Modèle de terrain à bâtir d'Iéna - Habitat

Un marché du logement tendu

Iéna est l'une des rares villes des nouveaux Länder à connaître une croissance démographique continue depuis le début des années 2000. Associée à une augmentation du nombre de ménages statistiques, à une baisse continue de l'activité de construction depuis 2016 et à un très faible taux de vacance de 2,1 % (situation en 2023, ce qui correspond à environ 1 250 logements), cette situation se traduit à Iéna par un marché du logement tendu. Afin de rester compétitif en tant que centre supérieur et de pouvoir fournir des logements à la main-d'œuvre qualifiée, il est nécessaire de disposer d'une offre de logements adaptée.

Propriété foncière communale

Le "Wohnbauflächekonzeption Jena 2035 " définit la demande qualifiée de logements attendue d'ici 2035 ainsi que les surfaces potentielles nécessaires à la construction de logements. La mise à jour du plan d'occupation des sols (FNP) de l'ensemble de la ville tient compte de cette grille de surfaces. Toutefois, ces conceptions urbanistiques ne suffisent pas à elles seules pour mobiliser rapidement des terrains à bâtir. Si la ville dispose de ses propres terrains, elle peut exercer une influence sur les objectifs sociopolitiques, urbanistiques, écologiques et fiscaux du développement urbain. Les terrains appartenant aux communes sont toutefois très limités et l'acquisition de surfaces s'avère difficile en raison d'un marché tendu. Seuls 12 % environ de tous les potentiels de surfaces d'habitation de la "conception des surfaces d'habitation Jena 2035" sont la propriété de la ville.

Logement social

Sans une réserve foncière à long terme, il n'est pas possible d'assurer un approvisionnement en logements socialement acceptable via la création de logements à loyers et à occupation contrôlés ou l'attribution de concepts et une mise à disposition rapide de logements abordables. Les logements bénéficiant d'une aide publique sont particulièrement importants pour l'approvisionnement des ménages à faibles revenus. Leur nombre a toutefois nettement diminué depuis 2015. En raison des conditions actuelles d'octroi de subventions pour la législature jusqu'en 2024, il n'a pas été possible de construire autant de logements subventionnés dans l'État libre de Thuringe.

La rareté de l'offre de logements favorise la hausse des loyers et des prix des terrains à bâtir - celle-ci ne peut être contrée que par une augmentation de l'offre. La future politique urbaine en matière de terrains à bâtir est donc d'une importance capitale pour un développement urbain durable et respectueux du climat.

Le modèle d'Ulm

Plusieurs communes allemandes disposent déjà d'un modèle de terrain à bâtir et l'appliquent dans le sens d'une utilisation socialement équitable du sol. C'est notamment le cas de Stuttgart, Munich, Potsdam ou Münster. Le "modèle d'Ulm", qui a servi d'orientation à certaines villes à cet égard, est pratiqué dans la ville d'Ulm depuis les années 1890 et repose notamment sur le principe selon lequel la ville achète des terrains à un stade précoce et les garde en sa possession afin de piloter un développement urbain durable à long terme.

Conformément à la résolution du conseil municipal "Du modèle d'Ulm au modèle d'Iéna" (21/0977-BV du 08.12.2021), un groupe de travail composé de représentants de l'administration municipale, de l'entreprise municipale autonome KIJ ainsi que de représentants de tous les groupes politiques du conseil municipal s'est formé afin d'élaborer un "modèle d'Iéna" en s'appuyant sur le "modèle d'Ulm" de planification des réserves foncières. Le résultat d'un processus de travail intensif et d'échanges avec d'autres communes a permis de constater que : Il n'existe pas de modèle type pour un terrain à bâtir.

Le modèle d'Iéna doit être adapté aux conditions générales individuelles de la ville et aux fortes restrictions qui y sont liées (situation, topographie, protection de la nature, zones inondables, particularités de la structure de l'habitat, disponibilité limitée des surfaces, capacités financières et personnelles limitées, etc.

