipal KIJ) adquirirá de forma intensiva terrenos que figuren, en particular, en el plan de suelo residencial vigente en cada momento. Además, adquirirá de forma directa otros terrenos aptos para el desarrollo, terrenos destinados a medidas de compensación y sustitución en materia de protección de la naturaleza, terrenos aptos para permuta, así como terrenos con vistas a una reserva a largo plazo de terrenos de uso abierto.

Por parte de KIJ, el departamento de Gestión de Solares está a disposición de los propietarios con intención de vender y les acompaña a lo largo de todo el proceso de compra, desde la primera consulta sin compromiso hasta la formalización del contrato de compraventa.

La ciudad de Jena seguirá ejerciendo en el futuro el derecho de tanteo general (art. 24 de la BauGB) y el derecho de tanteo especial (art. 25 de la BauGB), y lo intensificará. En este sentido, se estudiarán las posibilidades de que la administración municipal apruebe ordenanzas sobre el derecho de tanteo y se presentarán al Ayuntamiento para su aprobación.

Módulo C: Desarrollo cooperativo de terrenos para vivienda

La ciudad de Jena sigue apostando también por el compromiso y la participación del sector privado en el desarrollo de terrenos urbanizables. El componente estratégico C se basa en el supuesto de que los terrenos a desarrollar sean propiedad de terceros y, con los componentes C1 y C2, presenta dos posibilidades de colaboración con el sector privado en el desarrollo de terrenos urbanizables.

C1 – Plan de ordenación urbanística de oferta

La ciudad elabora y urbaniza los futuros planes de ordenación urbanística de oferta tras la adquisición total de los terrenos correspondientes (el 100 % de la superficie de desarrollo).

En estas superficies urbanizables, el Ayuntamiento aplica, a la hora de comercializarlas, la adjudicación por concepto (20/0482-BV) y la directriz sobre vivienda propia (22/1740-BV).

El Ayuntamiento puede, en particular para la construcción de viviendas para uso propio o para la construcción de viviendas por parte de propietarios de inmuebles existentes, a los antiguos propietarios, si así lo solicitan, un derecho de retrocesión proporcional de los terrenos urbanizados, si bien la comercialización mediante la adjudicación por concepto y/o la Directiva sobre la vivienda propia deberá abarcar, por regla general, la mayor parte de los terrenos. La retrocesión se realizará al precio de compra original, más los costes proporcionales de la urbanización del terreno. 

C2 - Plan de ordenación urbanística específico para un proyecto

La aplicación de planes de ordenación urbanística específicos para proyectos sigue constituyendo un instrumento importante para la provisión de vivienda por parte de terceros. El promotor del proyecto (empresas inmobiliarias, particulares) se encarga del desarrollo, la construcción y la comercialización del proyecto de vivienda. Al firmar un acuerdo de desarrollo del proyecto (véase el anexo 2 «Borrador de la declaración de intenciones para el desarrollo del proyecto» en la sección de descargas), el promotor se compromete a reconocer los principios del «Modelo de suelo urbanizable de Jena para la vivienda». 

En el futuro, siempre que exista una necesidad específica en un barrio y se haya establecido la correspondiente prioridad municipal, se acordará regularmente con el promotor, en el contrato urbanístico, una cuota mínima del 30 % para la creación de viviendas subvencionadas. En el caso de los proyectos de vivienda en el segmento de pequeña escala, la comercialización de viviendas en propiedad deberá basarse, en una proporción de al menos el 30 %, en la «Directiva para la adjudicación basada en criterios de solares municipales destinados a la vivienda en propiedad» (22/1740-BV) y llevarse a cabo de acuerdo con las categorías de adjudicación 1 y 2 establecidas en la misma (adjudicación basada en criterios sociales y, en algunos casos, teniendo en cuenta además la situación de ingresos de los hogares solicitantes). Además, el promotor del proyecto se compromete a asumir los costes y demás gastos. Para resolver las tareas de planificación y garantizar la calidad urbanística, se recurre habitualmente a procedimientos competitivos.

Módulo D — Movilización de los terrenos residenciales con plan de ordenación urbanística transferido

Los terrenos residenciales con planes de ordenación urbanística prorrogados (zonas E del «Plan de terrenos residenciales de Jena 2035») representan un potencial esencial para la creación de viviendas en Jena. En este caso ya existe derecho de construcción, pero existen numerosos obstáculos que impiden la movilización de los terrenos. Las posibles zonas edificables suelen estar repartidas entre numerosos propietarios; en algunos casos, falta la necesaria disposición de los propietarios a colaborar o a vender, y la urbanización no está garantizada.

En los planes de ordenación urbanística transferidos, el Ayuntamiento de Jena impulsará la planificación de la urbanización de los terrenos potenciales sin edificar y garantizará su edificabilidad mediante una reasignación de terrenos —en un primer momento voluntaria y, posteriormente, por vía administrativa—.

