Modelo de terreno para edificios residenciales en Jena

Tenso mercado inmobiliario

Jena es una de las pocas ciudades de los nuevos estados federados con un crecimiento continuo de la población desde principios de la década de 2000. Junto con un mayor número de hogares estadísticos, un descenso continuo de la actividad de la construcción desde 2016 y una tasa de vacantes muy baja del 2,1 % (a partir de 2023, correspondiente a aproximadamente 1.250 pisos), esto ha dado lugar a un mercado de la vivienda tenso en Jena. Para seguir siendo competitivos como centro regional y poder ofrecer viviendas a los trabajadores cualificados, es necesaria una oferta de viviendas correspondiente.

Propiedad municipal del suelo

El "Concepto de zona de desarrollo residencial Jena 2035 " define la demanda cualificada de vivienda prevista hasta 2035, así como las posibles zonas de desarrollo residencial necesarias. La actualización del plan de utilización del suelo de la ciudad (FNP) tiene en cuenta esta zona. Sin embargo, estos conceptos urbanísticos no bastan por sí solos para movilizar rápidamente el suelo edificable. Si la ciudad dispone de suelo propio, puede influir en los objetivos sociopolíticos, urbanísticos, ecológicos y fiscales del desarrollo urbano. Sin embargo, el suelo de propiedad municipal es muy limitado y su adquisición resulta difícil debido a la estrechez del mercado. Sólo alrededor del 12% de todo el suelo edificable residencial potencial en el "concepto de suelo edificable residencial Jena 2035" es de propiedad municipal.

Viviendas sociales

Sin una oferta de suelo a largo plazo, no es posible garantizar una oferta de viviendas socialmente aceptable mediante la creación de viviendas vinculadas al alquiler y la ocupación y la rápida provisión de viviendas asequibles. Las viviendas de protección oficial son especialmente importantes para abastecer a los hogares con bajos ingresos. Sin embargo, su número ha disminuido significativamente desde 2015. En el Estado Libre de Turingia no se han podido construir viviendas de protección oficial suplementarias en la medida necesaria debido a las actuales condiciones de financiación para el período hasta 2024.

La escasez de viviendas está alimentando el aumento de los precios de los alquileres y del suelo edificable, lo que solo puede contrarrestarse aumentando la oferta. Por lo tanto, la futura política de suelo urbanizable es de vital importancia para un desarrollo urbano sostenible, social y respetuoso con el clima.

El modelo de Ulm

Varios municipios de Alemania ya disponen de un modelo de suelo edificable y lo aplican en el sentido de un uso del suelo socialmente justo. Entre ellos figuran, por ejemplo, Stuttgart, Múnich, Potsdam y Münster. El "modelo Ulm", que ha servido de guía para algunas ciudades, se practica en la ciudad de Ulm desde la década de 1890 y se basa, en particular, en el principio de que la ciudad compra suelo en una fase temprana y lo mantiene en sus manos para dirigir un desarrollo urbano sostenible y a largo plazo.

De conformidad con la resolución del ayuntamiento "Del modelo de Ulmal modelo de Jena" (21/0977-BV de 8 de diciembre de 2021), se creó un grupo de trabajo formado por representantes de la administración municipal, la empresa municipal KIJ y representantes de todas las facciones del ayuntamiento para desarrollar un "modelo de Jena" basado en el "modelo de Ulm" de planificación de la oferta de suelo. Como resultado de un intenso proceso de trabajo y en diálogo con otros municipios, se determinó que No existe un modelo de suelo edificable.

El modelo de Jena debe adaptarse a las condiciones marco individuales de la ciudad y a las graves restricciones asociadas (ubicación, topografía, conservación de la naturaleza, llanuras aluviales, características especiales de la estructura del asentamiento, disponibilidad limitada de suelo, capacidades financieras y de personal limitadas, etc.).