Avec la décision politique de principe, les sept points suivants ont été confirmés par le conseil municipal comme modèle de la politique de construction de logements à Iéna :

1. La ville d'Iéna poursuit l'objectif d'un développement durable et socialement équilibré de la construction de logements par la création de logements répondant aux besoins, dans un objectif de politique sociale et de stabilisation des prix, sur la base de la version en vigueur de la conception des surfaces d'habitation. Cela correspond actuellement à un objectif de 4.830 logements d'ici 2035.
2. La ville d'Iéna encourage l'acquisition stratégique de surfaces et la mise à disposition à long terme de terrains clés conformément au projet clé n° 9 de l'ISEK "Gestion stratégique des surfaces" dans le but d'élargir à long terme la marge de manœuvre communale de la ville d'Iéna dans l'intérêt général.
3. La ville d'Iéna favorise la mise en œuvre des objectifs sociopolitiques ainsi que des objectifs de protection du climat en lançant, en fonction des besoins, des procédures de planification de l'urbanisme visant à créer des droits de construction, et pousse en particulier le développement de surfaces d'habitation en mains communales.
4. La ville d'Iéna continue à gérer activement l'attribution de terrains à bâtir communaux par le biais de l'attribution de concepts et de la directive sur l'attribution de terrains destinés à l'habitat individuel sur la base de critères (directive sur l'habitat individuel).
5. La ville d'Iéna continue de miser sur l'engagement et l'implication de particuliers dans le développement de terrains à bâtir, dans la mesure où ceux-ci mettent en œuvre des objectifs quantitatifs et qualitatifs en matière de structure de l'habitat ou prennent des engagements.
6. La ville d'Iéna s'efforce de répartir de manière appropriée et équitable les coûts de développement des terrains à bâtir entre les bénéficiaires de la planification et elle-même.
7. La ville d'Iéna poursuit en permanence le maintien et le développement d'Iéna en tant que "ville des courtes distances" en complétant, de manière compatible avec le climat, des structures compactes et à usage mixte, proches du centre-ville, avec une densité compatible avec le climat et l'image de la ville, et en intégrant des espaces verts urbains conformément au modèle du "double développement interne".

Ce modèle s'appuie sur les décisions déjà prises par le conseil municipal en matière de politique du logement à Iéna.

Pérennisation de la politique du logement : directives et attribution de concepts

Afin de mettre à disposition, au sein de la ville, une offre de logements de qualité suffisante pour la poursuite du développement durable et socialement équilibré du marché du logement dans l'agglomération d'Iéna, la résolution du conseil municipal "Pérennisation de la politique du logement pour Iéna : directives et attribution de concepts" (20/0482-BV du 14.10.2020) a fixé l'objectif sociopolitique de stabilisation des prix pour la création de 4.830 unités de logement d'ici 2035.

ISEK Jena 2030+

Dans leconcept de développement urbain intégré Iéna 2030+ (ISEK, décision du CP 17/1632-BV), le projet clé n° 9 relatif à la "gestion stratégique des surfaces" formule comme objectif le renforcement de la marge de manœuvre communale par une acquisition stratégique de surfaces, objectif qui ne peut être atteint que par la constitution d'une réserve de surfaces à long terme (c'est-à-dire la mise en réserve de terrains au-delà des besoins actuels déterminés par les concepts spécialisés). Une gestion communale stratégique des surfaces sert à une utilisation durable et responsable de la ressource limitée qu'est la surface et tient compte non seulement des intérêts économiques, mais aussi des intérêts écologiques, climatiques et sociaux.

Directives en matière de politique du logement

L'attribution de terrains à bâtir communaux est régie par les "directives en matière de politique du logement", qui constituent la stratégie générale de la politique du logement d'Iéna. Celles-ci sont étayéespar les résolutions du conseil municipal n° 20/0482-BV relatives à l'attribution de concepts pour la construction de logements à étages, n° 22/1740-BV relatives à l'attribution basée sur des critères pour les terrains destinés à la construction de maisons individuelles et n° 21/0903-BV relatives à la création de logements à loyers et à occupation contrôlés conformément au modèle d'Iéna pour la construction de logements sociaux des années 2020 à 2022.

