Aperçu de l'aménagement du territoire
L'aménagement du territoire est le principal instrument de planification permettant de piloter le développement urbain des communes en Allemagne. Il s'effectue selon une procédure en deux étapes, régie de manière exhaustive par le Code de la construction (BauGB).
Dans un premier temps, le plan d’occupation des sols (plan d’urbanisme préparatoire) est établi pour l’ensemble du territoire communal. Il présente les objectifs généraux d’aménagement et de développement d’une commune à l’échelle de l’ensemble de son territoire et est constamment mis à jour par le biais de procédures de modification. Il permet de dégager les grandes lignes de l’affectation des sols découlant du développement urbain envisagé.
Sur cette base, des plans d’urbanisme (plans d’urbanisme contraignants) sont établis ; ceux-ci fixent de manière détaillée et contraignante l’affectation des terrains et leur utilisation à des fins de construction ou autres dans des zones spécifiques de la commune.
Plans d'urbanisme (plans d'aménagement contraignants)
Un plan d'urbanisme est adopté sous la forme d'un arrêté administratif et régit les utilisations possibles de toutes les parcelles situées dans son champ d'application. Il détermine, par exemple, si et dans quelle mesure il est permis de construire sur une parcelle.
Le plan d'urbanisme peut également stipuler qu'aucune construction n'est possible, car un espace vert, une aire de jeux, une rue ou tout autre aménagement similaire est prévu. Le contenu possible d'un plan d'urbanisme est défini à l'article 9 du Code de la construction (BauGB).
Les dispositions du plan d’aménagement (B-Plan) doivent généralement découler des orientations du plan d’occupation des sols et concrétisent l’action d’urbanisme de la commune. Le plan d’aménagement contient ainsi les dispositions juridiquement contraignantes relatives à l’ordre urbain.
Types de plans d'urbanisme
Plan d'urbanisme simple
On parle de plan d'urbanisme simple lorsque ni les conditions d'un plan d'urbanisme qualifié ni celles d'un plan d'urbanisme lié à un projet ne sont remplies. En principe, ces plans ne régissent pas de manière exhaustive l'admissibilité des projets de construction au regard du droit de l'urbanisme. L'évaluation de la situation ou du projet de construction pour lequel aucune disposition n'a été fixée s'effectue conformément à l'article 34 du BauGB (en zone urbaine) ou à l'article 35 du BauGB (en zone rurale). En l’absence de disposition, on se réfère donc à l’aménagement dans les environs immédiats.
Plan d’urbanisme qualifié
Il y a plan d’urbanisme qualifié lorsque celui-ci comporte au moins des dispositions relatives à
- le type et l’ampleur de l’utilisation des bâtiments,
- les surfaces constructibles des parcelles et
- les voies de circulation locales
. Si un terrain à bâtir est situé dans le périmètre d’application d’un plan d’urbanisme qualifié, un projet de construction est autorisé au regard du droit de l’urbanisme s’il n’est pas contraire aux dispositions du plan d’urbanisme et si la viabilisation est assurée.
Plan d’urbanisme lié à un projet
Les plans d'urbanisme liés à un projet peuvent être établis par les communes sur la base d'un plan de projet et de viabilisation élaboré par un promoteur (privé) en concertation avec la commune. La condition préalable est que le promoteur soit disposé et en mesure de réaliser le projet et les mesures de viabilisation, et qu’il s’engage à mettre en œuvre ces mesures dans le cadre d’un contrat d’exécution.
Le formulaire de demande d’élaboration d’un plan d’urbanisme lié à un projet est disponible dans la rubrique « Téléchargements ».
Déroulement de la procédure d'élaboration d'un plan d'urbanisme dans le cadre de la procédure normale
Lancement de la procédure
L'initiative visant à établir un plan d'urbanisme émane de l'administration, des responsables politiques, d'investisseurs ou des citoyens. Il n'existe aucun droit à l'établissement de plans d'urbanisme et celui-ci ne peut pas non plus être fondé par un contrat (article 1, paragraphe 3, du BauGB).
Le conseil municipal ou la commission spécialisée compétente (à Iéna, la commission du développement urbain et de l’environnement) constate tout d’abord, par une décision d’ouverture de la procédure (également appelée « décision d’élaboration ») prise en vertu de l’article 2, paragraphe 1, du BauGB, la nécessité d’un plan d’urbanisme ou d’un plan d’urbanisme lié à un projet.
Élaboration de l’avant-projet
Une fois la décision d’ouverture prise, le service compétent – souvent en collaboration avec un bureau d’études – élabore des alternatives d’aménagement ou des avant-projets de plan d’urbanisme. Une fois celles-ci disponibles, l’administration procède généralement à une information précoce du public (article 3, paragraphe 1, du BauGB) et des organismes représentant l’intérêt public (article 4, paragraphe 1, du BauGB).
