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Promoção imobiliária comercial

Espaço comercial em Jena

Determinar a procura futura de espaço comercial e científico (áreas especiais de desenvolvimento para a investigação e o ensino) - com base em análises e previsões - é uma das tarefas fundamentais do planeamento urbanístico orientado para o futuro e estrategicamente orientado, a fim de continuar a proporcionar espaço comercial e de escritórios suficiente, tanto em termos quantitativos como qualitativos, para salvaguardar e desenvolver as empresas existentes (expansões e deslocalizações), bem como para a aquisição (deslocalização) e estabelecimento de novas empresas e para apoiar o desenvolvimento de áreas especiais de desenvolvimento para a investigação e o ensino.

A cidade de Jena é, desde há muitos anos, uma cidade em crescimento, com uma procura crescente de espaços comerciais. O objetivo é, portanto, proporcionar uma oferta suficientemente grande e boa de espaço comercial para satisfazer a procura futura prevista. A base central para tal é uma política estratégica de solos que tem em conta tanto a procura diferenciada de espaços comerciais como o consumo económico de solos e o desenvolvimento urbano de alta qualidade.

A utilização económica e conservadora dos recursos do solo é um dos principais objectivos do desenvolvimento urbano sustentável (§ 1 (6) BauGB). As autoridades locais são obrigadas a assegurar um desenvolvimento urbano ordenado, a fim de garantir um ambiente humano e proteger os fundamentos naturais da vida. No âmbito da resolução "2030 - Agenda para o Desenvolvimento Sustentável" (17/1200-BV de 15 de março de 2017), a cidade de Jena comprometeu-se com os 17 ODS (Objectivos de Desenvolvimento Sustentável) aplicáveis a nível mundial.

Com a atualização do "Conceito de desenvolvimento do emprego e do espaço comercial para a cidade de Jena" de 2012, os objectivos a longo prazo para a cidade até ao ano 2035 foram desenvolvidos, coordenados e formalizados num processo transparente. Desde então, este planeamento informal tem sido utilizado para analisar a eficácia dos objectivos e das recomendações de desenvolvimento e implementação estabelecidos no conceito. O conceito serve também como base técnica essencial para a atualização do plano de ordenamento do território.

A atualização do conceito foi confiada à Prognos AG e à Complan Kommunalberatung GmbH pela cidade de Jena. Ambas as empresas já tinham sido responsáveis pelo desenvolvimento do conceito original.

A partir da atualização, foi criado em 2019 um comité diretor de acompanhamento do projeto, composto por representantes da administração, da política, das câmaras e associações, bem como de empresas de Jena, que puderam assim contribuir com os seus conhecimentos para o desenvolvimento do conceito de desenvolvimento do local de trabalho e do espaço comercial com o novo horizonte temporal até 2035.

Sítios comerciais e científicos em Jena - status quo

Os pontos seguintes figuram entre os resultados mais importantes da análise da situação dos espaços comerciais e científicos (SO F+L):

  • A cidade de Jena dispõe de 348 ha de espaços comerciais. Destes, quase 80 % (277 ha) são utilizados para fins comerciais e são considerados terrenos urbanizados.
  • As zonas não urbanizadas representam atualmente cerca de um quinto do terreno (71 ha). Devido à falta de legislação em matéria de planeamento, a terrenos que já foram vendidos ou objeto de opção ou à situação da propriedade, apenas cerca de um décimo (7,6 ha) dos terrenos não urbanizados está atualmente disponível para comercialização. Destes, 1,7 ha, o último mas também o maior terreno de construção contíguo, é propriedade da cidade.
  • A procura de terrenos é particularmente elevada nas zonas de Jena Sul e da autoestrada de Jena. Estas zonas representam um total de 34 hectares de procura, ou seja, 72% de toda a procura de terrenos desde 2010.
  • A quantidade de terrenos de construção especiais para investigação e ensino (cerca de 92 hectares) praticamente não se alterou nos últimos anos, embora tenham sido feitas alterações e ajustamentos no stock existente.
  • A concentração e a reorganização das zonas universitárias que se iniciaram prosseguirão nos próximos anos. Com a Inselplatz como novo local de construção e os três bairros existentes Landgrafenareal, Bachstraße e o antigo hospital pediátrico, existem áreas potenciais e opções de reutilização para uso futuro. Com a concentração em menos locais universitários, outros locais dispersos e individuais deverão ser abandonados, de acordo com os planos do Estado Livre da Turíngia.

Um inquérito às empresas realizado pela Gesellschaft für angewandte Kommunalforschung mbH (GEFAK) em 2019 foi utilizado para avaliar as necessidades de espaço das empresas de Jena. Cerca de 450 empresas foram questionadas sobre as suas necessidades, desafios e avaliações de Jena como um local de negócios. Com 97 respostas, a taxa de resposta foi de cerca de 22%.

Em geral, as empresas inquiridas mostraram-se satisfeitas com as condições de localização em Jena. À semelhança dos resultados do inquérito às empresas de 2012, a maior importância foi atribuída a boas ligações de banda larga e de telemóvel, bem como à disponibilidade de mão de obra. O estudo sobre a mão de obra qualificada de 2019 confirma a grande importância dos trabalhadores qualificados para o desenvolvimento futuro de Jena como local de negócios. As maiores discrepâncias entre a importância e a satisfação são também evidentes na disponibilidade de mão de obra qualificada e na habitação, seguidas da disponibilidade e do nível de preços do espaço comercial e da propriedade.

Quase três quartos das empresas estão a apostar no crescimento e no aumento do número de empregados. Pouco menos de metade das empresas inquiridas planeia expandir-se ou deslocalizar-se nos próximos três anos. A maioria destas empresas gostaria de se manter fiel à cidade de Jena (60%) ou, pelo menos, à região (23%).