Développement urbain respectueux du climat

L'arrêté sur les terrains à bâtir peut soutenir la mise en œuvre du modèle de la "ville des courtes distances" et d'un développement urbain respectueux du climat, car la clé d'une complémentarité compatible avec le climat, en priorité avec les structures compactes et à usage mixte proches du centre-ville, réside dans l'accès communal au sol. Une réserve de surface en propriété communale ouvre des options d'aménagement et crée une base pour la mise à disposition rapide et économique des surfaces nécessaires.

Le modèle de terrain à bâtir d'Iéna pour le logement se compose des quatre éléments stratégiques suivants (voir également l'annexe 1 "Aperçu des éléments stratégiques" dans la zone de téléchargement) :

Module A - Développement des terrains communaux

La propriété foncière communale permet de mettre en œuvre à court terme un développement de terrains à bâtir socialement équitable, durable et qualifié sur le plan urbanistique. Afin de pouvoir remplir les objectifs quantitatifs et qualitatifs du développement des terrains à bâtir, on développe à Iéna - en plus des terrains privés - de plus en plus de terrains municipaux prêts à être construits, qui figurent dans la version en vigueur de la conception des terrains d'habitation.

Pour les terrains d'habitation appartenant à la commune, des procédures de planification de la construction sont lancées en fonction des besoins. La planification, la viabilisation et la commercialisation incombent à la ville. Les "directives de la ville d'Iéna en matière de politique du logement" sont appliquées (20/0482-BV sur l'attribution de concepts pour la construction de logements à étages et 22/1740-BV sur l'attribution de terrains pour maisons individuelles sur la base de critères). En outre, la ville soutient des projets de construction de logements collectifs sur ses terrains (décision du conseil municipal 21/0989-BV ).

A l'avenir, un pourcentage minimum de 30 % de création de logements à loyer et à occupation contrôlés s'appliquera aux surfaces d'habitation prévues pour la construction de logements à étages d'au moins 15 unités d'habitation. La condition préalable à la mise en œuvre de cet objectif est l'existence d'un dispositif d'aide correspondant de l'État libre de Thuringe.

Élément B - Acquisition stratégique de surfaces et politique de réserves foncières à long terme

Afin de couvrir les besoins courants en surfaces pour le développement de projets à court et moyen terme, ainsi que pour la constitution d'un stock de terrains à long terme, la ville doit acquérir des surfaces suffisamment tôt et en quantité suffisante. La ville d'Iéna (entreprise propre KIJ) acquiert à l'avenir de plus en plus de surfaces, qui sont notamment contenues dans le concept actuel de construction de logements. En outre, elle achète de gré à gré d'autres surfaces adaptées au développement, des surfaces pour des mesures de compensation et de remplacement en matière de protection de la nature, des surfaces adaptées à l'échange ainsi que des surfaces dans le sens d'une réserve de surfaces ouverte à l'utilisation à long terme.

Du côté de KIJ, le département de gestion des surfaces se tient à la disposition des propriétaires ayant l'intention de vendre et accompagne l'ensemble du processus d'achat, de la première demande sans engagement jusqu'à la conclusion du contrat de vente.

La ville d'Iéna poursuivra et intensifiera à l'avenir l'utilisation du droit de préemption général (§ 24 du code de la construction) et particulier (§ 25 du code de la construction). Dans ce contexte, les possibilités d'édicter des statuts de droit de préemption seront examinées par l'administration municipale et soumises à chaque fois au conseil municipal pour décision.

Élément C - Développement coopératif de surfaces d'habitation

La ville d'Iéna continue de miser également sur l'engagement et l'implication de particuliers dans le développement de terrains à bâtir. Le module stratégique C se base sur le cas où les surfaces à développer sont la propriété de tiers et présente, avec les modules C1 et C2, deux possibilités de coopération avec des privés pour le développement de terrains à bâtir.

C1 - Plan d'aménagement de l'offre

La ville développe et aménage les futurs plans d'urbanisme d'offre en cas d'acquisition intermédiaire complète des terrains correspondants (100 pour cent de la surface de développement).

Sur ces surfaces constructibles, la ville applique, lors de la commercialisation, l'attribution de concepts (20/0482-BV) ainsi que la directive sur les logements en propriété (22/1740-BV).

