Indemnité prévue par la législation sur la réhabilitation

Les propriétaires d'un terrain ou d'un appartement en copropriété situé dans une zone de réhabilitation officiellement délimitée sont tenus, une fois les travaux de réhabilitation achevés, de verser à la ville de Iéna une contribution financière destinée à financer proportionnellement la réhabilitation.

Ces montants compensatoires constituent la contribution des propriétaires fonciers aux coûts totaux de l’opération de réhabilitation. Ce ne sont pas les coûts effectivement engagés qui doivent être remboursés, mais uniquement l’augmentation de la valeur foncière de leurs terrains, liée à la réhabilitation et déterminée par un expert. 

Le Code de la construction (BauGB) définit l’augmentation de la valeur foncière comme suit à l’article 154, paragraphe 2 :

L’augmentation de la valeur foncière du terrain résultant de la rénovation correspond à la différence entre la valeur foncière que le terrain aurait eue si aucune rénovation n’avait été envisagée ni réalisée (valeur initiale), et la valeur foncière qui résulte pour le terrain de la réorganisation juridique et effective de la zone de rénovation officiellement délimitée (valeur finale).

Le propriétaire foncier ne paie donc pas la plus-value intervenue depuis le début de la rénovation, mais exclusivement la différence entre la valeur que le terrain a effectivement à la fin de la rénovation et celle qu’il aurait eue si aucune rénovation n’avait été réalisée.

Pendant la période de réhabilitation, un droit d'urbanisme particulier s'applique dans les zones de réhabilitation officiellement délimitées conformément au BauGB. Grâce à des fonds publics, de vastes zones présentant d’importants problèmes d’urbanisme sont considérablement améliorées et réaménagées. Cela passe notamment par l’amélioration des infrastructures, l’aménagement des rues et des places, le démantèlement de blocs-immeubles trop densément construits et la démolition des bâtiments délabrés.

Ces mesures sont principalement financées par des subventions publiques et profitent tant à la collectivité qu’aux propriétaires de terrains situés dans la zone de rénovation. La revalorisation des zones de rénovation peut entraîner une augmentation de la valeur marchande des terrains concernés.

Mais la désignation d’une zone de rénovation apporte d’autres avantages : les propriétaires fonciers peuvent notamment bénéficier de subventions pour certaines mesures de modernisation et faire valoir des avantages fiscaux.

Afin de garantir l’égalité de traitement de tous les citoyens, le législateur a prévu que les propriétaires fonciers situés dans la zone de rénovation contribuent également au financement de l’ensemble des mesures.

La base juridique est constituée par l'article 154 du Code de la construction :

Le propriétaire d'un terrain situé dans une zone de réaménagement officiellement délimitée est tenu de verser à la commune, au titre du financement du réaménagement, une compensation financière correspondant à l'augmentation de la valeur foncière de son terrain résultant dudit réaménagement (article 154, paragraphe 1, première phrase, du Code de la construction).

Les valeurs servant de base au montant de la compensation sont fixées par expertise, en concertation avec la commission d’expertise chargée de l’évaluation foncière pour le territoire de l’arrondissement de Saale-Holzland, de l’arrondissement de Saale-Orla et de la ville de Iéna, dont le secrétariat est situé à l’Office régional de Thuringe pour la gestion foncière et la géoinformation à Pößneck, après une évaluation précise de leur valeur. La commission d’expertise est une institution indépendante de la ville de Iéna.

Lors de l’évaluation, les dysfonctionnements antérieurs à la rénovation et les mesures mises en œuvre pour y remédier sont classés et mis en relation les uns par rapport aux autres dans un cadre d’évaluation clairement structuré. L’augmentation de la valeur foncière liée à la rénovation est ensuite déterminée à l’aide d’un modèle de calcul mathématique et statistique.

Cette augmentation de la valeur foncière liée à la rénovation sert de base au calcul du montant de la compensation. L’augmentation de la valeur foncière résulte de la différence entre la valeur foncière que le terrain aurait eue si aucun assainissement n’avait été réalisé (valeur initiale) et la valeur foncière obtenue après l’assainissement (valeur finale). Ces deux valeurs se rapportent à la date à laquelle la procédure de réhabilitation prend fin et où le règlement de réhabilitation est abrogé.

Le montant de la compensation ne porte que sur la plus-value du terrain résultant de la rénovation. En revanche, les hausses générales de la valeur foncière, c’est-à-dire celles liées à la conjoncture, ou encore les baisses de valeur foncière, ne sont pas prises en compte.

Étant donné que certaines parties de la zone de réhabilitation ont souvent bénéficié à des degrés divers de la réhabilitation, cela est pris en compte dans le calcul des montants de compensation : l’évaluation s’effectue toujours au cas par cas (emplacement, superficie, etc.) et de manière individuelle.

La personne tenue au paiement est celle qui, à la date d'abrogation du règlement de réhabilitation, est propriétaire d'un bien immobilier situé dans la zone de réhabilitation, c'est-à-dire qui est inscrite au registre foncier à cette date.

Les copropriétaires sont solidairement responsables. En cas de copropriété ou de propriété partielle, les propriétaires respectifs ne sont tenus au paiement qu'à hauteur de leur part de copropriété (article 154, paragraphe 1, deuxième phrase, du BauGB).

La ville d'Iéna doit percevoir une compensation auprès des propriétaires. Cette perception n'est pas laissée à sa discrétion. Le législateur l'a en effet rendue obligatoire dans le Code de la construction.

