Indemnización prevista en la normativa de reestructuración

Los propietarios y propietarias de un terreno o de un piso en propiedad situados dentro de una zona de rehabilitación debidamente delimitada están obligados a abonar al Ayuntamiento de Jena, una vez finalizadas las medidas de rehabilitación, una cantidad compensatoria en efectivo destinada a la financiación proporcional de la rehabilitación.

Las cantidades compensatorias constituyen la contribución de los propietarios de los terrenos a los costes totales de la medida de rehabilitación. No se deben reembolsar los costes realmente incurridos, sino únicamente el incremento del valor del suelo de sus terrenos derivado de la rehabilitación, determinado por un perito. 

El Código de Urbanismo (BauGB) define en su artículo 154, apartado 2, el incremento del valor del suelo de la siguiente manera:

El incremento del valor del suelo del terreno derivado de la rehabilitación consiste en la diferencia entre el valor del suelo que tendría el terreno si no se hubiera previsto ni llevado a cabo ninguna rehabilitación (valor inicial), y el valor del suelo que se deriva para el terreno de la reorganización jurídica y fáctica de la zona de rehabilitación formalmente establecida (valor final).

Por lo tanto, el propietario del terreno no paga el incremento de valor que se ha producido desde el inicio de la rehabilitación, sino exclusivamente la diferencia entre el valor que el terreno tiene realmente al finalizar la rehabilitación y el que tendría si no se hubiera llevado a cabo dicha rehabilitación.

Durante el periodo de rehabilitación, en las zonas de rehabilitación oficialmente designadas con arreglo a la Ley de Ordenación Urbanística (BauGB) se aplica una normativa urbanística especial. Con fondos públicos se mejoran y remodelan de forma significativa amplias zonas que presentan graves deficiencias urbanísticas. Esto se lleva a cabo, por ejemplo, mediante la mejora de las infraestructuras, la ampliación de calles y plazas, el vaciado de manzanas con una densidad de edificación excesiva y el derribo de edificios en mal estado.

Estas medidas se financian principalmente mediante subvenciones públicas y benefician tanto a la comunidad en general como a los propietarios de los terrenos situados en la zona de rehabilitación. La revalorización de las zonas de rehabilitación puede hacer que aumente el valor de mercado de los terrenos correspondientes.

Pero la designación de una zona de rehabilitación conlleva otras ventajas más; así, los propietarios de terrenos pueden, entre otras cosas, recibir subvenciones para determinadas medidas de modernización y acogerse a beneficios fiscales.

Para garantizar la igualdad de trato de todos los ciudadanos, el legislador ha previsto que los propietarios de terrenos situados en la zona de rehabilitación también contribuyan a la financiación de la medida en su conjunto.

La base jurídica la constituye el artículo 154 del Código de Urbanismo:

El propietario de un terreno situado en una zona de rehabilitación debidamente delimitada deberá abonar al municipio, para financiar la rehabilitación, una compensación en metálico equivalente al incremento del valor del suelo de su terreno derivado de dicha rehabilitación (artículo 154, apartado 1, primera frase, del BauGB).

Los valores en los que se basa el importe de la compensación se determinan mediante un peritaje, en coordinación con la Comisión de Peritos para la Valoración de Terrenos del distrito de Saale-Holzland, del distrito de Saale-Orla y de la ciudad autónoma de Jena, cuya sede se encuentra en la Oficina Regional de Turingia para la Gestión del Suelo y la Geoinformación en Pößneck, tras una valoración precisa. La Comisión de Peritos es una institución independiente de la ciudad de Jena.

En la valoración, se clasifican y se ponen en relación, dentro de un marco de evaluación claramente estructurado, las deficiencias existentes antes de la rehabilitación y las medidas que se han llevado a cabo para subsanarlas. A continuación, se determina, con ayuda de un modelo de cálculo matemático-estadístico, el correspondiente incremento del valor del suelo derivado de la rehabilitación.

Este incremento del valor del suelo derivado de la rehabilitación constituye la base para el cálculo del importe de la compensación. El incremento del valor del suelo se calcula a partir de la diferencia entre el valor que tendría el terreno si no se hubiera llevado a cabo la rehabilitación (valor inicial) y el valor resultante tras la rehabilitación (valor final). Ambos valores se refieren a la fecha en la que finaliza el procedimiento de rehabilitación y se deroga el reglamento de rehabilitación.

El importe de la compensación se refiere únicamente al valor del terreno incrementado como consecuencia de la rehabilitación. Por el contrario, no se tienen en cuenta los aumentos generales del valor del suelo —es decir, los debidos a la coyuntura económica— ni tampoco las disminuciones del mismo.

Dado que, a menudo, las distintas subzonas de la zona de rehabilitación se han beneficiado en diferente medida de la rehabilitación, esto se tiene en cuenta a la hora de calcular los importes de compensación, ya que la determinación se realiza siempre en función de cada parcela (ubicación, tamaño, etc.) y de forma individualizada.

La persona obligada al pago es aquella que, en el momento de la derogación del reglamento de rehabilitación, sea titular de un inmueble situado en la zona de rehabilitación, es decir, que figure inscrita en el Registro de la Propiedad en dicha fecha.

Los copropietarios responden solidariamente. En el caso de la propiedad horizontal o la copropiedad, los respectivos propietarios solo están obligados al pago en proporción a su cuota de copropiedad (art. 154, apdo. 1, frase 2, de la BauGB).

El Ayuntamiento de Jena debe cobrar a los propietarios una indemnización. El cobro de dicha indemnización no es discrecional. El legislador lo ha establecido como obligatorio en el Código de Ordenación Urbanística.