La ville peut garantir aux anciens propriétaires qui le souhaitent un droit de rétrocession proportionnel des terrains viabilisés, en particulier pour la construction de logements à usage personnel ou pour la construction de logements par des propriétaires existants, la commercialisation par le biais de l'attribution de concepts et/ou de la directive sur l'accession à la propriété devant régulièrement représenter la majeure partie des surfaces. La rétrocession s'effectue au prix d'achat initial, auquel s'ajoutent les frais proportionnels de développement du terrain à bâtir.

C2 - Plan d'aménagement lié à un projet

L'utilisation de plans d'aménagement spécifiques à un projet reste un instrument important pour la mise à disposition de logements par des tiers. Le promoteur (société de logement, particuliers) est responsable du développement, de la construction et de la commercialisation du projet de logement. En signant un accord de développement de projet (voir annexe 2 "Projet de déclaration d'intention pour le développement de projet" dans la zone de téléchargement), le promoteur s'engage à reconnaître les principes du "modèle de terrain à bâtir d'Iéna pour le logement".

A l'avenir, dans le contrat d'urbanisme, un taux minimum de 30 % pour la création de logements subventionnés sera régulièrement convenu avec le promoteur, dans la mesure où il existe un besoin lié au quartier et qu'une priorité municipale correspondante a été établie. Pour les projets de construction de logements dans le segment des petites surfaces, la commercialisation de logements en propriété avec un taux d'au moins 30 pour cent doit s'appuyer surla "directive pour une attribution basée sur des critères des terrains municipaux destinés à la construction de logements en propriété" (22/1740-BV) et s'effectuer conformément aux catégories d'attribution 1 et 2 qui y sont ancrées (attribution sur la base de critères sociaux et, en partie, en tenant également compte de la situation des revenus des ménages candidats). En outre, le promoteur garantit la prise en charge des coûts et autres dépenses. Pour résoudre les problèmes de planification et garantir la qualité de l'urbanisme, on a régulièrement recours à des procédures concurrentielles.

Module D - Mobilisation des terrains à bâtir résidentiels avec plan d'urbanisme transféré

Les surfaces d'habitation avec plans d'aménagement reportés (surfaces E de la "conception des surfaces d'habitation Iéna 2035") représentent un potentiel important pour la création de logements à Iéna. Il existe déjà des droits de construction dans ces zones, mais d'importants obstacles s'opposent à la mobilisation des surfaces. Les surfaces potentiellement constructibles sont généralement réparties entre un grand nombre de propriétaires, il manque en partie la volonté de coopération ou de vente nécessaire des propriétaires et la viabilisation n'est pas assurée.

Dans les plans d'urbanisme transférés, la ville d'Iéna fera avancer la planification de la viabilisation des surfaces potentielles non construites et assurera la constructibilité par le biais d'un remembrement - d'abord volontaire et ensuite de l'autorité publique.

La décision relative au "modèle de terrain à bâtir résidentiel d'Iéna" est une décision politique fondamentale. Elle contient les objectifs stratégiques généraux et les idées directrices de la politique de construction de logements à Iéna. Pour en définir le contenu, la décision a formulé une série de demandes d'examen qui seront traitées par un groupe de travail interne à l'administration dans le cadre du processus de mise en œuvre qui va suivre.

La ville d'Iéna vise une répartition appropriée et équitable des coûts de développement des terrains à bâtir entre les bénéficiaires de la planification et elle-même. Le bénéficiaire de la planification doit participer durablement aux coûts et aux autres dépenses liées au développement du terrain à bâtir. Dans une prochaine étape de travail, l'administration municipale élaborera des réglementations contraignantes concernant le contenu et l'étendue de cette participation.

Dans le cadre de la décision politique de principe, l'administration municipale a en outre été chargée d'examiner dans quelle mesure il serait opportun d'introduire un fonds immobilier renouvelable pour assurer le financement futur des achats et des développements de surfaces. Les recettes générées par le développement de terrains à bâtir reviennent au patrimoine du fonds et doivent, dans la mesure du possible, être affectées à la constitution de réserves de terrains et/ou au développement de terrains à bâtir supplémentaires.

Dans le cadre de l'application du modèle de terrain à bâtir, il peut en outre s'avérer nécessaire de concrétiser le contenu des instruments de la politique foncière et de les développer de manière adaptée. Les progrès du modèle de terrain à bâtir d'Iéna feront l'objet d'un rapport à partir de 2026.