Étant donné que l'ampleur des mesures d'assainissement a varié considérablement d'une zone à l'autre et que, par conséquent, leur incidence sur la valeur foncière présente également des différences correspondantes, il n'est pas possible de répondre de manière forfaitaire à la question de la charge financière pour un terrain type. Le montant de la compensation est toujours déterminé au cas par cas pour chaque terrain.

Un rachat anticipé de la somme d'indemnisation peut également être envisagé, ce qui présente notamment des avantages financiers pour la personne qui devra s'en acquitter ultérieurement.

L’équipe chargée de la rénovation urbaine se tient volontiers à votre disposition pour toute question concernant un terrain spécifique.

Le montant de la compensation est calculé sur la base de l'augmentation de la valeur du terrain résultant des travaux de réhabilitation. L'augmentation de valeur des bâtiments situés sur ce terrain n'est pas prise en compte.

Les augmentations de la valeur foncière que les propriétaires ont légitimement provoquées par leurs propres dépenses peuvent être prises en compte dans le calcul du montant de la compensation si un contrat correspondant a été conclu avec la ville d’Iéna. Cela comprend, par exemple, la démolition de bâtiments ou la construction et la modification d’infrastructures de viabilisation.

La prise en compte des mesures réalisées par les propriétaires eux-mêmes peut être examinée au cas par cas, dans le cadre de la procédure de consultation, avant la délivrance de la décision fixant le montant de la compensation.

L'obligation de verser une compensation naît dès l'achèvement des mesures de réaménagement urbain, c'est-à-dire dès l'abrogation du règlement de réaménagement de la zone concernée. Cela signifie qu'à la suite de cette abrogation, la ville d'Iéna procède à la fixation et au recouvrement du montant de la compensation par voie de décision administrative. La compensation fixée doit être versée dans un délai d’un mois à compter de la notification de la décision (article 154, alinéas 3 et 4 du BauGB). 
Avant la fixation de la somme compensatoire, chaque personne redevable de cette somme a la possibilité de présenter ses observations et de discuter des éléments déterminants pour l’évaluation de son bien immobilier ainsi que des montants imputables conformément à l’article 155, paragraphe 1, du BauGB (audition).

Pour toutes les zones de réaménagement encore existantes, la ville de Iéna offre aux propriétaires fonciers la possibilité de racheter le montant de la compensation, avant même l’abrogation du règlement de réaménagement, par le biais d’un contrat de droit public (accord de rachat) comportant des avantages supplémentaires, sur une base volontaire (article 154, paragraphe 3, du BauGB).

Nous avons rassemblé pour vous sur cette page des informations détaillées concernant le rachat anticipé de la somme compensatoire et ses avantages, tels qu’une remise pouvant aller jusqu’à 25 %.
 

Dans la mesure où l'on ne peut raisonnablement exiger du propriétaire qu'il s'acquitte de son obligation de paiement avec ses propres moyens ou avec des fonds extérieurs, la ville d'Iéna a la possibilité de convertir le montant de la compensation en un prêt amortissable. 

Ce prêt amortissable porte intérêt et doit être inscrit au registre foncier (article 154, paragraphe 5, du BauGB).

À cette fin, le propriétaire dépose une demande écrite informelle après réception de la décision.

Pour les zones de réhabilitation qui ont déjà été supprimées, une levée anticipée n'est plus envisageable.

Pour toutes les zones de réhabilitation encore existantes dans la ville d'Iéna, la mise en œuvre de la réhabilitation s'étend généralement sur plusieurs années, jusqu'à ce qu'elle soit déclarée achevée. Le règlement de réhabilitation doit alors être abrogé conformément à l'article 162 du BauGB. La ville d’Iéna demande ensuite d’office au service du registre foncier de radier les mentions de réhabilitation.

Une autre possibilité consiste à délivrer une déclaration d’achèvement pour des parcelles individuelles avant la fin de l’ensemble des travaux. Si la parcelle concernée a été construite conformément aux objectifs et aux finalités de la rénovation, ou si le bâtiment a été modernisé ou remis en état, la rénovation peut être déclarée achevée pour cette parcelle (article 163 du BauGB).

Dans ce cas, le propriétaire reçoit une décision de levée de la mesure de réhabilitation et – si le montant de compensation n’a pas déjà été acquitté volontairement auparavant – une autre décision relative au paiement de ce montant. La mention de réhabilitation est alors radiée du registre foncier avant l’abrogation du règlement. Les parcelles peuvent alors être vendues sans obligation de verser de compensation. La libération de parts de copropriété individuelles n’est pas possible.

Une libération anticipée du programme de rénovation – et, par conséquent, une radiation anticipée de la mention de rénovation du registre foncier – peut présenter des avantages, mais aussi des inconvénients notables. Nous recommandons toujours de demander conseil de manière approfondie à l’équipe chargée de la rénovation urbaine avant de déposer une telle demande, car une exclusion du programme de rénovation – si celle-ci est juridiquement possible – serait définitive et les inconvénients éventuels d’une exclusion anticipée ne pourraient donc plus être corrigés.

Sous certaines conditions, les montants compensatoires peuvent être pris en compte au titre de l'impôt sur le revenu. Pour ce faire, le propriétaire doit demander à la ville de Iéna une attestation relative aux indemnités de compensation ou de rachat prévues par la législation sur la rénovation urbaine, qui peut être remise au centre des impôts compétent. La part des frais à prendre en compte est ensuite déterminée par le centre des impôts.

Pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez vous adresser à un conseiller fiscal ou au centre des impôts compétent. Les informations fournies ici doivent être considérées comme des indications générales.