Los siete puntos siguientes fueron confirmados por el ayuntamiento como los principios rectores de la política de suelo para viviendas de Jena con la resolución política:

1. La ciudad de Jena persigue el objetivo de un desarrollo sostenible y socialmente equilibrado de la construcción de viviendas mediante la creación de viviendas en función de las necesidades en un tamaño objetivo sociopolítico y estabilizador de precios basado en la versión actualmente válida del concepto de suelo urbanizable. Esto corresponde actualmente a un objetivo de 4.830 pisos para 2035.
2. La ciudad de Jena impulsa la adquisición estratégica de suelo y la puesta a disposición a largo plazo de propiedades clave de acuerdo con el proyecto clave nº 9 de ISEK "Gestión estratégica del suelo" con el objetivo de ampliar el margen de maniobra municipal de la ciudad de Jena a largo plazo para el bien común.
3. La ciudad de Jena promueve la aplicación de los objetivos de la política social y los objetivos de protección del clima iniciando procedimientos de ordenación del suelo urbano para crear derechos de edificación acordes con la demanda y, en particular, promueve el desarrollo de suelo edificable residencial en manos municipales.
4. La ciudad de Jena sigue gestionando activamente la asignación de parcelas edificables municipales a través de la asignación de conceptos y la directriz sobre la asignación basada en criterios de parcelas de viviendas ocupadas por sus propietarios (directriz sobre viviendas ocupadas por sus propietarios).
5. La ciudad de Jena sigue confiando en el compromiso y la implicación de las partes privadas en el desarrollo de terrenos edificables, siempre que apliquen requisitos cuantitativos y cualitativos de estructura de vivienda o suscriban compromisos.
6. La ciudad de Jena se esfuerza por lograr un reparto adecuado y equitativo de los costes de urbanización del suelo edificable entre los beneficiarios de la planificación y ella misma.
7. La ciudad de Jena persigue continuamente la preservación y el desarrollo de Jena como "ciudad de distancias cortas" mediante una adición respetuosa con el clima de estructuras compactas y de uso mixto cercanas al centro de la ciudad con una densidad compatible con el clima y el paisaje urbano y mediante la integración del verde urbano de acuerdo con el principio rector del "doble desarrollo interior".

Este modelo se basa en las resoluciones existentes del ayuntamiento sobre la política de vivienda de Jena.

Estabilización de la política de vivienda: directrices y asignación de conceptos

Con el fin de proporcionar una oferta cualitativamente suficiente de viviendas dentro de la ciudad para el desarrollo sostenible y socialmente equilibrado del mercado de la vivienda en el centro regional de Jena, laresolución del ayuntamiento "Estabilización de la política de vivienda para Jena: directrices y asignación de conceptos" (20/0482-BV de 14.10.2020) estableció el objetivo de política social de estabilización de precios de crear 4.830 viviendas para 2035.

ISEK Jena 2030+

Enel Concepto Integrado de Desarrollo Urbano Jena 2030+ (ISEK, resolución StR 17/1632-BV), el refuerzo del margen de maniobra municipal mediante la adquisición estratégica de suelo se formula como objetivo en el proyecto clave nº 9 sobre "Gestión estratégica del suelo", que solo puede lograrse mediante la creación de una reserva de suelo a largo plazo (es decir, la constitución de reservas de suelo más allá de las evaluaciones de las necesidades actuales de los conceptos especializados). La gestión estratégica del suelo municipal está al servicio del uso sostenible y responsable del limitado recurso del suelo y tiene en cuenta no sólo las preocupaciones económicas, sino también las ecológicas, climáticas y sociales.

Directrices de política de vivienda

La asignación de solares municipales está regulada en las "Directrices de política de vivienda" como estrategia global de la política de vivienda de Jena. Éstas se basanen las resoluciones del Ayuntamiento nº 20/0482-BV sobre la asignación conceptual de edificios residenciales de varias plantas, nº 22/1740-BV sobre la asignación basada en criterios de propiedades ocupadas por sus propietarios y nº 21/0903-BV sobre la creación de viviendas de alquiler y ocupación de acuerdo con el modelo de Jena para la construcción de viviendas sociales de 2020 a 2022.

