Panoramica sulla pianificazione urbanistica
La pianificazione urbanistica è lo strumento di pianificazione più importante per la gestione dello sviluppo urbanistico dei comuni in Germania. La pianificazione urbanistica viene attuata attraverso una procedura in due fasi, disciplinata in modo esaustivo dal Codice edilizio (BauGB).
Nella prima fase viene redatto il piano di destinazione d’uso del territorio (piano urbanistico preparatorio) per l’intero territorio comunale. Esso illustra in modo esaustivo gli obiettivi generali di pianificazione e sviluppo territoriale di un comune e viene costantemente aggiornato tramite procedure di modifica. Da esso si evince a grandi linee la tipologia di destinazione d’uso del suolo, che deriva dallo sviluppo urbanistico previsto.
Su questa base vengono redatti i piani regolatori (piani urbanistici vincolanti), che stabiliscono in modo dettagliato e con carattere di generalità l’utilizzo edilizio e di altro tipo dei terreni nelle singole aree comunali.
Piano di destinazione d'uso (piano urbanistico preliminare)
Il piano regolatore (FNP) della città di Jena, nella versione dell'aprile 2026, è in vigore dal 29 ottobre 2026. Ulteriori informazioni dettagliate sul piano regolatore della città di Jena sono disponibili qui.
Piani regolatori (piani urbanistici vincolanti)
Un piano regolatore viene emanato come regolamento e disciplina le possibili destinazioni d’uso di tutti i terreni che rientrano nel suo ambito di applicazione. Esso stabilisce, ad esempio, se e in che misura sia consentito costruire su un terreno.
Il piano regolatore può anche stabilire che non sia consentita alcuna edificazione, poiché è prevista la realizzazione di un’area verde, un parco giochi, una strada o simili. Il contenuto possibile di un piano regolatore è definito nel § 9 del Codice edilizio (BauGB).
Le norme contenute nel piano regolatore (B-Plan) devono di norma essere elaborate sulla base delle indicazioni del piano di destinazione d’uso del territorio e concretizzano l’attività di pianificazione urbanistica del comune. Il piano regolatore contiene quindi le disposizioni giuridicamente vincolanti relative all’ordinamento urbanistico.
Tipi di piani regolatori
Piano regolatore semplice
Si ha un piano regolatore semplice quando non sono soddisfatti né i requisiti di un piano regolatore qualificato né quelli di un piano regolatore specifico per un progetto. In linea di principio, tali piani non disciplinano in modo esaustivo l'ammissibilità urbanistica dei progetti edilizi. La valutazione della situazione di fatto o del progetto edilizio per il quale manca la definizione avviene ai sensi del § 34 del BauGB (se in area urbana) o del § 35 del BauGB (se in area extraurbana). In caso di mancanza di disposizioni, si fa quindi riferimento all’edilizia presente nelle immediate vicinanze.
Piano regolatore qualificato
Si ha un piano regolatore qualificato quando il piano regolatore stabilisce almeno
- il tipo e l’entità dell’utilizzo edilizio,
- le superfici dei terreni edificabili e
- le aree destinate alla viabilità locale
. Se un terreno edificabile rientra nell’ambito di applicazione di un piano regolatore qualificato, un progetto edilizio è ammissibile ai sensi della normativa urbanistica se non è in contrasto con le disposizioni del piano regolatore e se è garantita la viabilità di accesso.
Piano regolatore specifico per un progetto
I piani regolatori specifici per progetto possono essere redatti dai comuni sulla base di un piano di progetto e di urbanizzazione concordato tra un promotore (privato) del progetto e il comune. Il presupposto è che il promotore del progetto sia disposto e in grado di realizzare il progetto e le misure di urbanizzazione e che si impegni a realizzare tali misure mediante un contratto di esecuzione.
Il modulo di richiesta per la redazione di un piano regolatore specifico per un progetto è disponibile nella sezione Download.
Procedura per l'elaborazione di un piano regolatore nell'ambito della procedura ordinaria
Avvio della procedura
L'iniziativa per la redazione di un piano regolatore può provenire dall'amministrazione, dalla politica, dagli investitori o dai cittadini. Non sussiste alcun diritto alla redazione di piani regolatori e tale diritto non può essere sancito nemmeno da un contratto (art. 1, comma 3, BauGB).
Il Consiglio comunale o la commissione competente (a Jena, la Commissione per lo sviluppo urbano e l’ambiente) accerta innanzitutto, mediante la delibera di avvio (detta anche delibera di elaborazione) ai sensi dell’art. 2, comma 1, del BauGB, la necessità di un piano regolatore o di un piano regolatore specifico per un progetto.
Elaborazione della bozza preliminare
A seguito della delibera di avvio, il servizio tecnico competente – spesso in collaborazione con uno studio di progettazione – elabora alternative progettuali o bozze preliminari del piano regolatore. Una volta disponibili, l’amministrazione provvede di norma a informare tempestivamente il pubblico (art. 3, comma 1, del BauGB) e i soggetti che tutelano gli interessi pubblici (art. 4, comma 1, del BauGB).
