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Développement des surfaces commerciales

Surfaces commerciales à Iéna

La détermination des besoins futurs en surfaces commerciales et scientifiques (surfaces de construction spéciales pour la recherche et l'enseignement) est - en s'appuyant sur des analyses et des prévisions - l'une des tâches essentielles d'une planification du développement urbain prévoyante et stratégique, afin de pouvoir mettre à disposition, à l'avenir également, des surfaces de bureaux et commerciales suffisantes en termes de quantité et de qualité pour le maintien ou le développement des entreprises existantes (extensions et relocalisations) ainsi que pour l'acquisition (nouvelle implantation) et la création de nouvelles entreprises, et d'accompagner le développement des surfaces de construction spéciales pour la recherche et l'enseignement.

La ville d'Iéna est depuis de nombreuses années une ville en pleine croissance avec un besoin croissant de surfaces commerciales. L'objectif est donc de disposer d'une offre de surfaces commerciales suffisamment importante et de qualité pour répondre à la demande attendue à l'avenir. La base centrale pour cela est une politique stratégique des surfaces qui tient compte aussi bien de la demande différenciée en surfaces commerciales que d'une utilisation économe des surfaces et d'un développement de qualité sur le plan urbanistique.

L'utilisation économe et respectueuse des ressources du sol fait partie des objectifs essentiels d'un développement urbain durable (§ 1, alinéa 6 du code de la construction). Les communes sont tenues de garantir un développement urbanistique ordonné afin d'assurer ainsi un environnement digne de l'homme et de protéger les bases naturelles de la vie. Dans le cadre de la résolution "2030 - Agenda pour le développement durable" (17/1200-BV du 15.03.2017), la ville d'Iéna s'est engagée à respecter les 17 SDG (Sustainable Development Goals) en vigueur dans le monde entier.

Avec la mise à jour du "Concept de développement de l'emploi et des surfaces commerciales pour la ville d'Iéna" de 2012, les objectifs à long terme pour la ville jusqu'en 2035 ont été élaborés, harmonisés et fixés dans le cadre d'un processus transparent. Cette planification informelle sert depuis lors à vérifier l'efficacité des objectifs ainsi que des recommandations de développement et de mise en œuvre qui y sont ancrés. Le concept sert également de base technique essentielle pour la mise à jour du plan d'occupation des sols.

La ville d'Iéna a fait appel aux entreprises Prognos AG et Complan Kommunalberatung GmbH pour la mise à jour du concept. Ces deux entreprises étaient déjà responsables de l'élaboration du concept initial.

En 2019, un comité de pilotage composé de représentants de l'administration, de la politique, de chambres et d'associations ainsi que d'entreprises d'Iéna a été mis en place pour accompagnerla mise à jour.

Surfaces commerciales et scientifiques à Iéna - statu quo

Parmi les principaux résultats de l'analyse de la situation des surfaces commerciales et scientifiques (SO F+L), on peut citer les points suivants :

  • La ville d'Iéna dispose de 348 ha de surfaces commerciales. Près de 80 % de ces surfaces (277 ha) sont utilisées à des fins commerciales et sont considérées comme des surfaces construites.
  • Les surfaces non construites représentent actuellement environ un cinquième des surfaces (71 ha). En raison de l'absence de droit de planification, de surfaces déjà vendues ou ayant fait l'objet d'une option ou en raison de la situation de la propriété, seul un dixième environ (7,6 ha) des surfaces non bâties est actuellement disponible pour la commercialisation. Sur ce total, 1,7 ha est le dernier terrain à bâtir d'un seul tenant, mais aussi le plus grand, appartenant à la ville.
  • Une forte demande de surfaces est surtout constatée dans les secteurs d'Iéna Sud et d'Iéna Autoroute. Ces zones représentent au total 34 hectares de la demande, soit 72 % de toutes les ventes de surfaces depuis 2010.
  • En ce qui concerne les surfaces spéciales destinées à la recherche et à l'enseignement, le volume des surfaces utilisées (environ 92 hectares) n'a guère changé ces dernières années, même si des modifications et des adaptations ont eu lieu au sein du parc immobilier existant.
  • La concentration et le réaménagement des sites universitaires se poursuivront dans les années à venir. Avec l'Inselplatz comme nouveau site ainsi que les trois quartiers existants du Landgrafenareal, de la Bachstraße et de l'ancienne clinique pour enfants, il existe des surfaces potentielles ou des possibilités de réutilisation pour une utilisation future. En se concentrant sur un nombre plus restreint de sites universitaires, l'État libre de Thuringe prévoit d'abandonner d'autres sites dispersés et isolés.

