Resumen de la planificación urbanística
La planificación urbanística es el instrumento de planificación más importante para dirigir el desarrollo urbanístico de los municipios en Alemania. La planificación urbanística se lleva a cabo mediante un procedimiento en dos fases, que está regulado de forma exhaustiva en el Código de la Construcción (BauGB).
En una primera fase, se elabora el plan de ordenación territorial (plan urbanístico preparatorio) para todo el término municipal. Este plan recoge los objetivos generales de planificación y desarrollo territorial de un municipio en su totalidad y se mantiene actualizado constantemente mediante procedimientos de modificación. En él se aprecian, a grandes rasgos, los tipos de uso del suelo que se derivan del desarrollo urbanístico previsto.
Sobre esta base, se elaboran los planes de ordenación urbanística (planes urbanísticos vinculantes), que establecen de forma detallada y con carácter de obligatoriedad general el uso constructivo y de otro tipo del suelo en zonas concretas del término municipal.
Plan de ordenación territorial (plan urbanístico preliminar)
El Plan de ordenación territorial (FNP) de la ciudad de Jena, en su versión de abril de 2026, está en vigor desde el 29 de octubre de 2026. Aquí encontrará información más detallada sobre el Plan de ordenación territorial de la ciudad de Jena .
Planos de ordenación urbanística (planes urbanísticos vinculantes)
Un plan de ordenación urbanística se promulga como norma jurídica y regula los posibles usos de todos los terrenos que se encuentran dentro del ámbito de aplicación de dicho plan. En él se establece, por ejemplo, si se permite construir en un terreno y, en caso afirmativo, en qué medida.
El plan de ordenación urbanística también puede establecer que no sea posible construir en absoluto, porque se haya previsto una zona verde, un parque infantil, una calle o algo similar. El contenido posible de un plan de ordenación urbanística se establece en el artículo 9 de la Ley de Ordenación Urbanística (BauGB).
Las disposiciones del plan de ordenación urbanística (B-Plan) suelen elaborarse a partir de las directrices del plan de ordenación territorial y concretan la actividad de planificación urbanística del municipio. Por lo tanto, el plan de ordenación urbanística contiene las disposiciones jurídicamente vinculantes para el orden urbanístico.
Tipos de planes urbanísticos
Plan de ordenación urbanística simple
Se considera que existe un plan de ordenación urbanística simple cuando no se cumplen los requisitos ni de un plan de ordenación urbanística calificado ni de uno específico para un proyecto. En principio, estos planes no regulan de forma exhaustiva la admisibilidad de los proyectos de construcción con arreglo a la normativa urbanística. La evaluación de los hechos o del proyecto de construcción para el que no existe una disposición específica se realiza con arreglo al artículo 34 de la BauGB (si se trata de una zona interior) o al artículo 35 de la BauGB (si se trata de una zona exterior). Por lo tanto, ante la falta de una disposición específica, se tomará como referencia la urbanización de los alrededores.
Plan de ordenación urbanística cualificado
Se considera que existe un plan de ordenación urbanística calificado cuando este establece, como mínimo,
- el tipo y el grado de uso constructivo,
- las superficies edificables de los solares y
- las superficies destinadas al tráfico local
. Si un solar se encuentra dentro del ámbito de aplicación de un plan de ordenación urbanística cualificado, un proyecto de construcción es admisible desde el punto de vista de la normativa urbanística siempre que no contradiga las disposiciones del plan de ordenación urbanística y que esté garantizada la urbanización del terreno.
Plan de ordenación urbanística específico para un proyecto
Los planes de ordenación urbanística específicos para un proyecto pueden ser elaborados por los ayuntamientos sobre la base de un plan de proyecto y de urbanización acordado entre un promotor (privado) y el ayuntamiento. El requisito es que el promotor esté dispuesto y sea capaz de llevar a cabo el proyecto y las medidas de urbanización, y que se comprometa a ejecutar dichas medidas mediante un contrato de ejecución.
La solicitud para la elaboración de un plan urbanístico específico para un proyecto está disponible en la sección «Descargas».
Procedimiento para la elaboración de un plan urbanístico mediante el procedimiento ordinario
Inicio del procedimiento
La iniciativa para la elaboración de un plan urbanístico parte de la Administración, los responsables políticos, los inversores o la ciudadanía. No existe ningún derecho a la elaboración de planes urbanísticos, ni puede fundamentarse mediante un contrato (art. 1, apartado 3, de la Ley alemana de Ordenación Territorial, BauGB).
El Pleno municipal o la comisión especializada competente (en Jena, la Comisión de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente) determina en primer lugar, mediante la resolución de inicio (también denominada «resolución de elaboración») con arreglo al artículo 2, apartado 1, de la BauGB, la necesidad de un plan de ordenación urbanística o de un plan de ordenación urbanística específico para un proyecto.
Elaboración del anteproyecto
Tras la resolución de inicio, el servicio técnico competente —a menudo en colaboración con un estudio de planificación— elabora alternativas de planificación o anteproyectos del plan de ordenación urbanística. Una vez disponibles, la Administración suele informar con antelación al público (artículo 3, apartado 1, de la BauGB) y a los organismos de interés público (artículo 4, apartado 1, de la BauGB).