A seguir à disponibilidade de mão de obra, a disponibilidade de espaço é citada como o maior desafio à implementação de potenciais expansões ou deslocalizações de empresas. No total, cerca de um terço das empresas indicou a necessidade de espaço comercial adicional.

A maior procura é a de espaços para escritórios. O seu stock total cresceu 7,5 % entre 2015 e 2020, enquanto a taxa de desocupação desceu de 3,8 % para 2,0 %.

Com base na situação atual do espaço comercial, na previsão da mão de obra e na determinação de indicadores de espaço específicos para cada local, foi prevista a procura de espaço comercial até 2035. Foram calculadosquatro cenáriosutilizando um modelo de equilíbrio económico em que a oferta e a procura de espaço correspondem no ano de referência, tendo em conta a produtividade e as áreas de reserva. Esta metodologia já tinha sido utilizada em 2012 para a previsão do espaço comercial. Em retrospetiva, esta abordagem mostrou uma tolerância de erro inferior a 2 % para 2020. Por este motivo, esta abordagem será novamente utilizada para a atualização.

O que os quatro cenários têm em comum é o facto de terem sido consideradas duas variantes A (sem Rothenstein) e B (com Rothenstein) para cada um deles. Isto permitiu ter em conta o desenvolvimento futuro da zona comercial intermunicipal de Rothenstein, propriedade de uma empresa municipal - em conformidade com o acordo especial entre Rothenstein e Jena a partir de 2019 - nos cálculos da procura.

Em consulta com o comité diretor do projeto , o cenário 2foi selecionado como cenário de base e o cenário 4 como cenário-alvo. Com 5 %, ambos os cenários têm em conta uma maior proporção de espaço de reserva (reserva de flutuação) do que os cenários 1 e 3, permitindo assim à cidade de Jena reagir de forma mais flexível às necessidades específicas das empresas, por exemplo, em caso de deslocalização de empresas. No entanto, a abordagem escolhida implica que áreas adicionais até 16 hectares devem ser tidas em conta no balanço.

Como resultado dos cálculos, a procura no cenário de base excede a oferta em 5 hectares em 2030. Em 2035, o rácio é então aproximadamente equilibrado. A razão para esta evolução é a já mencionada diminuição da população ativa em resultado da evolução demográfica. No cenário-alvo, a procura já excede a oferta de terrenos disponíveis em cerca de 8 hectares em 2025. Nos anos seguintes, o défice de terrenos aumentará gradualmente para cerca de 26 hectares em 2035. Devido ao crescimento mais rápido dos rácios de utilização do solo (automatização mais rápida e, por conseguinte, maior consumo de solo), não se prevê qualquer diminuição entre 2030 e 2035.

O conceito faz as seguintes recomendaçõespara o desenvolvimento futuro das áreascomerciais e científicas:

  • Deve ser dada prioridade à necessidade de espaço, mantendo e assegurando as áreas comerciais existentes, incluindo as áreas atualmente indisponíveis e as áreas especiais de construção para investigação e ensino. Isto inclui a rápida criação de uma lei de planeamento para as áreas já destinadas a permitir a utilização comercial. Deve ser iniciado o planeamento do uso do solo urbano para as áreas de Isserstedt 1 e Östlich der Landesärztekammer sujeitas a planeamento do uso do solo.
  • As zonas existentes que necessitam de reorganização e reestruturação devem ser analisadas em profundidade e devem ser envidados esforços para consolidar e otimizar as zonas. Entre estas, contam-se a zona industrial de Löbstedt-Ost, a zona industrial de Unteraue, a zona de Am Reifsteine e a zona industrial de Göschwitz.
  • O potencial dos terrenos pode ser mobilizadoatravés da revitalização de sítios comerciais que não estão (ou deixarão de estar) a ser utilizados. Isto aplica-se às instalações do TEAG e à atual sede da Carl Zeiss AG no edifício 6/70 (após relocalização).
  • Para além disso,podem ser designadasáreas comerciais adicionais até 8 hectares no futuro PNF . Uma vez mobilizadas, estas podem ser utilizadas para complementar o stock comercial existente em determinadas zonas. Entre estas, contam-se as zonas de consolidação em pequena escala Saalepark III, a extensão de Burgau e as zonas ferroviárias de Göschwitz (após libertação pela Deutsche Bahn AG).
  • Acresce o desenvolvimento da zona comercial intermunicipal em conjunto com o município de Rothenstein e uma cooperação intermunicipal mais aprofundada com os municípios e distritos vizinhos.
  • Tendo em conta as reservas de terrenos nos locais de implantação das universidades e os processos de concentração iniciados, bem como as áreas potenciais existentes para a implantação de centros científicos ("Im Hahnengrunde" e a área de expansão da Seidelstraße), que foram asseguradas ao abrigo da legislação em matéria de planeamento, não se pode deduzirqualquer necessidade de terrenos especiais adicionais para construçãosem a realização de inquéritos específicos . As áreas existentes são, por conseguinte, suficientes numa perspetiva atual. Caso sejam necessárias áreas adicionais, é igualmente possível localizar instalações de investigação em zonas comerciais ou de desenvolvimento misto ou em zonas centrais. Para o efeito, foi prevista uma reserva de flexibilidade, ou seja, uma combinação de sítios onde é possível uma combinação flexível de utilizações comerciais e científicas (sítio TEAG, Bau 6/70 e An der Saalbahn).

Localização

Equipa Fundamentos do desenvolvimento urbano

Am Anger 26
07743 Jena
Alemanha

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