Desarrollo urbano respetuoso con el clima

La resolución sobre el suelo edificable puede apoyar la aplicación del modelo de "ciudad de distancias cortas" y el desarrollo urbano respetuoso con el clima, ya que la clave para que las estructuras compactas y de uso mixto, principalmente cerca del centro de la ciudad, sean respetuosas con el clima reside en el acceso municipal al suelo. Una reserva de suelo de propiedad municipal abre opciones de diseño y crea una base para la provisión rápida y rentable del suelo necesario.

El Modelo de Suelo Urbanizable Residencial de Jena se compone de los siguientes cuatro bloques de construcción estratégicos (véase también el Apéndice 1 "Visión general de los bloques de construcción estratégicos" en el área de descargas):

Bloque de construcción A - Desarrollo del suelo municipal

La propiedad municipal del suelo permite la realización a corto plazo de un desarrollo del suelo urbanizable socialmente responsable, sostenible y urbanísticamente cualificado. Para poder cumplir los objetivos cuantitativos y cualitativos del desarrollo de suelo edificable, Jena está desarrollando cada vez más suelo municipal -además de suelo privado- que está incluido en la versión actual del concepto de suelo edificable residencial hasta el punto en que está listo para la construcción.

Los procedimientos de planificación del uso del suelo urbano se inician como es preceptivo para los terrenos urbanizables residenciales de propiedad municipal. La ciudad es responsable de la planificación, el desarrollo y la comercialización. Se aplican las "Directrices de política de vivienda de la ciudad de Jena" (20/0482-BV para la asignación basada en el concepto de bloques de apartamentos y 22/1740-BV para la asignación basada en criterios de parcelas ocupadas por sus propietarios). La ciudad también apoya proyectos de vivienda comunitaria en sus terrenos (resolución del Ayuntamiento 21/0989-BV ).

En el futuro, se aplicará una proporción mínima del 30% para la creación de viviendas vinculadas al alquiler y la ocupación a los solares destinados a la construcción de viviendas de varias plantas con al menos 15 unidades residenciales. El requisito previo para la realización de este objetivo es un marco de financiación correspondiente del Estado Libre de Turingia.

Componente B - Adquisición estratégica de suelo y política de suministro de suelo a largo plazo

Con el fin de cubrir las continuas necesidades de suelo para el desarrollo de proyectos a corto y medio plazo y crear una oferta de suelo a largo plazo, la ciudad debe adquirir suelo suficiente en una fase temprana. En el futuro, la ciudad de Jena (Eigenbetrieb KIJ) adquirirá cada vez más terrenos incluidos sobre todo en el actual concepto de desarrollo residencial. Además, adquirirá otras zonas aptas para la urbanización, zonas destinadas a medidas de compensación y sustitución para la conservación de la naturaleza, zonas aptas para la permuta y zonas en el sentido de una reserva de suelo de uso abierto a largo plazo.

El departamento de Gestión del Suelo de la KIJ está a disposición de los propietarios que deseen vender como punto de contacto y apoya todo el proceso de compra, desde la consulta inicial no vinculante hasta la celebración del contrato de compraventa.

En el futuro, la ciudad de Jena continuará e intensificará el uso de los derechos de tanteo generales (art. 24 BauGB) y especiales (art. 25 BauGB). La administración municipal examinará las posibilidades de expedir estatutos de derecho de tanteo y las someterá a la resolución del ayuntamiento.

Componente C - Desarrollo cooperativo de zonas residenciales

La ciudad de Jena sigue confiando en el compromiso y la implicación de los particulares en la urbanización de terrenos edificables. El módulo estratégico C se basa en el caso de que las zonas a desarrollar sean propiedad de terceros y, con los módulos C1 y C2, identifica dos posibilidades de cooperación con particulares en el desarrollo de suelo edificable.

C1 - Plan de desarrollo de la oferta

La ciudad desarrolla y abre futuros planes de desarrollo de la oferta con la adquisición provisional completa de las parcelas correspondientes (100% del área de desarrollo).

La ciudad aplica la asignación de conceptos (20/0482-BV) y las directrices de propiedad de viviendas (22/1740-BV) al comercializar estas parcelas edificables.

