Modèle de terrain à bâtir de Iéna pour le logement

Un marché du logement tendu

Iéna fait partie des rares villes des nouveaux Länder dont la population n'a cessé de croître depuis le début des années 2000. Conjugué à une augmentation du nombre de ménages recensés, à une baisse continue de l'activité de construction depuis 2016 et à un taux de vacance très faible de 2,1 % (chiffres de 2023, soit environ 1 250 logements), cette situation entraîne une tension sur le marché du logement à Iéna. Afin de rester compétitive en tant que pôle régional et de pouvoir proposer des logements aux travailleurs qualifiés, il est nécessaire de disposer d’une offre de logements adaptée.

Patrimoine foncier communal

Le « Plan d’aménagement des terrains à bâtir de Iéna 2035 » définit la demande qualifiée de logements attendue d’ici 2035 ainsi que les terrains à bâtir potentiels nécessaires. La mise à jour du plan d’occupation des sols (FNP) à l’échelle de la ville tient compte de ce cadre foncier. Cependant, ces concepts d’urbanisme ne suffisent pas à eux seuls à permettre une mobilisation rapide des terrains à bâtir. Si la ville dispose de ses propres terrains, elle peut influencer les objectifs sociopolitiques, urbanistiques, écologiques et fiscaux du développement urbain. Or, les terrains appartenant à la commune sont très limités, et leur acquisition s’avère difficile en raison d’un marché tendu. Seuls environ 12 % de l’ensemble des surfaces potentielles de construction résidentielle prévues dans le « Plan de développement des surfaces résidentielles de Iéna 2035 » sont la propriété de la ville.

Logements sociaux

Sans une réserve foncière à long terme, il n’est pas possible de garantir une offre de logements socialement acceptable par la création de logements à loyer modéré et à occupation réglementée, ni par l’attribution de projets ni par la mise à disposition rapide de logements abordables. Les logements bénéficiant d’aides publiques revêtent une importance particulière pour répondre aux besoins des ménages à faibles revenus. Leur parc a toutefois considérablement diminué depuis 2015. En raison des conditions actuelles d’octroi des subventions pour la législature en cours, la construction de logements sociaux complémentaires n’a pas pu être réalisée dans l’État libre de Thuringe à l’échelle nécessaire jusqu’en 2024.

La pénurie de logements favorise la hausse des loyers et des prix des terrains à bâtir – seule une augmentation de l’offre peut y remédier. La future politique municipale en matière de terrains à bâtir revêt donc une importance capitale pour un développement urbain durable, socialement équitable et respectueux du climat.

Le modèle d’Ulm

Plusieurs communes allemandes disposent déjà d’un modèle de gestion des terrains à bâtir et l’appliquent dans l’optique d’une utilisation socialement équitable du sol. C’est le cas, par exemple, de Stuttgart, Munich, Potsdam ou Münster. Le « modèle d’Ulm », qui a servi de référence à certaines villes, est mis en œuvre dans la ville d’Ulm depuis les années 1890 et repose notamment sur le principe selon lequel la ville achète des terrains à un stade précoce et les conserve en son nom propre afin de piloter un développement urbain durable à long terme.

Conformément à la décision du conseil municipal intitulée « Du modèle d’Ulm au modèle d’Iéna » (21/0977-BVdu 8 décembre 2021) , un groupe de travail composé de représentants de l’administration municipale, de l’établissement municipal KIJ ainsi que de représentants de tous les groupes politiques du conseil municipal a été constitué afin d’élaborer un « modèle d’Iéna » s’inspirant du « modèle d’Ulm » de planification des réserves foncières. À l’issue d’un processus de travail intensif et d’échanges avec d’autres communes, il a été constaté qu’il n’existait pas de modèle type pour un modèle de gestion des terrains à bâtir.

Le modèle de Iéna doit être adapté aux conditions spécifiques de la ville et aux fortes contraintes qui en découlent (situation géographique, topographie, protection de la nature, zones inondables, particularités de la structure urbaine, disponibilité limitée des terrains, capacités financières et humaines restreintes, etc.).

