Sanierungsrechtlicher Ausgleichsbetrag

Eigentümerinnen und Eigentümer eines Grundstücks oder einer Eigentumswohnung innerhalb eines förmlich festgelegten Sanierungsgebiet sind dazu verpflichtet, nach Abschluss der Sanierungsmaßnahmen einen Ausgleichsbetrag in Geld zur anteiligen Finanzierung der Sanierung an die Stadt Jena zu entrichten.

Ausgleichsbeträge sind der Beitrag der Grundstückseigentümer zu den Gesamtkosten der Sanierungsmaßnahme. Dabei sind nicht die tatsächlich entstandenen Kosten zu erstatten, sondern nur die gutachterlich ermittelte sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ihrer Grundstücke. 

Das Baugesetzbuch (BauGB) definiert in § 154 Abs. 2 die Bodenwerterhöhung folgendermaßen:

Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts des Grundstücks besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt (Endwert).

Der Grundstückseigentümer zahlt also nicht die Wertsteigerung, die seit Beginn der Sanierung eingetreten ist, sondern ausschließlich die Differenz zwischen dem Wert, den das Grundstück zum Abschluss der Sanierung tatsächlich hat, und den es hätte, wenn keine Sanierung durchgeführt worden wäre.

Für den Sanierungszeitraum besteht in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten gemäß BauGB ein besonderes Städtebaurecht. Mit öffentlichen Geldern werden hier größere Bereiche, die erhebliche städtebauliche Missstände aufweisen, wesentlich verbessert und umgestaltet. Dies geschieht zum Beispiel durch die Verbesserung der Infrastruktur, den Ausbau von Straßen und Plätzen, die Entkernung zu dicht bebauter Baublöcke und den Abriss maroder Bausubstanz.

Diese Maßnahmen werden hauptsächlich durch den Einsatz öffentlicher Fördermittel finanziert und dienen sowohl der Allgemeinheit als auch den Eigentümern von im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücken. Durch die Aufwertung der Sanierungsgebiete kann sich der Marktwert der entsprechenden Grundstücke erhöhen.

Aber die Ausweisung eines Sanierungsgebietes bringt noch weitere Vorteile, so können Grundstückseigentümer u.a. Zuschüsse für bestimmte Modernisierungsmaßnahmen erhalten und steuerliche Vorteile geltend machen.

Um eine Gleichbehandlung aller Bürgerinnen und Bürger zu gewährleisten, hat der Gesetzgeber vorgesehen, dass auch Grundstückseigentümer im Sanierungsgebiet einen Beitrag zur Finanzierung der Gesamtmaßnahme leisten.

Die gesetzliche Grundlage bildet § 154 des Baugesetzbuches:

Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag in Geld zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht (§ 154 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

Die dem Ausgleichsbetrag zu Grunde liegenden Werte werden gutachterlich in Abstimmung mit dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte für das Gebiet des Saale-Holzland-Kreises, des Saale-Orla-Kreises und der kreisfreien Stadt Jena, dessen Geschäftsstelle sich beim Thüringer Landesamt für Bodenmanagement und Geoinformation in Pößneck befindet, nach einer exakten Wertermittlung festgelegt. Der Gutachterausschuss ist eine von der Stadt Jena unabhängige Institution.

Bei der Wertermittlung werden in einem klar strukturierten Bewertungsrahmen die Missstände vor der Sanierung und die Maßnahmen, die zu deren Beseitigung durchgeführt wurden, klassifiziert und miteinander ins Verhältnis gesetzt. Anschließend wird mit Hilfe eines mathematisch-statistischen Rechenmodells die entsprechende sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung ermittelt.

Diese sa­nierungsbedingte Bodenwertsteigerung ist die Grundlage für die Ermittlung des Ausgleichs­betrages. Die Bodenwertsteigerung ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Bodenwert, den das Grundstück hätte, wäre eine Sanierung nicht durchgeführt worden (Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich nach der Sanierung ergibt (Endwert). Beide Werte beziehen sich dabei auf den Tag, an dem das Sanierungsverfahren beendet und die Sanierungssatzung aufgehoben wird.