La ciudad puede, en particular para la creación de viviendas ocupadas por sus propietarios o la construcción de viviendas por parte de propietarios existentes, garantizar a los antiguos propietarios un derecho prorrateado de retransferencia de las parcelas urbanizadas previa solicitud, por lo que la mayoría de las parcelas deben comercializarse utilizando el concepto de asignación y/o la directriz de viviendas ocupadas por sus propietarios. La retransferencia se realiza al precio de compra original más los costes prorrateados de urbanización del terreno edificable.

C2 - Plan de desarrollo relacionado con el proyecto

El uso de planes de desarrollo relacionados con el proyecto sigue siendo un instrumento importante para la provisión de viviendas por parte de terceros. El promotor (empresa inmobiliaria, particular) es responsable del desarrollo, la construcción y la comercialización del proyecto de vivienda. Mediante la firma de un acuerdo de desarrollo de proyecto (véase el anexo 2 "Borrador de declaración de intenciones para el desarrollo de proyectos" en el área de descargas), el promotor se compromete a reconocer los principios del "Modelo de Vivienda del Suelo Urbanizable de Jena".

En el futuro, se acordará regularmente con el promotor en el contrato urbanístico un porcentaje mínimo del 30% para la creación de viviendas de protección oficial, siempre que exista una necesidad relacionada con el barrio y se haya llevado a cabo la correspondiente priorización urbanística. Para los proyectos de construcción de viviendas en el segmento de pequeña escala, la comercialización de viviendas ocupadas por sus propietarios con una cuota de al menos el 30 por ciento debe basarseen la "Directriz para la asignación basada en criterios de parcelas municipales para viviendas ocupadas por sus propietarios" (22/1740-BV) y llevarse a cabo de acuerdo con las categorías de asignación 1 y 2 (asignación basada en criterios sociales y, en algunos casos, teniendo en cuenta también la situación de ingresos de los hogares solicitantes) ancladas en ella. Además, el promotor del proyecto garantiza la asunción de los costes y otros gastos. Los procedimientos competitivos se utilizan regularmente para resolver las tareas de planificación y garantizar la calidad del desarrollo urbano.

Componente D - Movilización de zonas de desarrollo residencial con un plan de desarrollo transferido

Las zonas de desarrollo residencial con planes de desarrollo transferidos (zonas E del "concepto de zona de desarrollo residencial Jena 2035") representan un potencial significativo para la creación de viviendas en Jena. Aquí ya existen derechos de construcción, pero hay grandes obstáculos para la movilización del suelo. En general, los solares potenciales están repartidos entre un gran número de propietarios, algunos de los cuales no están dispuestos a cooperar o vender y el desarrollo no está asegurado.

En los planes de desarrollo transferidos, la ciudad de Jena seguirá adelante con la planificación urbanística de los solares potenciales no urbanizados y garantizará su edificabilidad mediante una reasignación -inicialmente voluntaria y posteriormente soberana-.

La resolución sobre el "Modelo de suelo edificable residencial de Jena" es una resolución política fundamental. Contiene los objetivos estratégicos generales y los principios rectores de la política de suelo para viviendas de Jena. La resolución formuló una serie de asignaciones de prueba para el contenido de la política, de las que se ocupará un grupo de trabajo administrativo interno en el posterior proceso de aplicación.

La ciudad de Jena se esfuerza por lograr un reparto adecuado y equitativo de los costes de urbanización del suelo edificable entre los beneficiarios de la planificación y ella misma. El beneficiario de la planificación debe participar en los costes y otros gastos de desarrollo del suelo edificable de forma sostenible. En una próxima fase, la administración municipal elaborará normas vinculantes sobre el contenido y el alcance de esta participación.

Con la decisión política de principio, la administración de la ciudad también recibió instrucciones para examinar hasta qué punto la introducción de un fondo inmobiliario rotatorio sería conveniente para asegurar la futura financiación de la compra y desarrollo de terrenos. Los ingresos procedentes de la promoción de terrenos edificables revierten en el patrimonio del fondo y deben destinarse, en la medida de lo posible, a nuevas reservas de terrenos y/o a la promoción de terrenos edificables.