El objetivo de esta información temprana es dar a conocer los objetivos y fines de la planificación, así como las posibles alternativas, de modo que puedan incorporarse al proyecto las objeciones, propuestas de mejora y sugerencias. A menudo, en este contexto, se convoca una sesión informativa en la que se puede debatir públicamente el estado de la planificación con representantes de la administración y de la política. Las autoridades, asociaciones y otros organismos especializados participan en este proceso de forma independiente.
Elaboración del anteproyecto
Teniendo en cuenta los resultados de la participación temprana del público y de las autoridades, la administración elabora un anteproyecto que concreta aún más los planes y contiene disposiciones más precisas.
La Comisión de Desarrollo Urbano (en sesión consultiva) y el Pleno municipal deben aprobar el borrador del plan de ordenación urbanística y decidir su exposición pública durante un mes, como mínimo durante 30 días, o, si existe una razón de peso, durante un plazo más prolongado (art. 3, apdo. 2, de la Ley de Ordenación Urbanística, BauGB). El lugar y la duración de esta exposición pública deben anunciarse, como mínimo, con una semana de antelación, según la costumbre local.
Durante la exposición pública, se podrán presentar de nuevo observaciones sobre el proyecto, a lo que tienen derecho todos los ciudadanos y ciudadanas, incluso si no se ven directamente afectados por el mismo. Paralelamente, se notifica a las autoridades, organizaciones y los denominados «sujetos de interés público» afectados la exposición del proyecto y, en caso de que les afecte, se les solicita que emitan su opinión.
Resolución de ponderación y aprobación del plan de ordenación urbanística
La administración procesa las observaciones recibidas y las presenta al pleno municipal para que este tome una decisión. Este debe sopesar de manera equitativa los intereses públicos y privados entre sí y entre ellos (art. 1, apdo. 7, de la BauGB) y decidir sobre su aceptación o rechazo (art. 3, apdo. 2, de la BauGB). Se debe comunicar el resultado de la decisión a quienes hayan presentado observaciones.
Si la consideración de las observaciones da lugar a modificaciones sustanciales, deberá elaborarse un nuevo borrador y llevarse a cabo una nueva exposición pública (art. 4a, apartado 3, de la BauGB).
Si las observaciones carecen de relevancia para la planificación y no dan lugar a ningún cambio sustancial en el plan, se prosigue con el procedimiento y se aprueba el plan urbanístico mediante resolución reglamentaria (art. 10 de la BauGB).
Fuerza jurídica
El plan urbanístico entrará en vigor con la publicación de la resolución de aprobación (art. 10, apartado 3, de la BauGB).
Los planes de ordenación urbanística que hayan adquirido fuerza de ley pueden ser consultados en cualquier momento por cualquier persona en el servicio competente, junto con las exposiciones de motivos adjuntas.
Posibilidades de participación
En el marco del procedimiento de elaboración de planes de ordenación urbanística, suele haber dos fases para presentar sugerencias, observaciones y alegaciones:
1. Participación ciudadana en una fase temprana (art. 3, apartado 1, de la Ley de Ordenación del Territorio, BauGB)
En la primera fase de la participación ciudadana, se informa a los ciudadanos lo antes posible sobre las intenciones de planificación. La información se centra en los objetivos y fines generales de la planificación, las posibles alternativas de planificación que se barajan para la remodelación o el desarrollo de la zona objeto del plan, así como las repercusiones previstas de la planificación.
Para ello, los planos suelen exponerse al público. Durante el plazo de exposición pública, cualquier persona tiene la oportunidad de expresar su opinión sobre los planos. Teniendo en cuenta los resultados de esta participación ciudadana temprana, el servicio técnico competente elabora un borrador para la siguiente fase del procedimiento de planificación. La forma de la información previa se anunciará, como mínimo, en el Boletín Oficial.
2. Exposición pública (art. 3, apartado 2, de la BauGB)
En la segunda fase de la participación ciudadana, el anteproyecto acordado, en el que se han incorporado los resultados de la participación ciudadana previa, incluida la exposición de motivos del plan, se somete a exposición pública durante un mes (o más). El lugar y la duración de esta exposición pública se publicarán, como mínimo, una semana antes en el Boletín Oficial, según la costumbre local. La información correspondiente también está disponible en Internet. Durante el plazo de exposición pública, cualquier persona puede presentar sugerencias y propuestas de modificación de los planes. Esto puede hacerse por carta, correo electrónico o incluso mediante declaraciones verbales, que se dejarán constancia por escrito in situ.
La Administración evalúa las sugerencias recibidas, elabora un informe de ponderación y lo presenta al Ayuntamiento para que este tome una decisión. El Ayuntamiento sopesa los intereses públicos y privados entre sí y decide si se tienen en cuenta o se rechazan. Se comunica por escrito a los remitentes el resultado de la decisión del Ayuntamiento.
Puede consultar aquí los procesos de exposición pública actualmente en curso.