Der Ausgleichsbetrag bezieht sich nur auf den sanierungsbedingt erhöhten Wert des Grundstücks. Allgemeine, also konjunkturell bedingte, Bodenwerterhöhungen oder auch Bodenwertminderungen werden hingegen nicht berücksichtigt.

Da einzelne Teilbereiche im Sanierungsgebiet oft unterschiedlich stark von der Sanierung profitiert haben, wird dies bei der Berechnung der Ausgleichsbeträge dadurch berücksichtigt, dass die Ermittlung immer grundstücksbezogen (Lage, Größe etc.) und individuell erfolgt.

Zahlungspflichtig ist die Person, die zum Zeitpunkt der Aufhebung der Sanierungssatzung das Eigentum an einem im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hält, also zum genannten Zeitpunkt im Grundbuch eingetragen ist.

Miteigentümer haften als Gesamtschuldner. Bei Wohnungs- oder Teileigentum sind die jeweiligen Eigentümer nur entsprechend ihres Miteigentumsanteils zahlungspflichtig (§ 154 Abs. 1 Satz 2 BauGB).

Die Stadt Jena muss von den Eigentümern einen Ausgleichsbetrag erheben. Die Erhebung liegt dabei nicht im Ermessen. Der Gesetzgeber hat diese im Baugesetzbuch grundsätzlich zwingend vorgeschrieben.

Da der Umfang der Sanierungsmaßnahmen gebietsweise sehr unterschiedlich ausgefallen ist und somit die Auswirkung auf den Bodenwert ebenfalls entsprechende Unterschiede aufweist, lässt sich die Frage nach der finanziellen Belastung für ein Mustergrundstück pauschal nicht beantworten. Der Ausgleichsbetrag wird immer individuell für jedes Grundstück einzeln ermittelt.

Möglicherweise kommt auch eine vorzeitige Ablöse des Ausgleichsbetrags in Betracht, die u. a. mit finanziellen Vorteilen für den später Zahlungspflichtigen verbunden ist.

Zu Anfragen für ein konkretes Grundstück steht das Team Stadtumbau gern zur Verfügung.

Grundlage für die Ermittlung des Ausgleichsbetrages bildet die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung. Die Wertsteigerung der auf diesem Boden stehenden Gebäude wird nicht berücksichtigt.

Bodenwerterhöhungen, die die Eigentümer zulässigerweise durch eigene Aufwendungen bewirkt haben, können auf den Ausgleichsbetrag angerechnet werden, wenn mit der Stadt Jena ein entsprechender Vertrag geschlossen wurde. Dazu zählen z. B. der Abbruch von Gebäuden oder die Herstellung und Änderung von Erschließungsanlagen.

Die Anrechenbarkeit von selbst durchgeführten Maßnahmen kann im Einzelfall vor Erlass des Bescheides zur Erhebung des Ausgleichsbetrages im Rahmen der Anhörung erörtert werden.

Mit dem Abschluss der städtebaulichen Sanierungs­maßnahmen, also mit der Aufhebung der Sanierungssatzung des entsprechenden Gebietes, entsteht die Ausgleichsbetragspflicht. Das bedeutet, dass im Anschluss an die Aufhebung die Festlegung und Erhebung des Ausgleichsbetrages mittels Bescheides durch die Stadt Jena erfolgt. Der festgesetzte Ausgleichsbetrag ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Bescheides zu zahlen (§§ 154 Abs. 3 und 4 BauGB). 

Vor der Festsetzung des Ausgleichsbetrages wird jeder bzw. jedem Ausgleichsbetragspflichtigen Gelegen­heit zur Stellungnahme und Erörterung der für die Wertermittlung seines Grundstücks maßgeblichen Verhältnisse sowie der nach § 155 Absatz 1 BauGB anrechenbaren Beträge gegeben (Anhörung).