Dado que el alcance de las medidas de rehabilitación ha variado considerablemente de una zona a otra y, por lo tanto, el impacto en el valor del suelo también presenta diferencias correspondientes, no es posible dar una respuesta general a la cuestión de la carga financiera que supone para una parcela tipo. El importe de la compensación se calcula siempre de forma individual para cada parcela.

También podría contemplarse el pago anticipado de la indemnización, lo que, entre otras cosas, conlleva ventajas económicas para quien esté obligado a pagarla posteriormente.

El equipo de Reurbanización está a su disposición para responder a cualquier consulta sobre una parcela concreta.

La base para el cálculo del importe de la compensación es el incremento del valor del suelo derivado de la rehabilitación. No se tiene en cuenta el incremento de valor de los edificios situados en dicho suelo.

Los incrementos del valor del suelo que los propietarios hayan provocado de forma lícita mediante sus propios gastos podrán deducirse del importe de la compensación si se ha celebrado el correspondiente contrato con la ciudad de Jena. Entre ellos se incluyen, por ejemplo, el derribo de edificios o la construcción y modificación de infraestructuras de urbanización.

La imputabilidad de las medidas realizadas por cuenta propia puede discutirse en cada caso concreto, antes de que se dicte la resolución sobre el cobro del importe de compensación, en el marco de la audiencia.

La obligación de abonar la cantidad compensatoria surge una vez finalizadas las medidas de rehabilitación urbanística, es decir, con la derogación del reglamento de rehabilitación de la zona correspondiente. Esto significa que, tras la derogación, el Ayuntamiento de Jena fijará y recaudará la cantidad compensatoria mediante resolución administrativa. La cantidad compensatoria fijada deberá abonarse en el plazo de un mes a partir de la notificación de la resolución (art. 154, apartados 3 y 4, de la BauGB). 
Antes de fijar el importe de compensación, se concederá a cada persona sujeta al pago de dicho importe la oportunidad de presentar sus observaciones y debatir las circunstancias determinantes para la valoración de su terreno, así como los importes imputables con arreglo al artículo 155, apartado 1, de la BauGB (audiencia).

El Ayuntamiento de Jena ofrece a los propietarios de terrenos de todas las zonas de rehabilitación aún vigentes la posibilidad de liquidar el importe de compensación, de forma voluntaria y con ventajas adicionales, mediante un contrato de derecho público (acuerdo de liquidación) antes de la derogación de la ordenanza de rehabilitación (artículo 154, apartado 3, de la BauGB).

En esta página hemos recopilado información detallada sobre la liquidación anticipada del importe de compensación y sus ventajas, como un descuento de hasta el 25 %.
 

En caso de que no sea razonable exigir al propietario que cumpla con la obligación de pago con fondos propios o ajenos, el Ayuntamiento de Jena tiene la posibilidad de convertir el importe de la compensación en un préstamo de amortización. 

Este préstamo con amortización devengará intereses y deberá inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 154, apartado 5, de la Ley de Ordenación Urbanística, BauGB).

Para ello, el propietario deberá presentar una solicitud por escrito sin formato específico tras recibir la notificación.

En el caso de las zonas de rehabilitación que ya hayan sido suprimidas, ya no se contempla la posibilidad de una salida anticipada.

En el caso de todas las zonas de rehabilitación aún vigentes en la ciudad de Jena, la ejecución de las obras de rehabilitación suele prolongarse durante varios años, hasta que se declare su finalización. A continuación, la ordenanza de rehabilitación deberá derogarse de conformidad con el artículo 162 de la BauGB. A continuación, la ciudad de Jena solicita de oficio al Registro de la Propiedad que elimine las anotaciones relativas a la rehabilitación.

Otra posibilidad es la declaración de finalización para parcelas concretas antes de que concluya la medida global. Si la parcela en cuestión se ha urbanizado de acuerdo con los objetivos y fines de la rehabilitación, o si el edificio se ha modernizado o rehabilitado, la rehabilitación de dicha parcela puede declararse finalizada (artículo 163 de la BauGB).

En este caso, el propietario recibirá una notificación sobre la exención de la rehabilitación y —si no se ha liquidado voluntariamente con anterioridad— otra notificación sobre el pago del importe de compensación. La anotación de rehabilitación se suprime del Registro de la Propiedad antes de la derogación de los estatutos. A partir de ese momento, las parcelas pueden venderse sin tener que abonar la indemnización. No es posible la exención de la rehabilitación de participaciones individuales en la copropiedad.

Una exención anticipada de la rehabilitación —y, en consecuencia, la supresión anticipada de la anotación de rehabilitación en el Registro de la Propiedad— puede conllevar ventajas, pero también desventajas notables. Recomendamos siempre solicitar asesoramiento detallado al equipo de reurbanización antes de presentar dicha solicitud, ya que la exclusión del programa de rehabilitación —si es que es legalmente posible— sería definitiva y, por lo tanto, las posibles desventajas de una exclusión anticipada ya no podrían subsanarse.

Las cantidades compensatorias pueden deducirse a efectos del impuesto sobre la renta en determinadas condiciones. Para ello, el propietario debe solicitar al Ayuntamiento de Jena un certificado sobre las indemnizaciones o compensaciones previstas en la normativa de rehabilitación, que podrá presentarse ante la oficina de Hacienda competente. A continuación, la oficina de Hacienda determinará la parte de los costes que debe tenerse en cuenta.

Para obtener más información al respecto, puede dirigirse a un asesor fiscal o a la oficina de Hacienda competente. Los datos aquí facilitados deben entenderse, en este sentido, como indicaciones generales.