La resolución sobre el «Modelo de suelo urbanizable para vivienda de Jena» es una resolución política de principios. En ella se recogen los objetivos estratégicos generales y las ideas rectoras de la política de suelo urbanizable para vivienda de Jena. En cuanto a su contenido, en la resolución se han formulado una serie de encargos de estudio que serán abordados por un grupo de trabajo interno de la administración durante el proceso de aplicación que ahora se inicia.

La ciudad de Jena aspira a una distribución adecuada y equitativa de los costes de desarrollo de los terrenos urbanizables entre los beneficiarios de la planificación y la propia administración. La persona beneficiaria de la planificación deberá participar de forma sostenible en los costes y demás gastos derivados de la urbanización de los terrenos. En una próxima fase, la administración municipal elaborará normas vinculantes sobre el contenido y el alcance de dicha participación.

Además, con la resolución política de principio se encargó a la administración municipal que examinara en qué medida resulta conveniente la introducción de un fondo inmobiliario renovable para garantizar la financiación futura de las adquisiciones y el desarrollo de terrenos. Los ingresos procedentes de la urbanización de terrenos se reincorporarán al patrimonio del fondo y se destinarán, en la medida de lo posible, a la adquisición de nuevos terrenos y/o a proyectos de urbanización.

En el marco de la aplicación del modelo de suelo urbanizable, también puede ser necesario concretar el contenido de los instrumentos de política del suelo y perfeccionarlos para que se adapten a las necesidades. A partir de 2026 se informará sobre los avances del modelo de suelo urbanizable de Jena.

1. ¿Qué retos plantea la aplicación del modelo de suelo urbanizable?

En general, un modelo de suelo urbanizable puede ser un instrumento eficaz para crear viviendas asequibles, pero requiere una estrategia clara, apoyo político y una política de suelo a largo plazo. Entre los mayores retos se encuentran los siguientes aspectos:

Disponibilidad de suelo

La ciudad de Jena dispone de muy poco suelo urbanizable (para vivienda) propio y debe adquirirlo primero. Los propietarios privados suelen exigir precios elevados o, en algunos casos, retienen terrenos para beneficiarse de una posible revalorización. Para poder convertir estos terrenos especulativos en futuros terrenos para la construcción de viviendas, la ciudad de Jena pretende adquirir los terrenos con antelación y hacer un mayor uso de los derechos de tanteo (módulo estratégico B). La reserva a largo plazo de posibles terrenos para la construcción de viviendas debe permitir a la ciudad reaccionar ante precios poco realistas y poder iniciar un proyecto urbanístico en otro lugar. 

Concesión de ayudas

La construcción de viviendas sociales requiere ayudas que, con la actual «Directiva para el fomento de la vivienda asequible en el Estado Libre de Turingia» (07/2023), no están disponibles en la medida necesaria. En este sentido, la ciudad de Jena debe ejercer presión sobre el Estado Libre de Turingia para que establezca condiciones de financiación atractivas y, de este modo, pueda garantizar la creación de viviendas sociales.

Recursos humanos y financieros de la ciudad

La aplicación satisfactoria del modelo de terrenos edificables de Jena conlleva tareas adicionales y más intensas. La política municipal de adquisición reforzada y la actividad de gestión de la ciudad relacionada con el módulo C1 (planificación, urbanización y comercialización de nuevas zonas residenciales) suponen un aumento significativo de las necesidades de recursos financieros y de personal en la empresa municipal KIJ. Lo mismo se aplica al Servicio Técnico de Urbanismo, debido a la intensificación de la tramitación de los procedimientos de planificación, a la preparación, formalización y control de los contratos urbanísticos, a una evaluación continua de la adecuación, así como a la elaboración y promulgación de estatutos sobre el derecho de tanteo.

2. ¿Qué importancia tiene el modelo de suelo urbanizable de Jena para los propietarios privados?

El modelo de suelo urbanizable tiene repercusiones directas en los propietarios privados de terrenos, especialmente si poseen parcelas en zonas potencialmente urbanizables para la construcción de viviendas.

El «Plan de zonas residenciales de Jena 2035» recoge las zonas residenciales previstas para Jena. Por consiguiente, estas zonas también se representan como tales en el plan de ordenación territorial. Sin embargo, las posibles nuevas zonas edificables en el ámbito rural (por ejemplo, zonas verdes o huertos) aún no cuentan con permiso de construcción.

Etapas de desarrollo de los terrenos edificables

Antes de que sea posible la construcción de viviendas, la superficie pasa por diferentes fases de desarrollo. El derecho a construir solo se establece mediante un plan de ordenación urbanística vinculante. Con la existencia de la resolución de inicio del plan de ordenación urbanística, se crea el «terreno con perspectiva de construcción». Con la resolución de aprobación del plan de ordenación urbanística, que ha adquirido firmeza jurídica, se habla de «terreno en fase de obra bruta». Solo una vez finalizadas las obras de urbanización —es decir, la construcción de carreteras y el tendido de las redes de suministro y saneamiento— se convierte en «terreno listo para la construcción». Con estas fases de desarrollo , el valor del terreno también varía considerablemente. Esto debe tenerse en cuenta a la hora de fijar el precio de venta.

