Montant de la compensation au titre de l'assainissement

Les propriétaires d'un terrain ou d'un appartement en copropriété dans une zone d'assainissement formellement définie sont tenus de verser à la ville d'Iéna, une fois les mesures d'assainissement terminées, un montant compensatoire en argent pour financer proportionnellement l'assainissement.

Les montants compensatoires sont la contribution des propriétaires fonciers aux coûts totaux de la mesure d'assainissement. Il ne s'agit pas de rembourser les frais effectivement encourus, mais uniquement l'augmentation de la valeur du terrain due à l'assainissement et calculée par expertise.

Le code de la construction (BauGB) définit l'augmentation de la valeur du terrain dans son article 154, paragraphe 2, de la manière suivante :

L'augmentation de la valeur du terrain due à la réhabilitation est constituée par la différence entre la valeur du terrain qui serait obtenue si une réhabilitation n'avait été ni envisagée ni réalisée (valeur initiale) et la valeur du terrain qui résulte de la réorganisation juridique et effective de la zone de réhabilitation formellement définie (valeur finale).

Le propriétaire du terrain ne paie donc pas l'augmentation de valeur qui s'est produite depuis le début de l'assainissement, mais uniquement la différence entre la valeur que le terrain a effectivement à la fin de l'assainissement et celle qu'il aurait si aucun assainissement n'avait été réalisé.

Pour la période de réhabilitation, il existe un droit d'urbanisme particulier dans les zones de réhabilitation formellement définies conformément au code de la construction. Les fonds publics permettent d'améliorer et de réaménager considérablement les grandes zones qui présentent des dysfonctionnements urbains importants. Cela passe par exemple par l'amélioration de l'infrastructure, l'aménagement des rues et des places, le désenclavement d'îlots trop densément construits et la démolition de bâtiments en mauvais état.

Ces mesures sont principalement financées par l'utilisation de subventions publiques et servent aussi bien la collectivité que les propriétaires de terrains situés dans la zone de réhabilitation. La revalorisation des zones de réhabilitation peut augmenter la valeur marchande des terrains correspondants.

Mais la désignation d'une zone de réhabilitation présente encore d'autres avantages : les propriétaires de terrains peuvent notamment obtenir des subventions pour certaines mesures de modernisation et faire valoir des avantages fiscaux.

Afin de garantir l'égalité de traitement de tous les citoyens, le législateur a prévu que les propriétaires de terrains situés dans la zone de réhabilitation contribuent également au financement de la mesure globale.

La base légale est le § 154 du code de la construction :

Le propriétaire d'un terrain situé dans une zone de réhabilitation formellement définie doit, pour financer la réhabilitation, verser à la commune un montant compensatoire en argent qui correspond à l'augmentation de la valeur foncière de son terrain due à la réhabilitation (§ 154 alinéa 1 phrase 1 BauGB).

Les valeurs sur lesquelles se base le montant de la compensation sont déterminées par expertise en accord avec le comité d'expertise des valeurs foncières pour le territoire du district de Saale-Holzland, du district de Saale-Orla et de la ville autonome d'Iéna, dont le bureau se trouve à l'Office du Land de Thuringe pour la gestion des sols et la géoinformation à Pößneck, après une évaluation exacte des valeurs. Le comité d'expertise est une institution indépendante de la ville d'Iéna.

Lors de la détermination de la valeur, les dysfonctionnements avant la réhabilitation et les mesures prises pour les éliminer sont classés et mis en relation dans un cadre d'évaluation clairement structuré. Ensuite, à l'aide d'un modèle de calcul mathématique et statistique, on détermine l'augmentation correspondante de la valeur du terrain due à l'assainissement.

Cette augmentation de la valeur du terrain due à l'assainissement sert de base à la détermination du montant de compensation. L'augmentation de la valeur du terrain résulte de la différence entre la valeur du terrain qui aurait été la sienne si l'assainissement n'avait pas été réalisé (valeur initiale) et la valeur du terrain obtenue après l'assainissement (valeur finale). Les deux valeurs se réfèrent au jour où la procédure d'assainissement est terminée et où l'acte d'assainissement est abrogé.

Le montant de la compensation ne se rapporte qu'à l'augmentation de la valeur du terrain due à l'assainissement. Les augmentations générales de la valeur du terrain, c'est-à-dire celles qui sont dues à la conjoncture, ou encore les diminutions de la valeur du terrain ne sont par contre pas prises en compte.

Comme les différentes parties de la zone d'assainissement ont souvent profité différemment de l'assainissement, cela est pris en compte dans le calcul des montants compensatoires, car la détermination se fait toujours en fonction du terrain (situation, taille, etc.) et individuellement.

L'obligation de paiement incombe à la personne qui, au moment de l'abrogation du règlement d'assainissement, détient la propriété d'un terrain situé dans la zone d'assainissement, c'est-à-dire qui est inscrite au registre foncier à cette date.

Les copropriétaires sont responsables en tant que débiteurs solidaires. En cas de propriété d'un appartement ou d'une partie d'appartement, les propriétaires respectifs ne sont tenus de payer qu'en fonction de leur part de copropriété (§ 154 alinéa 1 phrase 2 BauGB).

La ville d'Iéna doit percevoir un montant compensatoire auprès des propriétaires. Le prélèvement n'est pas laissé à la discrétion de la commune. Le législateur l'a en principe rendue obligatoire dans le code de la construction.