L’informazione tempestiva ha lo scopo di rendere noti gli obiettivi e le finalità della pianificazione, nonché le possibili alternative, in modo che le riserve, le proposte di miglioramento e i suggerimenti possano essere integrati nel progetto. Spesso, in questo contesto, viene organizzato un incontro informativo durante il quale è possibile discutere pubblicamente lo stato di avanzamento della pianificazione con i rappresentanti dell’amministrazione e della politica. Le autorità, le associazioni e gli altri uffici competenti vengono coinvolti indipendentemente da ciò.
Elaborazione della bozza
Tenendo conto dei risultati della partecipazione tempestiva del pubblico e delle autorità, l’amministrazione redige una bozza di piano che concretizza ulteriormente la progettazione e contiene disposizioni più precise.
La bozza del piano regolatore deve essere approvata dalla commissione per lo sviluppo urbano (in sede di consultazione preliminare) e dal consiglio comunale, che ne devono deliberare la consultazione pubblica per la durata di un mese, ma almeno per 30 giorni, oppure, in presenza di un motivo importante, per un periodo più lungo (§ 3 comma 2 BauGB). Il luogo e la durata di tale esposizione pubblica devono essere resi noti con almeno una settimana di anticipo secondo le consuetudini locali.
Durante l’esposizione pubblica è possibile presentare nuovamente osservazioni sul progetto, diritto di cui godono tutti i cittadini, anche se non direttamente interessati dal progetto stesso. Parallelamente, le autorità interessate, le organizzazioni e i cosiddetti soggetti che tutelano interessi pubblici vengono informati dell’esposizione della bozza e, qualora siano interessati, invitati a esprimere il proprio parere.
Delibera di valutazione e di approvazione del piano regolatore
Le osservazioni pervenute vengono elaborate dall’amministrazione e sottoposte al consiglio comunale per la decisione. Quest’ultimo deve quindi soppesare equamente gli interessi pubblici e privati tra loro e gli uni rispetto agli altri (§ 1 comma 7 BauGB) e decidere in merito alla loro accettazione o al loro rigetto (§ 3 comma 2 BauGB). Il risultato della decisione deve essere comunicato a chi ha inviato le osservazioni.
Se l’accoglimento delle osservazioni comporta modifiche sostanziali, deve essere redatta una nuova bozza e deve essere effettuata una nuova consultazione pubblica (§ 4a comma 3 del BauGB).
Se le osservazioni sono irrilevanti ai fini della pianificazione e non comportano modifiche sostanziali al piano, il procedimento prosegue e il piano regolatore viene concluso con la delibera di approvazione (§ 10 BauGB).
Efficacia giuridica
Con la pubblicazione della delibera di approvazione, il piano regolatore entra in vigore (§ 10 comma 3 BauGB).
I piani regolatori definitivi possono essere consultati in qualsiasi momento da chiunque presso l’ufficio competente, insieme alle relative motivazioni allegate.
Opportunità di partecipazione
Nell’ambito della procedura di elaborazione dei piani regolatori, vi sono di norma due fasi per presentare suggerimenti, osservazioni e pareri:
1. Partecipazione pubblica in fase iniziale (art. 3, comma 1, del BauGB)
Nella prima fase della partecipazione pubblica, i cittadini vengono informati il più presto possibile sulle intenzioni di pianificazione. L’informazione verte sugli obiettivi e le finalità generali della pianificazione, sulle possibili alternative progettuali che possono essere prese in considerazione per la riqualificazione o lo sviluppo dell’area interessata, nonché sui probabili effetti della pianificazione.
A tal fine, i piani vengono solitamente messi a disposizione del pubblico. Durante il periodo di esposizione pubblica, chiunque ha la possibilità di esprimere il proprio parere sui piani. Tenendo conto dei risultati di questa partecipazione pubblica in fase iniziale, il servizio competente elabora una bozza per l’ulteriore procedura di pianificazione. Le modalità di informazione preliminare vengono rese note almeno nella Gazzetta Ufficiale.
2. Esposizione pubblica (§ 3 comma 2 BauGB)
Nella seconda fase della partecipazione pubblica, la bozza di piano concordata, nella quale sono stati integrati i risultati della partecipazione dei cittadini in fase preliminare, compresa la motivazione del piano, viene esposta al pubblico per la durata di un mese (o più). Il luogo e la durata di tale esposizione al pubblico vengono resi noti almeno una settimana prima, secondo le consuetudini locali, nella Gazzetta Ufficiale. Le relative informazioni sono disponibili parallelamente anche su Internet. Durante il periodo di esposizione pubblica, chiunque può presentare suggerimenti e richieste di modifica relative ai piani. Ciò può avvenire tramite lettera, e-mail o anche tramite dichiarazione orale, che viene messa a verbale in loco.
L’amministrazione valuta i suggerimenti pervenuti, redige una relazione di valutazione e la sottopone al Consiglio comunale per la decisione. Il Consiglio comunale valuta gli interessi pubblici e privati, confrontandoli tra loro e decidendo se tenerne conto o respingerli. Il risultato della decisione del Consiglio comunale viene comunicato per iscritto a chi ha presentato i suggerimenti.
Qui è possibile consultare le consultazioni pubbliche attualmente in corso.