Par cette décision politique de principe, le conseil municipal a entériné les sept points suivants comme lignes directrices de la politique de la ville de Iéna en matière de terrains à bâtir :

1. La ville de Iéna poursuit l’objectif d’un développement durable et socialement équilibré de la construction de logements grâce à la création de logements adaptés aux besoins, dans le cadre d’un objectif socio-politique visant à stabiliser les prix, sur la base de la version en vigueur du plan d’aménagement des terrains à bâtir. Cela correspond actuellement à un objectif de 4 830 logements d’ici 2035.
2. La ville d’Iéna encourage l’acquisition stratégique de terrains et la mise en réserve à long terme de terrains clés, conformément au projet clé n° 9 de l’ISEK intitulé « Gestion stratégique des terrains », dans le but d’élargir à long terme la marge de manœuvre communale de la ville d’Iéna dans l’intérêt général.
3. La ville de Iéna favorise la mise en œuvre des objectifs de politique sociale ainsi que des objectifs de protection du climat en engageant, en fonction des besoins, des procédures d’aménagement du territoire visant à créer des droits de construction, et encourage en particulier le développement de terrains à usage résidentiel détenus par la commune.
4. La ville d’Iéna continue de piloter activement l’attribution des terrains à bâtir communaux par le biais de l’attribution conceptuelle et de la directive relative à l’attribution, fondée sur des critères, des terrains destinés à la construction de logements privés (directive sur les logements privés).
5. La ville de Iéna continue de miser sur l’engagement et l’implication des acteurs privés dans l’aménagement des terrains à bâtir, dans la mesure où ceux-ci respectent les exigences quantitatives et qualitatives en matière de structure du logement ou prennent des engagements en ce sens.
6. La ville d’Iéna vise une répartition équitable et juste des coûts de développement des terrains à bâtir entre les bénéficiaires des projets d’urbanisme et elle-même.
7. La ville de Iéna s’attache en permanence à préserver et à développer Iéna en tant que « ville des courtes distances » grâce à un développement respectueux du climat, privilégiant des structures situées à proximité du centre-ville, compactes et à usage mixte, présentant une densité respectueuse du climat et du paysage urbain, ainsi que par l’intégration d’espaces verts urbains, conformément au principe du « double développement vers l’intérieur ».

Ce principe s’appuie sur des décisions déjà adoptées par le conseil municipal concernant la politique du logement à Iéna.

Pérennisation de la politique du logement : lignes directrices et attribution du mandat de conception

Afin de mettre à disposition, au sein de la ville, une offre de logements de qualité suffisante pour le développement durable et socialement équilibré du marché du logement dans le pôle régional de Iéna, la décision du conseil municipal intitulée « Pérennisation de la politique du logement à Iéna : lignes directrices et attribution de projets » (20/0482-BVdu 14 octobre 2020), l’objectif de politique sociale visant à stabiliser les prix et à créer 4 830 logements d’ici 2035 a été adopté.

ISEK Iéna 2030+

Dans le Plan d’aménagement urbain intégré de Iéna 2030+  (ISEK, décision du Conseil municipal 17/1632-BV), le projet clé n° 9 consacré à la « gestion stratégique des sols » formule comme objectif le renforcement de la marge de manœuvre communale par le biais d’acquisitions stratégiques de terrains, ce qui n’est réalisable que par la constitution d’une réserve foncière à long terme (c’est-à-dire la constitution d’un stock foncier allant au-delà des besoins actuellement identifiés dans les plans sectoriels) ne peut être atteint. Une gestion stratégique des sols par la commune vise une utilisation durable et responsable de cette ressource limitée qu’est le sol et prend en compte, outre les aspects économiques, les enjeux écologiques, climatiques et sociaux.

Directives en matière de politique du logement

L’attribution des terrains à bâtir communaux est régie par les « Directives en matière de politique du logement », qui constituent la stratégie globale de la politique du logement de Iéna. Celles-ci sont complétées par les délibérations du conseil municipal n° 20/0482-BVrelative à l’attribution de projets dans le domaine de la construction d’immeubles d’habitation, n° 22/1740-BVrelative à l’attribution, sur la base de critères, de terrains destinés à l’accession à la propriété et n° 21/0903-BVrelative à la création de logements à loyer et à occupation réglementés, conformément au modèle de Iéna en matière de construction de logements sociaux pour les années 2020 à 2022.