Cette information précoce vise à faire connaître les objectifs et les finalités de l’aménagement ainsi que les alternatives possibles, afin que les réserves, les propositions d’amélioration et les suggestions puissent être intégrées dans le projet. Souvent, dans ce contexte, une réunion d’information est organisée, au cours de laquelle l’état d’avancement de la planification peut être discuté publiquement avec des représentants de l’administration et du monde politique. Les autorités, associations et autres services spécialisés y sont associés de manière indépendante.
Élaboration du projet
En tenant compte des résultats de la participation précoce du public et des autorités, l’administration élabore un projet de plan qui précise davantage les prévisions d’aménagement et contient des dispositions plus concrètes.
Le projet de plan d’urbanisme doit être approuvé par la commission d’urbanisme (à titre consultatif) et par le conseil municipal, et sa mise à l’enquête publique doit être décidée pour une durée d’un mois, mais au minimum de 30 jours, ou, en cas de motif valable, pour une durée plus longue (§ 3, al. 2 du BauGB). Le lieu et la durée de cette mise à l'enquête publique doivent être annoncés au moins une semaine à l'avance selon les usages locaux.
Pendant la mise à l’enquête publique, de nouvelles observations sur le projet peuvent être formulées ; tous les citoyens y sont autorisés, même s’ils ne sont pas directement concernés par le projet. Parallèlement, les autorités, organisations et « organismes représentant l’intérêt public » concernés sont informés de la mise à l’enquête du projet et invités à s’exprimer s’ils sont concernés.
Décision de pondération et d’adoption du plan d’urbanisme
Les observations reçues sont traitées par l’administration et soumises au conseil municipal pour décision. Celui-ci doit alors mettre en balance de manière équitable les intérêts publics et privés les uns par rapport aux autres et entre eux (article 1, paragraphe 7, du BauGB) et décider de leur prise en compte ou de leur rejet (article 3, paragraphe 2, du BauGB). Les auteurs des observations doivent être informés du résultat de la décision.
Si la prise en compte des observations entraîne des modifications substantielles, un nouveau projet doit être élaboré et une nouvelle mise à l’enquête doit être effectuée (article 4a, paragraphe 3, du BauGB).
Si les observations n’ont pas d’incidence sur la planification et n’entraînent aucune modification substantielle du plan, la procédure se poursuit et le plan d’urbanisme est adopté par une délibération statutaire (article 10 du BauGB).
Force de chose jugée
Le plan d'urbanisme entre en vigueur dès la publication de la décision d'adoption (§ 10, al. 3 du BauGB).
Les plans d’urbanisme ayant force de loi peuvent être consultés à tout moment par tout un chacun auprès du service compétent, accompagnés des exposés des motifs correspondants.
Possibilités de participation
Dans le cadre de la procédure d'élaboration des plans d'urbanisme, il existe généralement deux phases permettant de formuler des suggestions, des remarques et des avis :
1. Participation précoce du public (article 3, paragraphe 1, du BauGB)
Au cours de la première étape de la participation publique, les citoyens sont informés le plus tôt possible des intentions en matière d’aménagement. Les informations portent sur les objectifs généraux et les finalités de l’aménagement, les alternatives possibles envisagées pour le réaménagement ou le développement de la zone concernée, ainsi que les incidences prévisibles de l’aménagement.
À cette fin, les plans sont généralement mis à la disposition du public. Pendant la période de mise à l’enquête, chacun a la possibilité de s’exprimer sur les plans. En tenant compte des résultats de cette participation précoce du public, le service compétent élabore un projet en vue de la suite de la procédure d’aménagement. Les modalités de cette information précoce sont annoncées au moins dans le Journal officiel.
2. Mise à l’enquête publique (article 3, paragraphe 2, du BauGB)
Au cours de la deuxième étape de la participation publique, le projet de plan approuvé, intégrant les résultats de la participation citoyenne précoce, y compris l’exposé des motifs, est mis à la disposition du public pendant un mois (ou plus). Le lieu et la durée de cette mise à l’enquête publique sont annoncés au moins une semaine à l’avance dans le Journal officiel, selon les usages locaux. Ces informations sont également disponibles en parallèle sur Internet. Pendant la période d’exposition publique, toute personne peut formuler des suggestions et des demandes de modification concernant les plans. Cela peut se faire par courrier, par e-mail ou encore par déclaration orale, consignée par écrit sur place.
L'administration examine les suggestions reçues, procède à une évaluation comparative et soumet celle-ci au conseil municipal pour décision. Le conseil municipal met en balance les intérêts publics et privés les uns par rapport aux autres et entre eux, puis décide de leur prise en compte ou de leur rejet. Les auteurs des contributions sont informés par écrit du résultat de la décision du conseil municipal.
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