Como parte de la aplicación del modelo de suelo edificable, también puede ser necesario concretar el contenido de los instrumentos de política de suelo y desarrollarlos más a medida. A partir de 2026 se informará sobre los avances del modelo de suelo edificable de Jena.

1. ¿cuáles son los retos de la aplicación del modelo de suelo edificable?

En general, el modelo de suelo edificable puede ser un instrumento eficaz para crear viviendas asequibles, pero requiere una estrategia clara, apoyo político y una política de suelo a largo plazo. Los mayores retos incluyen los siguientes aspectos

Disponibilidad de suelo

La ciudad de Jena dispone de muy poco suelo edificable (residencial) propio y primero debe comprarlo. Los propietarios privados suelen exigir precios elevados o retener parte del suelo para beneficiarse de la subida de los valores. Para transformar estas propiedades especulativas en futuros terrenos edificables residenciales, la ciudad de Jena se esfuerza por adquirir terrenos en una fase temprana y hacer un mayor uso de los derechos preferentes (componente estratégico B). La acumulación a largo plazo de suelo potencialmente edificable para uso residencial debería dar a la ciudad la oportunidad de reaccionar ante expectativas de precios poco realistas e iniciar el desarrollo en otro lugar.

Concesión de subvenciones

La construcción de viviendas sociales requiere subvenciones, que no están disponibles en la medida necesaria en virtud de la actual "Directiva sobre la promoción de viviendas asequibles en el Estado Libre de Turingia" (07/2023). En este sentido, la ciudad de Jena debe influir en el Estado Libre de Turingia para que ofrezca condiciones de financiación atractivas y garantizar así la creación de viviendas sociales.

Recursos personales y financieros de la ciudad

El éxito de la aplicación del modelo de suelo edificable de Jena lleva aparejadas tareas de trabajo adicionales e intensificadas. La intensificación de la política de adquisiciones de la ciudad y las actividades de gestión de la ciudad asociadas al Bloque de Construcción C1 (planificación, desarrollo y comercialización de nuevos terrenos de desarrollo residencial) han dado lugar a un aumento significativo de las capacidades financieras y de personal requeridas por la propia empresa municipal KIJ. Lo mismo puede decirse del departamento de urbanismo como consecuencia de la intensificación en la aplicación de procedimientos de planificación, para la preparación, celebración y supervisión de contratos urbanísticos, una revisión continua de la idoneidad y para la redacción y promulgación de estatutos de derecho de tanteo.

2 ¿Qué importancia tiene el modelo de suelo urbanizable de Jena para los propietarios privados?

El modelo de suelo urbanizable tiene una repercusión directa en los propietarios privados, especialmente si poseen terrenos en zonas potencialmente urbanizables para el desarrollo residencial.

El "concepto de zona de desarrollo residencial Jena 2035" muestra las zonas de desarrollo residencial previstas para Jena. Por lo tanto, estas zonas también figuran como tales en el plan de utilización del suelo. Sin embargo, los posibles nuevos terrenos edificables en zonas al aire libre (por ejemplo, terrenos verdes o ajardinados) aún no tienen derechos de edificación.

Fases de desarrollo del suelo urbanizable

Hasta que sea posible el desarrollo residencial, la zona pasa por varias etapas de desarrollo. Los derechos de edificación sólo se crean mediante un plan urbanístico vinculante. Una vez tomada la decisión de iniciar el plan de desarrollo, se crea el "suelo urbanizable". Con la resolución jurídicamente vinculante sobre el plan urbanístico, el terreno pasa a denominarse "suelo urbanizable en bruto". Sólo cuando se completa la urbanización, es decir, la construcción de carreteras y el tendido de medios de abastecimiento y evacuación, surge el "terreno edificable". Con estas fases de desarrollo , el valor del terreno también cambia significativamente. Esto debe tenerse en cuenta en el precio de venta.