Étant donné que l'ampleur des mesures d'assainissement varie considérablement d'une région à l'autre et que, par conséquent, l'impact sur la valeur du terrain varie également, il n'est pas possible de répondre de manière globale à la question de la charge financière pour un terrain type. Le montant de la compensation est toujours déterminé individuellement pour chaque terrain.

Il est également possible d'envisager un remboursement anticipé du montant compensatoire, qui est notamment lié à des avantages financiers pour le futur débiteur.

L'équipe de restructuration urbaine se tient à votre disposition pour toute demande concernant un terrain concret.

L'augmentation de la valeur du terrain due à l'assainissement constitue la base de la détermination du montant de la compensation. L'augmentation de la valeur des bâtiments situés sur ce terrain n'est pas prise en compte.

Les augmentations de la valeur du sol que les propriétaires ont légitimement provoquées par leurs propres dépenses peuvent être prises en compte dans le montant de la compensation, si un contrat correspondant a été conclu avec la ville d'Iéna. Il s'agit par exemple de la démolition de bâtiments ou de la construction et de la modification d'installations de viabilisation.

L'imputation de mesures réalisées par l'entreprise elle-même peut être discutée au cas par cas dans le cadre de l'audition avant la promulgation de la décision de prélèvement du montant compensatoire.

L'obligation de verser une compensation naît avec l'achèvement des mesures d'assainissement urbain, c'est-à-dire avec l'abrogation des statuts d'assainissement de la zone correspondante. Cela signifie qu'à la suite de l'abrogation, la fixation et la perception du montant compensatoire sont effectuées par la ville d'Iéna au moyen d'une décision. Le montant de compensation fixé doit être payé dans un délai d'un mois après la notification de la décision (§§ 154 al. 3 et 4 BauGB).

Avant la fixation du montant de compensation, chaque personne redevable du montant de compensation se voit offrir la possibilité de prendre position et de discuter des conditions déterminantes pour l'évaluation de la valeur de son terrain ainsi que des montants imputables conformément au § 155 alinéa 1 du code de la construction (audition).

Si l'on ne peut pas attendre du propriétaire qu'il remplisse son obligation de paiement avec ses propres moyens ou avec des moyens étrangers, la ville d'Iéna a la possibilité de convertir le montant de la compensation en un prêt d'amortissement.

Ce prêt d'amortissement doit porter des intérêts et être garanti dans le registre foncier (§ 154 alinéa 5 BauGB).

Le propriétaire présente à cet effet une demande écrite informelle après réception de la décision.

Pour les zones d'assainissement qui ont déjà été abrogées, une libération anticipée n'est plus envisageable.

Pour toutes les zones d'assainissementencore existantes , la ville d'Iéna offre aux propriétaires de terrains la possibilité de racheter le montant de la compensation sur une base volontaire avant même l'abrogation de l'acte d'assainissement, par le biais d'un contrat de droit public (accord de rachat) (article 154, paragraphe 3 de la loi sur la construction).

Cela présente les avantages suivants, tant pour les propriétaires que pour la ville :

• Un accord de rachat crée une sécurité juridique consensuelle et définitive pour les deux parties. Les montants de compensation ne peuvent ensuite plus être perçus par décision. Les paiements ultérieurs, mais aussi les demandes de remboursement, sont exclus. Les terrains peuvent alors être vendus "sans montant compensatoire".
• La mention d'assainissement inscrite au registre foncier est supprimée après le paiement. Les autorisations juridiques spéciales d'assainissement pour les contrats de vente et les prêts par exemple ne sont plus nécessaires.
• Les montants de compensation perçus par le biais d'accords de rachat peuvent être utilisés dans le cadre de la réhabilitation encore en cours pour d'autres mesures éligibles dans la zone de réhabilitation et améliorent ainsi la qualité générale de séjour et d'habitation. De cette manière, les moyens financiers restent dans la ville et ne doivent pas être remboursés au Land et à l'État fédéral après le décompte.
• Les frais administratifs sont réduits.
• Les modalités de paiement (versements, dates de paiement) peuvent être convenues de manière flexible. En revanche, le montant de la compensation fixé au moyen d'une décision après l'abrogation du statut d'assainissement est dû un mois après la notification de la décision - même en cas d'opposition.

Une autre possibilité est la déclaration de clôture pour certains terrains avant la fin de la mesure globale. Si le terrain concerné est construit conformément aux objectifs et aux buts de la réhabilitation ou si le bâtiment est modernisé ou remis en état, la réhabilitation peut être déclarée achevée pour le terrain (§163 BauGB).

Dans ce cas, le propriétaire reçoit une décision de libération de l'assainissement et une autre décision de paiement de la somme de compensation.

La mention d'assainissement est ici aussi, comme dans la procédure de rachat, supprimée du registre foncier avant la levée des statuts. Les terrains peuvent alors être vendus sans montant de compensation et les recettes peuvent encore être investies dans la zone d'assainissement.

Les montants de compensation peuvent, sous certaines conditions, être revendiqués au titre de l'impôt sur le revenu. Pour ce faire, le propriétaire demande à la ville d'Iéna une attestation concernant les montants de compensation ou de rachat prévus par le droit de la réhabilitation, qui peut être remise au service des impôts compétent. La part des coûts à prendre en compte est ensuite déterminée par l'administration fiscale.

Vous pouvez obtenirdes informations générales supplémentaires sur le portail de services. Les conseillers fiscaux et l'administration fiscale compétente peuvent vous fournir des informations détaillées à ce sujet. Les informations fournies ici doivent être considérées comme des indications générales.