Développement urbain respectueux du climat

La décision relative aux terrains à bâtir peut soutenir la mise en œuvre du modèle de la « ville des courtes distances » et d’un développement urbain respectueux du climat, car la clé d’un développement compatible avec le climat, privilégiant des structures proches du centre-ville, compactes et à usage mixte, réside dans l’accès communal au sol. Une réserve foncière appartenant à la commune ouvre des possibilités d’aménagement et jette les bases d’une mise à disposition rapide et économique des terrains nécessaires.

Le modèle de terrain à bâtir de Iéna pour le logement repose sur les quatre piliers stratégiques suivants (voir également l’annexe 1 « Aperçu des piliers stratégiques » dans la section Téléchargements) :

Piliers A – Développement des terrains communaux

La propriété communale des terrains permet la mise en œuvre à court terme d’un aménagement des terrains à bâtir socialement équitable, durable et de qualité sur le plan urbanistique. Afin d’atteindre les objectifs quantitatifs et qualitatifs du développement des terrains à bâtir, la ville de Iéna s’attache, outre les terrains privés, à aménager de plus en plus de terrains municipaux figurant dans la version en vigueur du plan d’aménagement des terrains à usage résidentiel, afin de les rendre constructibles.

Pour les terrains à bâtir appartenant à la commune, des procédures de plan d’urbanisme sont engagées en fonction des besoins. La planification, la viabilisation et la commercialisation incombent à la ville. Les « Directives de politique du logement de la ville d’Iéna » s’appliquent à cet égard (décision 20/0482-BVrelative à l’attribution de projets dans le domaine de la construction d’immeubles d’habitation et décision 22/1740-BVrelative à l’attribution, sur la base de critères, de terrains destinés à l’accession à la propriété). Par ailleurs, la ville soutient les projets de logement collectifs sur ses terrains (décision du conseil municipal 21/0989-BV).

À l’avenir, pour les terrains à usage résidentiel destinés à la construction d’immeubles d’habitation d’au moins 15 logements, une part minimale de 30 % devra être consacrée à la création de logements soumis à un encadrement des loyers et à des conditions d’occupation. La mise en œuvre de cet objectif est subordonnée à l’existence d’un cadre de financement approprié de la part de l’État libre de Thuringe.

Volet B – Acquisition stratégique de terrains et politique de constitution de réserves foncières à long terme

Afin de couvrir les besoins actuels en terrains pour le développement de projets à court et moyen terme ainsi que pour la constitution d’une réserve foncière à long terme, la ville doit acquérir des terrains suffisamment tôt et en quantité suffisante. À l’avenir, la ville de Iéna (par l’intermédiaire de son établissement autonome KIJ) acquerra davantage de terrains, notamment ceux figurant dans le plan d’aménagement des zones résidentielles en vigueur. En outre, elle acquiert de gré à gré d’autres terrains adaptés à un développement, des terrains destinés à des mesures de compensation et de remplacement en matière de protection de la nature, des terrains pouvant faire l’objet d’un échange, ainsi que des terrains dans le cadre d’une constitution de réserve foncière à long terme à usage ouvert.

Du côté de KIJ, le service de gestion foncière se tient à la disposition des propriétaires souhaitant vendre et accompagne l’ensemble du processus d’achat, de la première demande sans engagement jusqu’à la conclusion du contrat de vente.

À l’avenir, la ville de Iéna continuera et intensifiera l’utilisation du droit de préemption général (article 24 du BauGB) et du droit de préemption spécial (article 25 du BauGB). À cet égard, les possibilités d’adoption de règlements relatifs au droit de préemption par l’administration municipale seront examinées et soumises au conseil municipal pour décision.

Volet C – Développement coopératif des terrains à bâtir

La ville de Iéna continue également de miser sur l’engagement et l’implication des acteurs privés dans l’aménagement des terrains à bâtir. Le volet stratégique C part du principe que les terrains à aménager appartiennent à des tiers et présente, avec les volets C1 et C2, deux possibilités de coopération avec le secteur privé dans le cadre de l’aménagement de terrains à bâtir.

C1 – Plan d’urbanisme d’offre

La ville élabore et viabilise les futurs plans d’urbanisme d’offre après avoir acquis la totalité des terrains concernés (100 % de la surface à aménager).

Sur ces terrains constructibles, la ville applique, lors de la commercialisation, la procédure d’attribution par concept (20/0482-BV) ainsi que la directive relative à l’accession à la propriété (22/1740-BV).