Pour estimer les besoins en surface des entreprises d'Iéna, on s'est appuyé sur une enquête menée en 2019 auprès des entreprises par la Wirtschaftsförderungsgesellschaft mbH (société de promotion économique), réalisée par la Gesellschaft für angewandte Kommunalforschung mbH (GEFAK). Environ 450 entreprises ont été interrogées sur les besoins, les défis et les estimations du site d'Iéna. Avec 97 réponses, le taux de réponse s'élève à environ 22%.

De manière générale, les entreprises interrogées se sont montrées satisfaites des conditions d'implantation à Iéna. Comme pour les résultats de l'enquête de 2012, la plus grande importance est accordée à une bonne connexion haut débit et mobile ainsi qu'à la disponibilité de la main-d'œuvre. L'étude sur la main-d'œuvre qualifiée de 2019 confirme la grande importance de la main-d'œuvre qualifiée pour le développement futur du site économique d'Iéna. Les plus grands écarts entre l'importance et la satisfaction apparaissent également pour la disponibilité de la main-d'œuvre qualifiée ainsi que pour le logement, suivis par la disponibilité et le niveau de prix des surfaces et de l'immobilier commerciaux.

Près des trois quarts des entreprises misent sur la croissance et l'augmentation du nombre d'employés. Près de la moitié des entreprises interrogées prévoient d'agrandir ou de délocaliser leur site au cours des trois prochaines années. La plupart de ces entreprises souhaitent rester fidèles à la ville d'Iéna (60 %) ou au moins à la région (23 %).

Après la disponibilité de la main-d'œuvre, c'est la disponibilité des surfaces qui est citée comme le plus grand défi à relever pour pouvoir réaliser les extensions ou les délocalisations potentielles des entreprises. Au total, environ un tiers des entreprises ont indiqué avoir besoin de surfaces commerciales supplémentaires.

La demande la plus importante concerne les surfaces de bureaux. Leur nombre total a augmenté de 7,5 % entre 2015 et 2020, tandis que le taux d'inoccupation a baissé de 3,8 % à 2,0 %.

Les besoins en surfaces commerciales ont été prévus jusqu'en 2035 sur la base de la situation actuelle des surfaces commerciales, des prévisions de la population active et de la détermination de ratios de surface spécifiques aux sites. A l'aide d'un modèle d'équilibre économique dans lequel l'offre et la demande de surfaces correspondent à l'année de départ, quatre scénariosau total ont été calculésen tenant compte des productivités et des surfaces de réserve . Cette méthodologie a déjà été utilisée en 2012 pour la prévision des surfaces commerciales. Rétrospectivement, cette approche a montré une marge d'erreur de moins de 2 % pour l'année 2020. C'est la raison pour laquelle cette méthode est à nouveau utilisée pour la mise à jour.

Les quatre scénarios ont en commun le fait que deux variantes A (sans Rothenstein) et B (avec Rothenstein) ont été considérées pour chacun d'entre eux. Cela a permis de prendre en compte, dès le calcul des besoins, le développement futur de la zone industrielle intercommunale de Rothenstein, propriété d'une société municipale, conformément à l'accord de coopération conclu entre Rothenstein et Iéna en 2019.