Adquisición de terrenos por parte del Ayuntamiento 

Si los propietarios de los terrenos desean, ya sea en la actualidad o para las generaciones futuras, construir edificios residenciales en terrenos sin derecho a edificar, en el futuro esto solo será posible en colaboración con el Ayuntamiento de Jena. El Ayuntamiento elabora los denominados «planes de ordenación urbanística de oferta» únicamente cuando es propietario al 100 % de los terrenos necesarios para la zona residencial prevista. Por ello, el Ayuntamiento adquiere los terrenos de forma proactiva y lo antes posible. Para ello, hace uso del derecho de tanteo municipal y, en caso necesario, promulga ordenanzas sobre el derecho de tanteo (art. 25 de la BauGB). Con cada (antiguo) propietario que desee construir su propio edificio residencial, el Ayuntamiento evalúa si la opción de una retrocesión proporcional de los terrenos edificables constituye una oferta razonable. Este tipo de cooperación permite al propietario del terreno obtener un terreno listo para la construcción con una seguridad de planificación elevada y prácticamente sin riesgos.

3. ¿Qué ventajas ofrece el modelo de suelo urbanizable a los promotores inmobiliarios?

El modelo de suelo urbanizable de Jena permite, mediante el módulo estratégico C2, el desarrollo de suelo residencial mediante la cooperación con inversores. En este contexto, el Ayuntamiento colabora estrechamente con los promotores (inversores) para garantizar que se alcancen los objetivos urbanísticos de la ciudad y, al mismo tiempo, se tengan en cuenta las necesidades del proyecto. Los inversores se encargan del desarrollo, la construcción y, en su caso, la comercialización del proyecto. El Ayuntamiento asume una función de coordinación.

Transparencia y seguridad

Un aspecto fundamental del modelo de suelo urbanizable de Jena es crear un marco regulado para la negociación de contratos urbanísticos con arreglo al artículo 11 de la BauGB (Ley de Ordenación Urbanística), garantizando así transparencia y seguridad para todos los agentes implicados en la planificación. La aplicación de contratos urbanísticos facilita los procesos de autorización y garantiza una mayor previsibilidad de los costes, las cargas y los compromisos. Una evaluación de adecuación comprensible garantiza que las prestaciones que deben realizar los inversores y las ventajas que les reporta el desarrollo de los terrenos urbanizables guarden una proporción adecuada. De este modo, se evitan reclamaciones injustificadas por parte del Ayuntamiento o de la comunidad y la carga financiera de los inversores se mantiene equilibrada.

4. ¿Por qué quiere el Ayuntamiento de Jena recurrir a los procedimientos de reasignación?

Las zonas residenciales con el denominado «plan de ordenación urbanística transferido» ya cuentan con permiso de construcción. De acuerdo con el «Plan de zonas residenciales de Jena 2035», entre ellas se incluyen las zonas E, que presentan un potencial nada desdeñable de 256 viviendas unifamiliares y bifamiliares y 160 viviendas en edificios de varias familias.

Movilización de solares

Debido a la gran cantidad de propietarios de terrenos y a la falta de disposición a colaborar o a vender —en la mayoría de los casos por parte de propietarios individuales—, la aplicación del modelo de adquisición intermedia (módulo C1) o del modelo cooperativo (módulo C2) no suele ser una opción realista. Por ello, la ciudad de Jena considera que el instrumento de la reordenación urbanística constituye una importante posibilidad para la puesta a disposición y la movilización de solares, tanto para la construcción de viviendas subvencionadas como para la construcción de viviendas a pequeña escala. El objetivo de la ciudad de Jena de poner a disposición suficiente espacio habitable puede verse dificultado y retrasado por la actitud obstruccionista de algunos propietarios, pero ya no puede impedirse de forma definitiva.

Aplicación de los planes urbanísticos con fuerza de ley

La reordenación es un procedimiento de intercambio de terrenos regulado por ley, en el que se reorganizan los terrenos dentro de una zona determinada para permitir un uso urbanístico adecuado. Sirve, por tanto, para llevar a cabo el plan de ordenación urbanística en vigor. El objetivo es crear, a partir de parcelas fragmentadas y desordenadas, terrenos listos para la construcción con una urbanización adecuada (calles, caminos, zonas verdes). Tras la reorganización, los propietarios reciben a cambio una parcela de igual valor, pero totalmente urbanizada y lista para la construcción. 

Reordenación voluntaria

El Ayuntamiento apoya en primer lugar una reordenación voluntaria, en la que los propietarios de los terrenos acuerdan una reordenación voluntaria mediante un simple intercambio de parcelas. Si esto no tuviera éxito, se podría recurrir a una reordenación de oficio (oficial). La competencia recae en la comisión de reordenación.