La ville peut, notamment en vue de la création de logements destinés à un usage personnel ou de la construction de logements par des propriétaires existants, aux anciens propriétaires, sur demande, un droit de rétrocession proportionnelle des terrains à bâtir viabilisés, la commercialisation par attribution selon un concept et/ou la directive sur l’accession à la propriété devant normalement concerner la majeure partie des terrains. La rétrocession s’effectue au prix d’achat initial, majoré des coûts proportionnels liés à l’aménagement du terrain à bâtir. 

C2 - Plan d’urbanisme lié à un projet

Le recours à des plans d’urbanisme liés à un projet constitue toujours un instrument important pour la mise à disposition de logements par des tiers. Il incombe au porteur de projet (société de logement, particuliers) d’assurer le développement, la construction et la commercialisation du projet de construction de logements. En signant une convention de développement de projet (voir annexe 2 « Projet de lettre d’intention relative au développement de projet » dans la zone de téléchargement), le promoteur s’engage à respecter les principes du « modèle de Jena pour les terrains à bâtir destinés au logement ». 

À l’avenir, il sera régulièrement convenu avec le promoteur, dans le contrat d’urbanisme, d’un taux minimum de 30 % pour la création de logements sociaux, pour autant qu’il existe un besoin au niveau du quartier et qu’une priorisation municipale correspondante ait été établie. Pour les projets de construction de logements à petite échelle, la commercialisation des logements en propriété devra s’appuyer, à hauteur d’au moins 30 %, sur la « Directive relative à l’attribution, sur la base de critères, des terrains municipaux destinés à la construction de logements en propriété » (22/1740-BV) et s’effectuer conformément aux catégories d’attribution 1 et 2 qui y sont définies (attribution sur la base de critères sociaux et, dans certains cas, en tenant compte également de la situation financière des ménages candidats). En outre, le porteur de projet s’engage à prendre en charge les coûts et autres dépenses. Des procédures concurrentielles sont régulièrement mises en œuvre pour résoudre les tâches d’urbanisme et garantir la qualité urbanistique.

Module D – Mobilisation des terrains à usage d’habitation dotés d’un plan d’urbanisme reporté

Les terrains à usage résidentiel dotés de plans d’urbanisme reportés (zones E du « Plan directeur des terrains à usage résidentiel de Iéna 2035 ») représentent un potentiel considérable pour la création de logements à Iéna. Le droit de construire y est déjà établi, mais de nombreux obstacles s’opposent à la mobilisation de ces terrains. Les terrains constructibles potentiels sont généralement répartis entre un grand nombre de propriétaires ; il manque parfois la volonté nécessaire de la part des propriétaires de coopérer ou de vendre, et la viabilisation n’est pas assurée.

Dans les plans d’urbanisme reportés, la ville d’Iéna fera avancer la planification de la viabilisation des terrains potentiels non bâtis et garantira leur constructibilité par le biais d’un remembrement – d’abord volontaire, puis, à titre subsidiaire, administratif.

La décision relative au « modèle de Jena en matière de terrains à bâtir résidentiels » est une décision politique de principe. Elle définit les objectifs stratégiques généraux et les principes directeurs de la politique de Jena en matière de terrains à bâtir résidentiels. Pour en définir le contenu, une série de missions d’étude ont été formulées dans la décision ; celles-ci seront traitées, dans le cadre du processus de mise en œuvre qui va suivre, par un groupe de travail interne à l’administration.

La ville de Iéna vise une répartition équitable et juste des coûts de viabilisation des terrains à bâtir entre les bénéficiaires du plan d’aménagement et elle-même. Le bénéficiaire du permis d’urbanisme doit participer de manière durable aux coûts et aux autres dépenses liés à l’aménagement des terrains à bâtir. L’administration municipale élaborera, lors d’une prochaine étape, des règles contraignantes concernant le contenu et l’étendue de cette participation.

Par cette décision politique de principe, l’administration municipale a en outre été chargée d’examiner dans quelle mesure la mise en place d’un fonds immobilier renouvelable serait appropriée pour garantir le financement futur des acquisitions et des aménagements de terrains. Les recettes issues de l’aménagement des terrains à bâtir sont réinjectées dans le patrimoine du fonds et doivent, dans la mesure du possible, être affectées à d’autres acquisitions de terrains et/ou à d’autres aménagements de terrains à bâtir.