En accord avec le comité de pilotage accompagnant le projet , le scénario 2a été choisi comme scénario de base et le scénario 4 comme scénario cible. Avec 5 %, les deux scénarios prennent en compte une plus grande part de surfaces de réserve (réserve de fluctuation) que les scénarios 1 et 3 et permettent ainsi à la ville d'Iéna de réagir de manière plus flexible aux exigences spécifiques des entreprises, par exemple en cas de délocalisation d'entreprises. L'approche choisie implique toutefois de prendre en compte jusqu'à 16 hectares de surfaces supplémentaires dans le bilan.

Dans le scénario de base, les calculs montrent que la demande dépasse l'offre de 5 hectares en 2030. En 2035, le rapport est à peu près équilibré. Cette évolution s'explique par la baisse de la population active déjà mentionnée dans le cadre du changement démographique. Dans le scénario cible, la demande dépasse l'offre de surfaces disponibles d'environ 8 hectares dès 2025. Au cours des années suivantes, le déficit de surface augmente ensuite progressivement pour atteindre environ 26 hectaresen 2035. En raison de la croissance plus rapide des indices d'occupation des sols (automatisation plus rapide et donc consommation accrue d'espace), on ne constate pas ici de diminution entre 2030 et 2035.

Les recommandations suivantes sont formulées dans le cadre du concept pourle développement futur des surfacescommerciales et scientifiques :

  • Le besoin en surface doit être assuréen priorité par le maintien et la sécurisation des surfaces commerciales existantes, y compris les surfaces actuellement indisponibles et les surfaces de construction spéciales pour la recherche et l'enseignement. Cela implique de créer rapidement un droit de planification pour les surfaces déjà prévues afin de permettre une utilisation commerciale. Des plans d'aménagement doivent être lancés pour les surfaces réservées au FNP d'Isserstedt 1 et à l'est de la Landesärztekammer.
  • Les surfaces existantes nécessitant un réaménagement et une restructuration doivent être analysées de manière approfondie et une densification et une optimisation des surfaces doivent être recherchées. Il s'agit notamment du site industriel Löbstedt-Ost, de la zone industrielle Unteraue, du site Am Reifsteine et de la zone industrielle Göschwitz.
  • Des surfaces potentielles peuvent être mobiliséespar la revitalisation de surfaces commerciales actuellement ou à l'avenir non (plus) utilisées. Cela concerne les sites de la TEAG et le siège actuel de Carl Zeiss AG dans le bâtiment 6/70 (une fois le déménagement effectué).
  • En outre , des surfaces commerciales supplémentaires d' un maximum de 8 hectares peuvent être réaffectées dans le futur FNP . Celles-ci peuvent compléter ponctuellement le parc industriel après leur mobilisation. Il s'agit notamment des petites surfaces d'extension du Saalepark III, de l'extension de Burgau et des surfaces ferroviaires de Göschwitz (après leur libération par la Deutsche Bahn AG).
  • S'y ajoutent le développement de la zone industrielle intercommunale en collaboration avec la commune de Rothenstein et une coopération intercommunale plus approfondie avec les communes et les districts voisins.
  • Compte tenu des réserves de surfaces des sites universitaires et des processus de concentration initiés ainsi que des potentiels de surfaces encore disponibles et garantis par le droit de l'urbanisme pour des implantations scientifiques ("Im Hahnengrunde" et surface d'extension de la Seidelstraße), il n'est pas possible de déduireun besoin en surfaces constructibles spéciales supplémentairessans demandes concrètes d'implantation . Les surfaces existantes sont donc suffisantes du point de vue actuel. Si d'autres surfaces devaient être nécessaires, l'implantation d'instituts de recherche est également possible sur des surfaces commerciales ou mixtes ou dans des zones centrales. Une réserve de flexibilité a été prévue à cet effet, c'est-à-dire une compilation de sites sur lesquels un mélange flexible d'utilisations commerciales et scientifiques est possible (site TEAG, Bau 6/70 et An der Saalbahn).

Site

Équipe "Fondements du développement urbain

Am Anger 26
07743 Jena
Allemagne

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