Adquisición de terrenos por la ciudad

Si los propietarios desean construir edificios residenciales en terrenos sin derecho a edificar en la actualidad o para generaciones futuras, esto sólo será posible en el futuro en cooperación con la ciudad de Jena. La ciudad sólo elaborará los denominados planes de desarrollo de oferta si es propietaria del terreno necesario para la zona de desarrollo residencial prevista. Por ello, la ciudad adquiere los terrenos de forma proactiva y lo antes posible. Para ello, hace uso del derecho de tanteo municipal y expide los estatutos del derecho de tanteo necesarios (art. 25 BauGB). La ciudad comprueba con cada propietario (existente) que desee construir su propio edificio residencial si la opción de una retransferencia prorrateada de las parcelas edificables es una oferta razonable. Este tipo de cooperación permite al propietario obtener un terreno listo para la construcción en gran medida libre de riesgos y con un alto grado de seguridad urbanística.

3. ¿qué ventajas ofrece el modelo de suelo edificable a los promotores de proyectos?

Con el módulo estratégico C2, el modelo de suelo urbanizable de Jena permite el desarrollo de suelo urbanizable residencial mediante la cooperación con inversores. La ciudad colabora estrechamente con los promotores de proyectos (inversores) para garantizar que se alcanzan los objetivos de desarrollo urbanístico de la ciudad y se tienen en cuenta al mismo tiempo las necesidades del proyecto. Los inversores son responsables del desarrollo, la construcción y, si es necesario, la comercialización del proyecto. La ciudad asume un papel de coordinación.

Transparencia y seguridad

Una de las principales preocupaciones del Modelo de Suelo Urbanizable de Jena es crear un marco regulado para la negociación de contratos urbanísticos de conformidad con el artículo 11 del Código de la Edificación alemán (BauGB) y crear así transparencia y seguridad para todas las partes implicadas en el proceso de planificación. El uso de contratos urbanísticos facilita los procesos de aprobación y garantiza una mejor calculabilidad de los costes, cargas y obligaciones. Una prueba de idoneidad comprensible garantiza que los servicios que deben prestar los inversores y los beneficios que se derivan para ellos de la urbanización del terreno edificable guardan una relación adecuada. Así se evitan reclamaciones injustificadas por parte de la ciudad o del público en general y la carga financiera para los inversores se mantiene equilibrada.

4 ¿Por qué quiere la ciudad de Jena utilizar procedimientos de reasignación?

Las zonas de desarrollo residencial con el llamado plan de desarrollo transferido ya tienen derechos de construcción. De acuerdo con el "concepto de zona de desarrollo residencial Jena 2035", esto incluye las zonas E, que tienen un potencial nada desdeñable de 256 viviendas unifamiliares y adosadas y 160 pisos en bloques de apartamentos.

Movilización de solares

Debido al gran número de propietarios y a la falta de voluntad de cooperar o vender, sobre todo por parte de los propietarios individuales, la aplicación del modelo de adquisición provisional (bloque de edificios C1) o del modelo cooperativo (bloque de edificios C2) no suele ser una opción realista. Por lo tanto, la ciudad de Jena considera que el instrumento de la reasignación de terrenos edificables es una forma importante de proporcionar y movilizar solares edificables, para la construcción de viviendas de protección oficial, pero también para la construcción de viviendas a pequeña escala. El objetivo de la ciudad de Jena de proporcionar suficiente espacio habitable puede verse dificultado y retrasado, pero no impedido en lo fundamental, por el comportamiento de bloqueo de los propietarios individuales.

Aplicación de planes de desarrollo jurídicamente vinculantes

La reasignación es un procedimiento de intercambio de terrenos regulado por ley en el que las parcelas de una zona determinada se reorganizan para permitir un uso edificatorio adecuado. Sirve así para realizar el plan de desarrollo legalmente vinculante. El objetivo es convertir parcelas fragmentadas y desorganizadas en zonas listas para la construcción con un desarrollo adecuado (carreteras, caminos, zonas verdes). Tras la reorganización, los propietarios reciben una parcela equivalente, pero totalmente urbanizada y lista para construir.

Reasignación voluntaria

En primer lugar, la ciudad apoya una reasignación voluntaria en la que los propietarios acuerdan una reorganización voluntaria mediante un simple intercambio de terrenos. Si esto no tiene éxito, puede aplicarse una reasignación soberana (oficial). De ello se encarga el comité de reasignación.