Dans le cadre de la mise en œuvre du modèle foncier, il peut en outre s’avérer nécessaire de préciser le contenu des instruments de politique foncière et de les perfectionner de manière ciblée. Les progrès réalisés dans le cadre du modèle foncier de Iéna feront l’objet d’un rapport à partir de 2026.

1. Quels sont les défis liés à la mise en œuvre du modèle foncier urbain ?

Un modèle foncier peut généralement constituer un outil efficace pour créer des logements abordables, mais il nécessite une stratégie claire, un soutien politique et une politique foncière à long terme. Parmi les principaux défis, on peut citer les aspects suivants :

Disponibilité des terrains

La ville d’Iéna ne dispose que de peu de terrains constructibles (résidentiels) en propre et doit d’abord les acquérir. Les propriétaires privés exigent souvent des prix élevés ou retiennent parfois des terrains afin de profiter d’une éventuelle plus-value. Afin de pouvoir transformer ces biens spéculatifs en futurs terrains à bâtir résidentiels, la ville d’Iéna vise à acquérir des terrains à un stade précoce et à recourir davantage aux droits de préemption (élément stratégique B). La constitution d’un stock à long terme de terrains potentiels destinés à la construction de logements doit permettre à la ville de réagir face à des demandes de prix irréalistes et de lancer un projet de développement ailleurs. 

Mise à disposition de subventions

La construction de logements sociaux nécessite des subventions qui ne sont pas disponibles dans la mesure requise dans le cadre de l’actuelle « Directive relative à la promotion du logement abordable dans l’État libre de Thuringe » (07/2023). À cet égard, la ville de Iéna doit faire pression sur l’État libre de Thuringe afin qu’il mette en place des conditions de subventionnement attractives et puisse ainsi garantir la création de logements sociaux.

Ressources humaines et financières de la ville

La mise en œuvre réussie du modèle de terrains à bâtir de Iéna implique des tâches supplémentaires et plus intensives. Le renforcement de la politique d’acquisition foncière de la ville et les activités de pilotage de la ville liées au volet C1 (planification, viabilisation et commercialisation de nouvelles zones résidentielles) entraînent, au sein de l’établissement municipal KIJ, un besoin nettement accru en capacités financières et en personnel. Il en va de même pour le service spécialisé de l’urbanisme, en raison de l’intensification de la mise en œuvre des procédures d’aménagement, de la préparation, de la conclusion et du contrôle des contrats d’urbanisme, d’un examen continu de leur adéquation, ainsi que de l’élaboration et de l’adoption de règlements relatifs au droit de préemption.

2. Quelle est l’importance du modèle foncier de Iéna pour les propriétaires privés ?

Le modèle de terrains à bâtir a des répercussions directes sur les propriétaires fonciers privés, en particulier lorsqu’ils possèdent des terrains situés dans des zones potentiellement constructibles pour un projet de construction de logements.

Le « Plan d’aménagement des zones résidentielles de Iéna 2035 » recense les zones résidentielles prévues pour Iéna. Ces zones sont donc également représentées comme telles dans le plan d’occupation des sols. Les nouvelles zones constructibles potentielles situées en périphérie (par exemple, des espaces verts ou des jardins) ne bénéficient toutefois pas encore d’un droit de construction.

Étapes de développement d’un terrain à bâtir

Avant qu’une construction résidentielle ne soit possible, la zone passe par différentes étapes de développement. Le droit de construire n’est établi qu’à l’issue d’un plan d’aménagement contraignant. La décision d’ouverture de la procédure relative au plan d’aménagement donne naissance à un « terrain en attente de construction ». Une fois la décision statutaire relative au plan d’urbanisme entrée en vigueur, on parle de « terrain prêt à la construction brute ». Ce n’est qu’une fois les travaux de viabilisation achevés – c’est-à-dire la construction des routes et la mise en place des réseaux d’approvisionnement et d’évacuation – que l’on obtient un « terrain prêt à la construction ». Ces étapes de développement ont également une forte incidence sur la valeur du terrain. Il convient d’en tenir compte lors de la fixation des prix.