Sofern es dem Eigentümer nicht zugemutet werden kann, die Zahlungsverpflichtung mit eigenen oder auch fremden Mitteln zu erfüllen, hat die Stadt Jena die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag in ein Tilgungsdarlehen umzuwandeln. 

Dieses Tilgungsdarlehen ist zu verzinsen und im Grundbuch zu sichern (§ 154 Abs. 5 BauGB).

Der Eigentümer reicht hier­für nach Erhalt des Bescheides einen formlosen schriftlichen Antrag ein.

Für Sanierungsgebiete, die bereits aufgehoben wurden, kommt eine vorzeitige Entlassung nicht mehr in Betracht.

Für alle noch bestehenden Sanierungsgebiete bietet die Stadt Jena den Grundstückseigentümern die Möglichkeit, den Ausgleichsbetrag noch vor der Aufhebung der Sanierungssatzung durch einen öffentlich-rechtlichen Vertrag (Ablösevereinbarung) auf freiwilliger Basis abzulösen (§ 154 Abs. 3 BauGB).

Das bringt sowohl für die Eigentümer als auch für die Stadt folgende Vorteile:

• Eine Ablösevereinbarung schafft einvernehmlich und abschließend für beide Seiten Rechtssicherheit. Ausgleichsbeträge können danach nicht mehr per Bescheid erhoben werden. Nachzahlungen, aber auch Rückforderungen, sind ausgeschlossen. Grundstücke können dann „ausgleichsbetragsfrei“ verkauft werden.
• Der im Grundbuch eingetragene Sanierungsvermerk wird nach der Zahlung gelöscht. Die besonderen sanierungsrechtlichen Genehmigungen für z. B. Kaufverträge und Beleihungen entfallen.
• Die durch Ablösevereinbarungen eingenommenen Ausgleichsbeträge können im Rahmen der noch laufenden Sanierung für weitere förderfähige Maßnahmen im Sanierungsgebiet verwendet werden und verbessern dadurch die allgemeine Aufenthalts- und Wohnqualität. Die finanziellen Mittel verbleiben auf diese Weise in der Stadt und müssen nach der Abrechnung nicht an Land und Bund zurückgezahlt werden.
• Der Verwaltungsaufwand wird reduziert.
• Die Zahlungsmodalitäten (Raten, Zahlungstermine) können flexibel vereinbart werden. Der mittels Bescheid nach Aufhebung der Sanierungssatzung festgesetzte Ausgleichsbetrag hingegen wird einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids – auch im Falle eines Widerspruchs – fällig. 

Eine weitere Möglichkeit ist die Abgeschlossenheitserklärung für einzelne Grundstücke vor Abschluss der Gesamtmaßnahme. Wenn das betreffende Grundstück entsprechend der Ziele und Zwecke der Sanierung bebaut oder das Gebäude modernisiert oder instand gesetzt ist, kann die Sanierung für das Grundstück als abgeschlossen erklärt werden (§163 BauGB).

In diesem Fall erhält der Eigentümer einen Bescheid über die Entlassung aus der Sanierung und einen weiteren Bescheid über die Zahlung des Ausgleichsbetrages.

Der Sanierungsvermerk wird auch hier, wie beim Ablöseverfahren, vor Satzungsaufhebung aus dem Grundbuch gelöscht. Grundstücke können dann ausgleichsbetragsfrei verkauft und die Einnahmen noch im Sanierungsgebiet investiert werden.

Ausgleichsbeträge können unter bestimmten Voraussetzungen einkommensteuerrechtlich gel­tend gemacht werden. Der Eigentümer beantragt dafür bei der Stadt Jena eine Bescheinigung über sanierungsrechtli­che Ausgleichs- oder Ablösungsbeträge, die beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden kann. Der Anteil der anzusetzenden Kosten wird sodann vom Finanzamt ermittelt.

Weitere allgemeine Informationen können Sie im Service-Portal erhalten. Detaillierte Auskünfte hierzu können Ihnen Steuerberater sowie das zuständige Finanzamt erteilen. Die hier getätigten Angaben sind insoweit als allgemeine Hinweise zu verstehen.