1. quels sont les défis liés à la mise en œuvre du modèle de terrain à bâtir ?

D'une manière générale, un modèle de terrain à bâtir peut être un instrument efficace pour créer des logements abordables, mais il nécessite une stratégie claire, un soutien politique et une politique foncière à long terme. Les aspects suivants comptent parmi les principaux défis :

Disponibilité des terrains

La ville d'Iéna ne possède que peu de terrains (résidentiels) constructibles en propre et doit d'abord les acheter. Les propriétaires privés exigent souvent des prix élevés ou retiennent partiellement des surfaces pour profiter, le cas échéant, d'une hausse des valeurs. Afin de pouvoir transformer ces objets spéculatifs en futurs terrains à bâtir, la ville d'Iéna s'efforce d'acheter des surfaces suffisamment tôt et d'utiliser davantage les droits de préemption (élément de stratégie B). La mise en réserve à long terme de surfaces potentielles pour la construction de logements doit permettre à la ville de réagir à des demandes de prix irréalistes et de pouvoir lancer un développement ailleurs.

Mise à disposition de subventions

La construction de logements sociaux nécessite des subventions qui ne sont pas disponibles dans la mesure nécessaire avec l'actuelle "directive sur la promotion du logement abordable dans l'État libre de Thuringe" (07/2023). La ville d'Iéna doit intervenir auprès de l'État libre de Thuringe afin de mettre à disposition des conditions d'aide attractives et de pouvoir ainsi garantir la création de logements sociaux.

Ressources humaines et financières de la ville

La mise en œuvre réussie du modèle de terrain à bâtir d'Iéna est liée à des tâches de travail supplémentaires et intensifiées. La politique d'achat renforcée de la ville et l'activité de pilotage de la ville liée au module C1 (planification, viabilisation et commercialisation de nouvelles surfaces de construction de logements) entraînent pour l'entreprise municipale autonome KIJ un besoin nettement accru en capacités financières et en personnel. Il en va de même pour le service d'urbanisme en raison de l'intensification de la mise en œuvre des procédures de planification, de la préparation, de la conclusion et du contrôle des contrats d'urbanisme, de l'examen permanent de l'adéquation ainsi que de l'élaboration et de la promulgation des règlements relatifs au droit de préemption.

2) Quelle est l'importance du modèle de terrain à bâtir d'Iéna pour les propriétaires privés ?

Le modèle de terrain à bâtir a des répercussions directes sur les propriétaires fonciers privés, notamment lorsqu'ils possèdent des terrains dans des zones potentiellement constructibles pour un développement résidentiel.

La "conception des surfaces d'habitation Iéna 2035" indique les surfaces d'habitation prévues pour Iéna. Ces surfaces sont par conséquent également représentées comme telles dans le plan d'occupation des sols. Les nouvelles surfaces constructibles potentielles en zone extérieure (par exemple les espaces verts ou les jardins) ne possèdent cependant pas encore de droit de construction.

Étapes de développement des terrains à bâtir

Jusqu'à ce qu'une construction résidentielle soit possible, le terrain passe par différentes étapes de développement. Le droit à la construction n'est créé que par un plan d'aménagement obligatoire. Une fois la décision d'introduction du plan d'aménagement prise, le "terrain en attente de construction" est créé. Une fois la décision d'adoption du plan d'urbanisme entrée en vigueur, on parle de "terrain à bâtir brut". Ce n'est qu'une fois la viabilisation achevée - c'est-à-dire la construction de routes et la pose de médias pour l'approvisionnement et l'élimination - que l'on obtient un "terrain prêt à construire". Ces étapes de développement modifient aussi fortement la valeur du terrain. Il convient d'en tenir compte lors de la fixation du prix.