Acquisition de terrains par la ville 

Si les propriétaires fonciers souhaitent, aujourd’hui ou pour les générations futures, construire des bâtiments résidentiels sur des terrains dépourvus de droit de construction, cela ne sera désormais possible qu’en coopération avec la ville de Iéna. La ville élabore des « plans d’aménagement d’offre » uniquement lorsqu’elle est propriétaire à part entière des terrains nécessaires à la zone d’habitation prévue. La ville achète donc ces terrains de manière proactive et le plus tôt possible. Pour ce faire, elle fait usage du droit de préemption communal et adopte, si nécessaire, des règlements relatifs au droit de préemption (article 25 du BauGB). Avec chaque (ancien) propriétaire souhaitant construire son propre bâtiment résidentiel, la ville examine si l’option de rétrocession proportionnelle des terrains à bâtir constitue une offre intéressante. Ce type de coopération permet au propriétaire foncier d’obtenir un terrain prêt à la construction, sans risque ou presque et avec une grande sécurité en matière d’urbanisme.

3. Quels avantages le modèle foncier de Jena offre-t-il aux promoteurs immobiliers ?

Le modèle de terrains à bâtir de Iéna permet, grâce au volet stratégique C2, le développement de terrains à bâtir résidentiels en coopération avec des investisseurs. La ville travaille ici en étroite collaboration avec les porteurs de projet (investisseurs) afin de garantir que les objectifs d’urbanisme de la ville soient atteints tout en tenant compte des besoins du projet. Les investisseurs se chargent du développement, de la construction et, le cas échéant, de la commercialisation du projet. La ville joue un rôle de coordination.

Transparence et sécurité

L’un des principaux objectifs du modèle de terrains à bâtir de Iéna est de créer un cadre réglementé pour la négociation de contrats d’urbanisme conformément à l’article 11 du Code de la construction (BauGB), garantissant ainsi transparence et sécurité à tous les acteurs impliqués dans la planification. Le recours à des contrats d’urbanisme facilite les procédures d’autorisation et permet une meilleure prévisibilité des coûts, des charges et des engagements. Un contrôle de proportionnalité compréhensible garantit que les prestations à fournir par les investisseurs et les avantages qu’ils tirent du développement des terrains à bâtir sont dans un rapport raisonnable. Cela permet d’éviter les exigences injustifiées de la part de la ville ou de la collectivité et de maintenir une charge financière équilibrée pour les investisseurs.

4. Pourquoi la ville d’Iéna souhaite-t-elle recourir à des procédures de réaffectation ?

Les terrains à usage résidentiel dotés d’un plan d’urbanisme dit « reporté » bénéficient déjà d’un droit de construction. Conformément au « Plan directeur des zones résidentielles de Iéna 2035 », cela inclut les zones E, qui présentent un potentiel non négligeable de 256 maisons individuelles et jumelées ainsi que 160 appartements dans des immeubles collectifs.

Mobilisation de terrains à bâtir

En raison du grand nombre de propriétaires fonciers et du manque de volonté de coopération ou de vente de la part, pour la plupart, de propriétaires individuels, le recours au modèle d’acquisition intermédiaire (module C1) ou au modèle coopératif (module C2) n’est souvent pas une option réaliste. La ville d’Iéna considère donc le remembrement foncier comme un moyen important de mettre à disposition et de mobiliser des terrains à bâtir – tant pour la construction de logements subventionnés que pour la construction de logements à petite échelle. L’objectif de la ville d’Iéna, qui consiste à mettre à disposition suffisamment de logements, peut certes être compliqué et retardé par l’attitude obstructionniste de certains propriétaires, mais il ne peut plus être fondamentalement contrecarré.

Mise en œuvre des plans d’urbanisme exécutoires

Le remembrement est une procédure d’échange de terrains régie par la loi, dans le cadre de laquelle les terrains d’une zone donnée sont réorganisés afin de permettre une utilisation immobilière appropriée. Il sert ainsi à la mise en œuvre du plan d’urbanisme exécutoire. L’objectif est de transformer des parcelles morcelées et désorganisées en terrains viabilisés et prêts à être construits, dotés d’aménagements appropriés (routes, chemins, espaces verts). À l’issue du réaménagement, les propriétaires se voient attribuer une parcelle de valeur équivalente, mais entièrement viabilisée et prête à être construite. 

Remembrement volontaire

La ville privilégie dans un premier temps un remembrement volontaire, dans le cadre duquel les propriétaires fonciers s’accordent sur un réaménagement volontaire par simple échange de parcelles. Si cela s’avère infructueux, un remembrement administratif (officiel) peut être mis en œuvre. La commission de remembrement est compétente en la matière.