Achat de terrains par la ville

Si les propriétaires de terrains souhaitent, aujourd'hui ou pour les générations futures, construire des bâtiments d'habitation sur des terrains non constructibles, cela ne sera possible à l'avenir qu'en coopération avec la ville d'Iéna. La ville élabore des plans d'urbanisme dits d'offre uniquement si elle est entièrement propriétaire des terrains nécessaires pour la zone d'habitation prévue. La ville achète donc les terrains de manière proactive et le plus tôt possible. Pour ce faire, elle utilise le droit de préemption communal et édicte si nécessaire des statuts de préemption (§ 25 BauGB). Avec chaque (ancien) propriétaire qui souhaite construire son propre immeuble d'habitation, la ville examine si l'option de rétrocession proportionnelle des terrains à bâtir constitue une offre judicieuse. Ce type de coopération permet au propriétaire du terrain d'obtenir des terrains constructibles en grande partie sans risque et avec une grande sécurité de planification.

3. quels sont les avantages du modèle de terrain à bâtir pour les développeurs de projets ?

Le modèle de terrain à bâtir d'Iéna permet, grâce à l'élément stratégique C2, de développer des terrains à usage d'habitation en coopération avec des investisseurs. Dans ce cadre, la ville travaille en étroite collaboration avec les promoteurs (investisseurs) afin de s'assurer que les objectifs urbanistiques de la ville sont atteints tout en tenant compte des besoins du projet. Les investisseurs se chargent du développement, de la construction et, le cas échéant, de la commercialisation du projet. La ville joue un rôle de coordination.

Transparence et sécurité

L'une des principales préoccupations du modèle de terrain à bâtir d'Iéna est de créer un cadre réglementé pour la négociation de contrats d'urbanisme conformément à l'article 11 du code de la construction (BauGB) et d'instaurer ainsi la transparence et la sécurité pour tous les acteurs impliqués dans une planification. L'utilisation de contrats d'urbanisme facilite les processus d'autorisation et assure une meilleure calculabilité des coûts, des charges et des obligations. Un contrôle d'adéquation compréhensible garantit que les prestations à fournir par les investisseurs et les avantages qui résultent pour eux du développement de terrains à bâtir sont proportionnels. Les exigences injustifiées de la part de la ville ou de la collectivité peuvent être évitées et la charge financière des investisseurs reste équilibrée.

4. pourquoi la ville de Jena souhaite-t-elle utiliser des procédures de remembrement ?

Les terrains à bâtir résidentiels dotés du plan d'aménagement ainsi transféré disposent déjà d'un droit de construction. Selon le "Wohnbauflächekonzeption Jena 2035", les surfaces E en font partie et présentent un potentiel non négligeable de 256 maisons individuelles et jumelées et de 160 appartements dans des immeubles collectifs.

Mobilisation de terrains à bâtir

En raison d'un grand nombre de propriétaires de terrains et d'un manque de coopération ou de volonté de vendre de la part de certains propriétaires pour la plupart, l'application du modèle d'acquisition intermédiaire (élément C1) ou du modèle coopératif (élément C2) n'est souvent pas une option réaliste. La ville d'Iéna voit donc dans l'instrument du remembrement des terrains à bâtir une possibilité importante de mise à disposition et de mobilisation de terrains à bâtir - pour la construction de logements subventionnés, mais aussi pour la construction de logements à petite échelle. L'objectif de la ville d'Iéna de mettre à disposition suffisamment de logements peut certes être rendu plus difficile et retardé par l'attitude de blocage de certains propriétaires, mais ne peut plus être fondamentalement empêché.

Mise en œuvre de plans B ayant force de loi

Le remembrement est une procédure d'échange de terrains réglementée par la loi, au cours de laquelle des terrains sont réorganisés à l'intérieur d'une zone déterminée afin de permettre une utilisation appropriée des constructions. Il sert ainsi à la réalisation du plan d'aménagement en vigueur. L'objectif est ici de créer des surfaces constructibles à partir de terrains morcelés et désordonnés, avec une desserte judicieuse (routes, chemins, espaces verts). Après le réaménagement, les propriétaires récupèrent un terrain équivalent, mais entièrement viabilisé et prêt à être construit.

Remembrement volontaire

La ville soutient tout d'abord un remembrement volontaire, dans le cadre duquel les propriétaires des surfaces s'accordent sur un réaménagement volontaire par simple échange de terrains. Si cette démarche n'aboutit pas, un remembrement souverain (officiel) peut être appliqué. Le comité de remembrement est compétent en la matière.